Reglamento
Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
- Número
- 105605
- Estado
- Vigente
- Última actualización registrada
Estado jurídico
Vigente
Norma vigente según la fuente oficial verificada por LANX.
Información jurídica, no asesoría legal. Cómo verificamos
CAPÍTULO I
Generalidades
La presente norma tiene por objeto reglamentar la Ley n.°7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, con el fin de garantizar que el régimen condominal salvaguarde el interés de los condóminos y sea acorde al ordenamiento jurídico.
CAPÍTULO X
Disposiciones finales
Artículo 1Verificando formato
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
ANEXO ÚNICO A) FORMULARIO DE SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN PREVIA ANTE LA COMISIÓN INTERINSTITUCIONAL. DE MARINAS Y ATRACADEROS TURÍSTICOS PARA AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO DE UNA CONCESIÓN DE MARINA O ATRACADERO TURÍSTICO.
El suscrito, [Nombre y apellidos del solicitante], mayor de edad, [Estado civil], [Profesión u oficio], vecino de [Domicilio exacto], portador de la cédula de identidad número [______], en mi condición de concesionario / de [_____], con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, de la sociedad denominada [_______], cédula jurídica número [________], en su condición de sociedad concesionaria/ de la concesión inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad bajo la matrícula [____]-Z-[___] (en adelante la "Concesión"), conocida como Marina / Atracadero [____]; y para los efectos de cumplir con las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Número Siete Nueve Tres Tres y la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos Número Setenta Siete Cuatro Cuatro y sus reglamentos, solicito la autorización previa de la Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos (en adelante CIMAT) para afectar la Concesión al régimen de propiedad en condominio. A tales efectos, en este acto / y en nombre de mi representada/ me comprometo a lo siguiente: PRIMERO: A contemplar dentro del futuro reglamento del condominio -a ser constituido-, la siguiente cláusula: "El presente Reglamento de Condominio, se aprueba en concordancia con: (i) las disposiciones legales vigentes y aplicables a la operación de las concesiones de marinas y atracaderos turísticos, en especial las de la Ley n. º77 44 del 19 de diciembre de 1977 y sus reformas, Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos y su reglamento (ii) el contrato de concesión correspondiente; (iii) el Reglamento Interno de la Marina; específicamente en lo referente a los usos y servicios previamente aprobados por parte de la CIMAT, así como la garantía de libre acceso público a la Marina, y (iv) lo dispuesto en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo n. º32303-MIVAH-MEIC-TUR del 2 de marzo del 2005 y sus reformas; o normativa que lo sustituya, en cuanto a los posibles incumplimientos contractuales. " SEGUNDO: De igual forma me comprometo, en un plazo máximo de treinta días calendario contados a partir de la inscripción del Condominio en el Registro Nacional, a presentar ante la CIMAT para su verificación, certificación notarial o registral que respalde dicha inscripción y la incorporación en el Reglamento de Condominio, de la cláusula indicada en el punto Primero anterior. Establezco además los siguientes medios para recibir notificaciones del presente trámite: FAX: CORREO ELECTRÓNICO:/ ES TODO. [Nombre de la ciudad], a las [Horas] horas y [Minutos] minutos del [Día] del mes de [Mes] del año [Año]. ________________________ (FIRMA) En caso de presentarse la solicitud personalmente por el solicitante, este podrá, previa identificación mediante su cédula de identidad, firmar frente al funcionario del ICT que la reciba, quién lo hará constar así mediante leyenda en el mismo documento. En caso de presentar la solicitud en forma física no presencial (mediante un tercero), la firma deberá estar autenticada. En caso de presentarse la solicitud en formato digital, esta deberá ser suscrita mediante firma digital.
B) FORMULARIO DE SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN PREVIA ANTE LA COMISIÓN INTERINSTITUCIONAL DE MARINAS Y ATRACADEROS TURÍSTICOS Y ANTE LA JUNTA DIRECTIVA DEL ICT PARA AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO DE UNA CONCESIÓN DE MARINA O ATRACADERO TURÍSTICO UBICADA EN EL PROYECTO TURÍSTICO GOLFO DE PAPAGAYO.
El suscrito, [Nombre y apellidos del -solicitante], mayor de edad, [Estado civil], [Profesión u oficio], vecino de [Domicilio exacto], portador de la cédula de identidad número [___], en mi condición de concesionario / de [___], con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, de la sociedad denominada [____], cédula jurídica número [____], en su condición de sociedad concesionaria/ de la concesión inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad bajo la matrícula [___]-Z-[___] (en adelante la "Concesión"),conocida como Marina/ Atracadero [___]; y para los efectos de cumplir con las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Número Siete Nueve Tres Tres y la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos Número Setenta Siete Cuatro Cuatro y sus reglamentos, solicito la autorización previa de la Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos (en adelante CIMAT) para afectar la Concesión al régimen de propiedad en condominio y una vez obtenida ésta, la autorización de la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo en los términos del artículo 12 de la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, Ley n.º6758 del 6 de mayo de 1982 (en adelante Ley n.º6758) y el artículo 12 de su reglamento, toda vez que la Concesión se ubica en el Proyecto Golfo Turístico de Papagayo. A tales efectos, en este acto/ y en nombre de mi representada/ me comprometo a lo ·siguiente: PRIMERO: A contemplar dentro del futuro reglamento del condominio -a ser constituido-, la siguiente cláusula: "El Presente Reglamento de Condominio, se aprueba en concordancia con: (i) las disposiciones legales vigentes y aplicables a la operación de las concesiones de marinas y atracaderos turísticos en el Proyecto Golfo Turístico de Papagayo (en adelante PTGP), en especial las de la Ley n. º7744 del 19 de diciembre de 1977 y sus reformas, Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, su reglamento y las de la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de· Papagayo, Ley n. °6758 del 6 de mayo de 1982 y su reglamento (ii) el contrato de concesión correspondiente, (iii) el Reglamento Interno de la Marina; específicamente en lo referente a los usos y servicios previamente aprobados por parte de la CIMAT, así como la garantía de libre acceso público a la Marina y (iv) lo dispuesto en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo n. º32303-MIVAH-MEIC-TUR del 2 de marzo de 2005 y sus reformas, o normativa que lo sustituya, en cuanto a los posibles incumplimientos contractuales." SEGUNDO: De igual forma me comprometo, en un plazo máximo de treinta días calendario contados a partir de la inscripción del Condominio en el Registro Nacional, a presentar ante la CIMAT y ante la Oficina Ejecutora del PTGP para su verificación, certificación notarial o registral que respalde dicha inscripción y la incorporación en el Reglamento de Condominio, de la cláusula indicada en el punto Primero anterior. Establezco además los siguientes medios para recibir notificaciones del presente· trámite: FAX: CORREO ELECTRÓNICO:/ ES TODO. [Nombre de la ciudad], a las [Horas] horas y [Minutos] minutos del [Día] del mes de [Mes] del año [Año]. _______________________ (FIRMA) En caso de presentarse la solicitud personalmente por el solicitante, este podrá, previa identificación mediante su cédula de identidad, firmar frente al funcionario del ICT que la reciba, quién lo hará constar así mediante leyenda en el mismo documento. En caso de presentar la solicitud en forma física no presencial (mediante un tercero), la firma deberá estar autenticada. En caso de presentarse la solicitud en formato digital, esta deberá ser suscrita mediante firma digital.
C) REQUISITOS DE PRESENTACIÓN X ASPECTOS A VERIFICAR:
Cl. Formato de los planos digitales: Los planos de diseño de sitió, conforme al requisito indicado en el artículo 15, incisos 1 y 2, del Capítulo III de este Reglamento, deberán ser presentados en formato PDF, DWG o cualquier otro aceptado en la plataforma digital "Administrador de Proyectos de Construcción" (APC) del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
C2. Presentación vía plataforma APC Requisitos: La solicitud podrá ser presentada además a través de la plataforma digital "Administrador de Proyectos de Construcción Requisitos" (APC Requisitos) del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), de conformidad con la Directriz "Puesta en marcha de la plataforma APC requisitos", Directriz n.°023-MP-MEIC-SALUD-MIVAH, del 3 de setiembre del 2018, publicada en el Diario Oficial La Gaceta n.º189 del 12 de octubre de 2018 ( en adelante la Directriz) y según lo que indica el artículo 31 de este reglamento. Hasta tanto esté disponible el acceso a la plataforma APC Requisitos para estos efectos, el interesado podrá presentar su solicitud ante la CIMAT en forma física o bien digital.
C3. Aspectos a verificar de oficio por la CIMAT:
- Con vista al Sistema de Certificaciones e Informes Digitales en línea del Registro Nacional, la CIMAT verificará la naturaleza, situación, medida y linderos de la concesión a someter al régimen de propiedad .en condominio.
- La CIMAT verificará los aspectos técnicos de la solicitud según lo establecido en los artículos 31, 32 y 33 de este reglamento.
- Los compromisos adquiridos por el solicitante junto con la información detallada en la solicitud serán verificados de oficio por la CIMAT con base en la competencia establecida en el artículo 7, inciso a) de la Ley n.°7744.
C4. Aspectos a verificar de oficio por el ICT en el caso de concesiones de marinas y atracaderos turísticos en el PTGP.
- La Dirección Ejecutiva del PTGP con vista al expediente administrativo de la solicitud que le será trasladado de oficio por la CIMAT, verificará mediante criterio técnico si el sometimiento al uso condominal que se propone es acorde al Plan Maestro del PTGP.
- La Asesoría Legal del ICT, con vista al expediente administrativo de la solicitud y al criterio técnico de la Dirección Ejecutiva del PTGP, verificará el cumplimiento de la solicitud con la normativa especial del PTGP, esta es, la Ley n. º6758 y su reglamento.
- La solicitud junto con su criterio técnico y legal se someterá a la aprobación del Consejo Director del PTGP y de la Junta Directiva del ICT, para que ésta emita la autorización del artículo 12 de la Ley n. °6758. Lo anterior en un plazo de un mes a partir del traslado del trámite.
CAPÍTULO I
Generalidades
Las disposiciones de este reglamento se aplicarán a todo inmueble que sea sometido al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y sus reformas.
Para los efectos de interpretación y aplicación del presente reglamento y la Ley n.°7933, los términos siguientes tienen el significado que se indica:
- Administrador: persona física o jurídica que, de forma conjunta o individual, es nombrada por la Asamblea de Condóminos para realizar las tareas de administración del condominio y ejercer la representación legal de éste.
- Anteproyecto: plano general preliminar presentado por la entidad o persona desarrolladora, que muestra, mediante una propuesta espacial, técnica y funcional, el diseño de sitio como se propone desarrollar el condominio. En el caso de los condominios por etapas debe contener la descripción de cada etapa como una finca filial, que puede ser una finca matriz de un nuevo condominio, cumpliendo con las regulaciones y reglamentos vigentes.
- Área común: espacios y bienes de uso general tanto para los condóminos como para los visitantes, independientemente de si están construidos o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales. Se compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área común construida.
- Área común construida: tipo de área común, de uso general, que soporta alguna construcción o edificación.
- Área común de uso restringido: son espacios dentro de un condominio, que aunque son bienes comunes su uso está limitado a uno o varios condóminos o grupo de condóminos.
- Área común libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condóminos y se destina a uso general y no soporta ninguna construcción o edificación.
- Áreas comunes en demasía: área común adicional a la mínima exigida por la normativa aplicable.
- Áreas comunes mínimas: áreas comunes cuyos parámetros mínimos están definidos en et presente reglamento, Incluyen las áreas verdes, juegos infantiles, de esparcimiento y de recreación.
- Área previamente urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones y fraccionamientos cuya cesión de áreas públicas haya sido debidamente aprobada.
- Área privativa construida: área construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
- Área privativa construida no cubierta: área privativa cuyas construcciones carecen de techado.
- Área privativa no construida: área privativa carente de construcciones, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
- Asamblea de Condóminos: es el órgano supremo del condominio en donde, conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común, de conformidad con la Ley n.°7933, la presente norma y el Reglamento de Condominio y Administración interno respectivo.
- Cobertura: porcentaje de terreno cubierto por la proyección horizontal de las edificaciones en primer nivel, con respecto al área total del condominio.
- Coeficiente de copropiedad: índice que establece la participación proporcional, en los bienes comunes del condominio, de cada uno de los propietarios de fincas filiales.
- Condohotel: se entenderá como condohotel la modalidad de operación de hospedaje en la que la propiedad del inmueble esté acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley n.°7933 del 28 de octubre de 1999 y sus reformas, o aplica principios contenidos en ésta y en la que la explotación hotelera esté organizada mediante un contrato de administración con una empresa operadora hotelera, que asume las funciones correspondientes a los administradores según el ordenamiento jurídico vigente y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. Un mínimo de un setenta por ciento del tiempo al año debe dedicarse el establecimiento al servicio de hospedaje y el treinta por ciento restantes puede ser utilizado por los condóminos.
- Condominio: inmueble bajo el régimen de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios y/o concesionarios, con elementos comunes de carácter indivisible.
- Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz, también llamada subcondominio. Lo anterior debe permitirse en el Reglamento de Condominio y Administración de la finca matriz inicial. Los reglamentos de la finca filial matriz y la finca filial primaria individualizada deben contener las normas que regulen la relación entre los condominios y cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios o condóminos.
- Condominio de edificaciones y lotes: Esté compuesto por la finca filial matriz, fincas filiales primarias individualizadas y fincas filiales construidas.
- Condominio de interés social: Condominio declarado de interés social por el ente competente del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, siguiendo la normativa de exoneraciones vigente para cada caso.
- Condominio de fincas filiales matrices: Condominio compuesto por un conjunto de fincas filiales matrices que se pueden subcondominizar.
- Condominio de lotes: son aquellos donde las fincas fillales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados uso agrícola, industrial; pecuario, turístico, comercial, residencial, de recreo, mixto, o cualquier otro propósito licito que sea autorizado por la normativa urbanística. Pueden estar destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca filial primaria individualizada (FFPI).
- Condominio horizontal: modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él, siendo copropietario de las áreas comunes.
- Condominio madre: Condominio que soporta fincas filiales matrices o fincas filiales primarias individualizadas (FFPI) que, a su vez, pueden constituirse en subcondominios, de conformidad con el Reglamento de Administración y Condominio.
- Condominio mixto: finca matriz donde pueden presentarse condominios verticales y horizontales.
- Condominio vertical: modalidad donde la edificación es de varios niveles en un terreno común con fincas filiales de propiedad privativa y derechos de copropiedad en áreas comunes.
- Condómino: propietario o concesionario de una o varias fincas filiales, con derechos y obligaciones vinculados al condominio.
- Concesión: acto unilateral de la Administración Pública que concede, durante un plazo determinado, a un particular, el uso privativo sobre un bien de dominio público
- Concesión filial: filial resultante de la partición de la concesión original, cuando se somete a las disposiciones de la Ley Reguladora de Ja Propiedad en Condominio.
- Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas, los estacionamientos, las zonas verdes, los muros de cerramiento y otras áreas. Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
- Conjunto Residencial: Es el desarrollo de urbanizaciones que incluye, además de la habilitación de predios mediante la apertura de vías y provisión de servicios, la construcción de unidades habitacionales.
- Cuadrante urbano: Es el área urbana o ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población, donde se encuentra la mayoría de los bienes y servicios, la estructura vial y su área de influencia inmediata. Los cuadrantes urbanos se encuentran ubicados dentro de los distritos urbanos. Deben contar con la delimitación en el plan regulador vigente o, en su defecto, con la publicación de la delimitación realizada por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) en el Diario Oficial La Gaceta. Para efectos de la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, Ley n.° 4240 del 15 de noviembre de 1968, se considera cuadrante de la ciudad al cuadrante urbano.
- Derecho de vía: franja de terreno, propiedad del Estado, de naturaleza demanial, destinada para la construcción de obras viales para la circulación de vehículos y otras obras relacionadas con la seguridad, el ornato y el uso peatonal, generalmente comprendida entre los linderos que la separan de los terrenos públicos o privados adyacentes a la vía.
- Edificación: construcción destinada a cualquier actividad, ya sea residencia, trabajo, almacenamiento o protección de enseres, entre otras. Una vez sometida al régimen de propiedad en condominio, queda conformada por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
- Finca filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.
- Finca filial construida: es toda aquella finca filial que contempla una edificación al momento de tramitar el proyecto o la etapa del condominio.
- Finca filial matriz: es toda finca filial que, por sus características propias en cuanto a disponibilidad de accesos y servicios y de conformidad con el Reglamento de Condominio respectivo, permite constituir un nuevo condominio, sea una huella o FFPI.
- Finca filial primaria individualizada: es toda aquella finca filial en la que no se contempla una edificación al momento de tramitar el proyecto o la etapa del condominio, quedando disponible construir sobre ella en un momento posterior. La construcción que sobre ella se levante deberá respetar los planos y tabla de distribución del condominio, así como la normativa que resulte aplicable.
- Finca matriz: inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes áreas comunes.
- Huella: proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura, pudiendo ocupar un área mayor a la proyección de la FFPI del primer nivel.
- Ley n.° 7933: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999.
- Régimen de propiedad en condominio: régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.
- Reglamento de Condominio y Administración: es el instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente reglamento, de acuerdo con las características de cada condominio, además de regular los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios del condominio sometido a este régimen.
- Vialidad pública oficial proyectada: Aquella debidamente emitida, oficializada y publicada por parte de la municipalidad respectiva a través de un plan regulador local, un plan regional, el plan nacional de desarrollo urbano o cualquier otro instrumento de planificación nacional de la vialidad y transporte.
- Vías internas: áreas comunes destinadas a la circulación de personas y vehículos dentro del condominio. Además de la calzada y aceras, en función del diseño del proyecto, podría incluir zonas verdes y zonas adyacentes utilizadas para todas las instalaciones, así como obras complementarias.
- Unidad habitacional: toda aquella edificación destinada a una vivienda.
- Uso mixto: aquel donde pueden presentarse en una misma finca matriz distintos usos como agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial, residencial, de recreo o cualquier otro propósito lícito que sea autorizado por la normativa urbanística.
Para los fines del presente reglamento, se entenderán las siguientes abreviaturas:
- ACAP: Áreas comunes de acceso público.
- ACAR: Áreas de acceso común restringido.
- ACC: Área de uso común construidas.
- ACL: Área de uso común libre.
- APC: Administrador de Proyectos de Construcción.
- APCNC: Área privativa construidas no cubiertas restringidas.
- APNC: Área privativa no construida.
- APrC: Área privativa construida.
- AYA: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.
- CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
- CIMAT: Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos.
- DE n.° 25439: Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, Decreto Ejecutivo n.° 25439-MP-TUR, de 27 de agosto de 1996 y sus reformas.
- DE n.° 36550: Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo n.° 36550-MP-MIVAH-S-MEIC, de 28 de abril del 2011 y sus reformas.
- DE n.° 38171: Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Decreto Ejecutivo n.° 38171-TUR-MINAE-S-MOPT, de 17 de octubre de 2013, y sus reformas.
- FEPE: Finca filial primaria individualizada.
- ICT: Instituto Costarricense de Turismo.
- IGN: Instituto Geográfico Nacional.
- INDER: Instituto de Desarrollo Rural.
- INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
- Ley n.° 7744: Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley n.° 7744, de 19 de diciembre de 1997 y sus reformas.
- LRPC: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley n.° 7933, de 28 de octubre de 1999 y sus reformas.
- MAG: Ministerio de Agricultura y Ganadería.
- MIVAH: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos.
- MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.
- PTAR: Planta de Tratamiento de Aguas Residuales.
- PTGP: Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
- RCA: Reglamento de Condominio y Administración.
- RCINVU: Reglamento de Construcciones, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo por acuerdo en Sesión Ordinaria n.° 6306, Artículo II, Inciso 6) celebrada el 15 de marzo del 2018, publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.° 54, Alcance n.° 62 del 22 de marzo del 2018.
- RFU INVU: Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo por acuerdo en Sesión Ordinaria n.° 6411, Artículo I, Inciso 2) del 24 de octubre del 2019, publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.° 216, Alcance n.° 252 de 13 de noviembre del 2019.
- ZMT: Zona Marítimo Terrestre.
Los condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical y mixto. De acuerdo con el uso de suelo definido por la normativa sobre desarrollo urbano vigente, según la normativa jurídica sobre la zona marítimo terrestre y aplicable a las concesiones de Marinas o Atracaderos Turísticos; Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley n.° 6043 de 2 de marzo de 1977 y Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley n.° 7744 de 19 de diciembre de 1997, o en su caso Ley que Regula la Ejecución del Proyecto Turístico de Papagayo, Ley n.° 6758 del 4 de junio de 1982, a las concesiones del PTGP, según sea el caso, podrán ser residenciales, para uso agrícola, industrial, comercial, turístico, pecuario, de estacionamiento, de servicios, o en general destinados a cualquier propósito lícito.
De conformidad con el inciso f) del artículo primero de la LRPC, se permite el desarrollo de condominio por etapas, siendo esas etapas la afectación de fincas filiales a su condominio. Dichas etapas podrán ser desarrolladas individualmente y los planos constructivos de cada una de ellas podrán tramitarse por separado para su aprobación.
Para obtener la aprobación de los planos de un condominio que se vaya a desarrollar por etapas, es necesario realizar el trámite del anteproyecto ante la municipalidad respectiva y las instituciones competentes, de conformidad con lo establecido en el DE n.° 36550. Para el caso de condominios con Marinas y Atracaderos Turísticos se deberá cumplir con el instrumento técnico que al efecto establezcan el ICT-CIMAT.
CAPÍTULO II
Conformación del Condominio
Todo condominio deberá identificarse con un nombre, letra o número. En caso de estar compuesto por varios complejos, edificios, locales o unidades, éstos también deberán identificarse con un nombre, letra o número. Se deberá tomar en consideración la adecuada señalización que requiere el condominio, de conformidad con el Decreto Ejecutivo n.° 32793-MP-MOPT, Reglamento para la Identificación de Direcciones creada por Correos de Costa Rica S.A. y sus reformas, así como la señalización para la identificación de los edificios, veredas, caminos, fincas filiales sin construir o unidades de que se trate. La nomenclatura propuesta debe incorporarse a los planos.
Los planos de un proyecto que se quiera someter al régimen de condominio deben contener:
- Plano de ubicación: Consiste en una planta de conjunto que indica las diferentes áreas del condominio con los datos y dimensiones que identifican sus partes, así como la localización y naturaleza de las edificaciones dentro del terreno.
- Planos de distribución condominal: Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las áreas de uso común.
- Planos constructivos: Todos aquellos planos necesarios para el levantamiento de las obras del condominio, así como información adicional y complementaria que se incluirá mediante especificaciones, memorias de cálculo, aclaraciones, notas u observaciones.
La administración del condominio deberá tener una copia de estos planos.
En caso de que los condóminos requieran una copia adicional de los planos de la finca filial de su propiedad, áreas comunes o la totalidad del condominio, podrán solicitarlos al CFIA. De no ubicarse los planos ni en la administración del condominio ni en el CFIA, por pérdida o por haber sido tramitados antes del uso de la plataforma APC, el propietario deberá contratar a un profesional inscrito en el CFIA para el levantamiento de las obras existentes. En caso de que el condómino no sea el propietario de la finca filial, deberá contar con una autorización o poder especial debidamente autenticado por notario público, emitido por la persona legitimada, en el que se detalle que se le puede entregar al interesado la reproducción de los planos solicitados.
Los planos de ubicación deberán contener los siguientes requisitos:
- Nombre del condominio y nombre del propietario con su número de identificación, sea persona física o jurídica.
- Indicación de que se trata de propiedad en condominio, así como el tipo de condominio y el uso.
- Nombre del profesional responsable y su número de registro ante el CFIA.
- Número de inscripción del plano de la finca madre o concesión ante el Catastro Nacional y citas del Registro Público de la Propiedad del inmueble que se somete al régimen de propiedad en condominio.
- Ubicación administrativa del condominio indicando provincia, cantón y distrito de acuerdo con la División Territorial Administrativa de la República.
- Ubicación geográfica según las coordenadas que se indican en el Plano de Catastro.
En caso de existir proyectos anteriores asociados al proyecto de condominio, el profesional responsable podrá consultar por medio del Administrador de Proyectos de Construcción, administrado por el CFIA, los planos aprobados o los respectivos números de contrato de la plataforma.
Los planos de distribución general del condominio deberán contener: el acceso común al conjunto, calles, accesos particulares, mejoras a media calle, áreas de estacionamiento, líneas de construcción, retiros, aceras, circulación horizontal (pasillos), rampa de acceso vehicular, rampas de acceso para personas con discapacidad, escaleras, ascensores y estacionamientos, en caso de que proceda según el presente reglamento, caseta de vigilancia, espacio cubierto para depósito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de juegos infantiles, zonas de parque, iluminación especial exterior, colindantes, vialidad, servidumbres, cualquier tipo de afectación.
En el caso de Marinas y Atracaderos Turísticos también se incluirán: oficina de Gobierno, baterías de baños e instalaciones sanitarias de atención al público, paseos peatonales, malecones, plazas abiertas, áreas de suministro de combustible y lubricantes, la oficina administrativa del concesionario de Marinas y Atracaderos Turísticos, obras de rompeolas, facilidades de muelles, áreas de taller para mantenimiento de embarcaciones, facilidades para varado y botadura, almacenamiento en seco de embarcaciones, área de almacenamiento de combustible, área de planta de tratamiento y área de centro de acopio. Todos los elementos anteriores serán, según corresponda, al tipo de condominio, sus requerimientos y las excepciones para cada uno.
Adicional a lo indicado en el párrafo anterior, se incluirá la información de las áreas comunes de acceso público (ACAP) y áreas de acceso común restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.
La tabla de áreas deberá contener necesariamente las áreas de las fincas filiales, área privativa construida (APC), área privativa no construida (APNC), jardines, patios y espacios de atraque en agua, para el caso de Marinas y Atracaderos Turísticos, área privativa construidas no cubiertas restringidas (APCNC), patios de luz y tendido, área de uso común construidas (ACC) y de uso común libre (ACL) y, en el caso de condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos, también deberán contener las áreas comunes de acceso público (ACAP) y áreas de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.
Además, se deberá indicar el coeficiente de copropiedad, así como el porcentaje de cada una de las otras categorías referidas.
En el caso de condominio de lotes, el cuadro de áreas deberá indicar el área, frente y fondo de cada FFPI, así como la cobertura permitida, número de pisos, retiros, área máxima de construcción, según la zona donde se proponga y finalmente el coeficiente de copropiedad. Si este condominio de lotes será un condominio de condominios, se deberá colocar una tabla indicando la cobertura y la densidad en cada lote, de manera que las mismas se cumplan de manera global en el Condominio Madre.
Cada plano deberá presentarse con sus respectivas tablas de distribución, en el formato que establezca el INVU o CIMAT, en el caso de condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos. Las tablas de distribución contendrán la información que se requiera, según la categoría de condominio, según se detalla a continuación:
- Condominios Construidos: Área privativa construida, área privativa no construida, área privativa no cubierta restringida, coeficientes de copropiedad, área común libre, área común construida, área total del terreno, área total de cobertura, porcentaje de cobertura y área total de piso. Adicionalmente, para condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos, se deberá incluir la información referente a área común de acceso público (ACAP) y área común de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.
- Condominio de lotes: Área de FFPI, cobertura máxima permitida en la zona, altura de edificación (número de pisos), área máxima de edificación propuesta, cobertura máxima propuesta, índice de construcción, coeficiente de copropiedad, área común libre, área común construida. Todo proyecto de condominio de lotes debe cumplir además con el RFU INVU, por lo que debe adicionar la Tabla de áreas para Urbanizaciones.
- Condominios de Fincas Filiales Matrices: Área y uso de la finca filial matriz, porcentaje máximo de cobertura, número máximo de pisos (sin incluir sótanos), área máxima de construcción (sin incluir sótanos), cantidad de unidades residenciales, área total privativa y los coeficientes de copropiedad, área común libre y área común construida, área total del terreno, área total del condominio, área total de cobertura y porcentaje de cobertura. Además, se debe indicar el aporte de juegos infantiles de la finca madre a cada una de las fincas matrices conforme al coeficiente de copropiedad, el mínimo requerido para cada finca filial matriz y el área a desarrollar en cada finca filial matriz en caso de requerirse.
- En el supuesto que se esté desarrollando un condominio de esta categoría en una Marina o Atracadero Turístico, adicionalmente se deberá incluir la información referente a área común de acceso público (ACAP) y área común de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento, y no se deberá incluir el aporte de juegos infantiles de la finca madre a cada una de las fincas matrices conforme al coeficiente de copropiedad, el mínimo requerido para cada finca filial matriz y el área a desarrollar en cada finca filial matriz por no estar requeridas estas áreas de conformidad con lo indicado en el inciso d) del artículo 75 del presente reglamento.
- Condominio de Edificaciones y Lotes: Área de la FFPI, cobertura máxima permitida en la zona, altura de edificación, número de pisos, cobertura máxima propuesta, área máxima de edificación propuesta, índice de construcción, área privativa propuesta, total del área de la FFPI, coeficiente de copropiedad, área privativa construida por nivel, área privativa no construida, área privativa no cubierta restringida, áreas comunes libres, área común construida, área total del terreno, área total de cobertura, porcentaje de cobertura y área total de piso.
Los planos constructivos deberán contener lo siguiente:
- Indicación del tipo de cerramiento, ya sea exterior o perimetral, a utilizar en el condominio como verjas, rejas, tapias, cercas, setos, cercas vivas o cualquier otro que evidencie la privacidad y seguridad del condominio y, en general, cualquier otra afectación a la propiedad. En caso de que no se utilice cerramiento exterior, esta situación deberá indicarse en la planta de distribución a nivel de terreno. Todo debe estar acotado con su tipo y uso y, en general, cualquier otra afectación a la propiedad.
- Cuando proceda, planta de distribución de otros pisos: indicando la distribución del piso tipo, distribución de los diferentes pisos, distribución de mezanines, distribución de sótanos y semisótanos, distribución de techos y cubiertas, acotamiento de retiros, plantas de acceso, escaleras y ascensores, planta de circulaciones y áreas comunes y localización de servicios generales. Todo debe estar acotado con su dimensión, tipo y uso.
- Planos estructurales: Estos deberán ajustarse a lo estipulado en el Código Sísmico de Costa Rica 2010 de 10 de abril del 2012, Decreto Ejecutivo n.° 37070-MIVAH-MICIT-MOPT, publicado en la Gaceta n.° 136, Alcance n.° 94 de 13 de julio del 2012, o normativa vigente. Además, en estos planos se indicará el tipo de materiales estructurales a utilizar y otros asociados al proceso constructivo, que deben ser resistentes al fuego y que servirán para construir los muros divisorios, tapicheles y entrepisos, en cumplimiento de la normativa emitida por el Benemérito Cuerpo de Bomberos en materia de seguridad humana y protección contra incendios, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley N.°8228 de 19 de marzo del 2002 y su reglamento.
- Planos mecánicos: Deben cumplir con lo estipulado en el Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones emitido por el CFIA, publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.°37, Alcance n.°38 del 21 de febrero del 2017; la Norma técnica para diseño y construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, de saneamiento y pluvial vigente, emitida por el AyA, publicada en el Diario Oficial La Gaceta n.°180, Alcance n.°227 del 22 de setiembre del 2017, y sus reformas. Además, indicar los sistemas complejos para el suministro de agua potable, evacuación de aguas servidas, de aguas pluviales y aguas residuales y cualquier otro servicio que se quiera instalar. Todo lo referente a la planta de tratamiento de aguas residuales o sistemas individuales de tratamiento de aguas residuales deberá cumplir con lo establecido en las normas del Ministerio de Salud según Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo n.°39887-S-MINAE, de 18 de abril del 2016 y Reglamento para la disposición al subsuelo de aguas residuales ordinarias tratadas, Decreto Ejecutivo n.°42075-S-MINAE, de 12 de noviembre del 2019 y sus reformas; o normativa que le sustituya.
- Planos eléctricos: Deben cumplir con lo estipulado en el Reglamento de Oficialización del Código Eléctrico de Costa Rica para la Seguridad de la Vida y de la Propiedad (RTCR 458:2011) Decreto Ejecutivo n.°36979-MEIC, de 13 de diciembre del 2011 y sus reformas, además, indicar los sistemas completos del suministro eléctrico, telecomunicaciones y cualquier otro servicio que se quiera instalar.
- Planos detallados de los sistemas pasivos y activos de protección contra incendios: Se deben presentar los planos detallados donde se demuestre el cumplimiento de la normativa emitida por el Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica en materia de seguridad humana y protección contra incendios, Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.°8228 de 19 de marzo del 2002 y su reglamento.
- Planos detallados de conductos para la disposición y tratamiento de desechos.
Artículo 13
Planos de transformación o modificación
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
Los planos de transformación a condominio o de modificación de condominio existente, deberán contener la siguiente información y características, según corresponda:
- Cumplir con lo estipulado en los artículos 7, 9, 10 y 11 del presente reglamento. En los casos de modificación de condominio existente, se deben utilizar los planos y tablas originalmente aprobados del condominio que se somete a modificación.
- Para trámite de transformación a condominio se requerirá de los planos existentes, el contrato en el APC del CFIA o el levantamiento de los planos de la edificación existente.
- Cumplir con lo estipulado en el inciso a) del artículo 12 de este reglamento. Cuando proceda deberá incluir lo estipulado en el inciso b).
En caso de que la transformación o modificación incluya obra nueva, deberá cumplir con los demás incisos del artículo 12 de este reglamento que resulten aplicables.
Para condominios anteriores al APC en donde no se cuente con los planos, se deberá realizar un levantamiento de los planos de la edificación existente.
Los planos de anteproyecto de condominios deberán contener la siguiente información y características según corresponda:
- Cumplir con lo estipulado en los artículos 7, 9, 10 y 11 de este reglamento.
- Cumplir con lo estipulado en el inciso a) del artículo 12 del presente reglamento. Cuando proceda deberá incluir lo estipulado en el inciso b).
Los anteproyectos serán obligatorios en los casos de condominios por etapas y opcionales en el caso del resto de los proyectos.
Artículo 15
Tramitación de los planos constructivos
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
Para el trámite de planos de construcción de condominios ante las instituciones competentes, se emplearán los planos exigidos en el presente reglamento. Los interesados deberán realizar las gestiones respectivas mediante la plataforma APC. Para el caso de condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos se deberá cumplir con el instrumento técnico que al efecto establezca el ICT-CIMAT.
Un notario público deberá dar fe de haber tenido a la vista dichos planos aprobados por las instituciones correspondientes, que servirán para redactar la escritura pública constitutiva del condominio.
Para la construcción, modificación o transformación de todo proyecto habitacional descrito en el presente reglamento, se debe asegurar durante todo el proceso constructivo hasta su finalización, que las obras sean ejecutadas o construidas según planos finales aprobados.
Conforme a lo establecido en la LRPC y este reglamento, para poder someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio, el propietario(s) o concesionario(s) deberá manifestarlo mediante escritura pública, en la que se hará constar:
- Una descripción completa de la finca que se somete al régimen de propiedad en condominio, la cual deberá indicar la naturaleza, situación, medida y linderos, así como el número de plano catastrado que le corresponde.
- Una descripción general del condominio que se pretende llevar a cabo que incluya: 1. Nombre del condominio, el cual debe coincidir con el nombre indicado en los planos constructivos o el anteproyecto. 2. Indicación de si el condominio es horizontal, vertical o mixto. 3. Indicación del tipo de uso, ya sea residencial, comercial, turístico, industrial, agrícola, pecuario, mixto o cualquier otro uso que sea lícito. 4. Si se permite la existencia de subcondominios.
- Una descripción de cada una de las fincas filiales resultantes en las que se indicará la naturaleza, situación, medida, linderos y la proporción que a cada una de ellas le corresponde en relación con el área total del condominio, así como cualquier otro detalle necesario para su correcta identificación. Esta descripción e información se aportará con base en los planos de distribución condominal, constructivos y topográficos, de los cuales el notario público deberá dar fe que los ha tenido a la vista. Además, deberá indicar el número de filial conforme al plano constructivo o diseño de sitio, ubicación para identificación de esta, el destino, niveles si los tuviere y altura máxima en caso de ser FFPI, así como el tipo de proceso; si están en proceso de construcción o totalmente construidas.
- El destino general del condominio y el particular de cada finca filial.
- Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos.
- Indicación de las reglas o requisitos a los que queda sometido al reunir, dividir o segregar las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas, el frente a la salida común que permitan dicha reunión, división o segregación.
- El valor total del condominio, el valor de cada finca filial, así como la proporción o porcentaje correspondiente a cada una de ellas en el valor total del condominio.
- El RCA respectivo, asimismo el notario deberá dar fe de que dicho reglamento no tiene contradicciones en su articulado y que se ajusta en un todo al artículo 33 de la LRPC y al artículo 18 de este reglamento.
- En el caso de Marinas y Atracaderos Turísticos, la identificación de áreas comunes de acceso público (ACAP) y áreas comunes de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.
La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se inscribirá en el Registro Inmobiliario, en la Sección de Propiedad en Condominio, de conformidad con el artículo 5 de la LRPC y de acuerdo con lo estipulado en el Decreto Ejecutivo n.° 44647, de 28 de agosto del 2024, Reglamento General del Registro Inmobiliario, y a las disposiciones generales que emita la Dirección de ese Registro y la Dirección Nacional de Notariado.
Artículo 18
Reglamento de Condominio y Administración (RCA)
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
En el RCA de cada condominio podrán establecerse derechos y obligaciones adicionales para los condóminos a las establecidas en la LRPC y este reglamento, en el entendido de que éstos no pueden ser violatorios a dichas disposiciones legales o de alguna otra normativa que sea aplicable y no se desnaturalice la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario. Cuando se transmita la titularidad de las unidades, se debe entender siempre, conforme al artículo 34 de dicha Ley, que el adquirente conoce el Reglamento de Condominio y Administración propio de cada condominio, sin que deba el notario dar fe de lo anterior.
Artículo 19
Transformación al régimen de condominio de construcciones existentes
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
Aquellos bienes inmuebles en donde existan construcciones, podrán ser objeto de una transformación al régimen de propiedad en condominio, para lo cual deberán contar con elementos comunes indivisibles y que la construcción permita la división material de la edificación en áreas de explotación independientes para conformar fincas filiales, según lo establecido en el artículo 1, incisos a) y d) de la LRPC.
Para lo anterior es necesario realizar el trámite de transformación ante la municipalidad respectiva y las instituciones competentes, cumpliendo con la normativa referida en el artículo 20 de este reglamento.
CAPÍTULO III
Aspectos Técnicos del Condominio
En el diseño, construcción y funcionamiento de cualquier tipo de condominio deberán observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la propiedad en condominio, las disposiciones del plan regulador de la municipalidad respectiva, o normativa sobre desarrollo urbano vigente; la Ley de Aguas, Ley n.° 276, de 27 de agosto de 1942; la Ley de Construcciones, Ley n.° 833, de 2 de noviembre de 1949 y su reglamento; la Ley Constitutiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Ley n.° 2726, de 14 de abril de 1961; la Ley General de Salud, Ley n.° 5395, de 30 de octubre de 1973; la Ley Orgánica del Ambiente, Ley n.° 7554, de 4 de octubre de 1995; la Ley Forestal, Ley n.° 7575, de 13 de febrero de 1996; la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, Ley n.° 7600, de 2 de mayo de 1996; la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley n.° 7744, de 19 de diciembre de 1997 y su reglamento; y la Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Ley n.° 8228, de 19 de marzo del 2002 y su reglamento.
Toda propiedad que se vaya a someter al régimen de propiedad en condominio deberá tener acceso directo a calle pública.
Toda finca filial necesariamente debe tener salida a la vía pública o a un determinado acceso común o a una servidumbre que la comunique con aquella.
Podrá someterse al Régimen de Propiedad en Condominio toda propiedad que tenga acceso a calle pública a través de servidumbre, siempre y cuando se cumplan con los usos permitidos y los parámetros urbanísticos definidos en el plan regulador local, o en su defecto, con las disposiciones del RFU INVU. Adicionalmente se deberá cumplir con los siguientes requisitos:
- Para condominios de dos y hasta seis unidades habitacionales, el derecho de vía tendrá un ancho de seis metros, con una calzada de cuatro metros como mínimo.
- Para condominios de siete hasta cincuenta unidades habitacionales, el ancho de vía será de siete metros, con una calzada de cinco metros de ancho como mínimo.
- Para condominios de cincuenta y uno y hasta cien unidades habitacionales, el ancho de vía será de nueve metros, con una calzada de siete metros de ancho como mínimo.
- Para condominios de ciento uno y hasta ciento cincuenta unidades habitacionales, el ancho de vía será de diez metros, con una calzada de ocho metros de ancho como mínimo.
- Para condominios de ciento cincuenta y uno y hasta doscientas unidades habitacionales, el ancho de vía será de doce metros, con una calzada de nueve metros de ancho como mínimo.
- Para condominios de doscientas una unidades habitacionales o más, el ancho de vía será de catorce metros, con una calzada de diez metros de ancho como mínimo.
- Cuando el plan regulador cantonal o el RFU INVU y sus reformas permitan el fraccionamiento en servidumbre para uso agrícola, comercial, turístico, hotelero, de recreo, de oficinas, pecuario, estacionamiento, de servicios y en general destinados a cualquier propósito, con exclusión del uso residencial e industrial, el ancho de vía será de diez metros, con una calzada de siete metros y cincuenta centímetros de ancho como mínimo para que las parcelas puedan ser sometidas al régimen de propiedad en condominio.
- Cuando el plan regulador cantonal o el RFU INVU y sus reformas permitan el fraccionamiento en servidumbre para uso industrial, el ancho de vía será de diecisiete metros, con una calzada de catorce metros y cincuenta centímetros de ancho como mínimo para que las parcelas puedan ser sometidas al régimen de propiedad en condominio.
- En todos los casos, se permitirán anchos de vía mayores a los exigidos en los apartados anteriores.
- La servidumbre tendrá el derecho de paso de los servicios de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento. Asimismo, contará con una red de hidrantes de conformidad con el Reglamento Nacional de Protección Contra Incendios y sus reformas, del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.° 277 del 20 de noviembre del 2020.
- La servidumbre deberá estar legalmente constituida o constituirse en la escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio.
Artículo 23
Respeto a la vialidad pública oficial existente y proyectada
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
En vías nacionales, el interesado en desarrollar un condominio deberá solicitar el alineamiento vial, de conformidad con el Decreto Ejecutivo n.° 42168-MOPT, Requisitos para el otorgamiento de alineamientos viales por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, de 6 de diciembre del 2019.
En vías cantonales existentes, el interesado en desarrollar un condominio deberá solicitar el alineamiento vial municipal, en aplicación a lo que establece el RC INVU y la Ley de Construcciones, Ley n.° 833 de 2 de noviembre de 1949. La municipalidad podrá indicar al desarrollador la existencia de futuros proyectos viales que deben ser considerados para garantizar condiciones adecuadas de la futura vialidad. Los futuros proyectos viales que señale la municipalidad serán los que estén incluidos en el plan regulador cantonal o debidamente oficializados y publicados por la municipalidad en sus instrumentos de planificación, para que puedan ser considerados por el desarrollador.
Cuando el desarrollador acuerde con la municipalidad la construcción de las obras viales, sean éstas parciales, totales o por etapas, dichas obras se realizarán al momento de la construcción del proyecto del condominio.
Estos requerimientos no aplican para condominios existentes.
Las áreas comunes incluirán las áreas comunes mínimas y los espacios de circulación, aquellas áreas destinadas para la administración, la infraestructura de servicios públicos, almacenamiento, soporte, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su adecuado aprovechamiento. En el caso de Marinas y Atracaderos Turísticos, también se incluirán las áreas comunes de acceso público (ACAP) y áreas comunes de acceso restringido (ACAR), según se definen en el artículo 51 del presente reglamento.
La finca matriz de cada condominio deberá respetar los retiros que estipule la Ley de Construcciones, el plan regulador vigente o, en su defecto, el RC INVU.
En cuanto a las edificaciones al interior del condominio, éstas deberán respetar los retiros laterales y posteriores que estipule el plan regulador del cantón o, en su defecto, el RC INVU. Aplicarán los retiros del RCA si tuvieran parámetros mayores a los de la normativa antes citada.
Cuando se propongan fincas filiales frente a calles públicas, los retiros de antejardín deben ajustarse a lo requerido en el plan regulador de cada cantón, o en su defecto, a lo que exija la municipalidad, el MOPT o el RC INVU; en el caso de fincas filiales habitacionales no podrá ser menor de dos metros.
Cuando se trate de una edificación propuesta sobre una de las vías internas del condominio, no será necesario el retiro de antejardín.
Los retiros de los ríos, quebradas y demás cuerpos de agua podrán ser áreas privativas no construidas o podrán ser parte del área común libre, respetando lo dispuesto en los artículos 33, 35 bis, 35 ter y 34 de la Ley n.° 7575, Ley Forestal y sus reformas.
Los retiros deberán reflejarse en los planos y tablas que menciona el presente reglamento, así como en el plano de catastro.
En todo condominio con edificaciones, si las construcciones son contiguas, las paredes divisorias entre unidades privativas, independientemente de su destino, así como las que separan éstas de los bienes y áreas comunes, deberán edificarse hasta por encima de la cubierta mediante conjuntos constructivos resistentes al fuego, el índice de res istencia al fuego deberá ser acorde con el Reglamento Nacional de Protección Contra Incendios, aprobado por el Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, mediante Acuerdo VI Sesión 0163 del 29 de octubre del 2020 y publicado en el Diario Oficial La Gaceta n.° 277 del 20 de noviembre del 2020, o normativa que la sustituya.
El cálculo para la densidad en proyectos que se desarrollen bajo el Régimen de la Propiedad en Condominio será el que se indique en el plan regulador emitido por la municipalidad correspondiente. En caso de omisión en el mismo, se calculará según lo indicado en el RFU y RC INVU.
Los estacionamientos en condominios se calcularán con base en las disposiciones del plan regulador, o en su defecto por lo establecido en el RC INVU. Cuando en una disposición del presente reglamento se requiera que el resultado de un cálculo sea un número entero y el resultado de éste sea un número con fracción mayor a 0,5, se debe redondear al entero superior.
En el caso de fincas filiales matrices, los estacionamientos pueden establecerse en otra finca filial matriz siempre que se ubiquen en el mismo condominio madre.
En los casos de condominios residenciales de seis unidades habitacionales o menos, que se encuentren dentro de un área previamente urbanizada o cuadrante urbano, no requiere destinar un área mínima de estacionamientos.
Artículo 29
Estacionamientos para uso de visitantes
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
En los condominios residenciales con más de treinta unidades habitacionales deberá incrementarse la capacidad de estacionamiento en un diez por ciento del mínimo exigido en las disposiciones del plan regulador o, en su defecto, por lo establecido en el RC INVU. El excedente debe ser asignado al uso exclusivo de visitantes. El estacionamiento de visitas deberá ubicarse en el área común, siendo parte de ésta. Lo dispuesto en el presente párrafo no aplicará para condominios donde la totalidad de fincas filiales no estén construidas.
En los condominios destinados a comercio, oficinas, bodegas o afines, superiores a los tres mil quinientos metros cuadrados, deberá dejarse al menos un diez por ciento de los espacios de estacionamiento para uso de los visitantes. Deberá ubicarse en área común libre, constar en el plano de distribución y en su respectiva tabla, garantizando que dichos espacios puedan ser aprovechados por cualquier visitante del condominio. También se deberá cumplir con lo establecido en el artículo 43 de la Ley n.° 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, y su reglamento, Decreto Ejecutivo n.° 26831, de 23 de marzo de 1998, artículos 154 al 156.
Artículo 30
Estacionamientos en condominios de interés social
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
Para el caso de los estacionamientos en condominios de interés social, se aplicarán las siguientes reglas según corresponda:
- Para condominios de diez unidades habitacionales o menos, no se requiere dejar espacio de estacionamiento.
- Para condominios de once hasta treinta unidades habitacionales, requiere al menos un espacio de estacionamiento por cada diez unidades habitacionales.
- Para condominios con más de treinta unidades habitacionales, se aplicará lo establecido en el artículo número 28 del presente reglamento.
Artículo 31
Centro de recarga de vehículos eléctricos
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
En los condominios podrá contemplarse centros de recarga para vehículos eléctricos, cumpliendo lo dispuesto en la Ley n.° 9518, Incentivos y Promoción para el Transporte Eléctrico de 25 de enero del 2018, el Reglamento de incentivos para el transporte eléctrico, Decreto Ejecutivo n.° 41092-MINAE-H-MOPT del 10 de abril de 2018, el Reglamento para la construcción y el funcionamiento de la red de centros de recarga eléctrica para automóviles eléctricos por parte de las empresas distribuidoras de energía eléctrica, Decreto Ejecutivo n.° 41642 del 02 de abril del 2019 y las directrices que emita el MINAE sobre la instalación y el funcionamiento de los centros de recarga, según el artículo 4 inciso c) de la Ley n.° 9518.
Artículo 32
Servicios públicos e infraestructura de saneamiento
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
Todo inmueble que se encuentre amparado a este reglamento y a la LRPC, deberá contar con redes para los servicios de agua potable, agua pluvial, telecomunicaciones, electricidad y aguas residuales o contar con un sistema de tratamiento de aguas.
En todo tipo de condominio, las fincas filiales podrán convertirse en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder por esta razón su condición de fincas filiales del condominio original, constituyéndose en fincas filiales matrices. Lo anterior, siempre y cuando lo permita el RCA, el cual deberá contener normas que regulen la relación entre ambos condominios, así como disposiciones sobre cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios o condóminos en tal caso, sin necesidad de que la condición de potencial finca filial matriz deba constar en el plano del proyecto.
Cuando en un condominio de fincas filiales de lotes o en un condominio de edificaciones y lotes se permitan las fincas filiales matrices, las variables urbanas de cobertura y densidad poblacional dispuestas en el plan regulador, plan regional o reglamentos nacionales se deben cumplir de manera global en el condominio madre y redistribuir entre varias fincas siguiendo las siguientes reglas:
- Solo hasta un 50% del número total de FFPI podrán tener una densidad adicional, a la que le correspondería si dichas variables estuvieran distribuidas equitativamente en cada finca, manteniendo como mínimo el 50% de densidad que les corresponde a las fincas filiales restantes.
- Las fincas que se encuentren en el supuesto anterior podrán tener hasta un 50% de densidad adicional proporcional al área de la FFPI.
En los condominios de fincas filiales matrices, la cobertura, altura, retiros y densidad poblacional se determinan con el área total del condominio madre, lo cual constará en la tabla de distribución.
De acuerdo con el destino general del condominio y el particular de cada finca filial, las unidades privativas podrán estar o no construidas en todo o en parte, de conformidad con la normativa aplicable, según el artículo 20 de este reglamento. En todo tipo de condominio, las fincas filiales podrán tener simultáneamente área privativa construida y área privativa no construida.
En proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Régimen de la Propiedad en Condominio, las FFPI deben ajustarse en área según el tamaño mínimo permitido por el reglamento del plan regulador, cuando exista este instrumento en la zona. De no existir plan regulador, el área de cada FFPI se establecerá en función a lo especificado en el RFU INVU. Para definir el tamaño del lote se debe tomar en consideración la disponibilidad en el sector de red de alcantarillado sanitario para la recolección de aguas residuales o contar con planta de tratamiento propia o, por medio de prueba de infiltración, determinar la capacidad de absorción del terreno, siguiendo las regulaciones que establece el Ministerio de Salud.
Conforme al inciso c) del artículo 2 y el artículo 15 de la LRPC, se podrán reunir, dividir o segregar las fincas filiales, sin necesidad de acuerdo de la Asamblea de Condóminos, cumpliendo con las siguientes condiciones:
- La variación no podrá afectar áreas comunes ni implicar cambios en los coeficientes de copropiedad de las demás fincas filiales.
- Se deberá presentar la tabla de distribución que refleje la nueva conformación del condominio y los coeficientes. Asimismo, tramitar los planos condominales, constructivos o ambos, según aplique a dichas reuniones, divisiones o segregaciones, mediante la plataforma APC, de conformidad con lo establecido en el DE n.° 36550 o, en el caso de condominios en Marinas y Atracaderos Turísticos, se deberá cumplir con el instrumento técnico que al efecto establezca el ICT-CIMAT. En dichos planos se deberán incluir los números de contrato de todos los proyectos asociados tramitados antes de la variación.
- Se deberá obtener el visado de la municipalidad respectiva.
- Se exigirá inscribir el plano de las fincas resultantes de la reunión, división o segregación en el Catastro Nacional.
La modificación de la cabida de una finca filial o de la totalidad de las fincas filiales que implique cambios sobre los porcentajes o en sus áreas comunes, deberá contar con la aprobación de la Asamblea de Condóminos, de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley n.° 7933 respecto a los acuerdos de Asamblea, y consignarse así en el libro respectivo de actas. Lo anterior deberá constar en un plano general que contenga el nuevo diseño, así como las tablas de distribución y porcentajes de valor, para lo cual deberán contar con el visado de las entidades competentes en los planos catastrados de cada finca filial.
CAPÍTULO IV
Condominios en Concesión
Artículo 37
Normativa aplicable para condominios en concesión
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
El titular de un derecho de concesión puede someterlo a un régimen condominal, bajo las disposiciones del artículo 1 inciso e) de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley n.° 7933 del 28 de octubre de 1999; la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Ley n.° 6043 del 2 de marzo de 1977; la Ley Marco para la Declaratoria de Zona Urbana Litoral y su Régimen de Uso y Aprovechamiento Territorial, Ley n.° 9221 del 27 de marzo del 2014; el Reglamento al otorgamiento de concesiones en franjas fronterizas, Decreto Ejecutivo n.° 39688-MAG del 22 de abril del 2016; y el respectivo plan regulador o instrumento de planificación oficial.
Artículo 38
Autorizaciones previas para someter la concesión en condominio
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
El concesionario que pretenda someter su concesión al régimen de propiedad en condominio, según lo establece el artículo 1, inciso e) de la LRPC, deberá obtener, de previo, la autorización de:
- La municipalidad que otorgó la concesión.
- El ICT, de conformidad con el artículo 45 de la Ley n.° 6043. En el caso de concesiones otorgadas por el ICT dentro del PTGP, el concesionario deberá obtener únicamente la autorización previa de la Junta Directiva del ICT.
- El INDER, cuando se trate de terrenos o inmuebles a nombre del Estado sometidos al régimen de posesión de la propiedad rural inmueble, propiedad agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras, concretamente a nombre del INDER, tal y como lo dispone la Ley n.° 2825, Ley de Tierras y Colonización.
Las autorizaciones previas serán otorgadas si el destino previsto para las fincas filiales es consistente con el plan regulador vigente o, en el caso del PTGP, deberá ser consistente con el plan maestro vigente con el visto bueno de la Junta Directiva del ICT.
Artículo 39Verificando formato
Cuando se trate de concesiones en Marinas y Atracaderos Turísticos regidas por la Ley n.° 7744, el concesionario deberá obtener de previo la autorización de la CIMAT sobre viabilidad técnica, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 49 del Capítulo V, "Afectación al Régimen de Condominios en concesiones bajo el Régimen Especial de Marinas y Atracaderos Turísticos", del presente reglamento
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
Tramitación de planos de un condominio en concesión Una vez obtenidas las autorizaciones previstas en el artículo anterior, el concesionario deberá someter a trámite los planos del anteproyecto o proyecto de condominio ante los entes competentes, de conformidad con lo establecido en el DE n.° 36550, a fin de obtener su aprobación. Además, para todos aquellos casos de edificaciones en la ZMT, se aplicará lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo n.° 29307, Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre.
Artículo 40
Condiciones de un condominio en concesión
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
El RCA al que se someta la creación del condominio deberá ser consistente con el plan regulador vigente, con la normativa jurídica aplicable a las concesiones del lugar en donde se ubiquen, establecidas en el artículo 37 de este reglamento, sea ZMT, PTGP, Franja Fronteriza o cualquier otra área en la que se otorguen concesiones.
Artículo 41
Escritura constitutiva de condominios en concesiones
Vigente desde 19 de enero de 2026 · texto SINALEVI
Para el caso de inmuebles sujetos a un derecho de concesión que vayan a ser sometidos al régimen de propiedad en condominio, el notario público, a través de la escritura pública en la que se somete la concesión al régimen de propiedad en condominio, dará fe pública de los siguientes aspectos:
- Que se han obtenido las autorizaciones previas y aprobaciones indicadas en el presente reglamento.
- Que el contrato de concesión se encuentra vigente, con vista en el Registro de Concesiones del Registro Inmobiliario. Además, el notario deberá realizar la protocolización del contrato de concesión, conforme con lo dispuesto por el artículo 84 del Decreto Ejecutivo n.° 21756, "Pasa Registro Concesiones Zona Marítimo-Terrestre al Registro Nacional".
- Que se cumplió con lo dispuesto en los artículos 2, 3 y 4 de la LRPC.
Cuando se trate de proyectos en la ZMT, la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se debe inscribir ante el Subproceso de Propiedad en Condominio y Cédulas Hipotecarias del Registro Inmobiliario, el cual se encargará de su revisión.