Resolución 01473-2024

Alegato de las partes. En este asunto la sociedad actora solicitó el incumplimiento contractual grave en que estima, incurrieron las sociedades demandadas en el contrato de compraventa de inmuebles, debido a que consideró que las sociedades demandadas se comprometieron a entregar los bienes inmuebles libres de limitaciones, gravámenes y ocupantes. Además, en el mismo estado de conservación en que se encontraban al momento de la presentación de la oferta y con los impuestos cancelados al día. A partir de lo anterior, solicitó se declarara en sentencia lo siguiente: “a) Con lugar en todos sus extremos la presente ordinaria (sic) en contra de Citibank. b) Que Citibank incurrió en el primer incumplimiento, el cual constituye un incumplimiento contractual grave, al no liberar ni traspasar las 21 fincas filiales con la firma de la opción. c) Que Citibank incurrió en el Segundo Incumplimiento, el cual constituye un incumplimiento contractual grave, al no entregar las fincas filiales libres de ocupantes, impedimentos, limitaciones y garantizando su accesibilidad. d) Que Citibank incurrió en un tercer incumplimiento, el cual constituye un incumplimiento contractual grave, al no negociar de inmediato el compromiso de subsanar el segundo incumplimiento. e) Que Citibank incurrió en un cuarto incumplimiento, el cual constituye un incumplimiento grave, al entregar las fincas filiales en un estado de conservación y mantenimiento deplorable, inferior y muy distinto al que mostraban tanto en la fecha en que se presentó la oferta como en la que se presentó la opción. f) Que Citibank incurrió en el quinto incumplimiento el cual constituye un incumplimiento grave, al no pagar los impuestos municipales pendientes por las fincas filiales al momento en que se firmó la escritura pública. g) Que Citibank incurrió en el sexto incumplimiento, el cual constituye un incumplimiento grave, al no pagar las cuotas condominales de las fincas filiales, tanto durante el tiempo que corporación fue su propietaria registral como durante todo el tiempo que mi representada se ha visto imposibilitada de realizar la comercialización de las fincas filiales. h) Que Citibank incurrió en el sétimo incumplimiento el cual constituye un incumplimiento contractual grave, al no pagar la comisión por la venta de las fincas filiales. i) Que Citibank es responsable por los daños, perjuicios, daño emergente y lucro cesante, ocasionados a mi representada con ocasión de los incumplimientos contractuales de Citibank descritos en esta demanda. j) Que se condene a Citibank al pago de los daños y perjuicios, daño emergente y lucro cesante ocasionados. k) Se condene a Citibank a pagar las costas personales y procesales de esta acción”. La parte demandada se apersonó al proceso y contestaron de forma separada la acción. Banco Citibank de Costa Rica Sociedad Anónima (en adelante también denominado el Banco), alegó no haber participado en la operación, que no suscribió ningún contrato con la actora y que los inmuebles vendidos no le pertenecían. Opuso las excepciones de falta de derecho, renuncia, falta de legitimación activa y pasiva. Por su parte la Corporación Accionaria Citibank Sociedad Anónima (en adelante también nombrada la Corporación), se opone a la demanda. Presentó reconvención en la que manifiesta, la actora se adjudicó los bienes inmuebles por un precio baratísimo, que el señor Néstor Mata visitó en varias ocasiones los inmuebles y conocía las condiciones de estos. Solicitó se declarara en sentencia: “1) Que la negociación llevada a cabo con la reconvenida implicaba de forma inescindible la adquisición tanto de las fincas de Escazú como la de Guanacaste, ambas indispensablemente. 2) la reconvenida incumplió de forma grave el contrato de opción de compra suscrito el 10 de febrero de 2012 al negarse a comparecer ante notario público para otorgar la escritura del traspaso del inmueble 91777-000 del Partido de Guanacaste.

La reconvenida ha incurrido en abuso del derecho y mala fe al romper las bases negociales y pretender recibir una compensación económica planteada en la demanda, por un monto similar al pagado por las fincas de Escazú, cuando los precios pactados fueron sumamente bajos en relación con el valor real de las propiedades en razón de los inconvenientes que existían y que eran del conocimiento de las partes.

Se ordene la resolución del contrato por incumplimiento grave imputable a la actora y su mala fe al pretender romper la base negocial de las contraprestaciones.

En consecuencia se ordenará la resolución de la compraventa contenida en la escritura número 1 otorgada a las 14 horas del 30 de enero del 2013 ante los notarios Sergio Artavia Barrantes y Germán Serrano García, visible al folio 1 del tomo 14 del

Deberá inscribirse las siguientes fincas a nombre de Corporación Accionaria Citibank de Costa Rica S.A. (El demandado reconventor hace una descripción detallada de las fincas objeto del contrato de compraventa suscrito entre las partes, sin embargo, a la fecha de la audiencia complementaria todos y cada uno de los citados inmuebles se encuentran a nombre de terceros, por lo que la parte reconventora modifica sus pretensiones en ese sentido solicitando lo que se detallará). En la audiencia complementaria, la parte demandada reconventora menciona que siendo que a la fecha las fincas fueron dispuestas por medio de venta a terceros, solicita dejar sin efecto esta pretensión y en su lugar se considere la pretensión subsidiaria de este apartado, concretamente que se condenará a la reconvenida a la indemnización de daños perjuicios – Por la imposibilidad de cumplimiento-, consistente en el pago íntegro a favor de mi representada del valor actual de dichos inmuebles.

Producto de la resolución del contrato mi representada repetirá el monto preciso pagado a la reconvenida por la compra de los inmuebles tanto de Escazú como de Guanacaste. Se condenará al pago de ambas costas. Como pretensión subsidiaria solo en caso de que no se conceda la pretensión principal, se resolverá la siguiente pretensión subsidiaria:

Que la negociación llevada a cabo con la reconvenida implicaba de forma inescindible la adquisición tanto de las fincas de Escazú como la de Guanacaste, ambas indispensablemente. 2) la reconvenida incumplió de forma grave el contrato de opción de compra suscrito el 10 de febrero de 2012 al negarse a comparecer ante notario público para otorgar la escritura del traspaso del inmueble 91777-000 del Partido de Guanacaste.

La reconvenida ha incurrido en abuso del derecho y mala fe al romper las bases negociales y pretender recibir una compensación económica planteada en la demanda, por un monto similar al pagado por las fincas de Escazú, cuando los precios pactados fueron sumamente bajos en relación con el valor real de las propiedades en razón de los inconvenientes que existían y que eran del conocimiento de las partes.

Se ordenará la ejecución la forzosa del contrato ordenando a la reconvenida a otorgar la escritura pública de traspaso del inmueble. Se impondrá el pago de costas a la reconvenida.”. La actora reconvenida contestó en forma negativa la contrademanda y solicitó que se rechazará en todos sus extremos.

El Tribunal Primero Colegiado de Primera Instancia Civil del Primer Circuito Judicial de San José, integrado por las personas juzgadoras Paula Elena Saénz Gutiérrez, Froylán Alvarado Zelada y Greivin Steven Mora Alvarado, mediante sentencia número 2021-000755 de las 16 horas 21 minutos del 22 de octubre del 2021, dispuso: “Vistos los hechos tenidos como probados, en complemento de los argumentos jurídicos indicados en la parte considerativa de la presente sentencia, en lo que respecta a la Legitimación, se acoge la excepción de falta de legitimación pasiva que interpone el Banco Citibank de Costa Rica contra la accionante, por lo que se rechaza la demanda interpuesta en su contra, en lo demás, se determina la legitimación activa y pasiva de la actora y la sociedad demandada Corporación Accionaria Citibank de Costa Rica S.A, por lo que, se rechaza la falta de legitimación alegada sobre los restantes aspectos. Respecto de la excepción de prescripción interpuesta por la demandada, la misma debe ser rechazada, en tanto es omisa en la debida fundamentación requerida para este tipo de oposiciones. En lo que corresponde al Derecho, se acoge la demanda únicamente en lo que se dirá: Se rechazan los motivos de incumplimiento enumerados como primero, segundo, tercero, cuarto, sexto y séptimo, por lo que todas la pretensiones intentadas y relacionadas con cada uno de los motivos de incumplimiento señalados, proceden a ser rechazadas, en ese sentido se acoge la excepción de falta de derecho interpuesta por la accionada, pero además, en lo que corresponde al sexto motivo de incumplimiento alegado, igualmente se determina la existencia de una ausencia de legitimación activa para cobrar los rubros señalados en concepto de daño y como base de incumplimiento. Se acoge la demanda únicamente en lo que corresponde al quinto motivo de incumplimiento, en ese sentido: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE LA COMPAÑÍA SOCIEDAD TRES CIENTO UNO – QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO S.A CONTRA CORPORACIÓN ACCIONARIA CITIBANK DE COSTA RICA. Al demostrarse que no se canceló la suma correspondiente a impuestos municipales del último mes que resultó la demandada Corporación Accionaria Citibank de Costa Rica dueña de los inmuebles en cuestión, se tiene por incumplida la obligación adquirida en el acuerdo base de este proceso, en tal sentido y en concepto de daños y perjuicios se concede la suma de SETECIENTOS VEINTISIETE MIL SESENTA Y SIETE COLONES. Además, deberá cancelar los intereses que la misma genere, no obstante, se rechaza otorgarlos a partir de la liquidación presentada, para en su lugar conceder intereses legales a partir de la firmeza de la sentencia y hasta el efectivo cumplimiento de la obligación, considerando que entre las partes no existía esta obligación, sino a partir de que la presente sentencia la declara, siendo una obligación de valor y no dineraria. Entiéndase denegado lo no expresamente concedido. SOBRE LA RECONVENCIÓN: Se rechazan las excepciones de Falta de legitimación pasiva y activa interpuestas con la contestación a la reconvención, en tanto se demuestra que la parte reconventora es la legitimada para hacer valer las pretensiones alegadas con su acción, siendo la relación que tiene con el objeto directa e inmediata, en tal sentido, es a quien la legislación autoriza para efectos de demandar los efectos del acuerdo suscrito con la parte reconvenida, por su parte la parte reconvenida es quien se encuentra legitimada para hacer frente a las pretensiones respecto del objeto que se plantean en la reconvención. Conforme los argumentos esgrimidos en autos, procede el rechazo de la reconvención en todas y cada una de sus pretensiones principales, accesorias y subsidiarias intentadas, se acoge en ese sentido la excepción de falta de derecho invocada, SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN INTERPUESTA POR CORPORACIÓN ACCIONARIA CITIBANK DE COSTA RICA. CONTRA LA COMPAÑÍA TRES CIENTO UNO – QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO S.A .– De conformidad con el artículo 73.1 en relación al 73.3 del nuevo Código Procesal Civil, no existiendo motivos para su exención, se condena a la actora TRES CIENTO UNO – QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO S.A, al pago de las costas entendidas como honorarios profesionales y gastos del proceso en favor de la demandada BANCO CITIBANK DE COSTA RICA S.A, al ser traída al proceso sin tener relación con el objeto, deberán ser liquidadas y fijadas en la fase de ejecución. En lo que respecta a los demás sujetos intervinientes, de conformidad con el artículo 73.2 del nuevo Código Procesal Civil, habiendo rechazado la demanda en la mayoría de sus pretensiones intentadas, resultando conforme la estimación del proceso en un planteamiento muy superior lo rechazado a lo concedido en sentencia, verificando igualmente que la reconvención fue rechazada en todas y cada una de sus pretensiones, se exime del pago de las costas del proceso tanto a la actora como a la reconventora, cada una corre con el pago de los honorarios y gastos derivados del presente asunto, única y específicamente respecto de ellas recíprocamente, sean TRES CIENTO UNO – QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO S.A y CORPORACIÓN ACCIONARIA CITIBANK DE COSTA RICA se hace la exención.-”. El Tribunal arribó a la anterior conclusión con el siguiente argumento: la actora era conocedora de la ocupación en las filiales al momento de la opción de compraventa y no consignó compromiso alguno. Además, a partir del traspaso de las fincas las demandadas tenían un límite de legitimación para accionar en procura del desalojo. No se pactó plazo, ni se estipulo penalidad ante el eventual incumplimiento de entregar las fincas libres de ocupantes. A partir de lo anterior, consideró el Tribunal Colegiado la inexistencia de un compromiso concreto por parte de las demandadas y calificó estipulado en la escritura número uno de la compraventa como un elemento no esencial para la subsistencia del contrato. En relación con el estado deplorable que acusó la sociedad actora, señaló que no existe prueba del estado en que se encontraban los bienes inmuebles al momento de la negociación, por lo que no hubo parámetro de comparación para determinar los daños y perjuicios pretendidos. Consideró que la sociedad demandada no canceló los impuestos correspondientes al último mes antes de la firma del contrato de compraventa como se había comprometido, por lo que declaró el incumplimiento y condenó a la sociedad actora la Corporación. En relación con el Banco Citibank de Costa Rica S.A., declaró la falta de legitimación pasiva, debido a falta de medios de prueba que llevaran a demostrar la participación de la accionada citada en el negocio jurídico objeto de litis. Inconforme con lo resuelto, la sociedad actora interpone recurso de casación por los motivos de ausencia en la fundamentación e infracción a las reglas de apreciación de la prueba. El recurso fue parcialmente admitido por esta Cámara mediante auto número 001455-A-S1-2022 de las 10 horas 10 minutos del 29 de junio de dos mil 2022.

Motivos procesales

Único. La actora alega la ausencia de fundamentación en el fallo respecto a las costas de la demanda y la reconvención. Alude, la violación del precepto jurídico 61.2.3 del Código Procesal Civil cuando indica: “[…] justificando únicamente “al ser traída al proceso sin tener relación con el objeto” Y NO NOS DICE POR QUÉ, cómo llega a dicho pronunciamiento, bajo qué elementos de prueba, legislación, jurisprudencia o doctrina como literalmente lo dice dicha norma”. En relación con el considerando XVI de la sentencia, transcribe: “LEGITIMACIÓN EN EL CASO ESPECÍFICO” que en lo que interesa cito (sic): “… Este aspecto, no obstante, no le resulta aplicable al Banco Citibank de Costa Rica, en tanto pese a señalarse en toda la demanda una participación directa de los hechos, así como una derivación directa de las pretensiones de la demanda, no se comprobó la existencia de una relación solidaria con la demandada reconventora. No fue parte de los contratos o gestiones preparatorias, ni tampoco lo fue de la compraventa realizada…” Todo lo anterior, dentro del análisis que hace la Sentencia sobre la legitimación pasiva entre las dos sociedades demandadas.”. Añade, errores de valoración de la prueba por parte del Tribunal A quo y cuestiona el primer hecho demostrado del fallo, considerando la recurrente que Banco Citibank de Costa Rica fue parte de la subasta (ver imágenes 23 y 24 del recurso).

El único motivo procesal formulado por la impugnante se rechaza. La disconformidad la establece en la causal contenida en el artículo 69.2.4 del Código Procesal Civil: “Ausencia o contradicción grave en la fundamentación”. Esto al considerar que el fallo adolece de motivación en cuanto a la condena en costas en relación con la accionada Banco Citibank de Costa Rica Sociedad Anónima, con el argumento de que la accionada fue traída al proceso sin tener relación con el objeto. La condena en costas impuesta por el Tribunal A quo encuentra asidero en el acápite XVI de la misma resolución recurrida, transcrito por la propia impugnante: “LEGITIMACIÓN EN EL CASO ESPECÍFICO” que en lo que interesa cito: “… Este aspecto, no obstante, no le resulta aplicable al Banco Citibank de Costa Rica, en tanto pese a señalarse en toda la demanda una participación directa de los hechos, así como una derivación directa de las pretensiones de la demanda, no se comprobó la existencia de una relación solidaria con la demandada reconventora. No fue parte de los contratos o gestiones preparatorias, ni tampoco lo fue de la compraventa realizada […]”. Además, en abono a lo expuesto, la misma sentencia basa la decisión en el numeral 21.1 del Código Procesal Civil y culmina determinando la falta de legitimación pasiva de la sociedad demandada Banco Citibank de Costa Rica S.A. En cuanto a la causal de ausencia de fundamentación, esta Sala ha indicado que la misma versa en la inexistencia de razones por las cuales se arriba a una conclusión en la sentencia. En el caso concreto, la condena en costas en favor de la accionada Banco Citibank de Costa Rica S.A., obedece a que la accionada fue traída al proceso sin tener relación con el objeto del proceso, es decir, no encontró el Tribunal A quo dentro del acervo probatorio ligamen alguno de la participación de la accionada: “[…] en los hechos, así como una derivación directa de las pretensiones de la demanda, no se comprobó la existencia de una relación solidaria con la demandada reconventora. No fue parte de los contratos o gestiones preparatorias, ni tampoco lo fue de la compraventa realizada […]”. Dichos elementos de la resolución impugnada no son combatidos por el casacionista, por el contrario, su única tesis es que la accionada participó en la subasta de los bienes, un hecho ajeno al negocio jurídico discutido en este proceso. Al no rebatir cada uno de los fundamentos que emite la sentencia (comprendida esta como una unidad), la casación no resulta útil a los intereses del recurrente, al ser sus reproches insuficientes para modificar o anular lo resuelto. En consecuencia, se deberá rechazar el único agravio procesal planteado.

Motivos por razones de fondo

En el primer motivo (planteado por la casacionista como punto 1.1.5) argumenta la violación de los artículos 264, 278, 702, 1022, 1034 y 1036 del Código Civil, así como del numeral 45.2 del Código Procesal Civil en relación con el compromiso de entregar las fincas libres de ocupantes, hecho que sostiene, incumplieron las demandadas. Cuestiona el acápite XX de la sentencia denominado “Segundo motivo de incumplimiento”, respecto del cual considera, el Tribunal de manera equivocada señala que la actora no logró demostrar que la accionada debía entregarle las fincas libres de cualquier ocupante o poseedor; pese a que el compromiso está en la escritura pública de compraventa número 1 otorgada a las 14:00 horas del 31 de enero de 2013. Aduce, la sentencia indica: “[…] en la escritura pública suscrita folio 11 vuelto, líneas 7 a la 11, del mencionado instrumento se aclaró que la vendedora no había podido desalojar al ocupante que se encontraba utilizando el apartamento cuatro- uno, a pesar del compromiso adquirido de entregar todas las fincas libres de ocupantes […]”. Estima que el fallo desconoce la existencia del compromiso reconocido por el apoderado generalísimo de la accionada, así como los efectos de la escritura pública, tal como lo estipula el ordinal 41.5 del Código Procesal Civil. Agrega, es erróneo por parte del Tribunal calificar el compromiso solo como base esencial para que el acuerdo subsistiera, lo cual considera, lesiona los artículos 264 y 278 del Código Civil. Por último, reprocha: “[…] en la negociación tampoco se establecen aspectos por parte de la demandada como alguna garantía y que en la propia opción de compra se hizo ver en las cláusulas, que no se ofrecía al optante ninguna garantía más allá de las que el ordenamiento jurídico brinda, sin considerar como lo hace más adelante en la misma sentencia que precisamente la ley asigna obligaciones de garantía para el vendedor el derecho de goce y la posesión […] lo preceptuado por el artículo 1034 del Código Civil”. Segundo motivo. (enumerado por el recurrente 1.1.7). Censura la violación de los ordinales 265, 702 y 1022 del Código Civil en relación con el 45.2 del Código Procesal Civil, respecto a que la demandada incumplió el deber de sentarse a negociar de inmediato con la actora para resolver los términos del desalojo efectivo. Se señala que durante el proceso se demostró que la actora logró desalojar al ocupante hasta el 17 de febrero, fecha posterior a la suscripción de la escritura de compraventa, lo que afectó la posibilidad de comercialización del inmueble. Se censura la consideración del Tribunal con respecto a que el compromiso de desalojar al ocupante no estaba sujeto a un plazo o penalidad definida; argumentando que esto no invalida la existencia del compromiso reconocido por la accionada y, por lo tanto, no se traspasó el dominio absoluto del inmueble como lo establece el artículo 265 del Código Civil. Además, en relación con los problemas de legitimación para aplicar el desalojo, se indica: “[…] los problemas de legitimación alegados son completamente imputables a la desidia con la que la demandada asumió sus obligaciones […]”. Tercer motivo (enumerado por la recurrente 1.1.9) estima vulnerados los artículos 702 y 1022 del Código Civil, respecto con el estado de conservación de los inmuebles al momento de su entrega a la actora. Señala que el Tribunal omite considerar que al momento en que se acuerda cosa y precio los inmuebles están en buen estado, pero cuando se le entregan a la actora, el estado de conservación de estos es distinto al que tenían al momento de la negociación. Estima que los daños se demuestran con las fotografías que constan en el expediente, además, que se tuvo por acreditado el compromiso de las accionadas de mantener en buen estado y en las condiciones que se encontraban los inmuebles al momento de la suscripción de la opción. La falta de cumplimiento vulnera los numerales 1022 y 702 del Código Civil. Cuarto motivo (enumerado 1.1.10): La recurrente señala que se vulneró el artículo 73.1 debido a la falta de aplicación con respecto a la reconvención de Corporación Accionaria Citibank de Costa Rica S.A., ya que se le rechazaron todas las pretensiones. Por lo tanto, considera que se le debió condenar a partir del monto de la cuantía de nueve millones novecientos ochenta y ocho mil novecientos diecinueve dólares con diez centavos. Además, agrega que el proceso declaró con lugar la demanda en cuanto al pago de los impuestos municipales, considerando que no está en el supuesto del 73.1 del Código Procesal Civil, al no ser vencidos.

Sobre la forma de resolución del recurso. Con base en el desarrollo argumentativo planteado por la casacionista en los motivos sustantivos, la Sala determina la existencia de un vínculo entre los agravios enumerados primero y

En ese sentido aglutina los mismos para el correspondiente análisis. Las censuras enumeradas tercera y cuarta serán de análisis en forma individual.

En relación con los agravios primero y segundo, estos versan sobre el incumplimiento de entregar el inmueble libre de ocupantes y los efectos perniciosos que estima la casacionista tuvo que soportar hasta el desalojo efectivo del ocupante. Con base en lo expuesto, la casacionista alega la violación de normas sustantivas aplicables al caso concreto, no obstante, examinados los argumentos determina la Sala que la disconformidad del recurrente se origina por errores de apreciación de la prueba, debido a que la impugnante refiere a la escritura de compraventa número 1) y sus efectos. A partir de lo anterior, se examinará el agravio con base en la infracción de normas legales sobre valoración de la prueba y errores de interpretación de la prueba que de forma mediata producen efecto en el derecho sustantivo. Ahora bien, el Tribunal al respecto, esgrime las razones por el cual rechazó la pretensión de la actora: “[…] la existencia de una obligación de parte de la accionada de entregar el condominio libre de ocupantes como base esencial para que el acuerdo subsistiera no fue demostrado. Según se consignó en la especie fáctica, al momento de presentar las ofertas la parte actora conoció la situación registral de la propiedad objeto de litis, incluso antes de la firma de la denominada opción de compraventa, de forma personal el cedente de la oferta verificó la existencia de los ocupantes al momento de que se formaliza la opción, no puede considerar este tribunal que se suscribiera o acordara algo que el documento utilizado como prueba no indica en forma expresa”. Además, adujo, que debió la accionante demostrar los requerimientos o alcances que implicaba el acuerdo, como el plazo para llevar a cabo el desalojo, la penalización en caso de atraso o incumplimiento, las cuestiones que dependían exclusivamente del demandado y que aspectos debían tener la colaboración del actor. También analizó el interés en la compra del cedente en las fincas. Que el desalojo de los ocupantes no era resorte exclusivo de las demandadas, sino que requería de la colaboración de la actora por temas de legitimación y competencia. El precio de los inmuebles y el beneficio que obtenido por la actora que inclusive consideró el Tribunal, superan los daños y perjuicios. Así como, la aplicación de los criterios de equidad, buena fe, al señalar que no era parte del acuerdo, la determinación expresa de que la demandada tenía la obligación expresa de desalojar a los poseedores en precario.

Una vez examinado de manera integral el agravio y confrontado con los argumentos del Tribunal, la Sala determina que lleva razón la casacionista. La actora sostiene que, en la escritura pública de compraventa número 1 otorgada a las 14:00 horas del 31 de enero de 2013, de la cual, señala la sentencia: “[…] en la escritura pública suscrita folio 11 vuelto, líneas 7 a la 11, del mencionado instrumento se aclaró que la vendedora no había podido desalojar al ocupante que se encontraba utilizando el apartamento cuatro- uno, a pesar del compromiso adquirido de entregar todas las fincas libres de ocupantes […]”, en relación con lo citado, el A quo lo tuvo por demostrado (en el hecho enumerado 21, visible a imagen 30 de la sentencia). El Tribunal señala que no consta de forma expresa el compromiso que alega la actora, principalmente en los documentos previos a la firma del contrato de compraventa. En el caso concreto, al invocar la causal contenida en el numeral 69.2.a del Código Procesal Civil: “Violación de normas sustantivas aplicables al caso concreto. Esta causal comprende la infracción de las normas legales de valoración de la prueba y error en la interpretación de la prueba”, por lo que debe la recurrente cumplir con los requisitos de forma. En el caso concreto, el yerro acusado versa sobre la violación de normas sustantivas, no obstante, la casacionista muestra conformidad con el elenco de hechos relevantes de la sentencia (probados e indemostrados) y los medios de prueba que los sustentan. No obstante, estima una violación al momento de la aplicación del derecho sustantivo, esto por otorgarle o negarle a la norma el alcance propio de la norma. Por desaplicar la norma en el caso concreto, o en su defecto, por indebida aplicación. Lo anterior, lleva de manera ineludible que la impugnante indique y explique, por ejemplo: cuál es la norma indebidamente aplicada, asimismo, la norma que desaplicó el Tribunal. En el caso de que la violación al derecho sustantivo provenga de los errores de apreciación de la prueba, debe rebatir el elenco de hechos probados e indemostrados que sustenten la decisión en la sentencia, el criterio de apreciación de la prueba en la que erró el Tribunal e indicar el error que produjo lo anterior, al momento de la subsunción en la norma sustantiva. Una vez expuesto lo anterior, la Sala confirma al tenor del hecho probado enumerado vigésimo primero que el Tribunal A quo tuvo por demostrada la existencia del compromiso de la actora de entregar el inmueble libre de ocupantes, al respecto indica la sentencia: “[…] las ventas lo son soportando los gravámenes de servidumbre existentes únicamente y que se han descrito atrás libre de anotaciones como otros gravámenes, con los impuestos al día, libre de ocupantes y poseedores de cualquier naturaleza. No obstante, lo anterior, la vendedora manifiesta que el día de hoy no ha podido desalojar al ocupante, que se encuentra ilegítimamente en el apartamento CUATRO-UNO, a pesar de su compromiso de hacer el traspaso de todas las fincas filiales libres de ocupantes”. Lo anterior, lo consigna el A quo dentro del elenco de hechos probados con base en la escritura de compraventa concretamente de las líneas 7 a la

A partir de lo anterior, si bien comparte esta Cámara lo indicado en cuanto al conocimiento que tuvo la parte actora (primeramente el señor Néstor Mata Solano y posteriormente la sociedad actora al cedérsele el derecho), --que no fue consignado en los documentos previos al contrato de compraventa, por lo que no es un elemento esencial para la subsistencia del contrato, o de tal gravedad que produzca los efectos de una eventual resolución contractual-, si considera la Sala la existencia de un incumplimiento por parte de la vendedora Corporación Accionaria Citibank de Costa Rica Sociedad Anónima, al no entregar el inmueble libre de ocupantes, lo que origina un detrimento en la esfera de la sociedad actora, al no poder gozar libremente del bien inmueble adquirido. El negar la existencia del compromiso adquirido por la sociedad Corporación Citibank, mismo que se plasmó en la escritura número 1 de las catorce horas del treinta y uno de enero 2013 correspondiente al Tomo 14 del notario Sergio Artavia Barrantes, implica negar el contenido de ese medio probatorio, incurriendo en un error de apreciación de la prueba. Primero porque niega algo que el propio medio de prueba contiene, lo que implica un error de interpretación. Segundo, un error de valoración, al negarle los efectos del medio de prueba, al tenor del numeral 45.1 del Código Procesal Civil tal y como lo alega la recurrente. Nótese al respecto que en el considerando XX de la sentencia, sobre el segundo incumplimiento, se indica: “[…] siendo comprobada la existencia de un ocupante de ocho filiales, entre ellas un apartamento, varios parqueos y una bodega […]”. Es decir, si hay una ocupación precaria que provoca el incumplimiento de la accionada. En este tanto lleva razón la recurrente cuando señala que se vulneró el numeral 1034 del Código Civil respecto a la garantía del libre ejercicio sobre el derecho transmitido. Como lo indicó el Tribunal A quo, no es un elemento esencial, por lo que no tiene la fuerza de provocar la resolución contractual, pero si es un incumplimiento que debe ser indemnizado. Este deber de la sociedad Corporación Accionaria Citibank de Costa Rica Sociedad Anónima se plasmó en la escritura de compraventa, por lo que al amparo del numeral 1022 del Código Civil es ley entre las partes y, obliga este contrato a lo que se exprese en él (artículo 1023 C.C). Por lo expuesto, los agravios enumerados primero y segundo se acogen y sobre este punto deberá revocarse la sentencia. Aspecto que será abordado en el considerando correspondiente.

El tercer motivo de disconformidad lo expone la casacionista con base en el estado de conservación del inmueble. Alega que el mismo al momento de la oferta se encontraba en excelentes condiciones, situación que cambia al momento de la entrega, pese al compromiso de la sociedad demandada Corporación de entregar el inmueble en las mismas condiciones en que se encontraban. Al respecto, el Tribunal A quo no tuvo por demostrado las condiciones excelentes de la finca que alega la parte actora (ver hecho no probado primero), así como que habían sido terminadas. A partir de lo anterior, no tuvo el párametro de comparación para determinar el detrimento en las condiciones que alega la sociedad accionante. Este punto no lo rebate la recurrente quien se enfoca en señalar que al momento de la entrega de las fincas estas se encontraban en condiciones deplorables distantes a las que había tenido al momento de la oferta. En conclusión, al no rebatir todos los argumentos que expone el fallo, la casación formulada es inútil y debe ser rechazada.

El último reproche se rechaza. La casacionista se muestra disconforme con la exención en costas en favor de la accionada Corporación Accionaria Citibank de Costa Rica S.A. Alega la actora que se acogió una de las pretensiones, razón por la que no se encuentra dentro del supuesto de vencido del numeral 73.1 del Código Procesal Civil. El Tribunal por su parte argumentó que a la actora se le rechazaron la mayoría de sus pretensiones, lo que resultó conforme a la estimación en un monto muy superior lo rechazado a lo concedido de ahí que aplicó el numeral 73.2 (sin indicar el supuesto de excención) y eximió a la actora, como la demandada antes citada del pago de las costas.

Por la forma en que se resuelve el recurso, es evidente que la sociedad Corporación Accionaria Citibank de Costa Rica S.A., fue parcialmente vencida en la mayoría de las pretensiones formuladas en el presente asunto, circunstancia que obliga a que, sobre este aspecto, en consecuencia, se mantenga lo resuelto por el A quo.

De conformidad con lo razonado y expuesto, se declarará parcialmente con lugar el recurso. Se acogen los agravios por razones de fondo enumerados primero, segundo y

Se rechazan el motivo procesal admitido, así como el tercer agravio (así enumerado en esta resolución) por razones de fondo.

Sobre la resolución del conflicto. Con base en lo resuelto en el recurso de casación, la Sala suprime el hecho no probado segundo de la sentencia, manteniendo los demás hechos relevantes de la sentencia incólumes. En su lugar, al tenor del hecho probado enumerado vigésimo primero, se tiene por demostrado el compromiso de la sociedad demandada de entregar el inmueble ubicado dentro del Condominio Zafiro libre de ocupantes, esto por constar de forma expresa en la escritura de compraventa número 1 de las catorce horas del treinta y uno de enero del año dos mil trece correspondiente al Tomo 14 del notario Sergio Artavia Barrantes, que literalmente indica: “[…] las ventas lo son soportando los gravámenes de servidumbre existentes únicamente y que se han descrito atrás libre de anotaciones como otros gravámenes, con los impuestos al día, libre de ocupantes y poseedores de cualquier naturaleza. No obstante, lo anterior, la vendedora manifiesta que el día de hoy no ha podido desalojar al ocupante, que se encuentra ilegítimamente en el apartamento CUATRO-UNO, a pesar de su compromiso de hacer el traspaso de todas las fincas filiales libres de ocupantes”. Además, se alegó que el señor Hernández Goyenaga ocupó varias de las filiales, lo que limitó el derecho de la sociedad accionante a ejercer su derecho al libre ejercicio. Razón por lo que se ordena la indemnización a la actora sobre este extremo.

Una vez concedida la pretensión de indemnización por la limitación al libre ejercicio sobre las filiales ocupadas, derivadas del incumplimiento de la sociedad Corporación Accionaria Citibank de Costa Rica Sociedad Anónima, la Sala determina que ésta esta debe diferirse para la fase de ejecución de sentencia, al no contarse en este momento con los insumos para la respectiva cuantificación. Asimismo, señala como parámetros para la fijación de la indemnización la data fijada para la entrega de los inmuebles, conforme a lo expuesto en la escritura número uno en que se plasmó el contrato de compraventa, debido a que en ella se plasma el compromiso de la entrega libre de ocupantes el inmueble, ello hasta la data del desalojo efectivo del ocupante. Debe en consecuencia la sociedad actora demostrar y liquidar los rubros dejados de percibir mientras se mantuvo la limitación del derecho, esto con base en la respectiva documentación y experticia que resulte procedente en la fase de ejecución.

Sobre las costas del proceso. Al tenor del numeral 73.2 del Código Procesal Civil, se mantiene la exención ordenada en primera instancia, toda vez que ha existido un claro vencimiento recíproco entre las partes.

En conclusión. Se acoge parcialmente el recurso de casación formulado por la sociedad actora. Se casa la sentencia venida en alzada únicamente en cuanto al incumplimiento de entregar el inmueble libre de ocupantes. Se concede el extremo de indemnización por la limitación al libre ejercicio del derecho, según así lo alegó la actora con base en el numeral 1034 del Código Civil, a liquidar en ejecución de sentencia. Se difiere para la etapa de ejecución de sentencia el cálculo de los extremos concedidos.