Resolución 00309-1990

Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, la representante de la actora planteó demanda ordinaria, cuya cuantía se fijó en sesenta y cinco mil colones, a fin de que en sentencia se declare:  "a) Que el demandado debe destruir, a su costa, la construcción hecha sobre el patio de luz correspondiente al local que le fue alquilado, dentro del plazo que se le conceda en ejecución del fallo. b) Que el demandado debe reparar, por su cuenta, todos los daños que haya ocasionado, no sólo en la superficie del área de luz que cubrió con la construcción, sino en las paredes de ese patio con ocasión de la construcción y correspondiente demolición. c) Que debe dejar completamente limpio de escombros y materiales el relacionado patio de luz, lo mismo que el resto de la construcción, con ocasión de la sacada de dichos escombros a la calle. d) Que debe colocar el vidrio grande la fachada en el mismo lugar en que estaba cuando recibió, en arrendamiento, el mencionado local y reparar todos los daños que haya ocasionado en el edificio con ocasión del cambio de ese vidrio y con la nueva colocación a su sitio inicial.  e) Que el contrato celebrado entre las partes, por falta de cumplimiento del demandado, debe declararse resuelto, de conformidad con el artículo 692 del Código Civil, debiendo el demandado desalojar dentro del plazo que se le conceda en ejecución del fallo.  f) Que en el caso de que el demandado se niegue a destruir, conforme viene pedido, y a colocar el vidrio en su lugar original, dejando las cosas como estaban cuando recibió el local, podrá hacerlo mi representada, a costa del demandado. g) Que debe pagar ambas costas.".-

El accionado contestó negativamente la demanda y opuso la excepción de falta de derecho.-

El Juez, a la sazón Lic. Jesús María Ortiz Rodríguez, en sentencia de las 8 horas del 4 de julio de 1984, declaró: "..., se acoge la defensa de falta de derecho opuesta. Sin lugar la demanda en todos sus extremos petitorios. La actora debe pagar las costas procesales y personales del juicio.".- Al efecto consideró el señor Juez: "I.-

De importancia para decidir el presente asunto, el Despacho tiene por demostrados los hechos siguientes:  a) Que la actora, Nombre183686   , es propietaria del inmueble inscrito en propiedad, Partido de San José, folio 60, tomo 394, folio 75, tomo 777, asiento 21 y 29 (cert. f. 5, demanda y contestación fs. 7, 8, 10, 11, 12 y 13 del exp.); b) que con fecha 31 de marzo de 1980, la señora Nombre183686 , le dio en arrendamiento al demandado, un local comercial existente en el inmueble citado, con una medida aproximada de 300 metros cuadrados, situado en el semisótano del Edificio Horacio, ubicado en Guadalupe de Goicoechea (documento que se guarda en el archivo del Despacho, demanda y contestación a los folios 7, 8, 10, 11, 12 y 13 del exp.); c) Que el plazo del contrato se fijó en dos años a partir del primero de abril de 1980, y el precio se estipuló en ¢5.500,oo  mensuales, el primer año y ¢6.000,oo mensuales al segundo año, pagadero por mesadas adelantadas el día primero de cada mes (prueba citada); ch) Que con el contrato se estipuló que el arrendatario no podría subarrendar; que si el arrendatario llegare a introducir mejoras en beneficio de su comodidad, tales mejoras no deberían afectar en absoluto la estructura y superficie del local (prueba antes citada a los folios 7, 8, 10, 11, 12 y 13 del exp. y contrato que se guarda en el archivo del Despacho); d) que el demandado en la parte noroeste del edificio, bajo las escaleras, quitó un vidrio existente en un ventanal y lo colocó en otro lugar, afectando de ese modo la superficie del local (escritos a fs. 10, 11, 12 y 13 y dictamen pericial y su ampliación a fs. 32, 33 y 44 del exp.); e) que el demandado, en el área de patio, construyó un aposento con luz trasero, el cual no afecta la superficie alquilada pero sí la estética y el uso que se le da el área techada (demanda a fs. 7, 8, 10, 11, 12 y 13, dictamen pericial y su ampliación a fs. 32, 33 y 44 del exp.); f) que al ponerle techo al aposento construido en el patio interior, impide que el drenaje y el tanque séptico trabajen normalmente, amén de que le resta aireación y luminosidad del semisótano (prueba citada); g) que el demandado fue notificado de la demanda el día 9 de marzo de 1983 (acta de not. a f. 9 vlto. del exp.).-

Acerca del fondo y excepción opuesta:  En autos quedó establecido plenamente que el día treinta y uno de marzo de mil novecientos ochenta, la actora le dio en arrendamiento al demandado, un local comercial con una medida aproximada de trescientos metros cuadrados, que existe construido en el inmueble inscrito en propiedad, Partido de San José, folio sesenta, tomo trescientos noventa y cuatro, folio setenta y cinco, tomo setecientos setenta y siete, asientos veintiuno y veintinueve; en el contrato se estipuló que el plazo del mismo era de dos años, a partir del día primero de abril de mil novecientos ochenta y el precio era de cinco mil quinientos colones mensuales el primer año y de seis mil colones mensuales el segundo año, pagadero por adelantado el día primero de cada mes.  Agregaron los contratantes que, el arrendatario no podrá darle al local un destino diferente al indicado, que no podía ser subarrendado y que si se llegare a introducir mejoras en beneficio de su comodidad, tales mejores no deberán afectar en absoluto la estructura y superficie del local.-

Ahora bien, las partes se obligaron mutuamente por medio de la autonomía de la voluntad, y suscribieron el contrato en referencia; la actora expresa que el demandado incumplió el pacto en virtud de que removió un vidrio grande de la fachada y lo colocó en otro lugar, lo mismo que sin permiso de la dueña procedió a construir, en el área de patio que le corresponde al local que se le alquiló, un aposento que afectó la superficie del mismo y lo privó de luz y aire; y que habiendo tapado el patio ello impide que el tanque séptico y su drenaje sigan haciendo la función normalmente.  Acota el Despacho, que es cierto por un lado que el señor Nombre183687  quitó un vidrio que existía en un ventanal situado en la parte noroeste del edificio, lo que afectó según lo indicó el perito designado al efecto, la superficie del local; e igualmente quedó claro en la especie que el demandado levantó un aposento con luz trasero, el cual afecta únicamente la parte estética, y que el techo construido impide que el drenaje y el tanque séptico trabajen normalmente.  En esos aspectos descansa la inconformidad de la parte actora, propietaria del inmueble, y por tal ha ocurrido el Organo Jurisdiccional en busca de que se le tutele el derecho que considera lesionado, pues tal facultad le es conferida por el numeral 41 de la Constitución Política, no sólo a la actora sino también a cualquier persona que se encuentra en una situación de esa naturaleza.-

El artículo 692 del Código Civil, señala literalmente:  'En los contratos bilaterales va siempre implícita la condición resolutoria por falta de cumplimiento.  En este caso la parte que ha cumplido puede exigir el cumplimiento del convenio o pedir se resuelva con daños y perjuicios".  Observando al pie de la letra  lo dispuesto en el artículo citado, puede decirse que existe la tesis de que para la resolución de un contrato, es suficiente ante los precisos términos de la ley, que exista la 'falta de cumplimiento' como aspecto determinante para aplicar la norma a un caso determinado y así obtener la resolución del contrato, sin importar en nada la gravedad o importancia que pueda tener la causa objeto de incumplimiento.  Ello parece derivarse del principio de obligatoriedad de los contratos a que alude el numeral 1022 ibídem, pues como escribe.  Nombre183688  , 'es una cuestión que pertenece a la filosofía.  En todos los pueblos -dice- y en todas las épocas, ha merecido la sanción de los legisladores; los contratos, como dice nuestro código (el español), tiene fuerza de ley entre los contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos.  Podrá cambiar el modo de encarnarlo en la realidad, pero el principio es el mismo:  la santidad de lo pactado libremente entre las partes, como reconocimiento de la autonomía de la persona y de las exigencias de la convivencia social.  Se trata en él de servir a la cooperación humana por los medios que cada cual libremente y en su esfera puede prestar o cree necesitar...' Al efecto agrega también Nombre183689 , los filósofos fundan esta obligatoriedad 'más allá de los sistemas jurídicos positivos'.  Aun dándole plena efectividad a la costumbre y al sentimiento, la vinculación contractual- se ha dicho- surge como una realidad jurídica hincada en la naturaleza del hombre, y el principio pacta sunt servanda ha mantenido tal prestancia, que llegóse a ver en él la razón suprema de aquellos sistemas positivos, y aun de las instituciones fundamentales e incluso del propio Estado" (citados por Nombre183690   en su obra Elementos de Derecho Civil Mexicano, volúmen tercero, cuarta edición, Editorial Porrúa, S. A. México 1977).

De otro lado, existe otra corriente, de la cual incluso es partidario el suscrito proveyente, que estima que sólo hay resolución cuando el incumplimiento es grave.  Señala el Profesor don Pablo Casafont en su obra Ensayos de Derecho Contractual, página 31: sb) Importancia del incumplimiento.  Este presupuesto que dice relación a la intensidad o 'gravedad' del incumplimiento, se ofrece como uno de los aspectos de mayor significación en la doctrina en examen, de la resolución contractual'.  Agrega:  'A nuestro juicio, el incumplimiento debe revestir entidad o importancia a la finalidad resolutiva del contrato.  No puede prescindirse de esa circunstancia o elemento si no se quiere desplazar la contratación de su más firme base, la voluntad de las partes.  La voluntad preside la vida del contrato en sus diversas fases, así en el momento de su conclusión con la auto-regulación de las partes al fijar su contenido, como en el de su consumación o cumplimiento. Un incumplimiento grave o de importancia en un contrato, acusa de parte del que en ello incurre una voluntad contraria al mantenimiento del vínculo con sus consecuencias de resolución e indemnización.  Se dan en cambio faltas de cumplimiento de reducida entidad, de escasa o mínima importancia que no denotan esa voluntad opuesta ni alteran la esencia de la relación jurídica obligacional, ni afectan sensiblemente los resultados del contrato.  No existe en este último supuesto una voluntad rebelde a la ejecución de lo pactado'.  La Sala de Casación ha señalado:  'siendo grave la contravención' se resolvía el contrato, y que corresponde al Juez apreciar si la contravención es o no bastante grave para fundar la resolución del contrato' (Casación de 9:45 hrs. de 22 de enero de 1926); refuerzan esta tesis los tratadistas franceses Nombre183482 y Nombre183482, en sus Lecciones de Derecho Civil', Parte Segunda, volúmen III, 'cumplimiento, Extinción y Transmisión de las Obligaciones', Ediciones Jurídicas, Europa-América, Buenos Aires, 1960, página 352, al expresar:  'mil noventa y ocho.  Gravedad del incumplimiento:  Todo incumplimiento, sea cual sea su importancia, no conlleva consigo necesariamente resolución:  el Juez dispone de un poder soberano para apreciar el grado de gravedad del incumplimiento, susceptible de acarrear la resolución.  Apreciará si de ese modo de reparación excede, o no, del daño'.  Y refiriéndose al contrato de arrendamiento, exponen:  'Los Tribunales no están obligados a pronunciar la resolución:  si estiman que el incumplimiento no es de suficiente gravedad, tienen la facultad de contentarse con conceder una indemnización pecuniaria... o también conceder algunos plazos' (Lecciones de Derecho Civil, Parte III, Tomo IV, página 119, Ediciones Ejea, Buenos Aires, 1962).-

Desde ese punto de vista y hecho el estudio del caso en el presente asunto, el Despacho considera que los trabajos hechos por el demandado, no revisten la gravedad que se requiere para que la resolución contractual opere.  Veamos:  Dice el perito en su dictamen, el vidrio que fue removido bajo las escaleras, afecta la superficie del local y la incrementa en tres metros treinta centímetros más de construcción.  En cuanto al aposento, al construirse el mismo con techo en el patio de luz interior trasero, no se afecta la superficie alquilada pero sí la estética y el uso que se le da al área techada.  Agrega:  'Al ponerle techo al aposento que se construyó en el patio interior impide que el drenaje y el tanque séptico trabajen normalmente, además de que le resta aireación y luminosidad al semisótano'.  Dentro del proceso se demostró que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se dijo que el local alquilado tenía una medida aproximada de trescientos metros cuadrados, que el mismo no podría dársele un destino diferente y por último, se autorizó al demandado para efectuar mejoras que no afecten la estructura y superficie del local.   Pero observando con detenimiento el trabajo que hizo don Nombre183687, en realidad dentro del más elemental principio de equidad y de justicia no es posible, al menos ese es el criterio del suscrito juzgador, considerarlo como de tal gravedad que amerite la resolución del contrato.  Se expresó que el demandado fue autorizado a hacer mejoras, y si por éstas se entiende como dice el Doctor Guillermo Cabanellas de Torres, 'Lo hecho o gastado en un edificio, heredad o cosa, para conservarla, perfeccionarla o convertirla en más útil o agradable' (Diccionario Jurídico Elemental, Editorial Heliasta S. R. L. Buenos Aires, República Argentina); puede concluirse indicándose que en el fondo los trabajos hechos por el demandado tienen una finalidad, cual es darle al local más utilidad de la que ya tenía, pues según consta en la inspección ocular que se verificó por el señor Actuario de este Juzgado, el lugar que fue techado, se le dio el destino de comedor, pues ahí existen mesas, sillas y una cocina.  De otro lado, el incremento que sufrió la construcción al remover el vidrio que existía en la parte noroeste del edificio en tres metros treinta cuadrados más de construcción, no implica tampoco un cambio de destino, ni un incumplimiento del pacto porque la actora expresamente autorizó al inquilino para efectuar mejoras y como no se dijo con certeza cual era la superficie concreta que se le alquiló, sino que se indicó que eran trescientos metros cuadrados aproximadamente, lo que determina que perfectamente podían ser unos metros menos o bien unos metros más de dicha cantidad, debe entonces tenerse por cierto que el aposento en referencia se encuentra dentro del número de metros arrendados.  De otro lado y como conclusión debe decirse que en nada afecta el fondo del presente asunto, el hecho de que el arrendatario no hubiera solicitado los permisos del caso a la Municipalidad de Goicoechea, pues en realidad, si los trabajos hechos requerían del permiso respectivo y no se solicitó, ello implica aspectos de carácter administrativo que sólo incumben a la Corporación citada en cuanto al reclamo que procediere.  Los demás aspectos no son de gravedad para acogerlos como tales en su plenitud.-

Que como corolario de lo expuesto, no considerando el Despacho de gravedad los hechos a que se refiere este proceso, no pertinente al mérito de los autos es acoger la excepción de falta de derecho que al mismo opuso la parte demandada, y declarar sin lugar la demanda en todos sus extremos petitorios.  Doctrina de los numerales 1, 82, 84, 186, 187, 208 del Código de Procedimientos Civiles; 719 del Código Civil, jurisprudencia y conceptos doctrinales citados.-

Costas:  De conformidad con lo dispuesto por los artículos 81 inciso 2 y 1027 del Código de Procedimientos Civiles, se condena a la parte vencida a pagar ambas costas del juicio.".-

La señora Sibaja Quesada, en su expresado carácter,  apeló, y el Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Segunda, integrado entonces por los Jueces Superiores licenciados Alfonso Rodríguez Martínez, Orlando Aguirre Gómez y Campo Elías Palacino Zúñiga, a las 15:10 horas del 2 de enero de 1985, dispuso: "Se revoca el fallo apelado.  Se deniega la excepción de falta de derecho opuesta por el demandado a la acción y se acoge ésta en todos sus extremos.  En consecuencia, se declara:  a) que el demandado debe destruir, a su costa, la construcción hecha sobre el patio de luz correspondiente al local que le fue alquilado, dentro del plazo que se le conceda en ejecución del fallo; b) que el demandado debe reparar, por su cuenta, todos los daños que haya ocasionado, no sólo en la superficie del área de luz que cubrió con la construcción, sino en las paredes de ese patio con ocasión de la construcción y correspondiente demolición; c) que debe dejar completamente limplio de escombros y materiales el relacionado patio de luz, lo mismo que resto  de la construcción, con ocasión de la sacada de dichos escombros a la calle; d) que debe colocar el vidrio grande de la fachada, en el mismo lugar en que estaba cuando recibió, en arrendamiento, el mencionado local, y reparar todos los daños que haya ocasionado en el edificio con ocasión del cambio de ese vidrio y con la nueva colocación a su sitio inicial; e) que el contrato celebrado entre las partes, por falta de cumplimiento del demandado, se declara resuelto, debiendo el demandado desalojar dentro del plazo que se le conceda en ejecución del fallo; f) que en caso de que el demandado se niegue a destruir, conforme viene ordenado, y a colocar el vidrio en su lugar original, dejando las cosas como estaban cuando recibió el local, podrá hacerlo la actora, a costa del demandado.  Se impone a este último el pago de las costas personales y procesales del juicio.".- El Tribunal fundamentó su fallo en las siguientes consideraciones, que redactó el Juez Aguirre Gómez: "I.- Se suscribe el relato de hechos probados que contiene el fallo de que se conoce en grado, por estar cada uno de los que se citan como tales bien respaldado en los elementos probatorios que obran en el expediente.-

Sin embargo, el Tribunal arriba a conclusiones diametralmente opuestas a las del Juzgado, porque considera que la conducta abusiva del inquilino invocada por la actora, es lo suficientemente grave para, a la luz de la legislación aplicable al caso, acoger la demanda en todos sus extremos, incluída la resolución del contrato.-

En el convenio se estableció que si el arrendatario introduce mejoras en beneficio de su comodidad, 'tales mejoras no deberán afectar en absoluto la estructura y superficie del local'.  El demandado, en la parte noreste del edificio, bajo las escaleras, quitó el vidrio de un ventanal y lo colocó en otro lugar, con lo cual aumentó ligeramente el área utilizable.  Además, en un patio de luz donde se encuentra el drenaje del tanque séptico que sirve a todo el edificio del que es parte el local, construyó un aposento, techando esa área, que destina a cafetería para uso de los operarios a su servicio.  Con ello, amplió el espacio que utiliza, afectó directamente el funcionamiento normal del tanque séptico, que requiere para ello aire y luz, y le restó aireación y luminosidad al semisótano del edificio.-

El artículo 1138 del Código Civil establece que el arrendatario tiene la obligación de emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia y el 1140 que 'Cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquel de su destino, o no lo usa como buen padre de familia, o por un goce abusivo en uno u otro respecto, causa perjuicio al arrendador éste puede pedir el restablecimiento de la cosa a su estado normal, y siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios'.

La cita de esas dos disposiciones legales, es suficiente para darle entrada a los extremos a), b), c), d) y f) de la demanda, porque todos tienden al restablecimiento de las cosas a su estado original.  Y además sirven de fundamento conjuntamente con el numeral 692 de dicho Cuerpo de Leyes, para estimar el extremo e), referente a la resolución del contrato, porque la construcción que hizo en el patio de luz representa un incumplimiento grave de las obligaciones del contrato, expresas o sobre-entendidas conforme a la ley.  Ese comportamiento abusivo, además de injusto para la propietaria, pues de ese modo aumenta el espacio del local en más de cincuenta metros cuadrados sin pagar contraprestación alguna, es dañoso para la misma propietaria y los demás moradores del edificio.  Técnicamente quedó demostrado con el dictamen pericial del ingeniero Julio Aníbal Madriz Mora, que esa construcción, además de disminuir la luminosidad y aireación a parte del edificio, impide que su sistema sanitario funcione normalmente, lo que, sin duda, constituye un daño a un elemento esencial del mismo, cuyas implicaciones negativas no se detienen en el perjuicio que representa o puede representar en la explotación económica del inmueble, sino que trascienden a un interés de orden público, como lo es el del correcto funcionamiento del sistema sanitario que la propietaria, en aras de salud, tiene obligación de prestar en esos términos y todos los demás usuarios del edificio derecho de disfrutarlo.  En suma, una conducta abiertamente violatoria de sus deberes como inquilino y perjudicial para la propietaria.-

Al respecto, no representa ningún obstáculo la normativa de la Ley de Inquilinato.  Esta nació a la vida jurídica como una ley de excepción y de emergencia, para proteger a los inquilinos de casas de habitación, locales comerciales y de oficina, dándoles estabilidad, fundamentalmente, sacando del ámbito de la libertad contractual lo referente al plazo del arrendamiento -dando lugar a la llamada prórroga del contrato a opción del inquilino-, y a la congelación del precio del alquiler, con la evolución que se extrae de la redacción actual de los artículos 12 y

Ha sido criterio reiterado que la Ley de Inquilinato no derogó totalmente el capítulo relativo al arrendamiento del Código Civil, sino que éste subsiste y coexiste con la Ley, cada uno en su ámbito, el que resulta determinado por aquel tipo de locales o casas y los otros aspectos a que se hizo referencia.  De esta suerte, todo lo regulado en el Código Civil sobre cuestiones de las que no se ocupa la Ley de Inquilinato es aplicable en términos generales; y de ahí que es válido todo lo que resulte de la autonomía de la voluntad, siempre y cuando no riña con la Ley de repetida cita.  Esta, consagra causales de desalojo en forma taxativa; pero debe entenderse que se trata de motivos para obtener el desalojo en la vía sumaria del desahucio, sin perjuicio de las cuestiones que se pueden ventilar en la plenaria u ordinaria, con relación a todas aquellas situaciones que están fuera del ámbito de la Ley.  Lo referente a las violaciones graves de los deberes del arrendamiento con perjuicio para el propietario, en cuestión que no trata de Ley en términos generales, de manera que si tocan con cuestiones ajenas a la Ley, como sucede en algunos casos de cambio de destino y el cierre indefinido del establecimiento, se ha admitido el desalojo en la vía ordinaria.  Prevenciones del ejercicio abusivo, como el que sucede con la ampliación del área utilizable por parte del inquilino, probada en este caso y contemplada en el convenio como prohibición para este último, son extrañas a la Ley de Inquilinato.  En cambio, el Código Civil sí se ocupa de ellas (artículo 1140 antes transcrito).  Ningún obstáculo existe, entonces, para que las partes incluyan en el contrato cláusulas al respecto.  Y si su violación acarrea perjuicio a la propietaria y además es causa de daños graves en los términos que han quedado descritos, el citado artículo 1140 y la legislación ordinaria en general, es perfectamente aplicable.  Ciertamente, la Ley de Inquilinato tiene por mira la protección del inquilino; mas esa mens no debe malinterpretarse para darle protección a los arrendatarios que, como el demandado, caen en abusos  que perjudican al casero, porque tal cosa, nunca, debe haberla querido el legislador.-

Corolario de lo expuesto, procede revocar el fallo del Juzgado y, denegado la excepción de falta de derecho opuesta por el demandado a la acción, acoger ésta en todos sus extremos, con ambas costas a cargo del perdidoso (artículo 719 y siguientes, 1022 y 1023 del Código y 1, 81, y 1027 del de sus Procedimientos).".-

El Dr. Baudrit Carrillo, en su indicada calidad, formuló recurso de casación en el que expuso: "El recurso de casación que interpongo es por el fondo y, concretamente, acuso errores de hecho y de derecho en la apreciación de la prueba y, como consecuencia de ello, la violación de varias disposiciones de la ley.

Error de hecho en la apreciación de la prueba.  En la resolución recurrida, en el Considerando I, se manifestó que el Tribunal Superior '... suscribe el relato de hechos probados que contiene el fallo que se conoce en grado, por estar cada uno de los que se citan como tales respaldado en los elementos probatorios que obran en el expediente...'  El Tribunal  Superior Segundo Civil no suprimió hechos probados, ni agregó otros a los que el señor Juez Sexto Civil de San José tuvo por demostrados.  Sin embargo, el Tribunal de segunda instancia, para estimar que hubo de parte de mi representado incumplimiento grave en el que se sustentó la resolución del contrato de arrendamiento, consideró que '... la construcción que hizo (mi poderdante) en el patio de luz representa un incumplimiento grave de las obligaciones del contrato, expresas o sobreentendidas conforme a la ley.  Ese comportamiento abusivo, además de injusto para la propietaria, pues de ese modo aumenta el espacio del local en más de cincuenta metros cuadrados sin pagar contraprestación alguna, es dañoso para la misma propietaria y los demás moradores del edificio...' (Considerando V).  Ninguno de los hechos probados sirve de sustento a esa gratuita afirmación del Tribunal Superior.  En ninguna forma el señor Nombre183687  aumentó el espacio del local alquilado en más de cincuenta metros cuadrados.  En ninguna forma causó él daño a la propietaria del inmueble, a alguno de los moradores del edificio o a alguna otra persona.  En ninguna forma ha sido demostrado por la parte actora que el arrendatario se encontrara ocupando en la actualidad un área mayor al área que le fue entregada al inicio de la relación de arrendamiento.  En ninguna forma se podría llegar a considerar que ese hecho -inexistente e indemostrado- configure un incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario.

Error de derecho en la apreciación de la prueba.  Por otra parte, el Tribunal había estimado que estaba demostrado técnicamente, con el informe pericial del ingeniero Julio Aníbal Madriz Mora, que la instalación de un techo por parte del arrendatario '... impide que su sistema sanitario (del edificio), funcione normalmente...' (Considerando V).  Del indicado informe pericial no se puede arribar, en buena lógica, a las conclusiones a las que ha llegado el Tribunal.  En efecto, el perito hizo una serie de afirmaciones ambiguas, confusas y sin fundamento alguno.  Por resolución de siete horas y treinta minutos del 23 de marzo de 1984, se le ordenó ampliar y aclarar su dictamen, concretamente en cuanto a diecinueve cuestiones que yo le puntualicé en escrito fechado 21 de marzo de 1984.  En torno al supuesto funcionamiento anormal del supuesto tanque séptico, solicité que indicara el perito '... Nombre317.- ¿Por qué afirma que en el patio hay un drenaje? Nombre5838.- ¿Por qué afirma que en el patio hay un tanque séptico?  Es decir, al servicio, exclusivamente, del local alquilado al señor Nombre183687 .  No al servicio de la propietaria.  No al servicio de los restantes inquilinos del edificio (cuyo número no ha sido indicado ni por la actora, ni por el perito); tampoco -obviamente- al servicio de otras personas.  El único que pudo haber sido resultado perjudicado con estas imaginarias anomalías fue el propio arrendatario.  Tampoco indicó el perito por qué y en qué grado se restó -en su errado criterio- aireación y luminosidad al semisótano.  Deben considerar los señores Magistrados que la instalación de una persiana o de una cortina, o de una maceta con una planta vegetal, en alguna medida afecta la luminosidad y aireación de un local.  Luego de rendido su informe, solicité al señor Juez de primera instancia que le ordenara al perito que indicara con claridad. "... Nombre594.- ¿Qué tanto grado de aireación se ha restado al local alquilado con el techo puesto en el patio? Nombre5832.- ¿qué tanta luminosidad se ha restado al local alquilado con la construcción de la techumbre?' Ninguna respuesta dio el perito:  su informe continuó ambiguo, genérico, indeterminado, inconcreto, inconducente y -especialmente- carente de toda seriedad y de valor probatorio.  El Tribunal de segunda instancia, al fundamentar el fallo en ese defectuoso dictamen, violó el artículo 300 del Código de Procedimientos Civiles.  En efecto, no apreció la prueba pericial conforme a las reglas de la sana crítica, es decir, de conformidad con las reglas del correcto entendimiento humano.  El Tribunal infringió gravemente esta disposición legal ya que no solo tuvo por demostrado -indebidamente- la existencia de un incumplimiento, sino que llegó a calificar -también indebidamente- de grave ese supuesto incumplimiento.

Violación del artículo 719 del Código Civil.  Como consecuencia de los apuntados errores de hecho y de derecho en la apreciación de la prueba, el Tribunal de segunda instancia violó lo dispuesto por el artículo 719 del Código Civil, que establece que 'Todo aquel que intente una acción u oponga una excepción es obligado a probar los hechos en que descansa la acción o excepción'. La parte actora relató en el hecho sexto de su demanda que (el demandado construyó) '... en el área de patio que le corresponde al local que le fue alquilado, un aposento que definitivamente, además de privar al local de zona de luz y aire, afectó la superficie del local.  Por lo demás, en esa sección de patio, está construido el tanque séptico al servicio del local alquilido, tanque que funciona por el método de absorción solar.  Habiendo tapado con esa construcción el relacionado tanque, sin duda está impidiendo que ese tanque y su respectivo drenaje sigan trabajando normalmente...'  En otras palabras, ella pretendió que el demandado había (1) aumentado la superficie del local y (2) había impedido que el sistema séptico trabajase normalmente.  Este hecho fue expresamente negado al contestarse la demanda.  El demandado, al referirse a él, entre otras cosas, dijo '... No es cierto -no me consta- que en ese patio se encuentre ubicado un tanque séptico ni su correspondiente drenaje...' En el hecho probado 'd)' de la sentencia de primera instancia, acogido sin limitaciones por el Tribunal de segunda instancia, se tuvo por comprobado que con la construcción realizada en el área de patio no se afectó la superficie alquilada.-  La actora no aportó absolutamente ninguna prueba para demostrar los hechos en que fundamentó su demanda.  El Tribunal de segunda instancia, con fundamento en nada, llegó a conclusiones erróneas y equivocadas.  El incumplimiento de la obligación de probar los hechos debió haber sido sancionado con la desestimación de la demanda.  Si los hechos no fueron probados y comprobados por quien legalmente debió haberlo hecho, mal actuó el Tribunal al declarar con lugar la demanda y más mal lo ha hecho cuando se intentó fundamentar en una defectuosa y deficiente pureba pericial -ambigua, inconcreta, difusa, indeterminada, genérica-.

Violación del artículo 692 del Código Civil. El Tribunal Superior, también como consecuencia de los apuntados errores de hecho y de derecho, ha violado lo dispuesto por el artículo 692 del Código Civil. Ha violado ese artículo al haber decretado la resolución del contrato de arrendamiento con base en un 'incumplimiento grave', que tuvo por demostrado habiendo incurrido en serios errores de hecho y de derecho en la apreciación de la prueba.  No ha existido incumplimiento alguno imputable al arrendatario, ni mucho menos, 'incumplimiento grave'.  La argumentación del Tribunal, en relación con este punto, fue la siguiente:  '... Técnicamente quedó demostrado  con el dictamen pericial del ingeniero Julio Aníbal Madriz Mora, que esa construcción, además de disminuir la luminosidad y aireación a parte del edificio, impide que su sistema sanitario funcione normalmente, lo que, sin duda, constituye un daño a un elemento esencial del mismo, cuyas implicaciones negativas no se detienen en el perjuicio que representa o puede representar en la explotación económica del inmueble, sino que trascienden a un interés de orden público, como lo es el del correcto funcionamiento del sistema sanitario que la propietaria, en aras de salud, tiene obligación de prestar en esos términos y todos los demás usuarios del edificio derecho de disfrutarlo.  En suma, una conducta abiertamente violatoria de sus deberes como inquilino y perjudicial para la propietaria...' (Considerando V).  En el extremo 'f)' del elenco de hechos probados de la sentencia de primera instancia se manifestó, pura y simplemente, que '... al ponerle techo al aposento construido en el patio interior impide que el drenaje y el tanque séptico trabajen  normalmente, amén de que le resta aireación y luminosidad al semisótano.'  No se señaló en este hecho probado -en modo alguno- que se hubiera producido '...un daño a un elemento esencial...' del edificio.  Esta consideración la ha agregado, de su propia cosecha, el Tribunal Superior.  No ha podido fundamentar en ninguno de los hechos tenidos por demostrados.  Es falso que el indicado informe pericial sirviese para sustentar tales conclusiones.  Lo indicado por el perito -ambigua y difusamente- se redujo a la afirmación de que el sistema séptico no funcionaba normalmente, sin detallar en qué medida fue afectado y -obsérvese claramente sin indicar que ese supuesto funcionamiento defectuoso afectase un interés de orden público.  La sana crítica jamás autoriza a los juzgadores para que por vía de interpretación agreguen a un informe pericial elementos que éste no contiene.  No se diga que se trata de conclusiones derivadas de tal informe, porque éste no da fundamento lógico, real, ni racional para ello.  En el presente juicio no se demostró nunca la existencia de incumplimientos imputables a mi representado, ni -mucho menos- de incumplimientos graves.  El Tribunal Superior, con fundamento en nada -repito-, indicó en el Considerando V que mi representado había aumentado.  '... el espacio del local en más de cincuenta metros cuadrados sin pagar contraprestación alguna...' Esta afirmación es absolutamente falsa.  Al arrendatario se le entregaron, conforme al contrato, aproximadamente trescientos metros cuadrados y nadie, señores Magistrados, nadie -ni la actora, ni el perito- ha demostrado que el arrendatario en la actualidad esté ocupando una superficie superior a los aproximadamente trescientos metros cuadrados.  No existe -en este punto, ni en otro,- incumplimiento que pueda ser imputable al señor Nombre183687 .  De todos los errores señalados se deduce que el Tribunal Superior ha infringido lo dispuesto por el artículo 692 del Código Civil.  En forma incorrecta ha declarado la resolución del contrato, sustentándose en el supuesto -y nunca demostrado- incumplimiento grave atribuido al demandado.

Violación del artículo 1022 del Código Civil.  Como consecuencia de todos los errores apuntados, el Tribunal de segunda instancia ha violado también lo dispuesto por el artículo 1022 del Código Civil:  'Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes'.  En el respectivo contrato de arrendamiento, las partes habían pactado, entre otras cosas, que (1) la medida aproximada del local arrendado era de trescientos metros cuadrados -cláusula primera-, (2) que el arrendatario podía introducir mejoras en beneficio de su comodidad -cláusula quinta, inciso c)-, (3) que el contrato se basó en la honestidad y buena fe de ambas partes -líneas finales del contrato-.  De estas cláusulas contractuales, se deduce, claramente, lo siguiente:  a) que el arrendatario tenía derecho para introducir mejoras en el local, siempre que estas no afectasen la estructura o la superficie del mismo, b) que, en ejercicio de ese derecho, el arrendatario cambió la posición de un vidrio y puso techo a un patio interior, sin haber afectado en absoluto la estructura del edificio, ni la superficie de  lo alquilado, c) que, ni al celebrarse el contrato, ni con posterioridad, la arrendante advirtió el arrendatario de la existencia (supuesta) de un tanque séptico o de un drenaje en el patio interior.  En el caso -indemostrado- de que éstos existieran, resultarían ser circunstancias ocultadas deliberadamente, de mala fe, por la propietaria.  Ella, con este ocultamiento y falta de advertencia, ha pretendido trasladar o encontrar una culpa contractual en el arrendatario, pero que nadie puede -si está actuando con honestidad y buena fe- pretender sacar provecho de sus propias actuaciones irregulares, d) que el área del local arrendado ha sido y es, antes y después de la introducción de las mejoras, de aproximadamente  trescientos metros cuadrados, e) que es falso que el arrendatario se encuentre ocupando en la actualidad más de cincuenta metros cuadrados sin el pago correspondiente del precio del arrendamiento, como mal se indicó en la resolución recurrida.  El Tribunal Superior ha violado el artículo 1022 del Código Civil por haber calificado como incumplimiento contractual una actuación del arrendatario ejecutada en legítimo disfrute de sus derechos contractuales.

Violación del artículo 1023 del Código Civil.  Como consecuencia de los numerosos yerros del Tribunal de segunda instancia, se desprende también la violación del artículo 1023 del Código Civil, en cuanto a que las obligaciones que pesan sobre los contratantes no son las expresamente estipuladas en el convenio, sino todas aquellas que se deriven de la equidad, el uso o la ley.  La temeraria y súbita interposición de la presente demanda por parte de la actora, luego de un frustrado intento de aumentar injustamente el monto del alquiler mensual, ha sido un acto violatorio de la más elemental justicia y equidad.  Ella, por equidad y justicia, debió haber advertido y prevenido al arrendatario de los supuestos e indemostrados perjuicios que estaba ocasionando con las mejoras introducidas.  Esta obligación no proviene de la simple cortesía.  Tiene un origen en la propia ley.  Muy distinta hubiera sido la presente cuestión si ella le hubiera advertido a él de la posibilidad de esos perjuicios y él -advertido expresamente- hubiese continuado causando tales daños.  Debo recalcar, una vez más, que además de que no hubo previa advertencia, tampoco ha habido daños ni perjuicios, ni éstos han sido demostrados en el presente juicio.  El artículo 1023 ha sido, también, infringido por el Tribunal Superior.

Violación del artículo 1138 del Código Civil.  Como consecuencia de los errores de hecho y de derecho apuntados, el Tribunal Superior también incurrió en violación del artículo 1138 del Código Civil.  'El arrendatario está obligado a emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia...' No ha sido demostrado, con ningún tipo de prueba, que mi representado hubiese descuidado el cumplimiento de sus más elementales deberes como arrendatario.  El, en todo momento, se ha comportado como 'buen padre de familia', velando, custodiando y dando mantenimiento al local arrendado.  Ningún incumplimiento -leve o grave- le es imputable.

Violación del artículo 1140 del Código Civil.  Igualmente, el Tribunal de segunda instancia ha violado el artículo 1140 del Código Civil como consecuencia directa de los errores hecho y de derecho en la apreciación de la prueba.  El artículo 1140 del Código Civil señala que cuando el arrendatario emplea la cosa con un uso diferente de aquel de su destino, o no la usa como buen padre de familia, o la goza abusivamente en uno u otro sentido, causando perjuicio al arrendador, éste puede pedir la resolución del contrato, siempre y cuando la contravención sea grave.  En el presente asunto no ha existido cambio de destino, ni uso indebido, ni uso abusivo del local arrendado, ni -en ninguna forma- se ha causado algún perjuicio al arrendador, a alguno de los otros inquilinos del edificio, o al interés de orden público.  Ninguna de esas irregularidades ha existido, ni se ha demostrado, ni -obviamente- ha existido ni se ha demostrado la gravedad de supuestos e inexistentes contravenciones.  Mal ha aplicado el Tribunal Superior esta disposición.  Ninguna facultad legal posee para declarar resuelto el contrato de arrendamiento cuestionado en este juicio.  Como resultado y como consecuencia de todo lo expuesto, pido a los señores Magistrados que anulen la sentencia recurrida y que -al resolver sobre el fondo del asunto- confirmen el fallo dictado por el señor Juez de primera instancia, Juez Sexto Civil de San José, a las ocho horas del 4 de julio de 1984.".-

En los procedimientos se han observado las prescripciones legales. Se dicta esta sentencia fuera del plazo de ley, pero dentro del concedido por la Corte Plena.- De conformidad con lo dispuesto por el Transitorio de la Ley Nombre5838 7128 de 18 de agosto de 1989, la Sala quedó con cinco Magistrados y su integración actual es con los Titulares Cervantes, Presidente; Zamora, Picado, Nombre183017 y Zeledón.-          Redacta el Magistrado Cervantes; y,

Doña Nombre183686   , mediante contrato suscrito en documento privado en San José, el día 31 de marzo de 1980, arrendó a don Nombre183687     un local comercial de su propiedad "con una medida aproximada de trescientos metros cuadrados, sito en el semisótano del EDIFICIO HORACIO, frente al Más por Menos de Guadalupe, el cual consta de área libre con baño enchapado de azulejos, pileta para el aseo, rejas en los ventanales, ventanas grandes de vidrio en la parte delantera y trasera, piso de terrazo, paredes de concreto, entrepiso de concreto, puertas principales y marcos de vidrio y aluminio; en perfectas condiciones de pintura y de funcionamiento mecánico y eléctrico.".   A cambio del uso y disfrute de dicho inmueble, don Nombre183687 se comprometió a pagar un alquiler de ¢5.000,oo mensuales el primer año y ¢6.000,oo el

Dicho contrato  tendría un plazo de 2 años a partir del día 1 de abril de 1980.   Entre otras cláusulas, se estipuló que el local sería destinado "a alojar máquinas pequeñas para la confección de ropa y/o exhibición y venta de los mismos artículos" y que "el arrendatario, si llegare a introducir mejoras en beneficio de su comodidad, tales mejoras no deberán afectar en absoluto la estructura y superficie del local".-

En fecha no determinada en el expediente, se realizaron algunos trabajos en el local arrendado, que consistieron básicamente en el traslado a otro sitio, de un vidrio que se encontraba en una zona bajo las escaleras del local, aumentándose por ese hecho su área en 3,30 metros cuadrados, y un patio que se encuentra al fondo fue cubierto con cerchas de madera  y techo de zinc, encontrándose destinado a comedor de las operarias del inquilino, obteniendo su ventilación de un espacio de aproximadamente veinte centímetros entre las cerchas y las tapias de esa área (folios 32, 33 y 44).  El 8 de enero de 1983, la arrendante presentó esta demanda civil ordinaria contra el inquilino, alegando  que los trabajos  efectuados en el local arrendado lo privan de zona de luz y aire y afectan su superficie.  Además, en esa sección de patio, techada por el demandado, "está construido el tanque séptico al servicio del local alquilado, tanque que funciona por el método de absorción solar", por lo que considera que "sin duda está impidiendo que ese tanque y su respectivo drenaje sigan trabajando normalmente".  La actora solicita que en sentencia se declare que el damandado debe destruir a su costa lo construido, reparar los daños que haya ocasionado con dicha construcción, dejar todo limpio de escombros, colocar el vidrio removido en el lugar en que estaba originalmente y que se decrete la resolución del contrato, ordenándose el desalojo del inmueble dentro del plazo que se conceda en ejecución del fallo.  El Juzgado Sexto Civil de San José declaró sin lugar en todos sus extremos la demanda presentada por doña Nombre183686   , condenándola al pago de ambas costas del juicio.  Ello, al considerar que no se está ante un incumplimiento grave del contrato que fundamente su resolución.  El Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Segunda, mantuvo la relación de hechos probados del fallo de primera instancia, pero arribó a distinta conclusión, considerando que hubo un incumplimiento grave, con daño para la propietaria y los demás moradores del edificio, por lo que declara con lugar la demanda en todos sus extremos.

El contrato de inquilinato es una especie dentro del género del arrendamiento, que tiene como objeto que el propietario de un inmueble destinado a habitación, locales comerciales e industriales y oficinas de profesionales, proporcione al inquilino el uso y disfrute de ese bien a cambio del pago de un precio determinado (Ley No.6 del 21 de setiembre de 1939 y sus reformas).  Deja de ser inquilinato sólo cuando el destino del inmueble no es ninguno de los anteriores, o bien cuando lo que se alquila no es propiamente el inmueble o local, sino una "empresa", en cuyo caso se aplica el régimen del arrendamiento regulado por los artículos 1124 y siguientes del Código Civil (sentencias de Casación números 74 de  las  10 horas  del  31 de julio de 1969 y  42 de las 16 horas del 21 de junio de 1978).   En el presente caso, existe un contrato denominado por las partes como "arrendamiento" , pero que por su naturaleza es un arrendamiento especial que la ley llama "inquilinato", con características propias, y cuya regulación principal está contenida en la Ley de Inquilintato, No.6 del 21 de setiembre de 1939, y sus reformas, que es de orden público.  A esta figura se le aplican supletoriamente las normas relativas al arrendamiento civil, en la medida que no sean incompatibles con la naturaleza y principios que rigen el inquilinato.-

En materia inquilinaria existe el principio de la prórroga legal automática, de forma tal que cuando sobreviene el vencimiento del contrato la relación se prorroga  automáticamente, en forma obligatoria para el propietario y potestativa para el inquilino.    Si este último desea desalojar la propiedad al vencimiento del plazo fijado en el convenio, puede hacerlo sin que por solo ese hecho incurra en responsabilidad civil.    Por su parte, el arrendante no podrá desalojar al inquilino únicamente con motivo del vencimiento del plazo, sino que el contrato se verá prorrogado en forma automática y obligatoria.   En esta materia, sólo las causales de desalojo contempladas en la Ley de Inquilinato (artículos 9 y 14) o en leyes especiales (v.gr. Ley de Propiedad Horizontal) se aplican para la extinción del contrato en la vía sumaria del desahucio, es decir, no se aplican las causales establecidas en el artículo 692 del Código de Procedimientos Civiles anterior, que corresponde hoy al artículo 448 del Código Procesal Civil vigente -salvo la relativa a la falta de pago-,  ni las normas del Código Civil referidas a estos aspectos (artículos 1151 y siguientes).   La otra vía para lograr la extinción del contrato de inquilinato es la  ordinaria, cuando alguna de las partes haya incumplido gravemente las obligaciones contractuales, de forma tal que amerite la resolución del contrato, todo de conformidad con  el artículo 692 del Código Civil.  Dicha norma dispone que: "En los contratos bilaterales va siempre implícita la condición resolutoria por falta de cumplimiento.    En este caso la parte que ha cumplido puede exigir el cumplimiento del convenio o pedir que se resuelva con daños y perjuicios.".-  La disposición contiene dos tipos de efectos que son excluyentes entre sí: la ejecución forzosa de lo incumplido y  la resolución del contrato.   Mediante la ejecución forzosa se pretende conminar al deudor al cumplimiento de la  obligación pactada (ver artículos 692 y 693 del Código Civil), y por la resolución se pretende la extinción de un contrato bilateral -incluso con efectos retroactivos-, ante el incumplimiento grave por parte de uno de los contratantes (artículo 692 ibídem).

La Sala de Casación ha considerado reiteradamente que no es cualquier incumplimiento el que autoriza la resolución de un contrato, ya que ésta sólo puede tener lugar en presencia de un incumplimiento grave (entre otras, resolución No.53 de las 15,15 horas del 31 de mayo de 1972).   No es procedente la resolución, aunque fuere demostrado el incumplimiento, si éste no reviste tal importancia que amerite realmente la sanción más grave que existe en el ordenamiento civil frente a una relación contractual nacida válida y eficaz, cual es su aniquilamiento definitivo con efectos retroactivos y sus lógicas consecuencias restitutorias y de resarcimiento.   Hay ocasiones en que por no ser suficientemente grave el incumplimiento operado por una de las partes en un contrato, lo procedente es solicitar el cumplimiento de las obligaciones contraídas y exigir el pago de daños y perjuicios, conforme lo autoriza la ley civil, dado que "puede ser más conveniente, para el interesado, pedir el cumplimiento del contrato y no su resolución, según sean las circunstancias; sino también porque en ciertos casos resultaría absurdo declarar resuelto un contrato que fue cumplido en su mayor parte y que uno u otro de los contratantes dejó de cumplir en un extremo secundario" (sentencia de Casación No.53 de las 15,15 horas del 31 de mayo de 1972).    De manera que, para que sea procedente la declaratoria de resolución de un contrato, no basta con probar en juicio el incumplimiento por parte de uno de los contratantes, sino que se debe demostrar además su gravedad, que debe ser tal que determine la extinción definitiva del contrato, según se ha dicho.-

Por otra parte, el artículo 1138 del Código Civil, relativo al arrendamiento, dispone que: "El arrendatario es obligado a emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, y responde no sólo de sus faltas, sino de las que cometieren los miembros de su familia, sus huéspedes, criados, obreros y subarrendatarios o cesionarios de su contrato".  Asimismo, el artículo 1140 ibídem establece textualmente que:  "Cuando el arrendatario emplea la cosa en uso diferente de aquel de su destino, o no la usa como buen padre de familia, o por un goce abusivo en uno u otro respecto, causa perjuicio al arrendador, éste puede pedir el restablecimiento de las cosas a su estado normal, y siendo grave la contravención, que se resuelva el contrato con indemnización de daños y perjuicios.".-    La norma, respondiendo a los mismos principios que inspiran las disposiciones de los artículos 692 y 693 antes citados, contiene dos hipótesis:  la primera, que se refiere al incumplimiento puro y simple de las obligaciones del arrendatario referidas al destino que debe darle a la cosa y a los cuidados que debe tener al usarla, y la segunda referida al incumplimiento de esas mismas obligaciones, pero caracterizado en este último caso por constituir una grave contravención al contrato.-  En la primera hipótesis, la disposición citada faculta al arrendante "a pedir el restablecimiento de las cosas a su estado normal", y en el segundo caso lo faculta para solicitar "que se resuelva el contrato, con indemnización de daños y perjuicios".     Determinado el incumplimiento, procede obligar el arrendatario a restablecer las cosas a su estado normal e incluso podrá incurrir en responsabilidad civil contractual, debiendo reparar los daños y perjuicios que haya ocasionado con el incumplimiento (artículos 701, 702, 704 y 1140 del Código Civil); pero, para que proceda la resolución del contrato, no basta con el incumplimiento, sino que deberá ser  de tal naturaleza que constituya una grave contravención (artículos 692 y 1140, párrafo final).-

En el contrato celebrado por las partes, entre otras cláusulas, se estipuló que "c)- el arrendatario, si llegare a introducir mejoras en beneficio de su comodidad, tales mejoras no deberán afectar en absoluto la estructura y superficie del local".  De manera que hay una autorización del propietario para que el inquilino realice "mejoras en beneficio de su comodidad", siempre que "tales mejoras" no afecten  "en absoluto la estructura y superficie del local".   El hecho de que el inquilino haya realizado obras no constituye en sí mismo un incumplimiento del contrato, sino que debe determinarse si ellas afectaron la estructura y superficie del local  y, además, para efecto de la resolución contractual, debe considerarse como grave el incumplimiento (artículos 719 del Código Civil, que corresponde hoy al 317 del Código Procesal Civil, 692 y 1140 ibídem).  De la demanda y la contestación, del acta de inspección ocular, de folio 20, y del dictamen pericial que obra a folios 32, 33 y 44, se llega a la conclusión de que es cierto que en el local arrendado se realizaron algunos trabajos que consistieron básicamente en el traslado de un vidrio de una zona bajo las escaleras del local, a otro sitio, aumentándose por ese hecho el área construida en 3,30 metros cuadrados, y que un patio que se encuentra al fondo del local fue techado, con cerchas de madera  y láminas de zinc, encontrándose destinado a comedor de las operarias del inquilino, y obtiene su ventilación de un espacio de aproximadamente veinte centímetros entre las cerchas y las tapias de esa área.  En el dictamen del perito se afirma que "Al ponerle techo al aposento que se construyó en el patio interior impide que el drenaje y el tanque séptico trabajen normalmente, además de que le resta aireación y luminosidad al semisótano".- El perito, conforme lo ordena el Juzgado en resolución de folio 36, amplía el dictamen en folio 44 e informa que: "1.- En el punto 1 de mi informe pericial, al referirme a las palabras se me indica, me refiero al acto de Inspección Judicial, además que en la inspección ocular realizada yo lo comprobé.

En relación con los puntos siguientes, los tomé de las inspecciones realizadas y del plano de la construcción aceptado tanto por la Municipalidad como por el I.N.V.U.

Si bien es cierto que existe en el lugar cloaca, el edificio en mención todavía no se ha conectado en virtud de que todavía utiliza el tanque séptico.-  "Resulta evidente que si el tanque séptico requiere del sol para su correcto funcionamiento, el techar con láminas de zinc el área donde éste se encuentra, puede causar daños que afecten su trabajo normal. Aunque los trabajos son menores, dañan la estructura básica del local y  se amplía su área de contrucción, incrementándola al techar el área de patio y trasladar un vidrio de lugar.   Esta Sala considera que las obras realizadas por el demandado, conforme a la prueba que obra en el expediente, sí constituyen un incumplimiento grave del contrato que obliga su resolución. Lo cierto es que el inquilino  incumplió el límite establecido contractualmente a dichas mejoras, que era el que no se afectara la superficie del local, la cual sí se vio modificada, ampliándose con el área de patio ahora techada y con el traslado del vidrio antes referido, así como el perjuicio que puede ocasionar el haber techado la parte donde está el tanque séptico, según se expresó.-

En consecuencia, no se han dado los errores probatorios ni las violaciones legales que el recurso señala, por lo cual debe denegarse, con sus costas a cargo de la parte que lo estableció.