Resolución 00314-2013

En lo tocante al concepto de "título" y su

relación con la usucapión en nuestro ordenamiento jurídico, la Sala ha

manifestado lo siguiente: "En nuestra legislación la expresión «título»

tiene varias acepciones: la primera, cuando sirve para expresar la causa o

fundamento de una atribución patrimonial y en tal sentido se usa en los

artículos 853 y 854 del Código Civil. La segunda para designar el documento en

que se contiene la atribución, como cuando el artículo 459 dice que en el

Registro de la Propiedad se inscribirán los títulos de dominio sobre inmuebles,

y la tercera para determinar la naturaleza o alcance de la atribución

patrimonial, por ejemplo al decir el Código de Familia que no son gananciales

los bienes adquiridos a título gratuito (art. 41). Cuando los artículos 853 y

854 hablan de título traslativo de dominio o justo título usan la expresión

como causa o fundamento de la adquisición. La noción de justo título tiene sus

antecedentes en la iusta causa possidendi

del Derecho Romano clásico, en virtud de la cual se requirió que el usucapiente adquiera la posesión a base de una relación con

el poseedor precedente, apta para justificar positivamente la adquisición de la

posesión misma, no habiendo seguido la adquisición de la propiedad sólo por

falta de requisitos formales en el acto de la transmisión o por falta del

derecho en el propio transferente." (Sentencia número 113 de las 15:15

horas del 2 de octubre de 1981). En otro fallo, se precisó el significado del

término analizado, al indicarse: "En sentido amplio, título es, pues, la

causa jurídica en que se funda un derecho. En la usucapión ordinaria, que es la

única que admite nuestro derecho civil, se exige justo título traslativo de

dominio, el que se ha entendido como relación jurídica con quien anteriormente

tenía la cosa, concretamente como un negocio jurídico en virtud del cual el

poseedor actual adquiere el bien del poseedor anterior. Por ello se dice que el

poseedor tiene la cosa porque se la vendieron, se la regalaron, etc., de ahí

que también se expresa que la compraventa, la donación y la herencia son, entre

otros, títulos hábiles para adquirir y poseer. Conforme se dijo ya, la

usucapión extraordinaria que existe en otras legislaciones, tiene por base la

inexistencia de ese título y de la buena fe, que se suplen por la exigencia de

un plazo más largo de posesión. Se puede decir entonces que en la usucapión

extraordinaria el título está constituido por el simple hecho de la posesión.

En nuestro derecho civil, que sólo admite la usucapión ordinaria, hay sin

embargo algunos casos en que el hecho de la posesión se constituye en título.

Así ocurre por ejemplo en el artículo 279, inciso 2º, del Código Civil, que

dispone que independientemente del derecho de propiedad se adquiere el de posesión,

por el hecho de conservar la posesión por más de un año; en los artículo

281, 282, 283 y 854 ibídem, conforme a los cuales el hecho de la posesión hace presumir el derecho de poseer, el

título como dice el último artículo citado; y los números 480, 481 y 854 del

mismo Código, que en cuanto a muebles, si bien se exige el título, también se

dispone que el hecho de la posesión hace presumir el título, mientras no

se pruebe lo contrario. Algo parecido ocurre con la usucapión del derecho

agrario, que no exige el justo título traslativo de dominio, artículos 92 y 101

de la Ley de Tierras y Colonización ... . Lo anterior

significa que en determinados casos, al simple hecho de la posesión a través

del tiempo y ejercido en las demás condiciones requeridas por la ley lo

convierte en derecho de posesión, que cuando se tiene poco tiempo será un

derecho débil o más o menos provisional, pero que a medida que el tiempo

aumenta se hace más fuerte y se consolida, configurando así un título hábil

para poseer y adquirir la propiedad, aunque no exista el título traslativo de

dominio de que se ha hablado, lo que se ajusta a la moderna orientación sobre

los derechos de propiedad y posesión, a igual que

existe la tendencia, según ya se expresó, de reducir o abreviar los plazos de

la usucapión en armonía con las condiciones de la vida moderna.". Hasta

aquí la cita textual de la sentencia Nº 16, de las 16:00 horas del 23 de marzo

de 1982. A esto debe agregarse, además, la usucapión del derecho de

servidumbre; tocante a ellas, tratándose de las continuas y aparentes a la vez,

la ley tampoco exige la existencia de título, pues para su constitución basta

el simple uso de uno y paciencia del otro, según indica el artículo 378 del

Código Civil.

La doctrina civilista se ha ocupado de precisar los

requisitos del "título" para poder servir, junto con los demás

supuestos previstos por la ley, como causa adquisitiva de los derechos reales poseíbles. En primer lugar, debe tratarse de un título

traslativo, según lo califica el artículo 853 del Código Civil, o sea, un

negocio jurídico el cual, en condiciones normales, sería idóneo para transferir

el dominio, pero, por tratarse de un acto realizado por sujeto no titular del

derecho, no podría producir, de inmediato, el fenómeno traslativo. En efecto,

según expresa el fallo que al final de la cita se indicará, "... en la

usucapión ordinaria el título traslativo de dominio que exige la ley debe ser a

non domino, sea que debe emanar de quien no es dueño. La cosa se adquirió de

otro, quien se comportaba y era reputado como dueño, sin serlo; el enajenante

es un no propietario, bien porque nunca ha ostentado la titularidad, o porque

se ha extinguido o resuelto su derecho, o porque el que ostenta no es

suficiente para producir la trasmisión; es este último caso está, por ejemplo,

el usufructuario que aparece transmitiendo la propiedad. Y aún cuando en el

Derecho Romano la usucapión servía para adquirir el dominiun

es iure quiritium y se corregían además con ella las

consecuencias de otros modos de adquirir que hubieran resultado defectuosos, en

derecho moderno por regla general se dice que el único vicio del título que

purga la usucapión es la adquisición del no propietario, y por eso el defecto

que subsana la usucapión está precisamente en el título. La ley lo que remedia

con la usucapión ordinaria es sólo la no adquisición, el vicio que resulta del

hecho de no tener la propiedad aquél de quien el poseedor haya obtenido su

derecho. En resumen, la usucapión opera cuando el título de transmisión o

adquisición es a non domino, de quien no es dueño, mas no cuando es a domino o

a verus domino, sea cuando emana del dueño o

verdadero dueño, porque en este caso, si el título es perfecto surte de

inmediato todos sus efectos, y si tiene algún vicio de otra índole, por emanar

del verdadero propietario su convalidación puede producirse por la prescripción

negativa o extintiva de la acción de nulidad y no por la prescripción

adquisitiva o usucapión ..." (Sentencia Nº 16, de las 16:00 horas del 23

de marzo de 1982). La posesión adquirida en virtud de un título no traslativo,

no es apta para la usucapión civil. Si, verbigracia, se ha entrado en posesión

en virtud de un arrendamiento o por mera tolerancia, no se cuenta con el

requisito del título y si se trata de un derecho real diverso del dominio, como

podría ser, por ejemplo, el usufructo, se podría adquirir éste por usucapión

mas no el de propiedad.

Nuestra legislación califica de justo el título (artículo

854 del Código Civil). Este requisito se refiere al título traslativo de

dominio y no a las cualidades de la posesión, por cuanto ésta última goza de

autonomía, y ha de presentar las características de pública, pacífica,

ininterrumpida y en condición de titular. El título traslativo de dominio se

constituye en elemento justificante de la posesión -no a la inversa-, y debe

contar con esta característica antes o al momento de poseer. Tampoco ha de

confundirse con la buena fe, pues ésta es un requisito subjetivo relacionado con

la creencia del adquirente de estar asistido por el derecho en la posesión

ejercida. En la mayoría de los países se requiere el justo título para la

prescripción ordinaria. Por ejemplo, el Código Civil Italiano de 1942 no habla

específicamente de justo título, pero se refiere a un "... título que sea

idóneo para transferir la propiedad ..."

(artículo 1159), lo cual es interpretado, en forma casi unánime por la doctrina

y jurisprudencia de ese país, en el sentido de ser cierto y válido. En igual

sentido, el artículo 1.940 del Código Civil Español establece el justo título

como un requisito de la usucapión ordinaria, definiéndolo en el ordinal 1952

como aquel "... que legalmente baste para transferir el dominio o derecho

real de cuya prescripción se trate", añadiendo, en el siguiente artículo

(1953), que "El título para la prescripción ha de ser verdadero y

válido". Igualmente, en Argentina el artículo 3999 del Código Civil prevé

la prescripción ordinaria en 10 años cuando el adquirente cuenta con el justo título

y la buena fe, y el 4011 agrega: "El título debe ser verdadero y aplicado

en realidad al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente,

cualesquiera sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía un título

suficiente". También el Código Civil Francés se refiere al justo título,

en primer lugar en su artículo 550, al definir al poseedor de buena fe como

aquél "... que posee como propietario, en virtud de un título traslativo

de dominio cuyo vicios ignora". Asimismo, lo establece como uno de los

requisitos para la denominada prescripción de 10 a 20 años y, según el numeral

2267, el título nulo por defecto de forma no puede servir de base a este tipo

de usucapión. La justicia del título radica, según ha desarrollado la doctrina,

antigua y reciente, en su veracidad y validez. La primera característica se

refiere a su existencia real, excluyéndose como tal al título putativo y al

simulado. En ambos casos, no hay un justo título operante, sólo la apariencia

de éste. La posesión ejercida en virtud de un título putativo podría

considerarse de buena fe, pero no apta para usucapir. La simulación del título

entraña su inexistencia y además trae aparejada la mala fe de las partes

intervinientes en ella. En cuanto a la validez del título han surgido algunas

dudas. Se reconoce que el título justificante de la posesión no está exento de

vicios, pero éstos no le son intrínsecos. Se trata de una fallida transmisión

del dominio realizada por un sujeto no titular, pero, haciendo abstracción de

esa circunstancia, el negocio debe reunir los requisitos formales y

sustanciales de validez que le son propios. No constituye título válido el

absolutamente nulo, pues se trata de un negocio no apto, en forma abstracta,

para transferir la propiedad. A manera de ejemplo, sería inidónea, a los

efectos de la usucapión, la donación verbal realizada en contravención con lo

dispuesto por el artículo 1397 del Código Civil. Generalmente, son aceptados en

doctrina como aptos para usucapir los negocios anulables, pero según ha sido

observado, con buen tino, en estos casos el negocio anulable es válido, per sé, si no se ha ejercido la respectiva acción dentro

del plazo previsto por la ley (artículo 841 del Código Civil), produciéndose la

consolidación del derecho en virtud de la subsanación del negocio anulable

(artículo 838, in fine, ibídem).”

Resulta

evidente que el documento privado que la parte actora presenta como supuesto

título para usucapir no reúne los requisitos legales desarrollados

anteriormente por nuestra jurisprudencia. En primer lugar, partiría de la tesis

según la cual el señor Eugenio Ramírez Sibaja habría

adquirido la titularidad del bien por una eventual donación, con lo cual él

sería un adquirente sucesivo. De haber sido cierto lo señalado (la existencia

de una donación válida), la trasmisión que él haría a su sobrino Manuel Enrique

Ramírez Barboza, no sería de parte de alguien que no

era dueño, por lo que no requeriría la usucapión, sino hacer valer las

trasmisiones sucesivas del derecho hasta llegar a don Manuel. En todo caso,

como se dijo, no hay prueba de donación válida. En segundo lugar, lo que se

trasmitió al señor Manuel Enrique Ramírez Barboza fue

un supuesto derecho de posesión, no se le trasmitió la titularidad o propiedad

del bien. Al respecto, cabe acotar que los derechos de propiedad y posesión son

diversos, con un rango o abolengo distinto. La simple posesión podría hacerse

valer frente a cualquier tercero, más no contra quienes sean legítimos

propietarios, puesto que a los propietarios les compete el derecho a recuperar

su bien frente a cualquier poseedor que no tenga un derecho a poseer que le

pueda ser oponible a los titulares del bien (artículos 316 y 320 del Código

Civil). De esta normativa se deduce que mientras un poseedor no hubiere

completado todos los requisitos para la usucapión, el legítimo propietario

puede establecer exitosamente la acción reivindicatoria contra quien

simplemente posea su bien como dueño. En consecuencia, el derecho de propiedad

no puede prescribir negativamente, solo sucumbiría ante una eventual usucapión,

conocida por parte de las legislaciones y doctrina como prescripción positiva.

Bajo esta perspectiva, no cabe decretar, contrario a lo indicado por el

apelante, la prescripción negativa. Tampoco cobija al accionante la prescripción

positiva, no solo por la ausencia de buena fe, sino por la carencia de un justo

título traslativo de domino. En concreto, no hay un acto mediante el cual un

sujeto que no sea propietario le trasmita el derecho de propiedad al actor,

pues lo único que consta es un documento privado referido a una cesión o

traspaso de un derecho de posesión, los cuales, por sí, no pueden mutar y

convertirse en derechos de propiedad.”