Resolución 00393-2018

Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el apoderado de la empresa actora estableció demanda cuya cuantía se estimó en la suma de treinta y un millones trescientos cincuenta y cuatro mil cuatrocientos setenta y nueve colones con cuarenta y nueve céntimos, a fin de que en sentencia se declare: “1) Con lugar la presente demanda- (sic)

Que el contrato de arrendamiento suscrito entre mi representada y el Poder Judicial, fue un contrato válido y eficaz hasta el 24 de diciembre de 2005.

Que la terminación del contrato en la fecha indicada en el acápite anterior, autorizó a la actora a suscribir un nuevo contrato, negociándose las nuevas condiciones con la parte demandada.

Que el Poder Judicial (Estado) no tenía competencias legales ni constitucionales, para decretar por sí y ante sí, una extensión del contrato de arrendamiento, y establecer unilateralmente el monto de pago por las mensualidades del arriendo.

Que la decisión del Poder Judicial de permanecer en el inmueble, por mas de un año de lo pactado, fue ilegítima y arbitraria.

Que la decisión del Poder Judicial de continuar pagando el mismo monto por concepto de alquiler del contrato ya vencido, más un diez por ciento, es ilegítima y arbitraria.

Que a pesar de que el mismo Poder Judicial decidió arbitraria y unilateralmente incrementar el precio del arrendamiento en un 10%, no canceló la diferencia entre el último precio y el monto con el incremento.

Que el inmueble arrendado por el Poder Judicial, fue recibido totalmente nuevo y en perfectas condiciones de uso.

Que por la obligación contractual el Poder Judicial debió entregar el edificio el día 24 de diciembre del 2005, en las mismas condiciones recibidas y en perfectas condiciones de uso y disfrute.

Que el inmueble fue entregado en estado deplorable por la demandada, lo cual impide el uso y/o el arriendo del inmueble a terceros.

Que para poner el edificio en condiciones habitables, para uso de oficinas o similares, se requiere de una elevada inversión. 12) (sic) Que se condene a la parte demandada al pago de ambas costas y al pago de los daños y perjuicios ocasionados a mi representada, que se identifican de la siguiente manera, conforme a LA CERTIFICACIÓN DEL CONTADOR PÚBLICO AUTORIZADO (Prueba No.12), a saber: a) Daños:

El deterioro del inmueble por el uso indebido, según se indica en dictamen pericial adjunto, sin perjuicio de lo que se determine por dictamen pericial judicial.

El monto necesario para su reparación según se determine por dictamen pericial.

Los montos dejados de cancelar por el Poder Judicial, con respecto a las diferencias entre las mensualidades pagadas y los incrementos que efectivamente debió cancelar. b) Perjuicios:

Los réditos que con las diferencias dejadas de percibir por la actora, hubiesen producido en el mercado financiero,

Las sumas dejadas de percibir por la actora, por la falta de arrendamiento del inmueble, desde la fecha en que fue abandonado por el Poder Judicial, hasta su efectiva puesta en uso.

Las diferencias en el valor de la moneda con respecto al dólar desde la fecha en que se dejaron de percibir hasta su efectivo pago. Por lo que el Estado deberá cancelar íntegramente: a) El monto correspondiente a la diferencia de alquileres entre lo pagado y lo que efectivamente debió cancelarse, que equivale a la suma de DOCE MILLONES SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO COLONES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS, por todo el tiempo que se mantuvo ilegítimamente el Poder Judicial en el inmueble, sea desde el 24 de diciembre del 2005, hasta el 21 de diciembre del 2007. b) Los intereses correspondientes al monto dejado de cancelar por la demandada desde la fecha 24 de diciembre de 2005 al 21 de diciembre de 2007, que fue la fecha de entrega del inmueble, para un total de un millón trescientos veinte y tres mil doscientos cincuenta y cuatro colones con 68 (sic) céntimos. c) El monto de los daños materiales ocasionados al inmueble, según el criterio pericial adjunto, asciende a la suma de trece millones novecientos ochenta y seis mil ciento quince colones. d) Los arrendamiento (sic) dejados de percibir por deterioro del inmueble, lo cual asciende a la suma de tres millones setecientos ochenta y cuatro mil colones, conforme al criterio pericial adjunto. E) Las sumas dejadas de cancelar por concepto de servicio público de agua (AyA) lo que asciende a un total de ciento ochenta y tres mil trescientos veinticuatro colones. f) Que sobre todas las sumas a las que resulte condenado el Estado, deberá reconocerse los intereses al tipo que establezca el Banco Nacional de Costa Rica, desde la firmeza del fallo hasta su efectivo pago.- (sic) g) Que todas las sumas deberán ser indexadas al momento en que debieron ser cubiertas por el Poder Judicial, hasta su efectivo pago.- (sic) h) Que se condene a la parte demandada al pago de ambas costas y a los referidos daños y perjuicios.”

La apoderada estatal contestó negativamente y opuso las excepciones de faltade competencia, litis pendencia y falta de derecho.

La jueza Berenice Picado Alvarado, en sentencia no. 20-2013-B de las 13 horas 15 minutos del 20 de noviembre de 2013, resolvió: “…se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda ABREVIADA establecida por APACEL SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por Juan Agustín Navarro Jiménez contra EL (sic) ESTADO representado por la Procuraduría General de la República; Se condena al Estado a reconocer a favor de la sociedad actora: los daños y perjuicios ocasionados como se dirán:

LOS DAÑOS; (sic) (Corresponde a todos los daños pretendidos se reconocieran en esta demanda que incluye tanto la compra de materiales o piezas que deben ser sustituidas como la mano de obra que se requiere para su instalación o reparación). se (sic) le concede a la actora por este rubro, la suma de TRECE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL CIENTO QUINCE COLONES. (₵13.986.115.00).

PERJUICIOS en la forma en que se dirán: RENTAS DEJADAS DE PERCIBIR desde que el edificio fue desocupado por el Poder Judicial en enero del año dos mil siete, y hasta su puesta en posesión el veintiuno de diciembre del dos mil siete: Se condena a la parte demandada a cancelar los rubros de las rentas de once meses que permaneció el local desocupado a partir del mes de febrero y hasta diciembre ambos del año dos mil siete, a saber la suma de cuatrocientos setenta mil cuatrocientos colones por mes por los once meses para un total de CINCO MILLONES CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS COLONES (₵5.174.400.00).

SOBRE INTERESES: Se reconoce el pago de Intereses Legales, sobre las sumas otorgadas en este sentencia, desde la firmeza del fallo y hasta su efectivo pago, conforme lo regula el numeral 1163 del Código Civil. sobre (sic) indexación: Este extremo se deniega en todos los rubros otorgados en este Sentencia. COSTAS: De conformidad con lo regulado en los numerales 221 del Código Procesal Civil, se resuelve este proceso con especial condenatoria en costas personales y procesales a cargo del Estado. Se declara sin lugar la demanda en cuanto a las siguientes pretensiones: a) El monto correspondiente a la diferencia de alquileres entre lo pagado y lo (sic) efectivamente debió cancelarse, que equivale a la suma de doce millones setenta y siete mil setecientos ochenta y cinco colones con ochenta y un centimos (sic), por todo el tiempo que se mantuvo ilegítimamente el Poder Judicial en el inmueble, sea desde el 24 de diciembre del 2005 hasta el 21 de diciembre del dos mil siete. b) Los intereses correspondientes al monto dejado de cancelar por la demandada desde la fecha 24 de diciembre de 2005 hasta el 21 de diciembre de 2007. Que fue la fecha de la entrega del inmueble, para un total de un millon (sic) trescientos veintitrés mil doscientos cincuenta u cuatro colones con sesenta y ocho centimos (sic). c)Los (sic) arrendamientos dejados de percibir por el deterioro del inmueble, lo cual asciende a la suma de tres millones setecientos ochenta y cuatro mil colones, conforme al criterio pericial adjunto. d)Las (sic) sumas dejadas de cancelar por concepto de servicio público de agua (AYA), lo que asciende a un total de ciento ochenta y tres mil trescientos veinticuatro colones. Así como las demás pretensiones de las cuales no se ha dado pronunciamiento expreso en esta parte dispositiva, pero que han sido desarrolladas en los considerandos anteriores.”

La apoderado estatal apeló; por su parte, el apoderado de la actora, presentó apelación adhesiva; y el Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, integrada por las uezas Deyanira Martínez Bolívar, Patricia Molina Escobar y el juez Jorge Olaso Álvarez, en sentencia no. 042 de las 10 horas 40 minutos del 12 de febrero de 2015, con voto salvado del Juez mencionado, resolvió: “Se rechaza la nulidad. En lo que fue objeto de recurso, se revoca la sentencia impugnada en cuanto concedió la suma de trece millones novecientos ochenta y seis mil ciento quince colones. (sic) (₵13.986.115.00), por concepto de daños, más cinco millones ciento setenta y cuatro mil cuatrocientos colones (₵5.174.400.00), por perjuicios; rechazó la indexación de los rubros otorgados en el fallo y le impuso a la parte demandada el pago de las costas procesales y personales. En su lugar se aprueba a título de daños, únicamente el costo de la reparación de las 10 ventanas que quedaron sin vidrio, donde estuvieron colocados los aires acondicionados y la sustitución de las 10 rejas de esas ventanas, todo lo cual se determinará en la etapa de ejecución de sentencia. Se aclara que los intereses que el fallo de instancia otorga, correrán a partir de la firmeza de la sentencia que se emita en la misma fase de ejecución de fallo y establezca el monto que deberá cancelar la parte demandada, por los daños que en este veredicto se aprueban. Se concede la indexación sobre la suma correspondiente a los daños que ahora se admiten, lo que también se realizará en la etapa de ejecución de sentencia, una vez que se cuenta con las sumas liquidas correspondientes a ese rubro y hasta su efectivo pago. Se rechaza el reclamo referido a perjuicios y se resuelve sin especial condenatoria en costas procesales y personales. Por mayoría, el Tribunal establece que el parámetro para indexar las sumas a autorizar, será el IPC (Índice de Precios al Consumidor), salvando el voto en cuanto a este único aspecto, el Juez Olaso Álvarez, para en su lugar diferir a la etapa de ejecución, también, el establecimiento del parámetro a utilizar por el Juzgado, para aplicar la indexación que se concede.”

El representante de la actora formula recurso de casación indicando las razones en que se apoya para refutar la tesis del Tribunal de instancia.

En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley. Participó en la decisión de este asunto el magistrado suplente León Díaz.

Redacta el magistrado Molinari Vílchez

De acuerdo con lo consignado en la demanda, Apacel S.A. es dueña de la finca del partido de Guanacaste, matrícula de folio real 84104-000, donde se encuentra construido un edificio de dos plantas. El 10 de noviembre de 1992, el Poder Judicial arrendó la segunda planta del referido edificio. El monto mensual del alquiler se pactó en la suma de ¢200,000.00 con aumentos anuales de un 10%. La fecha de finalización del contrato se estipuló para el 24 de diciembre de 2005. El 01 de agosto de 2005, la arrendante presentó carta al arrendatario indicándole que posterior a la fecha de terminación del contrato, se aumentaría el monto mensual del alquiler en la suma de ¢696,000.00. El Poder Judicial no respondió a dicha carta. Por tal razón, mediante misiva de fecha 23 de enero de 2006, Apacel S.A le comunicó al arrendatario que debía desalojar el inmueble y mientras lo ocupara debía pagar la suma dispuesta en la comunicación del 01 de agosto de 2005. El Poder Judicial dio respuesta a esa última nota el día 22 de marzo de 2006, por medio del oficio No. 0553DP/09-06. En este comunicó que permanecería en el inmueble hasta el 01 de julio de 2006 y siguió cancelando el mismo monto del contrato ya vencido, más un 10% a título de aumento, sea la suma de ¢480,000.00. Como el Poder Judicial no pagó lo establecido en las cartas supra citadas, en fecha 17 de agosto de 2006 la arrendante presentó proceso de desahucio contra el Poder Judicial ante el Juzgado Civil de Cañas; no obstante, dicho proceso perdió interés porque el arrendatario desocupó el local el 30 de enero de 2007. En ese acto, el inquilino no entregó las llaves del local directamente a su arrendante, sino las dejó en el Juzgado Civil de Hacienda de Asuntos Sumarios del Segundo Circuito Judicial de San José, sin que tal situación fuera conocida por Apacel S.A. En fecha 21 de diciembre de 2007, la licenciada María Isabel López Sánchez, Jueza Contravencional del Juzgado de Cañas, a través de la comisión remitida por el Juzgado Civil de Hacienda de Asuntos Sumarios, entregó el manojo de llaves al arrendante y lo puso en posesión de local, el cual presentaba deterioros en su infraestructura.

Apacel S.A. interpuso demanda ordinaria contra el Poder Judicial, por medio de la cual pretendió se declarase en sentencia: “1) Con lugar la demanda.

Que el contrato de arrendamiento suscrito entre mi representada y el Poder Judicial, fue un contrato válido y eficaz hasta el 24 de diciembre de 2005.

Que la terminación del contrato en la fecha indicada en el acápite anterior, autorizó a la actora a suscribir un nuevo contrato, negociándose las nuevas condiciones con la parte demandada.

Que el Poder Judicial (Estado) no tenía competencias legales ni constitucionales, para decretar por sí y ante sí, una extensión del contrato de arrendamiento, y establecer unilateralmente el monto de pago por mensualidades del arriendo.

Que la decisión del Poder Judicial de permanecer en el inmueble, por más de un año de lo pactado, fue ilegítima y arbitraria.

Que la decisión del Poder Judicial de continuar pagando el mismo monto por concepto de alquiler del contrato ya vencido, más un diez por ciento, es ilegítima y arbitraria.

Que a pesar de que el mismo Poder Judicial decidió arbitraria y unilateralmente incrementar el precio del arrendamiento en un 10% no canceló la diferencia entre el último precio y el monto con el incremento.

Que el inmueble arrendado por el Poder Judicial, fue recibido totalmente nuevo y en perfectas condiciones de uso.

Que por la obligación contractual el Poder Judicial debió entregar el edificio el día 24 de diciembre de 2005, en las mismas condiciones recibidas y en perfectas condiciones de uso y disfrute.

Que el inmueble fue entregado en estado deplorable por la demandada, lo cual impide el uso y/o el arriendo del inmueble a terceros.

Que para poner el edificio en condiciones habitables, para uso de oficinas o similares, se requiere de una elevada inversión.

Que se condene a la parte demandada al pago de ambas costas y al pago de los daños y perjuicios ocasionados a mi representada […]”. La parte demandada contestó de forma negativa la demanda e interpuso las excepciones de incompetencia, litis pendencia y falta de derecho. La primera fue declarada con lugar y por ello el proceso se remitió al conocimiento del Juzgado Civil de Mayor Cuantía de Cañas. La segunda se resolvió interlocutoriamente. Mediante sentencia de primera instancia No. 20-2013-B de las 13 horas 15 minutos del 20 de noviembre de 2013, el Juzgado Civil de Mayor Cuantía de Cañas declaró parcialmente con lugar la demanda. Condenó al Estado a reconocer a favor de la sociedad actora el pago de los siguientes rubros: Daños: “[…] todos los daños pretendidos se reconocieran (sic) en esta demanda que incluye tanto la compra de materiales o piezas que deben ser sustituidas como la mano de obra que se requiere para su instalación o reparación”. Por tal concepto condenó a la demandada al pago de trece millones novecientos ochenta y seis mil ciento quince colones (¢13,986,115.00). Perjuicios: Por rentas dejadas de percibir desde que el edificio fue desocupado por el Poder Judicial en enero de 2007 y hasta su puesta en posesión el 21 de diciembre de 2007, el monto de cinco millones ciento setenta y cuatro mil cuatrocientos colones (¢5,174,400.00) equivalente a la sumatoria de 11 mensualidades (de febrero a diciembre) cada una con un valor de ¢470,400.00. Intereses: intereses legales sobre las sumas otorgadas desde la firmeza del fallo y hasta su efectivo pago. Denegó la indexación requerida y todo sobre lo que no hubiera pronunciamiento expreso. Condenó al Estado al pago de las costas. El Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, mediante sentencia de segunda instancia No. 042 de las 10 horas 40 minutos del 12 de febrero de 2015, rechazó la nulidad alegada. Revocó la sentencia en cuanto concedió la suma de ¢13,986,115.00 por concepto de daños, así como ¢5,174,400.00 por perjuicios. También revocó lo referente al rechazo de la indexación de los rubros otorgados en el fallo y el pago de las costas personales y procesales impuestas a la parte demandada. En su lugar, aprobó a título de daños, únicamente el costo de reparación de las 10 ventanas que quedaron sin vidrio, donde estuvieron colocados los aires acondicionados y la sustitución de las 10 rejas de esas ventanas, todo lo cual ordenó fuera determinado en ejecución de sentencia. Aclaró que los intereses concedidos en primera instancia empezarían a correr a partir de la firmeza de la sentencia que se emitirá en la misma fase de ejecución del fallo y sobre el monto que allí se establezca. Concedió indexación sobre la suma correspondiente a los daños admitidos, lo cual también ordenó calcular en ejecución de sentencia. Rechazó el reclamo referido a perjuicios y resolvió sin especial condenatoria en costas. Por mayoría, estableció que el parámetro para indexar las sumas sería el IPC (índice de precios al consumidor). Inconforme la parte actora interpuso recurso de casación ante esta Sala, el cual fue admitido.

Casación por motivos sustantivos

En el primer reparo, el casacionista reclama error de derecho en la valoración del documento No. 15-AR-92, que corresponde al contrato de arrendamiento entre el Poder Judicial y la empresa Apacel S.A. y, por ello, considera infringidos los numerales 370 y 372 del Código Procesal Civil (CPC). Destaca, en la cláusula tercera de dicho convenio se estipuló que el pago sería la suma de ¢200,000.00 mensuales con incrementos de un 10% cada año. Arguye, el arrendatario de manera unilateral lo que hizo a lo largo de la ejecución del contrato fue tan solo aumentar ¢20,000.00 fijos cada año, y no el 10% de la base. Así, manifiesta, en el año 1993 el arrendatario pagó ¢220,000.00 que correspondían al pago de los ¢200,000.00 de base más el 10% de aumento, pero en 1994, en vez de cancelar ¢242,000.00 como correspondía, por ser ¢220,000.00 de base, más el 10% de aumento sobre ese monto (¢22,000.00), lo que hizo fue únicamente aumentar ¢20,000.00 fijos anualmente, de modo que para 1994 pagó ¢240,000.00, en 1995 canceló ¢260,000.00 y así sucesivamente. Menciona, dicho contrato constituye plena prueba al ser un documento público, en el tanto fue suscrito unilateralmente por el Poder Judicial y avalado por la Contraloría General de la República. Alega, al no obligarse al arrendatario a cancelar las diferencias dejadas de pagar de conformidad con lo expuesto supra, se infringieron indirectamente los cardinales 44, 58, 60, 61, 69 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LAUS), 1022 y 1025 del Código Civil, los cuales obligan al arrendatario a cancelar íntegramente el precio acordado en el contrato, siendo este Ley entre las partes. Señala, el Tribunal consideró que el cobro de esas diferencias dejadas de cancelar por el arrendatario constituía una nueva pretensión entablada hasta segunda instancia; sin embargo, afirma, desde la demanda lo requirió, según expresamente fue indicado en la pretensión número 12: “Los montos dejados de cancelar por el Poder Judicial, con respecto a las diferencias entre las mensualidades pagadas y los incrementos que efectivamente debió cancelar”. Por lo anterior, solicita el pago de las diferencias de alquiler dejadas de percibir desde el 24 de diciembre de 2005 y hasta el 21 de diciembre de 2007.

Sobre lo objetado, el Tribunal determinó que no procedía el pago de las diferencias reclamadas, porque se trataba de una pretensión nueva, introducida en segunda instancia. Al respecto tomó en cuenta que en la demanda el actor había manifestado que el Poder Judicial no canceló la suma de ¢696,000.00 mensuales, referente al nuevo precio de alquiler fijado por la arrendante a partir del 24 de diciembre de 2005, fecha cuando finalizó el contrato de arrendamiento. De este modo, determinó, las diferencias de pago alegadas en la demanda versan sobre el nuevo precio de alquiler que el arrendante pretendía se le pagara, y lo que efectivamente pagó el arrendatario. Así, estimó, es hasta en segunda instancia cuando el actor reclama las diferencias de pago que resultarían del aumento del 10% escalonado y los aumentos fijos hechos por el Poder Judicial, que es un tema distinto al peticionado en la demanda.

Para la resolución del reproche, es preciso considerar que en los hechos de la demanda, la actora, entre otros, manifestó que el contrato de arrendamiento finalizaba el 24 de diciembre de 2005. Por tal motivo, el 01 de agosto del mismo año, presentó una carta al arrendatario mediante la cual le indicó que, de tener interés en continuar ejecutando el contrato con posterioridad a la fecha de su terminación, debía cancelar en adelante la suma mensual de ¢696,000.00. Relacionado con estos hechos, en las pretensiones solicitó se declarase: “1. Que la terminación del contrato en la fecha indicada (24 de diciembre de 2005) autorizó a la actora a suscribir un nuevo contrato, negociándose las nuevas condiciones con la parte demandada.

Que la decisión del Poder Judicial de continuar pagando el mismo monto por concepto de alquiler del contrato ya vencido, más un diez por ciento, es ilegítima y arbitraria.

Que a pesar de que el mismo Poder Judicial decidió arbitraria y unilateralmente incrementar el precio del arrendamiento en un 10%, no canceló la diferencia entre el último precio y el monto con el incremento”. (El resaltado no pertenece al original). De lo anterior, se denota, el accionante delimitó sus pretensiones al pago de las diferencias dejadas de percibir entre el monto impuesto como nuevo precio de alquiler y el que decidió pagar el arrendatario. Si bien en la pretensión 12 el actor estipuló como daño: “Los montos dejados de cancelar por el Poder Judicial, con respecto a las diferencias entre las mensualidades pagadas y los incrementos que efectivamente debió cancelar”, por lo expuesto en las demás pretensiones, así como en el elenco de hechos, se colige, las diferencias de pago reclamadas referían a lo pagado por el Poder Judicial (¢480,000.00) y lo que, en criterio del actor, debía cancelar por la imposición de un nuevo precio (¢696,000.00). Nótese, en ningún momento el accionante peticiona en su demanda, se declare que el Poder Judicial no pagó la totalidad de los montos del alquiler por no aplicar debidamente el aumento del 10% anual estipulado en la cláusula tercera del contrato, como lo arguye ahora. Precisa resaltar que, el daño pretendido en la demanda y el que introdujo hasta en segunda instancia tienen, cada uno, su propia causa de pedir. El primero en la imposición de un nuevo precio de alquiler a partir del 24 de diciembre de 2005, cuando finalizó el contrato original. El segundo en la supuesta aplicación indebida de la cláusula tercera del contrato. Este último punto no fue objeto del debate, por lo que resulta improcedente avocarse a su examen, pues se resolvería un aspecto en única instancia, violentándose así el numeral 608 del CPC. Por lo expuesto, esta Cámara comparte la tesis del Tribunal y, por consiguiente, se impondrá el rechazo del cargo.

Los demás argumentos expuestos por el recurrente reprochan la forma como se efectuó la notificación del oficio 80-UARG-2007 (documento mediante el cual el Poder Judicial le informó a Apacel S.A. la fecha de entrega del inmueble arrendado), así como el alcance que dio el Tribunal a dicha comunicación. Por referir a un mismo tema se resumen en un solo reparo. De lo argüido por el casacionista se logran extraer los siguientes puntos medulares:

Falta de aplicación de los artículos 18.10 y 182 del Código de Comercio, así como el 5 de la Ley de Notificaciones Judiciales. A su entender, esas normas fueron vulneradas porque el oficio 80-UARG-2007 no se notificó en el domicilio de Apacel S.A. y, más bien, el Tribunal consideró correcta la referida comunicación por haber sido hecha en la oficina de la esposa del representante legal de dicha compañía. En su criterio, el yerro consistió en que esa señora no es representante de Apacel S.A., su oficina no es el domicilio de esa sociedad, ni así se fijó en el contrato No. 15-AR-92, tampoco ella es parte del contrato inquilinario; por lo que considera errónea la notificación.

Falta de aplicación del numeral 44 de la LAUS e indebida aplicación del canon 19 del mismo cuerpo normativo. Arguye, el Tribunal erró al equiparar la comunicación del oficio 80-UARG-2007 con el acto de restitución del bien. Además, alega, no debió aplicarse el canon 19 porque ya existía un conflicto entre partes, y según la Sala Constitucional (Voto 6667-1995) esta norma no procede cuando hay litigio entre los contratantes.

Falta de aplicación de los cánones 47, 48 y 72 de la LAUS. Reclama, aún en el caso de que efectivamente el Poder Judicial haya comunicado a Apacel S.A. la fecha cuando desocuparía el local, erró el Tribunal al relevar de responsabilidad al arrendatario por los daños y perjuicios ocasionados por su abandono, porque, según su dicho, los numerales citados determinan que el efecto de las obligaciones nacidas del contrato se mantienen, aún en el supuesto de extinción del convenio, de manera que el arrendatario conserva su deber de mantener el bien en buen estado.

Esta Cámara no comparte los criterios expuestos por el recurrente. En la sentencia impugnada en ningún lugar se indica que la notificación del oficio 80-UARG-2007 fue válida por haberse efectuado en la oficina de la esposa del representante legal de Apacel S.A., como lo afirma el casacionista. Es decir, no fue la relación conyugal el punto determinante para que el Tribunal considerara válida la mencionada comunicación. El respaldo probatorio y razones por las cuales el Tribunal sustentó su decisión fueron: a) La testigo Seidy Jimenez manifestó que durante la relación contractual en examen, las comunicaciones a Apacel S.A. se hacían a la oficina de la licenciada María Elena Quesada, esposa de don Agustín Navarro, presidente de Apacel S.A., al fax número 669-40-32, medio al cual se remitió el oficio 80-UARG-2007. b) El señor Navarro, como presidente de Apacel S.A., dirigió escrito de fecha 04 de julio de 2006, al Director Administrativo de la Corte Suprema de Justicia, en el cual indicaba que las notificaciones las atenderían al fax 669-40-32. c) Ese mismo fax lo asignó Apacel S.A. para recibir comunicaciones relacionadas con la solicitud de aumento de alquiler que había requerido a su arrendatario. Asimismo, con base en los siguientes indicios arribó a la conclusión de que el mencionado fax no le era ajeno a la actora:

Ese número de fax también lo estableció posteriormente en el proceso de desahucio para recibir notificaciones.

Fue el medio que designó en el presente proceso para atender notificaciones judiciales.

Si bien la Licda. Eva Cristina Alvarado Zapata dirigió memorial al Poder Judicial indicando que el oficio 80-UARG-2007 remitido a Apacel S.A., fue enviado a un número de fax totalmente ajeno a esa empresa; esa misma licenciada autenticó gestiones del presidente de Apacel S.A. durante la tramitación del proceso de desahucio y lo acompañó al reconocimiento judicial realizado en esa misma causa. De acuerdo con lo anterior, son otras las razones que le sirvieron de base al Tribunal para arribar a la conclusión dicha. Ni los argumentos, ni las pruebas utilizadas para su acreditación fueron combatidas por el recurrente, más bien, parte de una afirmación errónea, de modo que la infracción normativa argüida resulta improcedente. Así, corresponderá el rechazo del reparo en lo analizado. Por otra parte, arguye el casacionista que en la sentencia impugnada se desaplicó el numeral 44 de la LAUS y se aplicó indebidamente el 19 de la misma Ley, al equipararse la comunicación de desalojo, con el acto material de restitución. A ese respecto, debe aclarase, el Tribunal determinó que la comunicación del oficio 80-UARG-2007 fue correcta, por las razones esbozadas con anterioridad. De ese modo, estimó, si personeros de Apacel S.A. no se presentaron al local en la fecha cuando el arrendatario los citó para hacer la entrega efectiva del bien, fue por su propia desidia, pues fueron debidamente notificados. El recurrente alega se violentó la Ley por falta de aplicación del numeral 44 de la LAUS, en cuanto impone al arrendatario la obligación de “restituir la cosa al arrendador al final del contrato”, no obstante, de acuerdo con los argumentos y probanzas utilizadas por el Tribunal y no combatidas por el casacionista, el Poder Judicial, como arrendatario, convocó a su arrendador para hacer la entrega del bien, es decir, buscó la forma de cumplir con el mandato normativo anterior, sea restituir la cosa objeto de arrendamiento al finalizar el contrato. Así, si el arrendatario no entregó las llaves del local directamente a representantes de Apacel S.A., no fue porque el primero hiciera un abandono repentino, sino porque el arrendante no quiso presentarse en la fecha convocada al efecto. En tal virtud, la comunicación del referido oficio no sustituyó el acto material de restitución, como lo alega el recurrente, por cuanto en este caso el acto mediante el cual se procuraba la restitución sí se efectuó, pero sin la presencia del arrendador. Nótese, en la sentencia impugnada se tuvo por acreditado, y tampoco fue combatido por el casacionista, que el arrendatario levantó un acta donde indicaba el estado que presentaba el edificio al momento de desocuparlo y, a su vez, depositó las llaves en el Juzgado Civil de Hacienda de Asuntos Sumarios. De esta forma, si a dicho acto hubiesen asistido representantes de Apacel S.A., como se les convocó, ahí se habría realizado el acto formal y material de restitución que ahora reclama el accionante. En ese tanto, procederá rechazar sus alegatos. Por otra parte, dice, no procedía la aplicación del numeral 19, porque según la Sala Constitucional, en su voto 6667-1995, dicha norma no se utiliza cuando existe conflicto entre partes, lo cual, asevera, ocurría en la especie por existir un proceso de desahucio. Toma en cuenta esta Cámara, el artículo 19 señala: “Una parte de la relación arrendaticia puede notificar a la otra, mediante acta notarial o por simple entrega del documento en la casa de habitación o en el domicilio señalado en el contrato […]”. Ahora bien, el fallo de la Sala Constitucional citado, en lo que resulta de interés, estipula: “[…] Estas comunicaciones no se refieren a notificaciones dentro de un proceso, sino más bien a las comunicaciones importantes para el desarrollo del contrato de arrendamiento. Con ello se pretende fomentar la comunicación entre las partes durante la vigencia del contrato de arrendamiento, no de una manera conflictiva ni mucho menos de tensión, fomentando las relaciones en una forma no oficial pero con cierto formalismo, y procede hacerse mediante acta notarial o por simple entrega del documento en la casa de habitación o en el domicilio señalado en el contrato, pretendiéndose con ello facilitar la solución de posibles conflictos entre las partes del contrato de alquiler. En razón de lo anterior es que para efectuar estas comunicaciones no se requiere del cumplimiento de las garantías señaladas en el artículo 290 del Código Procesal Civil, de hacerse personalmente, por policía o ante testigos o a una persona mayor de quince años y mediante la vía judicial, según estima el accionante, pues la naturaleza no judicial de esta notificación no requiere de esas formalidades [….]”. De acuerdo con lo anterior, dentro de una relación inquilinaria las partes pueden comunicarse, sin tener que cumplir con las formalidades exigidas en un proceso judicial para tal efecto. Es cierto que para el momento cuando el arrendatario emitió la comunicación en examen, existía en trámite un proceso de desahucio y, en ese tanto, las partes estaban en conflicto. No obstante, ni en la norma ni sentencia transcritas, se indica que al existir litigio entre las partes contratantes, se deba dejar la forma de comunicación utilizada propiamente en la ejecución del contrato, como lo pretende hacer ver el casacionista. Las cuestiones relativas al proceso deberán seguir las formalidades que al efecto disponen las normas procesales; mas las comunicaciones contractuales, podrán realizarse según lo informa el artículo

Hizo bien el Tribunal al valorar que el comunicado de entrega se efectuó dentro de la relación inquilinaria y, por ello, no encuentra cabida lo alegado por el recurrente. Por último, arguye, aún y cuando el arrendatario hubiera avisado a Apacel S.A. sobre la entrega del inmueble, conservaba el deber de mantener en buen estado el bien. Al respecto considera infringidos los numerales 47, 48 y 72, último párrafo, de la LAUS. Por su parte, el Tribunal consideró que los daños ocasionados al inmueble de manera posterior a la desocupación del arrendatario, acaecieron producto de la propia desidia de la propietaria, pues pudo tomar posesión del bien desde que se le notificó la fecha de entrega y, en ese tanto, relevó de responsabilidad al Poder Judicial. Lleva razón el Tribunal al señalar que los daños endilgados no tienen nexo causal con el arrendatario. Nótese, fue la misma propietaria quien decidió no asistir al acto de entrega y dejar pasar el tiempo sin tomar control y posesión del bien, dejándolo expuesto a la acción de terceros sin custodia alguna, por lo que no podrían considerarse infringidas las normas que indica la recurrente. Los menoscabos argüidos son producto de la propia negligencia de la actora y, por consiguiente, resulta improcedente la indemnización requerida. Al no configurarse los yerros legales acusados, se impondrá el rechazo de la censura.

En mérito de lo expuesto, procederá declarar sin lugar el recurso planteado, de conformidad con el canon 611 del CPC, deberá la parte recurrente sufragar las costas generadas con su ejercicio.