Resolución 00109-1995

1º.- Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor plantea demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en ¢ 5.500.000.00, a fin de que en sentencia se declare:  "1-)Que el demandado incumplió con su compromiso de venderme los inmuebles a que hace referencia la opción de compra ofrecida como prueba, una vez inscritos éstos en el Registro de la Propiedad, que ante esa oficina dieron origen a la inscripción de una sola finca, hoy inscrita en folio real Puntarenas matrícula Placa36152.  2-)Que era obligación del demandado darme aviso de que los 2 inmuebles sin inscribir quedaron inscritos a su nombre desde el 4 de octubre de 1991, conformando una sola finca, ya citada, porque a partir de entonces disponía el suscrito actor de un plazo de 15 días para exigirle la formalización de la venta y en general hacer exigible el cumplimiento de los compromisos contraídos en la referida opción de compra.  3-)Que el demandado no me notificó ni avisó en ninguna forma de que el inmueble ya estaba inscrito en el Registro Público, a pesar de estar el suscrito actor en posesión de inmueble, disponiendo del mismo en favor de terceros al darlo en arrendamiento, negándose a llevar adelante el contrato y a llenar las formalidades legales, lo que equivale a una retractación injustificada de lo convenido.  4-)Que en virtud de haberse negado el demandado a llevar adelante el contrato, y a llenar las formalidades de ley, tengo derecho a la venta forzosa del inmueble en mi favor, otorgándome a través del Juzgado y en nombre del renuente la escritura del traspaso correspondiente a fin de formalizar el convenio y se me haga entrega del inmueble, previo pago del precio convenido para la venta mediante depósito judicial y en los términos condiciones y plazo originalmente convenidos en la opción de compra.  5-) Que el pago de ambas costa de esta acción corre por cuenta del demandado.  Petición subsidiaria:  Caso de no ordenarse la venta forzosa de inmueble, respetuosamente solicito:  1-) Declarar en sentencia que el demandado incumplió su compromiso de venderme el inmueble objeto de esta demanda, una vez inscrito en mismo en el Registro Público, lo que equivale a una retractación injustificada e incumplimiento malicioso.  2-) Que el suscrito actor sí cumplí con los términos y condiciones del contrato o precontrato, razón por la cual, ante la negativa del demandado, tengo derecho a que se declare ese convenio resuelto con pago accesorio a mi favor de daños y perjuicios, los cuales prudencialmente estimo en la suma de ¢ 3.000.000.  3-) Que ambas costas de esta acción corren por cuenta del demandado.".                         2º.- El demandado contestó negativamente la demanda y opuso las excepciones de incompetencia, falta de derecho y solicitó se condene al actor al pago de ambas costas de esta acción.                        3º.- El Juez, Lic. Edwin Rojas Rodríguez, en sentencia de las 16:15 horas del 16 de marzo de 1994, resolvió:  "De conformidad con lo expuesto y citas de ley, se declara sin lugar en todos sus extremos la presente demanda ordinaria agraria establecida por Nombre74840    contra Nombre188404  .  Se acoge la excepción de falta de derecho opuesta por el demandado, por no asistirle derecho al actor.  Se condena al vencido de ambas costas de esta acción.  Una vez firme esta resolución se ordena levantar el embargo decretado en autos sobre la finca".  Al efecto consideró el señor Juez:  "II.

Que la finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad, del Partido de Puntarenas, matrícula de folio real número:  Placa36150          , que es terreno de agricultura, montaña y potrero, sita en el Dirección21651 ,    , con una área de ochenta y una hectárea, mil quinientos veintisiete metros, cuarenta decímetros cuadrados, pertenece a Nombre188404  , adquirida mediante el trámite de información posesoria ante éste mismo Juzgado (ver certificación registral y copias certificadas de información posesoria, a folios: 2 a 9);

Que el aquí actor Nombre74840  suscribió con el demandado Nombre188404 , el día veintiuno de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve un contrato de opción de compra-venta por medio del cual el señor Nombre188404  en su condición de dueño de dos derechos de posesión o fincas sin inscribir, que son terrenos para agricultura, sitos en pueblo Nuevo, del distrito primero del cantón décimo de la provincia de Puntarenas, el primer terreno con una área de treinta y una hectárea, nueve mil quinientos setenta y ocho metros cuadrados con ochenta y nueve decímetros cuadrados (plano P. 42.245-62), y la segunda finca con una área de Cuarenta y nueve hectáreas mil novecientos cuarenta y ocho metros cuadrados (plano P. 306.154-78) suscribe la opción de compra-venta de esas dos fincas con el señor Nombre74840 , quien acepta los derechos de posesión de los dos terrenos a fincas no inscritas, dándosele un plazo de quince días posteriormente a la inscripción de las fincas en el Registro Nacional con el fin de que se formalizara la venta entre ambos contratantes.  Acordándose el precio en la suma de cinco millones quinientos mil colones, dándose al firmarse la escritura de traspaso por el comprador la suma de dos millones de colones, constituyéndose hipoteca de primer grado a favor de éste (vendedor) por el saldo debido del precio, el cual pagaría el señor Nombre74840  un año después de firmada la escritura dicha, (ver contrato de opción de compra venta en copia certificada a folios 85 y 86);

Que en señal de trato del anterior contrato, el comprador entrega al vendedor la suma de  cincuenta mil colones por cada finca, suma que de formalizarse la compra-venta formará parte del precio y de no suscribirse responderá por los daños y perjuicios ocasionados.  Así mismo se acuerda que el vendedor entregará al comprador las fincas libre de gravámenes hipotecarios y con los impuestos nacionales y municipales al día.  Por último los gastos del traspaso en especies fiscales, impuestos y honorarios por la hipoteca que deberá cancelarlos sólo el comprador (ver copia certificada de contrato de opción de compraventa a folios: 85 y 86);

Que el demandado Nombre188404  le vendió a la señora Nombre188405  , mediante escritura pública de venta otorgada el día veintiuno de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve ante el notario Mauro Mora Peraza, la finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad, bajo el folio real del Partido de Puntarenas, matrícula número Placa36151     - , que es terreno de agricultura, sito en el Dirección21652 ,    .  Así mismo, en esa misma fecha la señora compradora Nombre188405  hipoteca dicha finca al aquí demandado Nombre188404 , por el saldo del precio de la venta (ver copias certificadas de escritura pública a folios: 37 a 44);

Que el actor en su calidad de representante de la Sociedad Ganadera La Fuente S. Nombre529., y el señor Nombre79328   en su condición de representante de la empresa Agropecuaria Jo Jo S.A., convinieron en un contrato de arrendamiento, por medio del cual el aquí actor Nombre74840  le da en arriendo a la Sociedad antes citada cuatro fincas inscritas en el Registro Público que dice pertenecerle, del Partido de Puntarenas, matrículas: Placa36153 (120 hectáreas) y la número: Placa36154 (53 hectáreas), la número: Placa36155 (19.5 hectáreas) y la número: Placa36156 (111 hectáreas).  Fincas que serán utilizadas para la siembra de arroz, por diez meses a partir del treinta y uno de marzo de 1990 al treinta y uno de diciembre de 1991, (ver copias certificadas de contrato y plano a folios_: 45, 46 y 47); 6)Que el demandado Nombre188404  y el señor Nombre188406   mediante escritura pública ante el Notario Lic. Alfredo López Badilla otorgada el día nueve de diciembre de 1991, comparecieron con el fin de suscribir contrato de arrendamiento del primero al segundo, respecto de la finca inscrita en el Registro Público de la Propiedad, Partido de Puntarenas, folio real matrícula número: Placa36150         , con una área de ochenta y una hectárea mil quinientos veintisiete metros cuarenta decímetros cuadrados.  Contrato por un año, destinado a la siembra de arroz (ver copias certificadas de escritura pública a folio: 48 y 66 y 67); 7)Que el aquí actor Nombre74840  suscribió un contrato de arriendo de la finca inscrita al Partido de Puntarenas, matrícula de folio real número: setenta y dos mil novecientos noventa y cuatro-cero-cero-cero con el señor Nombre188406  , para la siembra de arroz, correspondiente a las dos cosechas del año de mil novecientos noventa y tres (ver copia de contrato de arriendo a folios: 94 y 95);

Que en peritaje rendido sobre la finca en litigio, cuya área es de ochenta y una hectáreas, mil quinientos veintisiete metros cuadrados, fue valorada la misma en la suma de siete millones setecientos nueve mil, quinientos seis colones.  Se valoró la posible pérdida por no explotación ganadera en el área de 10m hectáreas (repastos), durante dos años, en base al promedio normal de manejo en la zona entre trescientos cincuenta mil a quinientos mi colones.  Respecto a la pérdida por la no explotación de arroz durante dos años bajo las condiciones normales de la zona y de acuerdo a datos promedios (dos cosechas al año), se ascendería al monto entre: cuatro millones doscientos cincuenta mil colones  y cinco millones trescientos veinticinco mil colones.  Respecto a la pérdida global originada por tener que arrendar la finca y no explotarla directamente, sería el resultado de la resta entre lo proyectado menos el valor del arriendo.  En cuanto a pérdidas por el no uso de maquinaria agrícola perteneciente al actor, rebajando los costos fijos y los variables (70% del valor total), quedando de utilidad por cada hectárea la suma de diez mil ochocientos colones lo cual en 65 hectáreas a cuatro cosechas da un total de dos millones ochocientos ocho mil colones, que es lo dejado de percibir por no uso de maquinaria agrícola (ver peritaje y ampliación del mismo realizado por el ingeniero Miguel Hernández Benavides a folios: 128 a 130 y 140 a 141);

Que ante el Lic. Mauro Fernando Mora Peraza abogado y notario se apersonaron tanto el aquí actor como el demandado a efectos de formalizar una negociación sobre dos fincas propiedad del señor Nombre188404 .  La primera finca debidamente inscrita en el Registro Público y la Segunda pendiente de inscripción por información posesiva.  Llevándose a cabo la negociación así: la finca inscrita se traspasó a nombre de una señora de apellido Nombre188405 , esposa del actor, otorgándose con motivo de dicha venta hipoteca sobre el saldo debido del precio de la misma.  En este caso el aquí actor cancelaba ante el Notario Mora Peraza en su oficina los pagas de venta de la finca dicha, pero incumpliendo los términos de pago y cancelando mediante pagos parciales a como el podía pagar, aceptando el aquí demandado esa forma de pago ante dicho notario (ver testimonio del Notario Público Lic. Mauro Mora Peraza a folios: 104, 105 y 106);

Posteriormente al finalizar el año mil novecientos noventa el aquí demandado molesto porque el señor Nombre74840  no terminaba de honrar su obligación le solicitó al notario antes indicado que inscribiera la hipoteca a su favor para ejecutarla en contra del aquí actor, optando el señor Nombre74840  ante el conocimiento de la situación por cancelar dicha cuenta.  En la segunda negociación en esa misma fecha se suscribió una opción de compraventa entre el aquí actor y demandado, sobre dos fincas no inscritas, pertenecientes al aquí demandado en el mismo sector de la otra ya vendida, sin embargo se convino ahí que una vez que el señor Nombre188404  sacara la escritura por información posesoria avisaría al aquí actor Nombre74840 , para que en un plazo de quince días éste negociara su venta, entregando parte del precio (¢2.000.000) y el resto del precio suscribiera una hipoteca.  Sin embargo, una vez que el señor Nombre188404  inscribió la finca le comunicó al aquí actor de esa situación, a través del notario Mauro Mora Peraza, dentro del plazo convenido, en una oportunidad que se localizó el señor Nombre74840  en el Registro Público, pero éste le dijo al notario que el no podía afirmar nada ni darse por enterado en razón de que él no tenía la plata y necesitaba tiempo para conseguir parte de la misma para ofrecérsela al aquí actor, por lo menos quinientos mil colones, siendo si obligación una vez comunicada la inscripción de la finca, abonar al precio de la misma la suma de dos millones de colones.  Procediendo el notario citado a anotar en la copia del contrato de opción de compraventa, la circunstancia del aviso de la inscripción de la finca al señor Nombre74840 , además dicho señor le hizo dos visitas a éste notario para que intercediera con el señor Nombre188404 , negándole dicho profesional dicho profesional a ser mediador en el asunto (ver declaración testimonial del notario Lic. Mauro Mora Peraza a folios: 104, a 106 y copia de contrato de opción de compraventa al reverso, parte final donde hay una constancia, a folio 85 vto);

Que después de formalizada la opción de compraventa el señor Nombre74840  entró en posesión de la finca no mediante un acuerdo expreso, sino por una situación de tolerancia, ofreciéndole el señor Nombre74840  reconocerle algo por una siembra de arroz que hizo éste dentro del terreno que había comprado y también incluyendo el que estaba en opción de compra (ver testimonio del notario Mora Peraza antes citado);

Que la finca en su mayoría es terreno plano, apto para cultivo de arroz, en unas sesenta y cinco hectáreas aproximadamente, el resto del terreno es tacotal alto y montaña, al cual es irregular.  Dicho finca colinda con calle pública, esta parcialmente cercada.  No se apreciaron mejoras dentro del inmueble, más bien falta un derecho de cerca que había anteriormente, según se constató en el reconocimiento judicial efectuado en dicha finca (ver acta de reconocimiento judicial a folio 103).

Hechos no Probados:

Que el demandado Nombre188404  haya actuado de mala fe, ya que en ningún momento consta con la prueba recabada en autos que el demandado Nombre188404  no haya comunicado al actor que el inmueble estaba ya inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del demandado, sino por el contrario se le informó a través del Notario Mauro Mora Peraza quien para constancia firmó en la parte de abajo del reverso de la copia de la opción de compraventa constante en autos (ver testimonial del citado Notario a folios 104 a 106 y copia de opción de venta a folio 85);

Que el demandado Nombre188404  haya incumplido con lo convenido en el contrato de opción de compraventa al dar en arriendo la finca al señor Nombre188406   y no proceder a la venta con el aquí actor, ya que quedó en autos demostrados que más bien fue el actor Nombre74840  el que incumplió con el contrato de opción de compraventa, al no quererse dar por notificado de la inscripción de la finca por parte del Notario Mora Peraza y manifestarle a éste que no tenía el dinero convenido y que le diera tiempo para conseguir por lo menos quinientos mil colones para ofrecerle al demandado Nombre188404 , según se desprende de la declaración testimonial por el notario citado, no aceptado el aquí demandado las proposiciones del señor Nombre74840 , muy distintas de las convenidas en la opción de compra venta, incumpliendo con ello el contrato el actor y no el demandado (ver testimonio del citado notario a folios 104 a 106 y copia de la opción a folio 85); 3)Que el actor Nombre74840  hubiere incurrido en gastos de manutención del inmueble o que hubiere hecho mejoras en el mismo, ya que lo único que hizo en un lapso de tiempo en que tuvo la finca fue arrendarla y recoger el dinero por ese concepto, entre éstos a Nombre188407   . A-. representada por Nombre79328   y a Nombre188406   (ver acta de reconocimiento judicial y contratos a folios 103, 45, 46, 94 y 95).

Sobre el Fondo:  Con base en todo lo anteriormente expuesto se tiene que no demostró en autos el aquí actor Nombre74840  que el aquí demandado Nombre188404  incumpliera con lo convenido dentro del contrato de opción de compraventa realizado entre ellos sobre la finca ofrecida en venta al actor, ya que el testimonio del Notario Público Lic. Mauro Mora Peraza es claro al indicar que una vez que inscribió la finca objeto de la opción, titulada a través de información posesoria, al no tener el actor Nombre74840  lugar donde ser localizado ni contestaban los teléfonos, dificultó darle el aviso, sin embargo se lo encontró en el Registro Nacional y le informó que recién acababa de inscribir la finca con el fin de que procediera a su compra, entregando el monto convenido al inicio para la negociación (¢2.000.000), no queriendo el señor Nombre74840  darse por notificado el requerimiento, manifestándole al notario que él no tenía la plata y que le dieran un plazo para ver si conseguía por lo menos unos quinientos mil colones para ofrecérselos al demandado Nombre188404 .  Después visitó al notario citado el señor Nombre74840  a solicitarle que intercediera como siempre lo había hecho anteriormente con el demandado, con el fin de poder negociar la finca de la opción, ya que con anterioridad le había comprado otra finca al señor Nombre188404 , aunque en esa ocasión incumpliendo los términos a plazo de cancelación de la misma.  Dado ese antecedente el demandado Nombre188404 , no aceptó los términos propuestos por el actor Nombre74840  ya que no cancelaba el monto convenido del precio, además de haberse ya vencido el plazo de la opción de compraventa.  Dicho notario puso también una constancia de comunicación en la parte final del reverso de la copia del contrato de opción, donde hace constar que avisaba al señor Nombre74840  de que ya la finca estaba inscrita, conforme consta en la copia de autos.  Por otro lado no probó el actor que hubiera hecho mejoras dentro de la finca, ya que el reconocimiento judicial como la testimonial evacuada en ningún momento constata ni indican que existan dentro del inmueble algún tipo de mejora realizados por el actor, incluso éste último ni siquiera se presentó al acto de recibimiento de pruebas en la finca.  Más bien quedó demostrado que el actor tuvo por un tiempo posesión sobre la finca dada en opción y que la dio junto con la otra finca que había comprado antes el Señor Nombre188404 , en arrendamiento a una empresa para la siembra de arroz denominada Agropecuaria Jo Jo S. A., aprovechando las ganancias con el alquiler del inmueble.  Posteriormente la dio en arriendo al señor Nombre188406  . Ahora reprocha el actor que el demandado Nombre188404  no le quiso vender sino que dio la finca en arriendo para cultivo de arroz al señor Nombre188406  , sin embargo esto esta dentro de sus facultades como propietario y no haber incumplido los términos de la opción de venta, sino más bien el aquí actor, quien al ser comunicada la inscripción de la finca, no procedió a formalizar el pago del precio convenido en la opción, lléndosele el plazo de quince días señalado en el contrato.  Nuestra legislación es muy clara en cuanto a los efectos jurídicos por falta de cumplimiento de una de las partes en los contratos bilaterales como el presente, indicando que:  "En los contratos bilaterales va siempre implícita la condición resolutoria por falta de cumplimiento.  En este caso la parte que ha cumplido puede exigir el cumplimiento del convenio o pedir se resuelva con daños y perjuicios", (ver artículo 692 del Código Civil).  En el caso de autos ya que no canceló dentro del plazo convenido la suma acordada del precio de la finca al vendedor, por lo que no puede exigir el cumplimiento a la otra parte en los términos de la opción , ni siquiera tampoco el pago de daños y perjuicios a su favor, ya que ante el incumplimiento del actor, puede el propietario disponer de su finca.  Por lo que al no haber demostrado el actor los hechos de su demanda y habiendo el demandado rendido la misma, demostrando su no incumplimiento de los términos del contrato, es de rigor declarar sin lugar en todos sus extremos la presente demanda ordinaria agraria presentada por Nombre74840    contra Nombre188404  .  Se acoge la defensa de falta de derecho opuesta por el demandado, en razón de no asistirle derecho al actor.  Se condena al vencido al pago de ambas costas de esta acción.  Una vez firme esta resolución se ordena levantar el embargo decretado en autos sobre la finca.  Todo lo anterior de conformidad además con lo dispuesto por los artículos 693 y siguientes, 702 y siguientes, 678 y siguientes todos del Código civil, y Ley de Jurisdicción Agraria.".                        4º.- El actor apeló, y el Tribunal Superior Agrario de San José, integrado por los Jueces Superiores licenciados Gilbert Oconitrillo Jara, Carmen María Escoto Fernández y Enrique Ulate Chacón, en sentencia dictada a las 13:40 horas del 22 de julio de 1994, resolvió: "Por las razones dadas en esta instancia y no por las indicadas por el a quo, se confirma en todos sus extremos la sentencia apelada.". El Tribunal  fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones que redactó el Juez Ulate Chacón: "II.- En cuanto a los

El Tribunal no comparte, en la forma expuesto por el aquo, la relación de hechos tenidos por demostrados.  En su lugar, y analizando la prueba conforme a las reglas de las sana critica y libre valoración, en base al artículo 54 de la ley de Jurisdicción Agraria, tiene por acreditado lo siguiente:

El dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve Nombre188404   dio en opción de venta a Nombre74840    dos fincas sin inscribir que se describieron así:  Finca No

Terreno para la agricultura que se ubica en Pueblo Nuevo, distrito primero, cantón décimo de Puntarenas, Linda al norte con Nombre188408   y Nombre188409  , al sur con Nombre188410 , al este con servidumbre de paso en medio de la finca dos que se dirá, y al oeste con Nombre188411  .  Mide treinta y una hectárea nueve mil quinientos setenta y ocho metros cuadrados con ochenta y nueve decímetros cuadrados, según plano catastrado Número P- cuarenta y dos mil doscientos cuarenta y cinco sesenta y dos. Finca No

Terreno de igual naturaleza y ubicación que el anterior.  Linda al norte con Nombre188410  y Nombre188412  al sur con Nombre188410  , al este servidumbre de paso en medio de la finca uno descrita, y el oeste con camino público con un frente a ella de cuatrocientos noventa y tres metros cincuenta centímetros. Mide cuarenta y nueve hectáreas mil novecientos cuarenta y ocho metros cuadrados y un decímetro cuadrado, según plan (sic) catastrado número P-trescientos seis mil ciento cincuenta y cuatro-setenta y ocho. (Ver original de contrato de opción de compra, sobre aparte en archivo del Despacho).

En el contrato mencionado, se estipuló que el plazo de la opción sería de quince días posteriormente a la respectiva inscripción de las fincas en el Registro Nacional.  En caso de aceptación dentro de dicho plazo, el precio del inmueble lo sería por cinco millones quinientos mil colones pagaderos así:  al momento de firmarse la escritura la suma de dos millones de colones, constituyéndose hipoteca de primer grado a favor del oferente por el saldo, el cual de pagaría un año después de firmada la escritura.  En señal de trato, el optante entregó la suma de cincuenta mil colones por cada finca, la cual, de realizarse el contrato, sería parte del precio, de lo contrario quedaría en concepto de daños y perjuicios.  (Ver prueba citado anteriormente).

Nombre188404  , inscribió ambas fincas en el Registro Público de la propiedad, bajo el folio real del Partido de Puntarenas, Número cincuenta y dos mil novecientos noventa y cuatro triple cero, con una medida total de ochenta y una hectárea, mil quinientos veintisiete metros, cuarenta decímetros cuadrados quedando debidamente inscrita el día cuatro de octubre de mil novecientos noventa y cuatro.  (Ver certificación de folio 2).  4.-Aunque no se dijo expresamente en el contrato, las partes convinieron en que, una vez inscritas las fincas, el oferente daría aviso al optante de dicha circunstancia para que procediera, dentro del plazo estipulado a manifestar su aceptación.  (Ver demanda a folio 11, contestación a folio 33).

Que entre finales de noviembre y principios de diciembre de mil novecientos noventa y uno, sin poderse precisar fecha exacta, el aquí actor Nombre74840   , se enteró por terceras personas, de que las fincas objeto del contrato ya estaban inscritas, por lo que procedió a compelir al demandado, Nombre188404  , al cumplimiento del contrato:  mediante telegrama de fecha cinco de diciembre y mediante carta certificada de la misma fecha.  Manifestándole tener a disposición la misma inicial de dos millones de colones conforme lo pactado en el contrato. (Ver declaraciones de Mauro Fernando Mora Peraza a folios 104 a 106, manifestaciones del actor a folios 12 expediente principal y 164 vuelto del legajo de apelación, telegrama y carta certificada cuyos originales constan en sobre aparte en el archivo del Despacho).

Que el actor estuvo temporalmente en posesión de los inmuebles objeto de esta litis, desde la inscripción del contra (sic) hasta noviembre de mil novecientos noventa y uno.  Que a partir del nueve de diciembre el demandado Nombre188404  , ha mantenido la posesión del inmueble arrendándolo a terceras personas (ver hecho décimo de la demanda, folio 12 y de la contestación, folio 33 vuelto).

Sobre hechos no probados:  No se comparte, la relación de hechos tenidos por no acreditados.  En su lugar, y por ser de decisiva influencia para la resolución de la litis se tiene por no acreditado lo siguiente:

Que el demandado Nombre188404   hubiera notificado personalmente  o a través de su abogado, Mauro Mora Pérez, al aquí actor, de la fecha en que quedó inscrita la finca.  No existe en autos prueba idónea para tener por bien acreditado este hecho.  Si bien existe la testimonial de Mauro Mora Pérez, (sic) dicha aclaración, ni la nota que consta en la copia del contrato, le merecen fe de este tribunal, por las razones que se darán más adelante.

Que el actor, con posterioridad a la aceptación de la venda de la finca, realizara los trámites de la oferta real de pago y consignación judicial del precio pactado en el contrato, para lograr el efectivo cumplimiento del contrato.

Sobre el fondo del asunto y agravios del recurrente:  El recurrente combate la sentencia de primera instancia en dos aspectos fundamentales:  En primer lugar, combate la apreciación de la prueba testimonial por parte del Juez, por cuanto le dio credibilidad al testigo Mauro Mora Peraza, quien en su declaración manifestó haber notificado al actor, el día catorce de octubre de mil novecientos noventa y uno.  Dicho testigo, alega el recurrente es complaciente; además, la notificación no fue realizada legalmente a través de un medio idóneo como telegrama, o carta certificada.  Por ello no se puede contar el plazo de los quince días a partir de esa fecha y por ello la conclusión del Juez en cuanto al incumplimiento del actor es errada.  En segundo lugar, alega el recurrente, se acreditó que él se enteró de la inscripción de la finca en una fecha posterior, y no fue sino hasta el cinco de diciembre de mil novecientos noventa y uno, por medios idóneos (telegrama y carta certificada) que aceptó la venta y, además pidió el incumplimiento del contrato.  Antes de entrar a analizar los reparos del recurrente, a la luz de la situación fáctica y jurídica que rodea el caso concreto, es importante analizar los antecedentes jurisdiccionales, sentados por la Sala Primera de Casación en torno no sólo a la naturaleza jurídica del contrato de opción de venta y la perfección del contrato de compraventa, sino, además, analizar lo relativo al plazo de la caducidad de la opción de venta para determinar, si efectivamente hubo perfeccionamiento del  contrato de compraventa suscrito entre actor y demandado.  V.-La Sala Primera de Casación ha delimitado claramente las figuras del precontrato y contrato de compraventa, en reiteradas resoluciones, entre otras, pueden citarse la número 51 de las quince horas del once de agosto de mil novecientos noventa y tres, Número 80 de las quince horas treinta minutos del treinta de noviembre de mil novecientos noventa y tres y número 16 de las catorce horas cuarenta minutos del trece de abril de mil novecientos noventa y cuatro.  (Lo cual constituye jurisprudencia a la luz del artículo 10 del Código Civil).  Ha continuación se transcriben los considerandos más importantes de las citadas sentencias  "Nombre6989.- La doctrina moderna para referirse a los tipos contractuales preliminares o preparatorios de otros contratos ha usado la expresión de precontrato, definiéndola como aquella convención mediante la cual dos o más personas se comprometen a hacer efectiva en el futuro la conclusión de un contrato que, en ese momento, no quieren o no pueden celebrar en forma definitiva.  El precontrato, en rigor, es un contrato por medio del cual surge una obligación de hacer:  la celebración del futuro contrato, que a su vez constituye su objeto o finalidad.  Son precontratos, por tener como finalidad la realización de otro contrato, la promesa unilateral de venta y la promesa recíproca de venta.  La primera, es decir, la promesa unilateral de venta -o simple promesa de venta- comúnmente se denomina opción de venta y es la figura prenegocial a que se contrae el artículo 1054 del código Civil.  Esta Sala, en sentencia número 51 de las quince horas del once de agosto de mil novecientos noventa y tres, analizando la opción de venta, ha dicho:  "El contrato de opción de venta, figura muy debatida en doctrina y jurisprudencia, es concebido en la actualidad como un contrato autónomo, preliminar o preparatorio.  Por medio de él, un sujeto se compromete a vender a otro un bien, por un determinado precio, si éste decide aceptar la opción dentro del plazo fijado al efecto.  Es así como el promitente se compromete a mantener su oferta durante un cierto plazo, y a vender un bien a un precio determinado; el optante, por su parte, acepta el compromiso adquirido por el otro contratante, pero no se compromete a aceptar la oferta.  Goza, por ende, de un plazo para estudiar la propuesta, al cual debe considerarse firme durante el tiempo de la opción, sin posibilidad de ser revocada.  Si es aceptada, habría acuerdo entre las partes y se configuraría entonces el contrato definitivo, según las reglas previstas por los artículos 1009, 1049 y 1054 del Código Civil.  La opción de venta puede ser gratuita u onerosa.  En la primera, el promitente se obliga a mantener su oferta en firme y su compromiso de celebrar el contrato futuro durante el plazo previsto, sin recibir nada a cambio.  En la opción onerosa, el optante ha pagado una suma de dinero al oferente para obtener la promesa de venta, estableciéndose así prestaciones recíprocas de ambas partes.  En este tipo de contratos, según suele estipularse, la suma dada como anticipo i adelanto quedará en manos del oferente en caso de no ser aceptada la opción en el plazo convenido, pero si es aceptada, se estima como parte del precio.  Empero, si las partes nada han acordado al respecto, el oferente debe devolver el dinero recibido como señal de trato en caso de no realizarse el contrato definitivo, según lo establecido por el artículo 1058 del Código Civil.".

Como lo sostuvo Casación en su sentencia número 83 de las dieciséis horas del veintiocho de julio de mil novecientos sesenta y cinco la promesa unilateral de venta una vez que ha sido aceptada, perfecciona la obligación de hacer que casa una de las partes ha contraído y transforma el contrato en una compraventa, con todos los efectos jurídicos que a éste correspondan.  Es decir, sí el beneficiario -optante- acepta pura y simplemente mientras esté vigente el plazo de la opción de venta, nace a la vida jurídica el contrato definitivo, es decir, la compraventa.  Lo anterior significa, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1054, 1049 y 480 del Código Civil, que opera el traspaso dominical del bien vendido de un sujeto al otro.  VII.-La promesa recíproca de compraventa entraña una relación contractual un poco más compleja.  Al igual que en la opción de venta, se trata de un precontrato cuya finalidad es la realización de la compraventa definitiva, pero en este caso ambos sujetos ofrecen en forma recíproca llevarla a cabo, en donde uno promete vender en un precio determinado y el otro promete comprar en ese precio, durante un plazo determinado.  En este caso, la aceptación de cualquiera de las dos partes precontratantes perfecciona el contrato definitivo, sea la compraventa con todas sus consecuencias jurídicas.  VIII.-Es importante establecer con claridad cuándo se está frente a un precontrato cuyo objeto es un contrato de compraventa y cuándo se está frente a compraventa propiamente dicha, siendo necesario tener presente que tanto la opción de venta como la promesa recíproca de compraventa, por ser figuras prenegociales, contienen los elementos esenciales de la negociación proyectada.  Por eso considera el precontrato como un "contrato base" en el cual se proyectan las características del contrato definitivo, de tal firma que aceptadas las ofertas respectivas, no es necesaria una nueva declaración de voluntad.  En la opción -o promesa de venta- y en la promesa recíproca de compraventa, hasta que, dentro del plazo, opere la aceptación del optante en el primer caso, o de cualquiera de las dos partes en el segundo para que, como se ha señalado, se perfeccione la compraventa.  Resulta claro, entonces, que la diferencia entre la figura prenegocial y el negocio definitivo de compraventa es el acuerdo definitivo de cosa y precio manifestado, precisamente, en la aceptación de los optantes.  Es decir, la relación contractual prenegocial diseña el contrato definitivo haciendo referencia a los elementos esenciales de que se compone aquél, pero sin que haya acuerdo definitivo sobre cosa y precio, que se da con la aceptación de las ofertas.  En la opción y en la promesa recíproca de compraventa por ser su objeto la futura estipulación de un contrato de compraventa, sus efectos nunca pueden coincidir c on los de la venta, no pudiendo derivar ni la transmisión de propiedad ni la obligación del vendedor de entregar la cosa ni del comprador de pagar el precio, porque aún cuando en el precontrato se determina la cosa y el precio, los promitentes sólo se obligan a respetar el plazo y a realizar el contrato definitivo de mediar consentimiento sobre el precio y la cosa tal y como fue previsto.  De allí que si en un determinado contrato se desprende que la fase de las simples ofertas -unilateral o recíproca, según el caso- ha sido superada pues en realidad no hay nada pendiente de aceptación, la compraventa definitiva se ha consumado con todos sus efectos jurídicos, en forma independiente de su eventual inscripción en el Registro Público, pues ésta no es un requisito ad sustamciam para su perfeccionamiento, quedando para la fase de ejecución del contrato como una obligación del vendedor el otorgamiento de escritura pública y la entrega del bien.

De lo anterior se desprende, que el contrato suscrito entre Nombre188404   y Nombre74840   , denominado "Opción de compra venta", fue un acuerdo preliminar o preparatorio de una negociación posterior.  Efectivamente, el primero, como propietario de dos fincas no inscritas en el Registro Pública, se las ofreció vender al

Para ello, en el mismo contrato se estableció un plazo de quince días, para que el comprador aceptara la opción, luego de quedar debidamente inscritas en el Registro Público de la propiedad.  Aún cuando no se pactó expresamente en el contrato escrito, las partes aceptan que era obligación del oferente avisar al eventual comprador, la fecha de inscripción de los inmuebles en el Registro Público.  Ello también se puede derivar de lo dispuesto en el artículo 1123 del Código Civil, como lo hecho de Sala en otras oportunidades, pues es una consecuencia de la equidad y las costumbres en las relaciones contractuales.  Uno de los puntos medulares en los cuales se centra la litis, y el mismo recurso, está en determinar si efectivamente el oferente cumplió con su obligación de dar aviso al futuro comprador, de dicha situación.  El actor, Nombre74840   , argumenta que nunca fue notificado en forma debida, por parte del demandado, de la fecha de la inscripción de la finca, y que no fue sino hasta finales de noviembre que, por terceras personas se enteró de dicha situación, por lo que procedió a aceptar - el cinco de diciembre de mil novecientos noventa y uno - la venta y a compeler al oferente a cumplir el contrato.  El demandado, Nombre188404  , alega que sí dio aviso al actor, desde el catorce de octubre de mil novecientos noventa y uno a través de su abogado Mauro Mora Peraza, de la inscripción de las fincas, por lo cual, a partir del nueve de diciembre dispuso arrendar la finca que ya habían transcurrido sobradamente los quince días pactados en el contrato. Valorando la prueba a conciencia, y sin sujeción estricta a las normas de derecho común, pero siguiendo los parámetros de la sana critica racional y libre valoración de la prueba, así como los fundamentos de equidad y de derecho (artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria), este Tribunal arriba a la conclusión distinta de la esbozada por el aquo y, en consecuencia, avala los argumentos planteados por el recurrente.  Efectivamente el Juzgado de instancia basó su fallo fundamentalmente en el testimonio del abogado Mauro Mora Peraza, este testimonio no le merece fe al Tribunal.  El licenciado Mauro Mora es sobrino del demandado Nombre188404  , además fue el que confeccionó el contrato de opción de venta y tiene un interés directo en la negociación.  Además, la forma en que supuestamente éste le notificó de la inscripción de la finca a Nombre74840  , es totalmente inusual, pues según él se lo encontró en el Registro Público de la propiedad y ahí le mostró al Folio real de la finca, y puso una nota al pie de la copia del contrato haciendo constar la notificación.  Aparte de no merecerle fe al Tribunal esa declaración tampoco dicho testigo posee fe pública para notificar, ello no es una forma adecuada de notificar a la parte interesada del cumplimiento de la condición para aceptar o no la oferta de compraventa.  Distinto hubiera sido si concurrieran testigos, o se realizara por medio de otro instrumento tal como telegrama o carta certificada.  Por lo anterior, debe tenerse por demostrado que, en realidad, el actor Nombre74840   se enteró de la inscripción de la finca a finales de noviembre de mil novecientos noventa y uno, por lo que el cinco de diciembre del mismo año, y dentro del plazo de los quince  días, aceptó la opción, cuya consecuencia fue la perfección del contrato de compraventa.  Incluso mediante telegrama y carta certificada, según se ha tenido por acreditado, incitó al oferente a cumplir el contrato.  Todo ello, daría pie para dictar una sentencia estimatoria a favor del actor.  Sin embargo, debe determinarse si la parte exige la ejecución forzosa del contrato ha cumplido con su obligación.  Ello porque, conforme lo ha establecido la jurisprudencia, la parte que viene cumpliendo el contrato no está obligada a cumplir si la otra parte incumple.  Efectivamente, la Sala Primera, en la sentencia citada más arriba estableció lo siguiente:  "IX.- Tratándose de contratos bilaterales y ante su incumplimiento, el artículo 692 del código Civil establece la posibilidad de demandar su ejecución forzosa o su resolución.  Es la consecuencia prevista por el ordenamiento jurídico al transgredir un vínculo obligacional con fuerza normativa para las partes.  Es decir, se trata de acciones otorgadas a la parte cumpliente en razón del incumplimiento de la otra parte precisamente porque los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, según lo estatuído por el artículo 1022 ibídem.  Pero es claro, en todo caso, que las acciones derivadas del precitado artículo 692 son otorgadas a la parte que ha cumplido.  Quien incumple no se puede exigir el cumplimiento forzoso ni la resolución contractual.  Sin embargo, dos aspectos han de tenerse presentes.  En primer lugar, la parte que viene cumpliendo el contrato no está obligada a cumplir si la otra parte incumple.  Es decir, si en la ejecución recíproca de prestaciones una de las partes incumple, la otra no tiene porqué cumplir con la prestación correlativa y puede excepcionarse de dicho cumplimiento mediante la excepción conocida como "non adimpletti contractus".  En tal caso, quien puede eximirse del cumplimiento sobre la base de la excepción de contrato no cumplido, puede ejercer las acciones derivadas del artículo 692 precitado, pues tal incumpliente se reputa como justificado en el incumplimiento previo de la otra parte.  En este mismo sentido, dijo en sentencia número trescientos sesenta y cinco de las catorce horas con veinte minutos del veintiséis de diciembre de mil novecientos noventa, que:  "V.-El recurrente alega además que la propia parte de la actora ha confesado su incumplimiento al haber dejado de realizar las entregas a partir del mes de setiembre de mil novecientos setenta y nueve.  Al respecto cabe indicar que, según se desprende de autos, tal conducta es atribuible al incumplimiento de la empresa receptora, principalmente por su negativa a recibir el producto.  La actora, al ser reconvenida, interpuso entre otras la excepción de contrato no cumplido, "Exceptio Non Adimpleti Contractus".  Esta excepción es una defensa que asiste al contratante al cual se le exige el cumplimiento de una obligación, sin que la otra parte haya cumplido la obligación correlativa que el incumbe.  Cuando, en un contrato bilateral, una de las partes no ha ejecutado la obligación que le corresponde, la otra está facultada para retener el incumplimiento de la suya hasta que el primero realice la prestación debida.  Se trata pues de un incumplimiento autorizado por el incumpliente de la obligación correlativa, cuyo fundamento se encuentra en una protección que da el ordenamiento jurídico a la parte no incumplidora para evitarle mayores daños.  Ente principio, no sólo está contenido en la regla general del artículo 692 del Código Civil, sino también se encuentra expresamente dispuesto en los artículos 1072 y 1089 ibidem en materia de compraventa.".  En segundo lugar, la doctrina y la jurisprudencia ha matizado el tipo de incumplimiento del cual se derivan la resolución contractual.  En tal sentido, esta Sala reiteradamente ha sostenido que no es cualquier incumplimiento el que autoriza la resolución de un contrato, pues ésta sólo puede ser el resultado de un incumplimiento grave, no siendo procedente la resolución, aún demostrado el incumplimiento, si carece de la importancia necesaria para aplicar la sanción más grave contemplada por el ordenamiento civil, sea la terminación de una relación contractual nacida válida y eficaz, con los efectos retroactivos y la lógica consecuencias restitutorias y resarcitorias.  En tales casos, es más conveniente exigir la ejecución forzosa del contrato y no su resolución, pues carecería de sentido dar por terminada una relación contractual ante el incumplimiento de aspectos que siendo secundarios no pueda considerarse como graves.  Con la perfección del contrato de compraventa, surgen dos obligaciones recíprocas para las partes.  Por un lado la (sic) comprador de pagar el precio, y por otro lado la del vendedor la de entregar el bien y -eventualmente- otorgar la escritura.  Si el comprador al momento de acudir al cumplimiento de su obligación de pagar el precio al vendedor se niega a recibir el pago, éste debe, por los mecanismos que le otorga la ley, liberarse del cumplimiento de esa obligación, pues, de lo contrario, no podría luego exigir la venta forzosa.  A ese respecto, el numeral 866 del Código Procesal Civil establece:  "Para que pueda verificarse la consignación de lo que el deudor ofreciere en descargo de su deuda, será necesario que le haga ofertas al acreedor..", por otra parte el artículo 870 del mismo cuerpo legal dispone:  "Si el acreedor no aceptare las ofertas y el deudor quisiere descargarse, por medio de la consignación, procederá este a solicitar el depósito judicial ante el Tribunal del lugar en el que deba verificarse el pago."  Si bien en autos consta la perfección de la compraventa, por aceptación de Nombre74840   , éste no podría exigir el cumplimiento o la ejecución forzosa, si no realizó los trámites indicados.  No consta dentro de este proceso el cumplimiento de esos requerimientos legales de lo cual, como la parte no ha cumplido no puede exigir el cumplimiento de la otra.  Por todo lo expuesto, por las razones aquí esbozadas, y no por las establecidas en primera instancia, procede confirmar la sentencia recurrida en todos sus extremos.".                        5º.- El actor formuló recurso de casación en el que manifestó:  " De la simple lectura del fallo se desprende, sin necesidad de mucho esfuerzo, el evidente error en que incurre el Tribunal Ad quem:  si el accionado no pudo demostrar la excepción de falta de derecho opuesta, obviamente se concluye que en consecuencia nunca hubo comunicación del señor Nombre188404   al suscrito, base de la misma, esto es que, todavía al día de hoy, el accionado no ha cumplido con su obligación de comunicar al suscrito la inscripción de los inmuebles objeto de la opción de compraventa.  Como derivación de lo anterior, repito, de haberse tenido como indemostrado en la sentencia del Tribunal Agrario que "el demandado Nombre188404   hubiera notificado personalmente o a través de su abogado Mauro Mora Pérez, (sic) al aquí actor, de la fecha en que quedó inscrita la finca", resulta notoriamente evidente que si no existió comunicación o notificación de este hecho no puede alegarse falta de "oferta real de pago y consignación judicial del precio..."  porque ésta es consecuencia de aquélla y si la falta de notificación se dio no puede exigirse la oferta y consignación, no sólo por elemental lógica sino también porque este no fue hecho controvertido en el proceso y por ende la sentencia no lo puede tener por "no probado".  Por otra parte, según lo mandado en el artículo 866 del Código Procesal Civil, se establece la obligación de la oferta al acreedor como acto previo a la consignación de lo que el deudor ofreciere en descargo de "su deuda"  En el sub judice la deuda era notoriamente inexistente por cuanto la obligación no se había formalizado:  el precio a pagar (deuda) es consecuencia de la compraventa definitiva, la que nunca se formalizó por incumplimiento del señor Nombre188404, no sólo por la alegada falta de comunicación de la inscripción definitiva de los inmuebles, como por su falta de respuesta y negación a otorgar los documentos o escrituras respectivos, ante el requerimiento formal del aquí recurrente -fechacientemente demostrado con prueba documental que no fue objetada sino reconocida en su contenido y validez tendiente a formalizar el contrato de compraventa definitivo.  De conformidad con lo anteriormente expuesto alegamos violación del artículo 797 del Código Civil, por aplicación indebida de dicha norma, por cuanto la misma establece dentro de sus supuestos la posibilidad de consignar cuando exista obligación de "pagar una deuda" y "el acreedor rehusare recibirla sin derecho", lo que no pudo darse en razón a que el verdadero deudor de la obligación no cumplió su compromiso de notificar la inscripción de los fundos, como acto previo que originaría la otra obligación de formalizar la compraventa definitiva, que a su vez podría dar vigencia a una supuesta deuda u obligación de pago.  Lo acaecido y probado fue totalmente lo contrario el señor Nombre188404  no cumplió con su obligación o compromiso de formalización definitiva ante la solicitud expresa del suscrito, fehacientemente demostrada, que le competía al cumplimiento de lo pactado en la opción de compraventa, acto jurídico que podría configurar una deuda que todavía no existía.  Resulta extraño que la sentencia impugnada resuelva en una forma contraria a la fundamentación que hace en el

"En la opción y en la promesa recíproca de compraventa por ser su objeto la futura estipulación de un contrato de compraventa, sus efectos nunca pueden coincidir con los de la venta, no pudiendo derivar ni la transmisión de la propiedad ni la obligación del vendedor de entregar la cosa ni del comprador de pagar el precio, porque aún cuando en el precontrato se determina la cosa y el precio, los promitentes sólo se obligan a respetar el plazo y a realizar el contrato definitivo de mediar consentimientos sobre el precio y la cosa tal y como fue previsto..."  Es una lástima que un Tribunal Superior sufra tales contradicciones en una mima sentencia.  Por las mismas razones, alegamos también violación del numeral 1054 del Código Civil, por cuanto al exigir el Tribunal Superior Agrario la oferta y consignación de pago como requisito o acto liberatorio previo de su obligación por parte del actor, niega los dispuesto en este artículo que expresamente señala como fecha de trasmisión de la propiedad el día de la venta, por lo que no podría exigir tal trámite para demostrar una deuda ya que esta existía desde aquél día, por ser el precio la contraprestación a la venta y ésta obviamente no se había formalizado por incumplimiento del propietario de los inmuebles.  La parte actora cumplió con su obligación, aquí probada de exigir el otorgamiento del contrato de compraventa definitivo y  su omisión originó este proceso.  Por su parte el accionado incumplió su prestación no notificó la inscripción de los inmuebles (hecho tenido por improbado) ni respondió al requerimiento del suscrito en que lo citaba para la formalización (hecho probado a través de documentos reconocidos, no objetados) con lo que también el Tribunal de alzada viola del numeral 693 del mismo Código Civil y por la misma razón expuesta, alego infracción y violación al artículo 1009 del Código Civil, por cuanto al aceptar la estipulación convenida en la opción recíproca por medio del telegrama y carta certificada con que se probó sin lugar a ninguna duda este hecho, quedó perfecto el contrato de compraventa y al negarse el demandado a formalizar el mismo obligó a la tramitación de este proceso por lo que debió acogerse la pretensión reclamada en la demanda principal.  Recurrimos también en vía de Casación o tercera instancia rogada, alegando violación del numeral 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria porque no se puede apreciar "en conciencia" negándole valor a documentos reconocidos y admitidos por la parte que le sirven , incluso, de respaldo para tener por demostrado un hecho en la misma sentencia impugnada (hecho probado número cinco).  Esto, en "las  normas del derecho común" -no aplicables en esta materia- configura un error de derecho en la apreciación de la prueba con evidente violación del artículo citado en este apartado y respaldado, pro vía de referencia, con lo establecido en el numeral 379 del Código Procesal Civil, con lo que se violó el artículo 693 del Código Civil al negárseme con tal actitud el derecho de competir al demandado a cumplir con su obligación y el numeral 1053 de este mismo texto legal, al haber aceptado la promesa de venta y ejercer mi derecho de exigir que dicha venta se lleve a cabo y el artículo 480 al impedir con su incumplimiento la celebración del convenio, único requisito señalado para la trasmisión de la propiedad inmueble.  Por las mismas razones y en notoria violación del mismo numeral 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria, por ausencia de resta conciencia en la apreciación de la prueba, incurre el Tribunal ad quen en la sentencia que impugno al tener por improbado un hecho no controvertido en el proceso, violándose también el artículo 797 del Código Civil, al dar aplicación de la norma a hechos no previstos en los presupuestos legales de la misma no existe deuda a cargo del suscrito sino una obligación del demandado, sea notificar la inscripción de unos inmuebles y formalizar la operación de compraventa a que se había comprometido en al opción de repetida cita y esto se demostró nunca se dio.  Al proceder en esta forma se viola también mi derecho a reclamar tal formalización a que me faculta el numeral 693 del mismo Código Civil y viola también el 1053 ibídem, conforme he reiterado, en mi facultad de exigir el cumplimiento de la compraventa respectiva.  Resalto finalmente ola ausencia de lógica, sana critica racional o de los fundamentos de equidad y de derecho, lo que infundieron en la apreciación de la prueba de acuerdo a la libre apreciación en conciencia, como lo dice pero no aplica la sentencia y como hemos tratado de demostrar en el desarrollo de este medio de impugnación.  Petitoria:  De conformidad con la anterior fundamentación del presente Recurso de Casación, solicito que en sentencia se case la sentencia impugnada dictada por el Tribunal Superior Agraria y, en su lugar, se desestime la excepción opuesta por el demandado, acogiéndose en su totalidad la pretensión deducida en el libelo de demanda y condenándose en ambas costas a la parte accionada.". .(seguir copiando de la línea 21 del folio 3 del recurso de casación hasta la línea 16 del folio 8 ídem)...a la parte accionada.".                        6º.- En los procedimientos se han observado las prescripciones legales.                                                 Redacta el Magistrado Nombre182946; y

El actor, Nombre74840   , formula recurso de ante la Sala de Casación contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior Agrario, a las 13:40 horas del 22 de julio de 1994.  Reclama violación de los artículos 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria, 480, 693, 797, 1009, 1053 y 1054 del Código Civil, y 379 del Código Procesal Civil. Como motivos de inconformidad, acusa la violación de las normas citadas, por haberse desconocido su derecho de exigir el cumplimiento de un contrato, no obstante ser parte cumpliente, todo ello en virtud de haber dispuesto el Tribunal Superior que para reclamar ese incumplimiento tenía la obligación previa de hacer oferta real de pago y consignación del precio. Por otra parte, invoca error de derecho en la apreciación probatoria por cuanto el Tribunal le negó valor a dos documentos, en los que constaba que él había aceptado la opción de venta en cuestión.

Dentro de la amplia gama de formas contractuales con que cuentan las partes para llevar a cabo sus negocios, existen dos figuras que con frecuencia son confundidas.  Se trata del precontrato preparatorio de una compraventa y la compraventa definitiva.  El precontrato, como ya se ha expuesto en reiteradas ocasiones, es un acuerdo para celebrar en el futuro un contrato que, por el momento, no se quiere o no se puede realizar. Existen dos tipos de precontratos preparatorios de la compraventa que cuentan con gran difusión en la práctica. Se trata de la opción de compra, que es una modalidad de la promesa unilateral aceptada y en la cual un sujeto fija su oferta de vender un bien a cambio de  un precio y le concede a otro y por un tiempo determinado la facultad de aceptar la oferta contenida en el precontrato. La otra modalidad es la promesa recíproca de compraventa, en la cual tanto vendedor como comprador fijan su voluntad respectivamente de vender y de comprar un bien por un precio establecido, concediéndose recíprocamente la facultad de perfeccionar el contrato definitivo con su sóla aceptación. Por su parte, el contrato de compraventa, en su más elemental concepto, es la convención mediante la cual las partes acuerdan en forma definitiva el traspaso de un bien a cambio de un precio.  De lo dicho puede concluirse que los efectos de una y otra forma contractual son radicalmente distintos, pues mientras el contrato de compraventa da lugar al nacimiento de una principal obligación para el vendedor, la entrega del bien, y otra para el comprador, el pago del precio, de los precontratos referidos no se deriva ni la obligación de entregar ni la de pagar el bien. Ello es así, pues aún y cuando en el precontrato  ya pueden encontrarse determinados la cosa y el precio, por tratarse de un contrato diferente y autónomo cuyo objeto no es sino la futura estipulación de otro contrato, en este caso, la compraventa, la obligación de las partes es respetar el plazo, pero en lo absoluto supone  que concurran ya, a esa altura negocial, los efectos propios de la compraventa, sea, entregar la cosa y pagar el precio.  No es sino hasta que la promesa haya sido aceptada en los términos convenidos, que se perfecciona el contrato definitivo de compraventa y que, a tenor de lo estipulado por el artículo 480 del código civil, se transmite la propiedad entre las partes contratantes, naciendo el derecho de éstas de exigir la entrega de la cosa y el pago del precio (doctrina del artículo 1053 del Código Civil).

En el presente caso, no queda duda de que las partes lo que firmaron fue una promesa recíproca de compraventa, en la cual el demandado Nombre188404   se comprometió a vender sus dos fincas sin inscribir, situadas en el Distrito primero del Cantón sétimo de la Provincia de Puntarenas, al accionante Nombre74840   .  El precio estipulado fue de cinco millones quinientos mil colones. El señor Nombre74840  entregó la suma de cien mil colones como señal de trato, y se le otorgó un plazo de quince días para aceptar el negocio, plazo que empezaría a correr después de que ambas fincas quedaran debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad.  Evidentemente, la persona obligada a dar aviso a la contraparte de que tal hecho había acaecido era el vendedor Nombre188404 , pues aunque así no estuviese expresamente consignado en el texto del precontrato, dicha circunstancia resultaría superada por la doctrina del artículo 1023 del Código Civil, que señala que los contratos obligan tanto a lo que se expresa en ellos, como a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de esta; y en este caso en concreto, la inscripción dependía de las diligencias de información posesoria que llevaba a cabo el demandado ante el Juzgado Agrario de Corredores, por lo que era él quien más fácilmente podía enterarse de cuándo habían sido cumplidos todos lo requisitos que señala la ley para inscribir por esa vía y cuando la autoridad judicial dictó el fallo en que se ordenaba la inscripción, así como cuándo fue que dicha autoridad ordenó que la misma se practicara en el Registro Público de la Propiedad.

El actor alega que el demandado no le notificó correctamente la fecha de inscripción del inmueble a que se contrae la presente litis y que no fue sino hasta finales de noviembre 1991 que por terceras personas, concretamente a través del abogado Mauro Mora Peraza, que tuvo conocimiento de dicha situación. El demandado, por el contrario, manifiesta que dio aviso al actor de la inscripción de las fincas desde el 14 de octubre de 1991 a través de su abogado, Lic. Mora Peraza. Contrario a lo que sostiene el Tribunal, la Sala no encuentra motivos para dudar del testimonio del Sr. Mora Peraza. Éste, refiriéndose al actor, manifiesta: " ...estando yo en el Registro Público de la Propiedad me lo encontré pues a menudo él andaba por ese lugar. Esto sería a mediados de octubre del noventa y uno, en ese momento le manifesté al señor Nombre74840  que ya la finca estaba inscrita, le enseñé los documentos de inscripción indicándole el número de matrícula de la finca y solicitándole que me firmara en una fotocopia del contrato de opción...a lo que el señor Nombre74840  me indicó que él no podía firmar ni darse por enterado..."(Documento a folio 105). Obsérvese que el actor acepta en documento que obra a folio 108 que el Señor Mora Peraza le informó que el inmueble en cuestión ya estaba inscrito, manifestación ésta que tuvo además por cierta. Tan sólo hay discrepancia en cuanto a la fecha en que tuvo lugar la comunicación, pues en criterio del actor ello sucedió "...a finales del mes de noviembre de 1991..." (Documento a folio 108 v.) y no ha mediados de octubre como manifiesta el testigo del demandado.  En estas circunstancias y de conformidad con las reglas de la sana crítica que rigen la valoración de la prueba, la Sala es del criterio de que las manifestaciones del referido testigo son merecedoras de toda fe, pues es tercero imparcial, en tanto que las manifestaciones del actor provienen de parte interesada. Nótese, además, que el señor Mora Peraza ha actuado como interlocutor válido entre el actor y el demandado en diferentes  contratos, pues antes de que se celebrara el contrato a que se refiere el presente juicio ya había fungido el señor Mora Peraza como notario en una venta de un bien que el aquí demandado hiciera a la esposa del actor. Incluso llegó el Lic Mora Peraza a recibir pagos parciales que el señor. Nombre74840  hiciera al señor. Nombre188404  por concepto de esta primera venta, todo lo cual indica que el citado testigo Mora Peraza ha merecido con anterioridad la confianza tanto del actor como del demandado, por lo que mal haría este Tribunal en restarle credibilidad a sus manifestaciones. A mayor abundamiento, téngase presente que el referido testigo manifiesta que el señor Nombre74840  le indicó "...que él no podía firmar nada ni darse por enterado en razón de que él no tenía la plata y que él necesitaba tiempo para ver si podía conseguir al menos unos quinientos mil pesos para ofrecerle a Fernando..." (folio 105 v.) Su obligación era la de dar un primer pago de dos millones. Ahora bien, la suma que el actor le dijo poder conseguir al referido testigo para la compra, sea de quinientos mil colones, es la misma que depositó para efectuar el embargo preventivo gestionado, lo que refuerza las manifestaciones del testigo Mora Peraza.

En consecuencia, debe tenerse por cierto que la aceptación que hiciera el actor de la referida opción se produjo fuera del plazo de quince días que se le había concedido para tal efecto, razón por la cual fue extemporánea. Ello obligaría por sí sólo a desestimar los agravios que hace valer el recurrente. Pero, además, debe tomarse en cuenta que en el presente caso, si el actor deseaba hacer valer una pretensión de cumplimiento forzoso del contrato de venta definitiva debió proceder a hacer oferta real de pago y en caso de que el acreedor no aceptara tal oferta, era necesario que se procediera a la consignación del precio. Así lo ha resuelto reiteradamente la jurisprudencia. Por ejemplo, en la sentencia de esta Sala número 9 de las catorce horas cuarenta minutos del trece de enero de 1995, se sostiene lo siguiente: "Si el comprador, al momento de acudir al cumplimiento de su obligación de pagar el precio el vendedor se niega a recibir el pago, éste debe, por los mecanismos que le otorga la ley, liberarse del cumplimiento de esa obligación, pues, de lo contrario, no podría luego exigir la venta forzosa. A este respecto el numeral 866 del Código Procesal Civil establece: "Para que pueda verificarse la consignación de lo que el deudor ofreciere en descargo de su deuda, será necesario que le haga ofertas al acreedor...", por otra parte el artículo 870 del mismo cuerpo legal dispone: "Si el acreedor no aceptare las ofertas y el deudor quisiere descargarse, por medio de la consignación, procederá este a solicitar el depósito judicial ante el tribunal del lugar en el que deba verificarse el pago".

Por las razones expuestas, no procede el recurso interpuesto.