Resolución 06929-2024

El actor interpone la presente demanda, con las siguientes pretensiones que son aclaradas y ajustadas en el juicio oral: "Que en sentencia se declare:

La nulidad de la cláusula por la cual el Banco pretende exonerarse de responsabilidad ante la renuncia del comprador al reclamo por ese tipo de vicios en los términos del artículo 1023 del Código Civil.

La nulidad de la escritura mencionada en base a lo dispuesto en el artículo 1082 del Código Civil que permite tal petición ante la existencia de vicios ocultos cuando generan error que vicia el consentimiento.

Declarada la nulidad de la escritura de venta se ordene a las partes restituir a la otra las prestaciones oportunamente cumplidas. En el caso de la obligación por parte del Banco demandado, deberá restituir la suma de 123.812.760 colones, suma que surge de la actualización del valor pagado al momento de la presente demanda como criterio indexatorio el valor del dólar americano para el día de la venta el cual se encontraba al día de cambio de 602.74 colones por dólar. Dicho monto deberá ser actualizado al valor del dólar más los intereses que se produzcan hasta su pago efectivo.

Que la demandada deberá pagar a la actora la suma de veinte millones de colones en concepto de daño moral por afectación (daño moral subjetivo).

Que sobre el monto total que se llegue a establecer en sentencia, deberá la accionada reconocer el pago de intereses legales hasta el día de su efectivo pago.

Que se condene a la demandada al pago de ambas costas del proceso. Petición subsidiaria. En caso de no considerarse pertinente nuestras peticiones principales 2 y 3, solicitamos: Que se declare la responsabilidad del Banco demandado basado en el sistema de responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal incurriendo en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 7, 764 y 1022 del Código Civil, éste último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos (sic) conforme al tenor de la obligación" es una obligación implícita en la compra venta el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (artículos 764 y 1022 ibidem)". De conformidad con la jurisprudencia citada éstas acciones serían compatibles - no excluyentes- entre el supuesto común: el defecto en la cosa desmejorándola o haciéndola inutilizable. De igual manera se acojan las restantes petitorias principales numeradas de la 4 a la 6 inclusive". (Ver imágenes 13 a 16 del expediente judicial digital).

La parte demandada contesta negativamente la demanda e interpone las defensas de falta de integración de la litis, falta de derecho y demanda improponible. Por último, solicita la condenatoria en costas. (Ver imágenes 227 a 237 del expediente judicial digital).

A través del auto de las 07:53 horas del 07 de setiembre del 2022, la Jueza Tramitadora confiere audiencia a la parte actora respecto a la contestación de la demanda y las defensas interpuestas. (Ver imagen 241 del expediente judicial digital).

Mediante resolución número 1712-2022, de las 09:35 horas del 13 de octubre del 2022, la Jueza Tramitadora declara inadmisible la defensa de litis consorcio pasivo necesaria. (Ver imágenes 251 a 257 del expediente judicial digital).

La audiencia preliminar fue celebrada el día 25 de abril del 2023, con la participación de ambas partes del proceso. En dicha audiencia, se fijan las pretensiones, se admite prueba documental ofrecida por ambas partes y la declaración de parte del actor y un testigo. (Ver imágenes 270 a 273 del expediente judicial digital).

El juicio oral y público, fue celebrado el día 25 de setiembre del año 2024, con la participación de ambas partes. En dicha audiencia, el Despacho advierte que el contrato de mandato de la parte actora no se encuentra correctamente rendido, conforme al artículo 1256 del Código Civil. De seguido, se solicita a la parte actora aclarar las pretensiones, se recibe la declaración de parte y del testigo y por último, se rinden conclusiones. (Ver imágenes  308 a 312 del expediente judicial digital).

En los procedimientos ante este Tribunal se han cumplido las formalidades de ley y no se observan nulidades que subsanar o que generen indefensión. Esta sentencia se dicta por unanimidad y con previa deliberación de las juezas Amy Miranda Alvarado, Cynthia María Morales Herra y Claudia Bolaños Salazar, quien asume la ponencia y redacta la sentencia.

Sobre el hecho nuevo alegado por la parte actora: De conformidad con el auto de las nueve horas veintisiete minutos del veintiocho de mayo del año en curso, se confirió a la accionada audiencia acerca de los hechos nuevos presentados por la parte actora, los cuales obedecen, según refiere, a hechos acaecidos en fecha 15 de mayo del presente año, en el área común del condominio, frente al río que sirve de colindancia. Se aportan fotografías y expone que el deslizamiento produjo que las estructuras de la malla se cayeran al río, provocando un hundimiento peligroso para sus residentes (imágenes 283 a 289 del expediente judicial digital). La representación bancaria contestó la audiencia, señalando en esencia que lo que expone la parte actora es un hecho de la naturaleza, sobre el cual no demuestra ninguna injerencia humana y menos ninguna acción atribuible al Banco de Costa Rica, que como ya se dijo en la contestación de la demanda, no fue ni desarrollador, ni diseñador, ni constructor del proyecto, simplemente se adjudicó en el año 2017 un inmueble en cobro de una deuda insoluta y que fue adquirida por el actor dos años después, previa la advertencia de que la propiedad se vendía en las mismas condiciones en las que la había encontrado el Banco, según consta en la escritura de compraventa y lo admite expresamente la parte actora en el hecho segundo de su escrito de demanda. Por otra parte, con vista en las fotos aportadas, aprecia que el daño es en una zona que es de fácil accesibilidad dentro del condominio, específicamente el área pública del mismo, por lo que el actor antes de comprar su propiedad se supone que tuvo la oportunidad de recorrerla e inspeccionarla y si no lo hizo sería entonces admitir una omisión a su deber de diligencia. Otro asunto importante que deduce de las fotos es que la propiedad condominal cuenta con un muro de retención, o sea que el aquí actor pudo observar claramente y deducir la protección que le daba dicho muro al área común. Añade que en su ampliación de hechos el actor no demuestra que dicho muro se encuentra mal construido, lo que evidente en todo caso no sería responsabilidad del Banco, y de seguir siendo condómino hubiese sido afectado igualmente. Alega que las fotos lo que evidencian es que el daño sobreviniente obedece a un mal mantenimiento por parte de la administración del condominio, a una fuerza mayor ocasionada por fuerzas de la naturaleza (no hace falta discutir acá los trastornos climáticos acaecidos en los últimos años) o una conjunción de ambos factores. En todos estos supuestos, las causas son muy posteriores al año 2019 que fue cuando el Banco vendió la propiedad. En conclusión, precisa que no se puede decir que el daño que alega la parte actora sea producto de un vicio oculto, todo lo contrario, en las fotos se aprecia que las condiciones físicas del terreno son manifiestamente visibles, por lo que no se le puede exigir al Banco de Costa Rica responsabilidad alguna al respecto. Teniendo claro los hechos y argumentos de ambas partes, ambos serán abordados en el fondo de la presente sentencia.

Sobre los

De importancia para la resolución del presente asunto, se enlistan los siguientes:

A través de memorial recibido en fecha 06 de marzo del año 2006, por el Tribunal Ambiental Administrativo, la señora Lucy Retana Chinchilla, en su condición de Alcaldesa de la Municipalidad de Curridabat, interpone denuncia en contra del señor Aristide Vargas Artavia y la empresa denominada Sociedad Maderera El Bosque S.A, por presuntas infracciones ambientales, con ocasión de movimientos de tierras realizados en el cauce y en los alrededores del río Puruses, propiamente donde se levanta el condominio residencial "Del Río", ubicado en Curridabat, cuyo número de expediente asignado es el 67-06-03-TAA. (Ver imágenes 57 a 60, 96 a 98 y 182 a 197 del expediente judicial digital);

En fecha 02 de abril del año 2019, de conformidad con la escritura número once, visible al folio cincuenta y seis vuelto, del tomo ciento quince del protocolo de la notaria Kattia Vargas Cordero, el señor Jurgen Henrich Antony adquiere del vendedor, Banco de Costa Rica, la filial número 41729-F, que es finca filial dieciocho, del Condominio Residencial del Río, que comprende dos niveles, patio y zona verde destinada a uso habitacional en proceso de construcción, sita en el Distrito dos Granadilla, del cantón de Curridabat, de la provincia de San José, por la suma recibida a entera satisfacción de ciento doce millones trescientos noventa mil trescientos veinte colones. Se consigna en la escritura en lo que interesa lo siguiente: "SIN QUE TOME NOTA EL REGISTRO: Manifiesta el compareciente JURGEN HENRICH ANTONY que por tratarse de inmuebles adjudicados por el Banco de Costa Rica en pago de obligaciones y por conocerlo, los acepta en el estado en que se encuentran y renuncia expresamente a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo o con ocasión de diferencias en la naturaleza, medida o por motivos de evicción o saneamiento...". (Ver imágenes 21 a 32 del expediente judicial digital);

Para el mes de mayo del año 2021, se rinde por parte de la empresa denominada SOES Ingeniería & Construcción, un estudio denominado: "Obras de mantenimiento sobre margen derecha quebrada seca y río Puruses Condominio Del Río", ubicado en el distrito Granadilla, cantón Curridabat de la Provincia de San José. En dicho estudio se indica que se realizó específicamente en el margen derecho de la Quebrada Seca y Río Puruses de la propiedad, que es la afectada, donde a través de inspecciones se constató la existencia de socavación en las bases de los muros existentes (tanto de bloques como de gaviones). Se describe que el terreno investigado posee una longitud de aproximadamente 200 m. La topografía del lindero es plana y por tanto, se considera de fácil acceso, el nivel de agua se mantiene entre 0.70 cm a 1.0m de altura (el día de la visita). Además, advierte que el alcance de la visita corresponde para observar las condiciones actuales, establecer las obras de reparación y mantenimiento y estimar el costo de la obra, fijando actividades en función de una clasificación de intervención inmediata, intervención a mediano plazo y no intervención. Al describir la condición de las áreas, precisa el estudio que en las cercanías de la esquina del rancho, se requiere de una intervención inmediata, ya que se presenta socavación en los cimientos. De igual manera, describe las estaciones que requieren intervención inmediata, al presentarse problemas en la base del muro donde existe una ruptura de la malla y pérdida de piedra o bien, se observa la socavación severa de la base de gaviones, todo lo anterior, por cuanto las estructuras colindantes a la quebrada o el río presentan problemas de socavación en las bases. (Ver imágenes 33 a 51 del expediente judicial digital);

Mediante el oficio OAB-1141-12-2021, del 07 de diciembre del año 2021, el señor Randall Obando Castro, Jefe de la oficina de Administración de Bienes del Banco de Costa Rica, indica en lo que interesa, lo siguiente: "Señor Carlos Manavella. Presente. En relación con su nota de fecha 09 de noviembre de 2021, dirigida al Lic. Manfred Sáenz Montero, Gerente Corporativo Jurídico, relacionada con la propiedad adquirida por el señor Jurgen Henrich, filial dieciocho ubicada en Granadilla, Curridabat, Folio Real no. 51729-F- 000, vendida por el Banco en fecha 02 de abril de 2019. En la nota se indica que en setiembre pasado (2021), el señor Jurgen Henrich observó un hundimiento en la cancha multiuso del condominio y que llevó una investigación al respecto, encontrando la existencia de un procedimiento administrativo en el Tribunal Ambiental Administrativo en contra del Condominio Residencial Del Río, y que en la zona de los dos ranchos existentes, la cancha multiuso, zonas verdes y parte de la piscina se encuentran en zona protegida. Se indica que la situación comentada, se constituye un vicio oculto grave desconocido por el comprador y solicitan iniciar negociaciones que permitan llegar a un acuerdo satisfactorio para las partes. Es importante hacer un antecedente de cómo el Banco se adjudicó el inmueble. Para cuando se solicitó el préstamo en la que inicialmente formaba esta finca garantía, la misma debió cumplir una serie de lineamientos legales y periciales, es decir, que no tenga ninguna inconsistencia legal ni topográfica, de lo contrario, la propiedad no hubiera cumplido los requisitos necesarios y por lo tanto, no se otorga el préstamo. En este caso, todo se cumplía, el Banco entregó el préstamo, por la no honra de la deuda, el Banco procedió con el proceso de ejecución de la garantía, terminando por adjudicarse la propiedad en remate judicial del 27 de abril de 2017. A partir de ese momento a la Oficina Administración de Bienes le corresponde la administración del activo y la venta del mismo, para esto, de manera transparente, se publica en el sitio web, mostrando el avalúo, el estudio de Registro y el plano catastrado, en donde evidentemente no aparecía ninguna inconsistencia, que nos impidiera ejecutar el proceso de ventas. Para el presente caso, la administración del condominio no comunicó la denuncia que existía ante el Tribunal Ambiental Administrativo y este tipo de procesos legales no dejó evidencia en la información registral de la finca filial 1-51729F-000, por lo cual no podemos referirnos a que existen vicios ocultos. Dado lo anterior no procede ante el Banco el reclamo presentado". (Ver imágenes 217 y 218 del expediente judicial digital);

El señor Jurgen Henrich Antony, con el número de residencia 1276000064331, declaró en el juicio oral y público que cuenta con 58 años de edad, es vecino de Curridabat y profesor universitario de la Universidad de Costa Rica. Al referirse a los hechos que motivan la presentación de la demanda, manifiesta que él y su esposa fueron a ver esa casa, la esposa lo vio en un anuncio. Es una casa adjudicada por el Banco, entonces estaba en venta pero en mal estado. El dueño anterior se llevó puertas interiores, el jacuzzi, lavamanos, no tenía muebles. Se veían problemas con gotera, paredes  sucias por murciélagos. Por otra parte, las áreas verdes se veían muy bien mantenidas, bonitas, rancho para hacer fiestas, hay una piscina, una cancha multiuso y es un condominio que cuenta internamente con unos caminos. A la esposa e hija les gusta la natación, la hija tenía 8 años y gustaba de andar en bicicleta y en donde vivían no tenían espacio para eso. El rancho les gustó porque podían hacer fiesta de cumpleaños. Recuerda que negociaron precio y pidieron rebaja. Manifiesta, que el motivo de compra era el uso de las áreas para su familia. Añadió, que dentro de la casa había que hacer muchas cosas, no había closet, cambiaron zinc. El resto lo veía bien, le preguntaron a vecinos y éstos dijeron que como a 15 metros de la casa colinda el río, un camino y una cerca construida sobre gaviones. Esto fue a principios del mes de febrero del 2019. Cree que compró la casa como en junio. Se mudó antes de pagar primera cuota, antes de firmar. Ahí empezaban a poner mejor la casa. En el año 2019 no pasaba mayor cosa, la esposa observó gente de la municipalidad con la administradora viendo algo en el río, era sospechoso pero no sabían si era de ellos o del otro. Luego, hubo asamblea de condóminos, la administradora dijo que hay problemas de socavaciones y tienen una cotización de empresa que podría arreglarlo, pero quería hacerlo sin los permisos, los condóminos en desacuerdo en esa forma y querían consultar a abogado ambiental para ver si habría algún problema. Así, contrataron a don Luis Manuel Segura. Los otros condóminos no siguieron con ello. Iban a tener segunda asamblea. En el rancho habían hecho cumpleaños de hija, usando la piscina, a veces hija usaba canchas de multiuso, jugaba basquet, con el perro, y un cachorro. Continúa su declaración señalando que por medio del abogado se dan cuenta de juicio y que había que respetar 10 metros de retiro, rancho, cancha multiuso y cuarto de máquina de piscina y quizás parte de ésta también. Hace dos meses, el uso del rancho fue prohibido, por un deslave, se cayeron gaviones, cerca y el camino de un metro se lavó. Municipalidad pidió al condominio que había que retirar materiales. Hubo asamblea, no fue pero le comunicaron que iban a ponerse de acuerdo para liberar al administrador de ese trámite, se quitaron piedras, se hizo cerca alrededor del área. El administrador tenía algún presupuesto y pagó a gente para que intenten arreglar los problemas de permisos, hicieron estudio de suelos y contrataron un arquitecto que se ocupa con obras en río. Actualmente están en trámite para obtener los permisos, calculan seis meses más para obtener permisos. Añade que la cancha multiuso tiene un hueco, a la par tiene un muro y a un lado hay gaviones con cerca y en el otro muro, no le consta si hay gaviones. Hay un hueco de 1 o 1.5 de diámetro y 50 cms de profundidad. Recuerda que antes del deslave habían rellenado eso, siempre vuelve a aparecer, consecuencia del deslave. Le han echado tierra y otros, pero siempre se abre. Con ocasión de problema y otras razones, su hija con 13 años de edad usa menos frecuentemente la cancha y la piscina. Explica que, la usan menos porque consiguieron acción del Indoor, antes usaban las dos cosas. Temen afectación grande, porque gaviones están donde no deberían estar y el rancho se va a ir, y la mitad de la cancha se va a ir, entonces no se va a poder jugar basquet o tennis. Precisa que diagonal a la casa, ven el hueco, por el deslave, antes había cerca y bambú al otro lado del río, se veía bonito. Ya comienza a pensar qué va a pasar, planta de tratamiento no sabe si se va a afectar. Hay un terreno sin construir que está a menos de 10 mts del río y puede ser que demande al condominio, al tener una zona para construir y no le sirve, por si hay que quitar gaviones, muro, cancha y rancho, todo eso es como una  caja de pandora, no sabe cuánto va a costar y conlleva trabajos e inseguridad para el condominio. Afirma que lo anterior le provoca preocupación, miedo por la seguridad de su familia, el condominio no va a ser tan bonito y no sabe cuánto va a costar o cuánto tiempo va a tardar. La incertidumbre, aclara, es por lo que va a pasar en razón de lo que disponga el Tribunal Ambiental Administrativo. Su esposa muy preocupada y a él le afecta, le genera angustia y ansiedad. Ella sufre enfermedad autoinmune y le genera estrés esta situación, ella no va a la asamblea. Le afecta lo que le pasa a su esposa. Hija lo toma mas o menos bien. Teme que el Tribunal Ambiental Administrativo disponga la afectación de 10 metros del área común, no así, la casa propiamente. Precisa que son 20 casas construidas. De seguido, dibuja el declarante un gráfico del condominio en la pizarra. Aclara que su casa es la número

Por último, señala que no sabe si hay algún acercamiento con la Municipalidad pero que la eliminación del rancho le resta calidad de vida. (Declaración consta en audio y video) y

El señor Miguel Segura Sánchez, portador de la cédula de identidad número 1-1505-0350, declaró en el juicio oral, que cuenta con 32 años de edad, es vecino de Aserrí, abogado y se encuentra casado. En cuanto a los hechos para los cuales fue ofrecido como testigo, señala que por ahí del año 2021, por referencias personales le contacta la señora Anastasia, con una consulta concreta a raíz de asamblea de condóminos, para realizar obras de contención en parte de condominio en zona común. Se le indicó que decisiones generaron disconformidad en la señora Anastasia, se sugería realizar obras sin un permiso municipal. Al respecto le indicó que eso no le parecía, pero sí le pidió que investigara a profundidad. Para ese fin, se le facilitó informe técnico de empresa de ingeniería llamada SOES, Empresa  que realizó inspección en sitio y estaba cotizando las obras. Revisa información y detalla que empresa refería a obras de contención, había socavamiento, entiende deslave. Lo que pudo observar de las fotografías contenidas en ese informe es que las obras o el lugar donde se pretendía construir, eran las bases de construcción que soportaba un rancho y cancha multiusos. En fotos, se ve que el cauce del río está a la par, sin separación. El informe recomienda colocar gaviones de forma inmediata, obras eran en verde, rojo y amarillo, unas eran "ya" a realizar. En rojo, los gaviones, pero si éstos tenían que colocarse en el sitio, debían estar en el cauce. Precisa que revisó documentos y base de datos, para rendir conclusiones. Detalla que consultó la plataforma del sistema de información nacional para el recurso hídrico, para corroborar si habían concesiones de dominio público de cauce permanente, no lo vio, ni detallada la quebrada. Se realizó una revisión de expedientes que se le facilitaron. En cuanto al Tribunal Ambiental Administrativo, señala que ya la Municipalidad había denunciado al condominio. También realizó consulta a la municipalidad, sobre permisos de construcción en el sitio. Con esos insumos más datos de carácter público, se revisó y se determinó que había riesgo por delito de invasión por construcciones en el área de protección, estos son: rancho y cancha. Por ello, estimó no conveniente hacer obras sin el amparo de la licencia municipal. Advierte que no vio tramitación de obras en cauce, les dijo que esos permisos requerían 3 estudios ingenieriles que exige Dirección de Aguas, estudios hidrogeológicos, de transversal de cauce y otro de evaluación de impacto ambiental dependiendo de magnitud, no los veía cotizados. Parece que intención era ejecutar sin estudios, para dar parte a las autoridades que pueden fiscalizar. Les recomendó abstenerse de esas obras, que no votaran a favor en esos términos y que se valoraran las responsabilidades con un equipo profesional. Aclara, que no estuvo en el sitio. La valoración lo hizo a partir del estudio de SOES. Las fotografías eran claras. Ellas eran la parte técnica. Los insumos fueron solo documentales y los estimó suficientes. (Declaración recibida en el juicio oral y público)

Sobre los hechos no probados: No acreditó la parte actora, los siguientes hechos de interés para la resolución de este asunto:

La existencia de un daño efectivo e individualizable, al momento del dictado de la presente sentencia, en la totalidad  del inmueble adquirido en fecha 02 de abril del año 2019, que corresponde a la filial número 41729-F y número dieciocho del Condominio Residencial del Río, con ocasión de los socavamientos que se han presentado en las colindancias del bien condominal que corresponden al margen derecho de quebrada seca y el río Puruses.

La dimensión o cabida de los daños generados en el área común del condominio, particularmente, en la cancha multiusos, la piscina y áreas verdes derivados del socavamiento de su colindancia con la quebrada seca y el río Puruses.

Que el socavamiento de su colindancia con la quebrada seca y el río Puruses del Condominio donde está ubicada la filial número 41729-F, conlleven el vacío del contenido del derecho de propiedad del acciontante, momento del dictado de la presente sentencia.

Sobre los argumentos del accionante: En síntesis y en lo que resulta relevante para el dictado de esta sentencia, tenemos que al texto de la demanda y conforme a las manifestaciones expuestas en la audiencia complementaria, señala que en fecha 2 de abril del año 2019, adquirió la filial número 18, que comprende dos niveles, patio y zona verde destinada a uso habitacional en proceso de construcción, situada en el distrito dos, Grandilla, del Cantón de Curridabat con el número de folio real 51.729-F-000, que forma parte del condominio horizontal residencial "Del Río". Para tal efecto, otorgó escritura de venta con garantía hipotecaria, cuyo préstamo fue cancelado posteriormente en su totalidad. Precisa que en la escritura de venta, se incluye una cláusula que reza: "sin que tome nota el Registro: Manifiesta el compareciente Jurgen Henrich Antony que por tratarse de inmuebles adjudicados por el Banco de Costa Rica en pago de obligaciones y por conocerlo, los acepta en el estado en que se encuentran y renuncia expresamente a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo o con ocasión de diferencias en la naturaleza, medida o por motivos de evicción o saneamiento". Añade, que al momento de la venta, el actor y su esposa, la señora Anastasia Alvear, valoraron muy especialmente la existencia de amplios espacios verdes, condiciones paisajísticas, amenidades como una amplia piscina, canchas deportivas multiusos y rancho para eventos especiales, desconociendo totalmente la existencia de vicios ocultos y otras implicaciones en la propiedad, que de haberlos conocido, no la habrían comprado. En el mes de junio del año 2021, se celebró una asamblea de condóminos, debido a que se había abierto un hueco en la cancha de básquetball, que ya antes se había reparado, y en esa oportunidad la administradora del condominio indicó que la socavación fue producida por el río que colinda con la propiedad y que la reparación debía realizarse sin que la Municipalidad se enterara. Explica que en esa oportunidad se les entregó por parte del condominio, un informe de la empresa de ingeniería y construcción SOES, en la cual se informaba e ilustraba con fotografías, la gravedad que surgía del socavamiento del terreno de la propiedad en su cercanía con el margen derecho de la quebrada seca y el río Puruses, aconsejando una obra cuyo costo ascendería a $40.000. Ante tal noticia, acudió a la Municipalidad, donde se enteraron de la existencia de un expediente ante el Tribunal Ambiental Administrativo, número 067-06-03-TAA, en el cual se investigaba la denuncia de la Municipalidad de Curridabat acerca de graves irregularidades detectadas en el Condominio del Río desde el mes de febrero del año 2006 y con antecedentes que se remontaban al año 1998. Es con ocasión de lo expuesto, que contratan un abogado ambientalista para que les informara de forma técnica la situación. De dicho informe, subraya el hecho que entre las graves anomalías, se detecta que el permiso de obra en cauce fue tramitado por la empresa Desarrollos y Sistemas de Potencia DEYSPO S.A., pero que nunca llegó a otorgarse y que en la denuncia existe una investigación debido a posible daño ambiental por invasión de área de protección de quebrada cometida en el año 2006. De seguido, precisa algunos antecedentes del expediente que se conoce en el Tribunal Ambiental Administrativo. Retoma el argumento de fondo para reiterar que su persona y su esposa, valoraron muy especialmente para expresar su voluntad la existencia de amplios espacios verdes, condiciones paisajísticas y amenidades descritas, pero que los hechos citados constituyen serias amenazas al goce pacífico de hecho y derecho del inmueble adquirido. Señala, que el licenciado Manavella en su representación, informó lo anterior al Banco demandado, con la intención de llegar a algún acuerdo conciliatorio, lo cual no se obtuvo, pese que la entidad bancaria envió a sus peritos en fecha 17 de noviembre del año 2021, quienes constataron la gravedad de la situación en el sitio, particularmente en la zona de ranchos, cancha multiusos, zona verde y piscina construidas en áreas de retiro de una zona protegida. Advierte, que el resultado de tal diligencia no le fue puesto en conocimiento pese solicitarlo en varias oportunidades. En esencia, la entidad bancaria indicó que al no aparecer a lo largo de los estudios registrales y catastrales información alguna sobre la situación del inmueble, no podían referirse a la existencia de vicios ocultos y por ello no admitía el reclamo administrativo. Ante ello, argumenta que la existencia de los vicios señalados suponen un impedimento para el uso pacífico del inmueble comprado, al no poder cumplir con la función para la cual fue pensada al adquirirla, por existir una latente amenaza a la destrucción física, debido al proceso de socavamiento del terreno, con la eventual desposesión de una importante parte del área de recreación como consecuencia del procedimiento administrativo en curso. Afirma, que tales situaciones suponen prácticamente una desvalorización total de la propiedad en la medida que la buena fe contractual exigiría que al momento de enajenar o gravar la propiedad debería comunicarse la existencia de vicio a un eventual interesado, lo que de hecho supone una imposibilidad jurídica en los términos de los artículos 627 inciso 2) y 631 inciso 2) del Código Civil. Añade, que la situación relatada es una situación frustrante para toda la familia, genera un permanente estado de zozobra, angustia y una ocupación desgastante en los trámites administrativos, generando sin duda daños de afectación que pueden ser valorados in re ipsa. De seguido se refiere a las consideraciones de derecho, iniciando con la referencia a las garantías de evicción y vicios redhibitorios como elementos o efectos naturales de los contratos traslativos onerosos. Señala que, en los contratos traslativos onerosos, como lo es la compra venta mercantil, sobresalen dos tipos de garantías que debe otorgar el vendedor al comprador en relación con la cosa vendida: la garantía por evicción y la garantía por vicios ocultos para los cuales se preven particulares mecanismos de saneamiento. Para tal abordaje, cita dos sentencias de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, la número 320, de las 14:20 horas del 9 de noviembre del año 1990  y 227, de la 14:15 horas del 20 de diciembre del año 1991. Aunado a lo anterior, cita los artículos 1034 y 1037 del Código Civil, para concluir que la garantía por evicción que se discute en este proceso se presenta el adquirente contra el vendedor cuando por evicción ha perdido o teme perder la cosa comprada y se entiende como una acción de saneamiento tendiente a proteger como validación un acto afectado de nulidad. Añade que en la doctrina se admite como acción de saneamiento, el conceder al comprador la posibilidad de optar entre desistir del contrato, abonándose los gastos que pagó (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (acción estimatoria o quanti minoris). Optando por la primera vía, el artículo 1082 del Código Civil dispone que: "la venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo sí esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario". Suma, que la legislación civil patria más que una acción típicamente redhibitoria habilita una acción de nulidad relativa o anulabilidad, basada en el error como vicio de voluntad, es decir, que dicha acción se funda en los vicios ocultos y en el error, conjuntamente. De esta manera, estima que la venta no pueda ser anulada por la sola existencia de los vicios ocultos, salvo que constituya, además, error que anule el consentimiento, aclarando que siempre queda la posibilidad de la responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal a cabalidad, responsabilidad que podría derivar en una indemnización por daños y perjuicios, según la naturaleza del incumplimiento. Si el vendedor entrega la cosa con algún vicio o defecto que la haga impropia para su función normal o la desmejore, incurre en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 704 y 764 del Código Civil, éste último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos conforme al tenor de la obligación", siendo una obligación implícita en la compraventa el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado. Expone que la garantía por vicios ocultos, lo que procura es evitar que el comprador reciba una cosa con defectos que no eran visibles al momento de realizar la compra, por lo que en el fondo se trata de un incumplimiento contractual, ya que el vendedor ha entregado una cosa distinta a la pactada, es decir, una cosa con algún defecto. Precisa que en materia mercantil dos normas se acercan a la acción redhibitoria, los numerales 467 y 450, más en el Código Civil establece una acción de anulabilidad, cuyos requisitos para plantearla son: a) que los defectos o vicios se encuentren ocultos, b) que sean anteriores a la celebración del contrato, c) que hagan impropia la cosa para los fines a que está destinada y d) que de haberlos conocido el adquirente, no hubiese celebrado el contrato. Expone que en caso que no se cumplan todos los anteriores requisitos, con base en el error (artículo 1082) el comprador siempre tiene la posibilidad de exigir la responsabilidad contractual, cuando el vendedor haya incumplido el contrato al entregar una cosa que difiere en algún aspecto de las características pactadas o bien, que contenga algún vicio oculto que la desmejore. Estima que se admite sin discusión en la doctrina que la específica regulación de los vicios ocultos no desplaza a otras normas que pudieran aplicarse al mismo supuesto de hecho, como son en Costa Rica las relativas a la resolución contractual (artículo 692 del Código Civil) y a la indemnización de los daños y perjuicios provenientes del incumplimiento contractual (artículos 701 y siguientes ibídem). De seguido, se refiere a la jurisprudencia del Tribunal Supremo Español y las sentencias número 810 de la 10 horas del 17 de setiembre del 2004 y 37 de las 11:10 horas del 28 de mayo del año 1993 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. En cuanto al abordaje de "la imposibilidad de exclusión convencional frente a la inderogabilidad de las normas imperativas de protección del consentimiento", expone que la cláusula de la escritura cuestionada, es nula a su criterio al tenor de lo dispuesto en el artículo 1023 del Código Civil, el cual consagra el principio de la imposibilidad de exclusión convencional frente a la inderogabilidad de las normas imperativas de protección del consentimiento basado en las más modernas formas de protección al débil en la relación obligatoria. Finalmente, al rendir los alegatos de apertura así como las conclusiones orales, señaló la dirección del proceso que lo clausurado en este momento es la cancha de tenis y se impide el disfrute, lo que provoca el sufrimiento reclamado. Precisa además, que los vicios ocultos que no pudo haber consentido, también el banco lo desconocía. En cuanto a los socavamientos, afirma que es un tema de varios años, no son sobrevinientes. Señala que el banco dice que no afectó área habitacional, dejando de lado que la propiedad es compuesta, ya que si el actor hubiera conocido esos daños estructurales y cuestionados, no hubiese comprado, por lo que su voluntad estuvo seriamente viciada. Considera que los hechos están demostrados y que quedó acreditado que no es cierto lo indicado por el Banco que el comprador no tomó las previsiones, ya que éste sí se fijó demasiado, detalló lo que encontró en la propiedad principal, y sería incoherente el señalar que es un vicio redhibitorio, dado que no se ve. Expone que el vendedor de un bien es quien debe garantizar dos cosas, la garantía de evicción y que tendrían que ver con los obstáculos que no se han determinado, por la falta de permisos, por posible sanción del TAA, porque no han finalizado, pero es una amenaza. Por eso se limitan a la garantía de los vicios ocultos, lo que recae sobre una dificultad de hecho, socavamientos que hacen perder cada vez más, la posibilidad de disfrutar o gozar de esta zona. Por último, afirma que la cláusula cuestionada es un "machote" de los notarios, desconociendo toda la protección del consumidor, por lo que las cláusulas de renuncia de garantía son abusivas.

Sobre los argumentos del Banco de Costa Rica: En resumen, la representación institucional señala que en efecto, el inmueble que compró el actor era un bien adjudicado por el Banco de Costa Rica en fecha 26 de setiembre del año 2017, como resultado de un proceso de cobro por un crédito no pagado. Agrega que el Banco no fue el desarrollador del condominio ni financió su construcción. Además, que suele ofertar públicamente la venta de esas propiedades mediante un aviso en el lugar o por medio de su página de internet. Expone que en la escritura existe una manifestación de voluntad expresa del actor, que conocía las circunstancias y el estado del bien que adquiría y que lo aceptaba. Añade, que la interposición de la presente demanda es una violación de una obligación contractual, ya que el actor reconoce haber inspeccionado con detenimiento el inmueble antes de su adquisición, observándose en la página 30 del expediente administrativo que el cliente solicitó un 20% en el precio del condominio debido a los deterioros que observó producto del abandono en que se encontraba la edificación. No le constan los demás hechos por cuanto son ajenos a la entidad bancaria. Precisa que el mismo actor menciona quien fue el supuesto autor de la infracción y que no fue el Banco de Costa Rica, siendo la fecha en la que se dice se cometió dicha infracción anterior a la adjudicación del inmueble por parte del Banco. Indica que son ciertas las gestiones ante el Banco y se demuestra la rápida atención brindada, pero que el uso del término "gravedad" corresponde únicamente a un decir de la parte actora, sin que el informe de los peritos utilicen esa expresión. Reitera que el Banco no construyó el inmueble y nunca lo utilizó, adquiriendo la condición de propietario en cobro de una deuda. Enfatiza, que el actor admite en el hecho segundo que inspeccionó bien a fondo antes de decidirse por su adquisición, así que si en ese momento había algún tipo de violación a la zona de protección del río, la vio personalmente y no estimó que fuese relevante. Por otra parte, al referirse a la respuesta brindada a las gestiones formulas ante el banco, precisa que es cierto que en su criterio no se había encontrado ninguna situación anómala. En otro orden, sustenta la interposición de las defensas de fondo, iniciando con "la demanda improponible"; argumentando que el presente litigio no tiene mayor fundamento, siendo aplicable el artículo 35 inciso 9) del Código Civil, al considerar que es evidente la falta de un presupuesto material o esencial de la pretensión. Explica, que conforme a la demanda, no se ha materializado daño alguno y que de suceder, es imputable a terceros como para pretender cobrarle daños al banco. Además, que dada la naturaleza del proceso pendiente, en ningún momento se va a amenazar el derecho de propiedad del actor, por lo que la demanda es temeraria. En otro orden, expresa que la litis consorcio pasiva debe integrarse con la empresa Sociedad Maderera El Bosque S.A, ya que la Municipalidad de Curridabat atribuyó a ésta las faltas en su denuncia presentada ante el Tribunal Ambiental Administrativo y el condominio como persona jurídica, por estar tomando decisiones que podrían ser la causa del daño que reclama el actor. Respecto a la defensa de falta de derecho, señala que la demanda se basa únicamente en los artículos 1023 y 1082 del Código Civil, por lo que ha sido tipificado por la parte actora como una responsabilidad civil contractual, no obstante, de la relación de hechos lo primero que se desprende es que no se ha materializado daño alguno, por lo demás, hace referencia a un procedimiento administrativo originado por una denuncia planteada hace 16 años y cuya última actuación tiene fecha 26 de marzo del año 2020, siendo este aspecto suficiente para considerar la demanda como improponible. Añade, que no menos importante es lo que afirma la misma parte actora en su relación de hechos, de que la propiedad que él adquirió está ubicada en un condominio y que es de su conocimiento que los supuestos actos irregulares que le podrían generar un perjuicio económico fueron emanados por la empresa que desarrolló el condominio y de acuerdos adoptados por la misma Asamblea de Condóminos a la que él pertenece y asistió, con lo cual queda claro que si hay algún hecho generador de daños, hay dos terceros que están claramente identificados. Expresa que el actor reconoce haber leído el contrato que firmó y por medio del cual adquirió su inmueble, que el mismo era un bien adjudicado por el Banco de Costa Rica en cobro de una deuda y que por lo tanto lo vendía en las mismas condiciones que lo adquirió, por lo tanto la única razón por la cual puede exigir al Banco responsabilidad, es que alguna acción originada por el mismo Banco durante los meses en que ostentó el derecho de propiedad, sea la que origina el supuesto daño que invoca, lo cual no es así, ya que los hechos que señala sucedieron durante la construcción del condominio en el año 2006, once años antes de que el Banco se adjudicara y por los hechos narrados que acaecieron en el mes de junio del año 2021, cuando el actor ya era propietario del inmueble. En este sentido, hace notar que el actor menciona que tanto su persona como su cónyuge de manera "diligente" valoraron la propiedad que pensaban adquirir, lo que supone que debieron haber hablado con la administración del condominio y ésta no les informó de la existencia de la denuncia, de la cual tampoco el Banco había sido informado. Es en virtud de lo expuesto, que identifica una clara relación de causalidad de los supuestos daños que se origina con terceros y no con el Banco de Costa Rica, y por lo tanto no justifica que la parte actora pretenda venir a desconocer su obligación de observar el principio de pacta sunt servanda. Continúa exponiendo que debe revisarse si el supuesto vicio oculto que invoca la parte actora, reviste tal gravedad que justifique la anulación total del contrato de compraventa y el pago de un apreciable daño moral. Reitera que en primer lugar no se ha materializado daño alguno, por lo tanto el supuesto vicio invocado en la demanda ni siquiera se ha producido, situación que por sí sola convierte la demanda en improponible. Aunado a lo anterior, el procedimiento sancionatorio que podría generar los supuestos daños evidentemente está caduco o al menos así lo evidencia la documentación aportada en la demanda, por lo que no puede tenerse ni siquiera como probable la materialización de algún tipo de daño. En segundo lugar, precisa que como no se conoce el resultado del procedimiento administrativo, cualquier evaluación de un daño que derive de una sanción firme resulta totalmente especulativo. Además, pretensión de rescisión contractual y cuantiosa indemnización solo podría concederse si el Tribunal Ambiental Administrativo impone al actor una sanción que hiciera imposible la habitación de la vivienda del actor, como lo sería una orden de demolición. En razón de lo expuesto, aplicando los principios de razonabilidad y proporcionalidad, se observa que la denuncia contra el condominio es por haber hecho movimientos de tierra y aparentemente haber cortado vegetación en el margen del río sin contar con los permisos respectivos, por lo que no se refiere a vicios grave como lo sería la construcción de la vivienda del actor en una zona demanial, lo cual conforme al plano del condominio, fácilmente se deduce que no es así. Por lo expuesto, alega que lo que motivó al actor a acudir a la tutela judicial, no existe, ya que su derecho a la habitación de su vivienda en ningún momento está siendo amenazado y de conformidad con el ordenamiento jurídico, si se impone una sanción, va a ser una multa o la realización de obras de restauración ambiental que no le van a corresponder al Banco de Costa Rica, toda vez que no es la parte denunciada y los hechos fueron cometidos once años antes que el Banco se adjudicara la finca. Cita el artículo 1082 del Código Civil para señalar que más bien se tiene que el contrato expresamente advertía que el comprador conocía las circunstancias bajo las cuales el Banco adquirió el inmueble y lo eximía de responsabilidad para este tipo de vicios o defectos. Al rendir conclusiones orales, expresó que la demanda carece de fundamento jurídico por cuanto no posee ninguno de los elementos esenciales para atribuir responsabilidad al Banco, toda vez que éste no financió las obras, no hizo plano, no hizo construcción y no tuvo relación con la edificación del inmueble donde reside la parte actora. Precisa que un cliente del banco da en garantía filial, éste se adjudica el bien, cosa que es normal en la actividad bancaria, más advierte que no es negocio del banco adueñarse de inmuebles, debiendo venderlo para resarcir el crédito no pagado. Añade, que el banco no tiene control del estado físico de cómo recibe los inmuebles, por eso se incorpora esa cláusula, vende los inmuebles en el estado que los recibió, siendo un propietario temporal. Por otro lado, en la compra de cualquier bien, se espera de todo consumidor una debida diligencia, proporcional al valor del bien. Argumenta que en el caso concreto, la parte aduce un problema que abarca áreas comunes. No está oculto, es evidente, es área común del condominio, por eso el argumento de la parte actora se derrumba, no hay mala fe del banco al vender el bien que adquirió y no se sabe si la parte hizo alguna diligencia y no hay ningún vicio oculto. Es decir, no se necesita especialista para ver que áreas comunes están al borde de la quebrada. Añade, que una cosa es la habitación y otra las áreas comunes, que no están 100% inhabilitadas. De esta manera, la parte por un tema accesorio, pretende dar por terminada la totalidad del contrato y que todos los años que ha vivido en el inmueble le salgan gratis, siendo esté un enriquecimiento sin causa. Expone además, que la denuncia en sede administrativa es de larga data, los daños deben ser reparados por el condominio, debiéndose cursar la acción contra éste y no contra quien vendió el inmueble. Subraya que el actor declaró en su deposición de forma extensa que tenía conocimiento que adquiría un bien deteriorado, por lo que posteriormente no puede decir que el banco le ocultó naturaleza del bien. Precisa que parte actora habla de un hecho de la naturaleza, posterior al menos dos años a la venta y que ahora pretende atribuir al Banco. Además, que es un tema de conocimiento en todo el país y que es público y notorio, el problema de los cauces. Advierte el daño no afecta a todas las áreas comunes y por lo tanto, éste no se ha materializado y no obedece a la propia acción del banco, por lo que desaparece la responsabilidad civil por culpabilidad, precisando que la parte actora atribuye al banco por daños que puede tener por inacción de hechos de tercero, los condóminos y el propio condominio. De seguido cita la sentencia número 2024006326 de las 11:50 hras del lunes 23 de setiembre, en la cual el tribunal declara sin lugar una demanda contra el banco porque el propietario no hizo la diligencia debida y los daños que sufrió no son ocasionados por el banco sino por tercero o hechos de la naturaleza. En cuanto a la prueba testimonial recibida, indica que no se cuestionó por el profesional contratado el dictamen técnico y se señaló en este que los mismos son reparables, de modo que el daño de existir, sería por la parte proporcional sufrida, esto es, la parte accesoria de todo el derecho de propiedad que ostenta el actor.

Sobre el fondo del asunto: El objeto de pronunciamiento de la presente sentencia, gira en torno a dos ejes temáticos por abordar, el primero, la determinación si la cláusula introducida por la entidad bancaria al vender un bien adjudicado por remate, la cual impone al comprador una renuncia a reclamos por vicios ocultos, es legítima, y el segundo, si el daño reclamado que sustenta el actor ha sufrido el bien condominal, es suficiente para reclamar un vicio redhibitorio, al estimar que desconocía las condiciones de vulnerabilidad de las colindancias de las áreas comunes que restan capacidad volitiva al momento de adquirir la filial número 18, del condominio residencial "Del Río", ubicado en Granadilla de Curridabat y por ende, permite una declaratoria de nulidad de la escritura, la devolución del monto pagado por el bien así como el reconocimiento de daño moral subjetivo. En orden a dichos argumentos, se pronuncia esta Cámara de Juezas a continuación.

Cláusula de renuncia por vicios ocultos es absolutamente nula. Infracción a las reglas de los negocios jurídicos: De acuerdo con la teoría del caso de la entidad bancaria, el hecho de haber adquirido el bien por medio de un remate, con ocasión de la ejecución de una garantía hipotecaria rendida a su favor, legitima la inclusión de una cláusula de renuncia del adquirente de dicho bien a cualquier reclamo por vicios ocultos en el inmueble. Tal línea argumentativa es atacada por el actor y adquirente del bien, al alegar "la imposibilidad de exclusión convencional frente a la inderogabilidad de las normas imperativas de protección del consentimiento", lo que le permite estimar que la cláusula de la escritura cuestionada es nula por introducir una disposición convencional frente a la inderogabilidad de las normas imperativas de protección del consentimiento basado en las más modernas formas de protección al débil en la relación obligatoria. Criterio del Tribunal: Analizada la postura que ambas partes expusieron oportunamente, concluimos a la luz del ordenamiento jurídico, que la cláusula impugnada en efecto, es ilegítima, tal y como explicamos a continuación. La pretensión primera de la parte actora en este proceso, es la declaratoria de "nulidad de la cláusula por la cual el Banco pretende exonerarse de responsabilidad ante la renuncia del comprador al reclamo por ese tipo de vicios en los términos del artículo 1023 del Código Civil...". Revisado el cuadro fáctico, tenemos que en fecha 02 de abril del año 2019, el señor Jurgen Henrich Antony adquiere del vendedor, Banco de Costa Rica, la filial número 41729-F, que es finca filial dieciocho, del Condominio Residencial "Del Río", que comprende dos niveles, patio y zona verde destinada a uso habitacional en proceso de construcción, sita en el Distrito dos Granadilla, del cantón de Curridabat, de la provincia de San José, por la suma recibida a entera satisfacción de ciento doce millones trescientos noventa mil trescientos veinte colones. Se consigna en la escritura en lo que interesa lo siguiente: "SIN QUE TOME NOTA EL REGISTRO: Manifiesta el compareciente JURGEN HENRICH ANTONY que por tratarse de inmuebles adjudicados por el Banco de Costa Rica en pago de obligaciones y por conocerlo, los acepta en el estado en que se encuentran y renuncia expresamente a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo o con ocasión de diferencias en la naturaleza, medida o por motivos de evicción o saneamiento...". Revisado lo anterior conforme al régimen de derecho aplicable, no cabe duda que no le asiste la razón a la entidad bancaria, al pretender justificar la inclusión de una cláusula de renuncia de derechos al comprador, basándose en una omisión de su deber de garantizar las condiciones del bien vendido de vicios ocultos o turbaciones en la posesión, por causas anteriores a la compra venta. Tal postura se califica de ilegítima, por cuanto por imperativo de ley, "Los contratos obligan tanto a lo que se expresa en ellos, como a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de ésta...". (artículo 1023 inciso 1) del Código Civil). Al respecto, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia desde vieja data, ha analizado las obligaciones contractuales de las partes y la ilegitimidad de la renuncia al ejercicio de aquellas connaturales al negocio jurídico, postura que comparte esta Cámara de Juezas a cabalidad y se expresa así: "(...)

Un factor objetivo de atribución de responsabilidad, en el ámbito contractual, se halla en la obligación de garantía, que aparece como una cláusula implícita de todo convenio, según la cual deben preservarse los bienes de los pactantes contra los daños que pudieran originarse en la ejecución de un negocio jurídico. En esa forma, aparte del efecto de resolver, rescindir o revocar, según corresponda, que podría acarrear tal situación, el garante deberá indemnizar a su contraparte si alguna cosa, sea el propio objeto del acuerdo, u otra que se halle dentro del patrimonio de este último, sufre un menoscabo que se origina de la ejecución del pacto. Tal mella podría ser de carácter material o devenida de efectos jurídicos, en el caso de la evicción. A la vez, puede originarse a partir de defectos intrínsecos de la cosa, o bien, de factores extrínsecos como la conducta propia del garante, la de sus dependientes o subordinados o, incluso de manera excepcional, la de un tercero extraño al negocio jurídico que por no identificable, corre por cuenta y responsabilidad del vendedor, en la situación en que el garante hubiera podido o debido evitar tal conducta, omitiendo su gestión en tal sentido. En este último caso, le tocará comprobar que no estuvo en la posibilidad ni tuvo el deber de impedir tal comportamiento dañoso del

Finalmente, junto con las demás eximentes señaladas, también su responsabilidad se verá salvada si demuestra que todo se debió a un hecho de la propia víctima, quien se produjo a sí misma el daño. Lo anterior queda plasmado en el ámbito positivo, de modo general, en el artículo 1023, inciso primero, del Código Civil, cuando indica: “Los contratos obligan tanto a lo que se expresa en ellos, como a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de ésta”. Así, ha de entenderse que con independencia a si es reprochable o no al garante lo sucedido, sea por dolo o culpa grave, siempre va a ser inherente al negocio jurídico su obligación de responder ante su contrario, cuando acaezca lo descrito anteriormente. Luego, de manera más específica al convenio de compraventa, en la rama civil, el canon 1034, dispone: “Todo aquel que ha transmitido a título oneroso un derecho real o personal, garantiza su libre ejercicio a la persona a quien lo transmitió”. Lo anterior encuentra relación directa con lo establecido en el precepto 1023 citado, como norma genérica dentro del Derecho de las Obligaciones. Además, de manera especial a una relación mercantil, como se ha discutido en esta lite, reza el ordinal 467: “El vendedor quedará obligado en toda venta al saneamiento, salvo pacto en contrario.”. De los tres numerales en mención se colige un criterio concatenado de que, en la venta, la garantía impone al vendedor el deber de sanear al comprador. Dichas disposiciones no contemplan, en modo expreso, que tal obligación solo se derivará del dolo o la culpa grave del vendedor, por consiguiente, se aplica a la garantía los principios generales del derecho expuestos líneas atrás de este considerando. Cabe agregar que, ante el incumplimiento de una obligación, como la de garantizar la idoneidad del bien vendido, no solo objetiva sino también jurídica, correspondería al vendedor demostrar que dicho incumplimiento se produjo por culpa del acreedor (comprador), fuerza mayor y caso fortuito, según lo dispuesto en el ordinal 702 del Código Civil...". (Resolución Nº 00212 - 2008, de las 08:15 horas del 25 de Marzo del 2008). Nótese entonces que por ministerio de ley, el vendedor debe asumir una condición de garante del bien negocial, sin que sea dable la justificación que brinda la entidad bancaria para eximirle de tal obligación legal, cuando la ley no lo hace, sin perjuicio de que, en el caso concreto, la entidad se adjudicó el bien con ocasión de una garantía hipotecaria, ergo, al tenor de las reglas que regulan su intermediación financiera, debió asegurarse que el mismo podía ser objeto de crédito al encontrarse en las condiciones óptimas para ser aceptado como garantía, en atención a lo dispuesto en el artículo 69 de La Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, ley número 1644 del 26 de setiembre de 1953, en cuyo artículo 69 dispone: "Antes de otorgar cualquier crédito, los bancos harán valorar los bienes ofrecidos en garantía, o calcular el valor de la cosecha a cuya atención se destinará el préstamo". Lo anterior orienta a la conclusión, que indefectiblemente el vendedor de un bien está en la obligación de realizar todos los actos necesarios para garantizar al comprador el disfrute del bien traspasado, sea libre de vicios ocultos o turbaciones en la posesión, por causas anteriores a la compraventa, de manera que, la entidad bancaria en el caso concreto, debió revisar el bien que negocia, no solo en razón de la fijación del valor de enajenación, sino que también con el objetivo de revisar que el bien que negocia se encontrara en las condiciones adecuadas de venta, de manera que evita así, problemas por vicios ocultos o evicción, independientemente que haya actuado con dolo o culpa grave, toda vez que su deber es garantizar el libre disfrute del bien vendido y adoptar todas las medidas lógicas, razonables y aptas para evitar daños al bien inmueble, más allá de la simple verificación registral y catastral, esto, aunque lo haya adquirido por remate en pago de una obligación dineraria. Así las cosas, no cabe duda para este Tribunal, que la cláusula objeto del proceso es absolutamente nula, al resultar abusiva y contraria a derecho, por lo que procede a declararse la nulidad de ésta, debiendo entenderse por no puesta en la escritura de venta objeto de estudio.

Indemostrada pérdida del aprovechamiento general de las áreas comunes. Inexistente lesión gravosa en calidad de vida e incidencia decisiva en la capacidad volitiva del negocio jurídico celebrado: El segundo eje temático, decisivo para el pronunciamiento de este Tribunal en torno a las pretensiones 2, 3, 4 y 5 de la demanda, que se resumen en una declaratoria de nulidad de la compraventa, la devolución del monto pagado indexado, el pago de intereses amén de un resarcimiento por concepto de daño moral, parten de la teoría del caso de la parte actora, que la existencia de una denuncia desde el año 2006 realizada por la Municipalidad de Curridabat ante el Tribunal Ambiental Administrativo no fue puesta en su conocimiento al adquirir el bien, información que tampoco al parecer conocía la entidad bancaria, pero que en esencia, refleja la problemática generada en el margen derecho de la propiedad condominal, propiamente en las áreas comunes, las cuales podrían verse afectadas por las medidas a adoptar en un futuro por dicha autoridad administrativa, cuyo procedimiento no ha concluido. Advierte incluso por medio del hecho nuevo descrito en el considerando primero de la presente resolución, que los daños pueden observarse en los socavamientos del margen derecho de la propiedad, tal y como se ilustra en el informe de la empresa de Ingeniería y Construcción SOES del año 2021, materializándose el daño a la fecha con la clausura del rancho, empero, entiende que parte de la piscina y la cancha multiusos se encuentran construidas dentro del área de retiro del río Puruses, por lo que existe una amenaza de perturbación del disfrute del goce pacífico de los bienes comunes, tales como áreas verdes, cancha multiusos y piscina, que fueron la razón medular de la adquisición del inmueble, al haber sido valorado por su persona y su pareja en el momento de decidir la compra. Afirma, que tales situaciones suponen prácticamente una desvalorización total de la propiedad en la medida que la buena fe contractual exigiría que al momento de enajenar o gravar la propiedad debería comunicarse la existencia de vicio a un eventual interesado, lo que de hecho supone una imposibilidad jurídica en los términos de los artículos 627 inciso 2) y 631 inciso 2) del Código Civil. Añade que en la doctrina se admite como acción de saneamiento, el conceder al comprador la posibilidad de optar entre desistir del contrato, abonándose los gastos que pagó (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (acción estimatoria o quanti minoris). Bajo esa línea argumentativa, defiende que existe un vicio grave en el consentimiento, razón por la cual el vicio redhibitorio se encuentra presente y con base en ello, solicita la declaratoria con lugar de las pretensiones del proceso. Por su parte, la entidad bancaria contesta la acción, precisando que no tuvo participación en la obra constructiva y su financiamiento por lo que la demanda se encuentra incorrectamente cursada en su contra y no frente a los terceros responsables, que el procedimiento administrativo ante el Tribunal Ambiental Administrativo no ha culminado, no se dirige en su contra y que en todo caso, la filial adquirida no está siendo afectada, llamando reiteradamente la atención al hecho que el actor inspeccionó el bien en detalle al adquirirlo, tal y como expresamente lo indica en su demanda y declaración rendida, por lo que no puede aducir que desconocía que las áreas comunes tenían colindancia con el río. Criterio del Tribunal: Revisada y analizada integralmente la prueba traída a los autos por las partes así como su linea argumentativa, arriba esta Cámara a la conclusión que no se demuestra en este caso concreto, los presupuestos necesarios para declarar con lugar las pretensiones asociadas a un presunto vicio en el consentimiento de tal magnitud e incidencia, que tenga el efecto de anular el negocio jurídico de compra venta en estudio, que es esencia, el objeto medular del proceso, no abordándose la posibilidad de un reconocimiento de daño por pérdida de plusvalía del bien, al no haber sido así solicitado por la parte, por lo que nos limitamos a su pretensión específica. Teniendo claro lo anterior, hemos de precisar que si bien es cierto, la parte actora expone que las áreas comunes existentes en el condominio, esto es, las áreas verdes, la piscina, la cancha multiusos y el rancho, fueron factores determinantes para la toma de decisión de compra del bien inmueble condominal, lo cierto es que el daño hasta el momento configurado, es mínimo y especulativo frente a lo que representa un bien filial. Esto, por cuanto es incontrovertido que el actor hizo inspección en el inmueble previo a su adquisición, tal y como ampliamente lo relató al rendir declaración ante este Tribunal, conociendo en consecuencia las condiciones y distribución de las áreas comunes del inmueble. También es incontrovertido, que el Banco de Costa Rica desconocía de la existencia de una denuncia interpuesta por la Municipalidad de Curridabat en fecha 06 de marzo del año 2006, ante el Tribunal Ambiental Administrativo. En efecto, de la prueba allegada a los autos tenemos que la señora Lucy Retana Chinchilla, en su condición de Alcaldesa de la Municipalidad de Curridabat, interpone denuncia en contra del señor Aristide Vargas Artavia y la empresa denominada Sociedad Maderera El Bosque S.A, por presuntas infracciones ambientales, con ocasión de movimientos de tierras realizado en el cauce y en los alrededores del río Puruses, propiamente donde se levanta el condominio residencial "Del Río", ubicado en Curridabat, cuyo número de expediente asignado es el 67-06-03-TAA. No obstante lo anterior, no aportan las partes al proceso el estado actual de dicho procedimiento administrativo y su incidencia en las áreas comunes, por lo que es meramente una conjetura de la parte actora el alcance que podrá tener una posible resolución administrativa en firme emanada por el Tribunal Ambiental Administrativo al respecto o si bien, se limitará a ordenar obras de contención y reparación. Suma además, que la parte actora ni siquiera aportó prueba técnica que demostrara fehacientemente la cabida o dimensiones que alcanzaría una posible afectación de las áreas comunes frente al área de retiro que impone el ordenamiento jurídico, sustentado su angustia y preocupación en meras especulaciones, dado que no tenemos certeza técnica acerca del grado de invasión del área de retiro y si éste, provocaría la supresión de un porcentaje o la totalidad de las áreas construidas. Hemos de señalar, que la única prueba técnica aportada al proceso, es el informe que para el mes de mayo del año 2021, se rinde por parte de la empresa denominada SOES Ingeniería & Construcción, un estudio denominado "Obras de mantenimiento sobre margen derecha quebrada seca y río Puruses Condominio Del Río", ubicado en el distrito Granadilla, cantón Curridabat de la Provincia de San José. En dicho estudio se indica que se realizó específicamente en el margen derecho de la Quebrada Seca y Río Puruses de la propiedad, que es la afectada, donde a través de inspecciones se constató la existencia de socavación en las bases de los muros existentes (tanto de bloques como de gaviones), más éste, como se indicó líneas atrás, resulta insuficiente para acreditar las especulaciones que el actor formula para sustentar las afirmaciones respecto a la pérdida de las áreas comunes, mismas con respecto a las cuales insistimos, no contamos con acreditación fehaciente de las dimensiones reales de su afectación. Nótese que incluso, el testigo ofrecido por la parte actora, el señor Miguel Segura Sánchez, quien elaboró un estudio jurídico de la situación a petición de la esposa del actor, señaló que estimó la existencia de un riesgo por construcciones en el área de protección, solamente respecto al rancho y la cancha, eximiendo de éste a la piscina, lo cual confirma la falta de precisión de los hechos que sustentan la demanda. Mucho menos, es admisible la tesis que perdió todo valor la filial propiedad del actor, ya que si bien es cierto, las áreas comunes son parte integral del régimen de propiedad al cual se encuentra sujeto, siendo parte integral de éste su participación de las áreas comunes, es claro que la integridad de la casa de habitación no está en discusión. Tampoco es de recibo el argumento relativo a la posible inversión que cada uno de los condóminos deba realizar a fin de evitar mayores daños en los márgenes de su propiedad con el río Puruses, para justificar así la procedencia de la declaratoria del vicio redhibitorio reclamado, ya que no solo resulta insuficiente, sino que además el monto al que ascendería no está acreditado, debiéndose advertir nuevamente que no forma parte de las pretensiones de este proceso el reconocimiento de tal erogación, misma que en efecto, no cabe duda, deberá realizarse con base en el estudio técnico aportado y aquellos que exijan las autoridades administrativas correspondientes, por lo que no se realiza mayor análisis al respecto. Es por lo expuesto, que debemos precisar que tal y como lo expresa la parte actora, el artículo 1082 del Código Civil prevé un régimen de protección al comprador, por vicios desconocidos por las partes, en el bien objeto del negocio jurídico. La norma establece claramente que: "La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario". No obstante, yerra la parte actora al estimar que un daño eventual e incierto, califique para sustentar una acción anulatoria de la escritura pública de compraventa o bien, que demostrándose su existencia (esto es, que sea efectivo e individualizable en los términos del numeral 196 de la Ley General de la Administración Pública) éste sea de tal magnitud que vacíe el contenido del derecho de propiedad del actor, de forma tal  que no demuestra un vicio en el consentimiento por una alta incidencia en éste, al adquirir un inmueble condominal. Al respecto, ha sido conteste la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en advertir que los vicios deben ser de tal importancia, que podamos concluir que se encuentra ausente la voluntad del comprador, hecho que no se ha demostrado en este proceso, tal y como explicamos de seguido. La Sala Primera en mención, ha reiterado en el criterio de recién emisión, lo siguiente: "... Lo primero que debe resaltarse es que el artículo 1082 del Código Civil establece que:  “La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario”. Como se ve, la ley contempla, para el contrato de compraventa, la posibilidad de que los vicios en la cosa objeto del negocio conlleven un vicio en el consentimiento. Por otra parte, esa disposición resulta aplicable a la permuta, de acuerdo a lo regulado en el cardinal 1100 del mismo cuerpo normativo: “El contrato de cambio se rige por los mismos principios que el de venta: cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que da, y el precio de ella a la fecha del contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en cambio”. Por ende, es claro que los vicios ocultos o redhibitorios de la cosa permutada, podrían, eventualmente, conllevar la anulación del consentimiento. Lógicamente, para que esta consecuencia se tenga por operada, debe tratarse de anomalías graves y desconocidas para la parte que adquiere el bien defectuoso, de manera tal que, de haber tenido conocimiento de los vicios, no habría llevado a cabo el negocio. Lo anterior es concordante con lo dispuesto en el artículo 1015, inciso segundo, del Código Civil: “Es anulable el contrato en que se consiente por error: (…) 2º.- Cuando recae sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, o sobre su sustancia o calidad esencial”. Sobre la procedencia de la acción de nulidad por vicios en el consentimiento consúltese la sentencia no. 37-1993 de las 11 horas 10 minutos del 28 de mayo de 1993". (Resolución número 000917-F-S1-2023, de las 09:44 horas del 21 de junio del año 2023). De lo transcrito extraemos dos premisas fundamentales para la resolución del presente asunto, la primera, no sólo es necesario demostrar que el daño sea cierto o potencial, sino que además debe necesariamente encontrarse acreditado debidamente y no tratarse de un daño especulativo o hipotético como en el caso que nos ocupa. En segundo lugar, hemos de subrayar que la norma legal permite la anulación por error del negocio, en el tanto quede demostrado que la persona adquirente está en error con respecto a las condiciones reales del objeto negociado, lo cual no se demostró en este proceso, por el contrario, de la declaración de parte recibida en el juicio oral y público, queda claro que el actor particularmente se preocupó por determinar las condiciones reales del inmueble, siendo que relató con detalle las observaciones que realizó a la filial y que incluso peticionó una revisión del precio por esa razón. Es por ello, que bajo un correcto entendimiento humano, evidentemente, también podemos concluir que el actor adoptó diligencias propias para analizar las condiciones de las áreas comunes, mismas que insistió en su acción, eran el aspecto más relevante en la adquisición de la filial condominal, ergo, debió haber observado su proximidad con el cauce y que el mantenimiento de las mismas podría incluir obras estructurales para su conservación. Desde esta perspectiva, se generan serias dudas de su teoría del caso, al pretender desconocer las colindancias -con un río- de las áreas comunes del condominio "Del Río" y por ello, no es de recibo el argumento de una imposibilidad jurídica del negocio, en los términos que exponen los numerales 627 inciso 1) y 631 del Código Civil, al entenderse presente la capacidad del actor para entender las condiciones del bien adquirido y las afectaciones que una reducción de las áreas comunes provoca en su derecho de propiedad condominal al estar estas ubicadas a la margen de la colindancia con el río Puruses, por cuanto es sabido que un cauce de un río está afecto a ser variado por hechos de la naturaleza y con ello afectar las colindancias del mismo. En consecuencia, al no existir mérito para declarar un vicio redhibitorio en el negocio jurídico celebrado entre las partes, que tenga la capacidad de demostrar un vicio grave en la voluntad del actor al adquirir la filial número 18, del condominio residencial "Del Río", por indemostrarse la imposibilidad del disfrute real y razonable de las áreas comunes del condominio a la fecha, a excepción del área de rancho, lo cual no se estima afecte gravemente su calidad de vida o la voluntad de adquisición del inmueble, ilustrándose esto con el hecho que al rendir declaración el actor, manifestó libremente que han dejado de utilizar la piscina por optar por otros medios para la actividad de la natación, al adquirir una acción en el Indoor Club, lo que denota sin duda, es que no es propiamente la amenaza o riesgo de destrucción de las áreas comunes o parte de ésta lo que ha provocado la disminución de su uso o bien, que se haya generado una afectación grave de su filial y el resto de bienes comunes asociados a su derecho de propiedad condominal, para justificar la nulidad del negocio jurídico y el reconocimiento indemnizatorio peticionado. En consecuencia, al tenor del análisis efectuado, se dispone por esta Cámara el rechazo íntegro tanto de la pretensión anulatoria como indemnizatorias asociadas a este argumento, por lo que se declaran sin lugar las pretensiones 2, 3, 4 y 5 de la demanda.

Pretensión subsidiaria. Inadmisibilidad de pretensión argumentativa: La parte actora formula como pretensión subsidiaria, una línea de argumentos sin formular una petitoria concreta, en los términos que prevé el numeral 42 del Código Procesal Contencioso Administrativo, toda vez que no concretiza si lo que pretende es una declaratoria de nulidad, una modificación o adaptación de conducta, el reconocimiento o declaración de una situación jurídica concreta, la declaración de una relación jurídico administrativa, una condena o una orden específica. Veamos. La pretensión subsidiaria es la siguiente: "Que se declare la responsabilidad del Banco demandado basado en el sistema de responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal incurriendo en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 7, 764 y 1022 del Código Civil, éste último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos (sic) conforme al tenor de la obligación" es una obligación implícita en la compra venta el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (artículos 764 y 1022 ibídem)". De conformidad con la jurisprudencia citada éstas acciones serían compatibles - no excluyentes- entre el supuesto común: el defecto en la cosa desmejorándola o haciéndola inutilizable". Nótese que si bien inicia exponiendo una declaratoria de responsabilidad, su hilación es de orden argumentativa, al exponer de seguido un fundamento normativo y jurisprudencial sin que se concrete en un acto o conducta pretendida en específico, razón suficiente para considerar que la pretensión lejos de materializar un objetivo concreto, se encuentra ésta contenida dentro de un argumento general de responsabilidad contractual. En consecuencia, por tratarse de una pretensión inatendible, se declara inadmisible en los términos que fueron expuestos líneas atrás.

Sobre las defensas interpuestas:  En virtud del análisis realizado en el considerando anterior, la demanda es declarada parcialmente con lugar, por lo que la defensa de falta de derecho es rechazada respecto a la primera pretensión más es acogida respecto a las restantes. En cuanto la defensa de "demanda improponible", la misma se acoge, únicamente respecto a la pretensión subsidiaria, no así con relación a la pretensión principal, al ser el objeto de la litis viable de conocimiento en la sede contencioso administrativa, tal y como se desprende del considerando anterior.

Sobre las costas procesales y personales: De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En el caso concreto, existiendo vencimiento recíproco, se dicta el presente fallo sin especial condenatoria en costas.