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Tribunal Contencioso Administrativo Sección I
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Documento judicial
“VI. Sobre la usucapión de bienes inmuebles: El ordenamiento jurídico ha establecido distintos institutos para regular las relaciones patrimoniales entre los particulares a efecto de brindar seguridad jurídica al tráfico de bienes. Uno de esos institutos es la usucapión o prescripción positiva que se encuentra prevista en los del Código Civil. Para la prescripción positiva se requieren las siguientes condiciones: Título traslativo de dominio, buena fe y posesión. Respecto al primer requisito, el plexo jurídico de cita establece que el que alegue la prescripción está obligado a probar el justo título, salvo que se trate de servidumbres, del derecho de poseer, o de muebles, en cuyos casos, el hecho de la posesión hace presumir el título, mientras no pruebe lo contrario. Tratándose del requisito de la buena fe, ésta debe durar todo el tiempo de la posesión. Asimismo, la posesión ha de ser en calidad de propietario, continua, pública y pacífica y por último, para adquirir la propiedad de los inmuebles, o algún derecho real sobre ellos por prescripción, se necesita una posesión de diez años. Respecto a los requisitos para que opere el instituto de la usucapión, la
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha precisado que: "....El justo título consiste en que el poseedor de un predio, si desea transformarse en su dueño, debe haber ejercido su posesión a partir de un fundamento jurídico que lo facultaba para ello. Entonces, debió existir un negocio jurídico mediante el cual se facultó al individuo para ejercer actos posesorios, respecto del inmueble concreto, es decir, un acto mediante el cual se le trasladó el dominio de la finca, pero, su título no es inscribible o adolece de alguna falencia que impide su eficacia, principalmente, porque quien transmitió no era propietario del bien, por lo cual el poseedor pasa a una condición de adquirente a non domino. De esa manera, bajo el concepto del justo título se requeriría de una posesión iniciada a partir de un acto traslativo que habría permitido el traspaso, si hubiera emanado del verdadero propietario. Es decir, que el negocio tuviera la apariencia de alguno por el cual se adquiere, normalmente, el dominio de un bien inmueble; un contrato que traspase en condiciones habituales la propiedad del predio. …Además, deberá confluir con la buena fe, definida en el del Código Civil, a partir de la cual es necesario, para quien argumente poseer a título de dueño, haber tenido la creencia de tener el derecho para ello. Ante la situación descrita es que la ley establece la posibilidad de usucapir un inmueble, una vez hayan transcurrido diez años de posesión quieta, pública y pacífica. …el legislador costarricense decidió omitir la prescripción ordinaria francesa, (extraordinaria según la española), y limitarse a la usucapión abreviada, denominándola ordinaria en seguimiento de la nomenclatura ibérica, la cual establece el plazo de 10 años según lo prevé el Código Civil. Respecto de la necesidad del justo título, la Sala indicó en sentencia No. 45 de las 15 horas 5 minutos del 22 de mayo de 1996 lo siguiente: “ La doctrina civilista se ha ocupado de precisar los requisitos del "título" para poder servir, junto con los demás supuestos previstos por la ley, como causa adquisitiva de los derechos reales poseíbles. En primer lugar, debe tratarse de un título traslativo, según lo califica el artículo 853 del Código Civil; sea, un negocio jurídico el cual, en condiciones normales, sería idóneo para transferir el dominio, pero, por tratarse de un acto realizado por sujeto no titular del derecho, no podría producir, de inmediato, el fenómeno traslativo. En efecto, según expresa el fallo que al final de la cita se indicará, "... en la usucapión ordinaria el título traslativo de dominio que exige la ley debe ser a non domino, sea que debe emanar de quien no es dueño. La cosa se adquirió de otro, quien se comportaba y era reputado como dueño, sin serlo; el enajenante es un no propietario, bien porque nunca ha ostentado la titularidad, o porque se ha extinguido o resuelto su derecho, o porque el que ostenta no es suficiente para producir la transmisión; en este último caso está, por ejemplo, el usufructuario que aparece transmitiendo la propiedad. Y aún cuando en el Derecho Romano la usucapión servía para adquirir el dominiun est iure quiritium y se corregían además con ella las consecuencias de otros modos de adquirir que hubieran resultado defectuosos, en derecho moderno por regla general se dice que el único vicio del título que purga la usucapión es la adquisición del no propietario, y por eso el defecto que subsana la usucapión está precisamente en el título. La ley lo que remedia con la usucapión ordinaria es sólo la no adquisición, el vicio que resulta del hecho de no tener la propiedad aquél de quien el poseedor haya obtenido su derecho. En resumen, la usucapión opera cuando el título de transmisión o adquisición es a non domino, de quien no es dueño, mas no cuando es a domino o a verus domino, sea cuando emana del dueño o verdadero dueño, porque en este caso, si el título es perfecto surte de inmediato todos sus efectos, y si tiene algún vicio de otra índole, por emanar del verdadero propietario su convalidación puede producirse por la prescripción negativa o extintiva de la acción de nulidad y no por la prescripción adquisitiva o usucapión ..." (Sentencia Nº 16, de las 16:00 horas del 23 de marzo de 1982). No. 45 de 9 horas 20 minutos del 26 de enero de 2007". (Sentencia número 796-F-S1-2010, de las 14:20 horas del 1º de julio del 2010). Dicho esto, queda claro que la falta de uno de los requisitos que prevé el ordenamiento jurídico y que fueran enumerados líneas atrás, para la declaratoria de usucapión de un bien inmueble, impone indefectiblemente su rechazo. Ello es así, por cuanto la usucapión de un bien inmueble requiere de la indubitable prueba del hecho jurídico, prevalenciendo el interés jurídico de quien demuestre la titularidad de éste al concurrir los presupuestos de hecho y derecho previstos por ley. Desde esta perspectiva, la enumeración de los requisitos enumerados por el artículo 853 del Código Civil, es categórica, absoluta y sin excepciones en cuanto al sentido que debe dársele a dicha norma, constituyendo una sanción a la inactividad del titular, quien enfrenta además de la posesión pacífica y decena del inmueble, la concurrencia de la buena fe, el justo título, la publicidad y la continuidad del ahora titulante, esto es, opera la extinción de dominio cuando ello vaya unido a la posesión de un
Nótese entonces que la usucapión se orienta a favorece a aquel poseedor de un bien que se encuentra en su uso, disfrute y/o producción; justificándose de esta manera al propietario que ha descuidado por un tiempo determinado su patrimonio.VII. Sobre el fundamento de la demanda y su valoración por este Tribunal: De acuerdo al elenco de hechos probados, tenemos que en fecha 8 de setiembre de 1971, el señor Nombre40024 vende en la suma de quinientos colones la posesión de 73.50 metros cuadrados de una finca sin inscribir a su madre, la señora Nombre40025 . El inmueble se ubica en la Puebla, Dirección6447 , linda al norte con Nombre40021 , sur: Hogar de Ancianos, este: Nombre40024 y oeste Irma Chaves Padilla. Si bien es cierto, el documento que sustenta este hecho responde a una copia simple, la codemandada Nombre40019 al contestar la demanda no se opone a su validez y contenido, por el contrario, manifiesta que: "lo que se dio fue que mi compañero sentimental de toda la vida pretendió que la señora Nombre40025 -su madre- pudiera ocupar un pequeña habitación en el inmueble, y para ello documentó ante el LIC.VICTOR MANUEL GONZÁLEZ ESQUIVEL la posibilidad de entregarle parte de la posesión..."(contestación de demanda a folio 113). Este hecho además se sustenta en la declaración del señor Nombre40024 recabada en juicio, quien si bien no recuerda haber vendido parte del derecho de posesión, afirma que donó parte del inmueble a su madre. (10:15:33 del disco compacto de la audiencia de juicio oral y público). Así a partir de lo transcrito, queda claro que del inmueble en posesión del señor Nombre40024 se vendió una porción de éste a favor de quien en vida fue, la señora Nombre40025 , quien murió el día 25 de noviembre de 1987. Ahora bien, de los testimonios recabados en la audiencia de juicio oral y público de los señores Nombre40024 , Nombre40026 y Nombre53774 , no queda duda que éste último habitó por más de 30 años una casa de habitación que se encontraba construida detrás de la casa de la señora Nombre40019 y que fuese edificada originalmente para que la habitara su madre, la señora Nombre40025 . De interés es mencionar que el señor Nombre53774 , afirma en su declaración que "la mamá lo autorizó a quedarse ahí". Es en el año 1990, que el señor Nombre40029 levanta el plano H-911299-1990, sobre el inmueble situado en La Puebla, distrito de Heredia, Cantón Heredia de la Provincia del mismo nombre, con una medida de 111.72 metros cuadrados, para llevar a cabo diligencias de información posesoria a su nombre, las que finalmente no se concretizan, según se desprende del informe levantado dentro del expediente número 2011-1410-RIM, del Registro Inmobiliario del Registro Nacional, por el Departamento Castastral Técnico de la Subdirección Catastral del Registro Inmobiliario, en el cual se indica que: "El 6 de setiembre de 1990 se inscribe el plano H-911299-1990, el cual indica que es para información posesoria y a la fecha no consta en nuestras bases de datos que el mismo haya sido utilizado para generar movimientos registrales...". Aunado a lo anterior, cabe advertir que de acuerdo con ese mismo informe, "con vista en al plano H-911299-1990 el cual es para información posesoria, se encuentra sobre puesto a los planos catastrados H-916883-1990, H-417951-1997, H-931274-2004 y H-1544407-2011." Situación distinta ocurre con la finca con el número de matrícula Placa7265, inscrita a nombre de la codemandada Nombre40019 , la cual presenta movimientos registrales desde el día 23 de octubre de 1995, en el cual se registra una donación, en fecha 22 de enero de 1997 un aumento que impone rectificación de medida, en fecha 2 de octubre de 1997 resto reservado, en fecha 10 de enero del 2011 rectificación de número de plano y rectificación de naturaleza, en fecha 10 de enero del 2011 cancelación de gravamen, en fecha 31 de agosto del 2011 hipoteca y rectificación de naturaleza y en fecha 09 de setiembre del 2011 modificación de linderos. Aunado a lo anterior, en fecha 22 de agosto del 2011, la señora Nombre40019 consiente la imposición de hipoteca abierta en primer grado por el monto de once millones ciento cincuenta mil colones a favor del Banco Nacional de Costa Rica. Teniendo claro el escenario de estudio así como los presupuestos para que opere el instituto de la usucapión, concluye esta Cámara de Jueces que la demanda debe desestimarse. Esto, por cuanto es evidente a la luz de los autos que no se aportaron probanzas al expediente que permitan concluir que en el caso de análisis concurren los presupuestos de ley para la aplicación del instituto dicho. En otras palabras, en este asunto no se ha acreditado debidamente que la posesión se haya ejercido a título de dueño, echándose de menos el requisito del justo título; sin que resulte válido sustituir este requisito por el mero hecho de la posesión. Debemos recordar, que en la especie, la actora aduce en su demanda que su padre el señor Nombre53774 le transmite mediante donación celebrada mediante la escritura pública número 68-13, del tomo 13 del protocolo del notario público Milton Villalobos González, levantada a las 16 horas del 29 de febrero del 2012, el derecho de posesión de una finca sin inscribir en el Registro Público, situada en La Puebla, Distrito Primero, Cantón Heredia, con los siguientes linderos: norte: Nombre40021 , sur: Nombre40028 ; este: servidumbre de paso con una medida de trece metros con sesenta y tres decímetros cuadrados y oeste: Nombre53775 , comprendiendo un terreno inculto, con una casa de habitación, con una medida de ciento once metros con setenta y dos centímetros cuadrados, según plano catastrado número H-9112999-90. Analizado lo anterior, arriba este Colegio de Jueces a la conclusión que dicha escritura no constituye el justo título que se requiere para usucapir. Es de recordar, que la parte actora señala en su demanda, que el señor Nombre53774 - el transmitente de la escritura- obtuvo vía donación verbal de su madre, -la señora Nombre53776 - la posesión del inmueble objeto del proceso. Este argumento es inadmisible para tener por operada la cesión de derechos, toda vez que en materia civil no procede tener por demostrado un contrato de traspaso de bienes inmuebles mediante prueba testimonial. En segundo lugar, debe recordarse que la donación es un acto solemne, por lo que el aducir que operó de forma verbal no tiene asidero jurídico, al tenor de lo dispuesto en el artículo 1397 del Código Civil, el cual dispone que: Nótese entonces que el justo título que invoca la actora para sustentar su acción, este es, la donación realizada mediante escritura pública del señor Nombre53774 a su favor no es de recibo. Ello, por cuanto al dejarse de otorgar el instrumento público respectivo entre el transmitente y su madre, carece de toda validez y eficacia la presunta donación efectuada y alegada entre ellos y la sucesiva transmisión a favor de la actora, pues es claro que al resultar absolutamente nula esa forma de cesión de derechos, poco interés reviste la tradición del bien inmueble, pues esta última es incapaz de sustituir el requisito de cartulación al cual obliga el artículo indicado. En otras palabras, la posesión alegada en todo caso no puede sustituir al título traslativo de dominio. , al señalar con toda claridad que: "El que alegue la prescripción está obligado a probar el justo título, salvo que se trate de servidumbres, del derecho de poseer, o de muebles, en cuyos casos, el hecho de la posesión hace presumir el título, mientras no pruebe lo contrario". Así, el justo título se constituye en elemento justificante de la posesión, pero no a la inversa. Desde esta perspectiva, es claro que la posesión es un atributo del dominio que puede o no ejercerse, sin que por ello se pueda usucapir en ausencia de alguno de los requisitos establecidos por ministerio de ley para tales efectos. Se desprende de lo transcrito que no importa el tiempo de la posesión, ya que éste por sí solo, no es útil para adquirir el dominio. Igualmente, para usucapir la pretensión debe dirigirse no contra el propietario registral sino contra aquel de quien se presumió era el propietario del inmueble, amén del justo título y la buena fe, entendiéndose que esta última implica ignorar que otra persona tiene derecho sobre el bien. En la especie, tal y como se indicó, la actora no logró acreditar el título traslativo de dominio ni tampoco la buena fe al basar su pretensión en una donación verbal que precede a la otorgada a su favor, por lo que siendo que la sola falta de uno de estos elementos o requisitos hace infructuosa la aplicación de la figura de la usucapión, las pretensiones de la accionante son improcedentes, dado que tal y como se indicó líneas atrás, el precepto 853 del Código Civil dispone que para adquirir la propiedad de una cosa por prescripción positiva se requiere: título traslativo de dominio, buena fe y posesión. Ésta última debe ser en calidad de propietario, continua, pública y pacífica, al tenor de lo establecido en el artículo 856 del mismo cuerpo normativo y en el presente caso, se insiste que el justo título no está presente en este proceso, no siendo útil para efecto de la prescripción positiva que reclama, la donación verbal que de un inmueble inscrito a favor de un tercero se hiciera. Según lo expuesto, queda claro que lo procedente es el declarar sin lugar la demanda, dado que la actora no acreditó tener un título traslativo de domino que amparara su pretensión. Este Colegio de Jueces concluye lo expuesto, dado que desde el momento que el señor Nombre53774 le transmitió a la actora el derecho de posesión, se sabía que el inmueble era ajeno, que no había operado donación formal a su favor proveniente de quien en vida fue Nombre40025 y en ese tanto, al no tratarse de ignorancia o error en el modo de adquirir, no es factible establecer que contaba con buena fe la actora para pretender la usucapión que aquí se reclama. En tales condiciones, al no cumplirse con los requisitos dispuestos en el del Código Civil, se declara sin lugar la demanda en todos sus extremos como en efecto se hace […].”