Resolución 02646-2020

El presente asunto se origina con motivo del contrato de compraventa suscrito entre Corredores Costarricenses de Bienes Raíces CCBR S.A y Hogares de Costa Rica S.A, en el que, la primera se comprometía adquirir el apartamento 14-05, una bodega y dos parqueos del “Condominio 6-30”; los cuales tendrían una medida aproximada de 124,07 metros cuadrados, 9,19 metros cuadrados y 28,29 metros cuadrados respectivamente; sin embargo, al existir diferencias entre lo pactado y los bienes que se pretendía entregar, la compradora manifiesta su inconformidad, y tras una serie de comunicados, no se formaliza el negocio jurídico; lo que llevó a que la vendedora ejecutara la cláusula penal del contrato, dejándose para sí la suma entregada por concepto de señal de trato. De esta forma, al considerar Corredores Costarricenses de Bienes Raíces CCBR S.A que Hogares de Costa Rica S.A incumplió el contrato, interpone proceso ordinario civil en el que peticionó: "a) Se declare el incumplimiento contractual de parte de Hogares de Costa Rica Sociedad Anónima en perjuicio y en contra de Corredores Costarricenses de Bienes Raíces, CCBR S.A.; b) Se condene a Hogares de Costa Rica S.A., a indemnizar la totalidad de daños y perjuicios ocasionados a nuestra representada, como consecuencia directa del evidente incumplimiento contractual llevado a cabo por la sociedad demandada, los cuales consisten en daños, perjuicios e indexación, debidamente establecidos anteriormente, y los intereses legales existentes y hasta el efectivo pago; c) Se condene en costas procesales y personales a la sociedad demandada." La accionada contestó negativamente e interpuso las excepciones de falta de: derecho y la de caducidad

El Juzgado Primero Civil de Mayor Cuantía del I Circuito Judicial de San José, en resolución N.º 17-13 dictada a las 13 horas 15 minutos (01:15pm) del 21 de marzo de 2013, dispuso: "[...] se declaran SIN LUGAR las excepciones falta de derecho y caducidad […] Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda […] se rechazan los extremos de daño moral objetivo, los intereses liquidados, la plusvalía perdida, los gastos por financiamiento dado por el Banco de Costa Rica, los alquileres no percibidos así como la indexación […] se condena a la parte demandada a pagar a favor de la parte actora, la suma de CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES DÓLARES CON DIECISIETE CENTAVOS DE DÓLAR, además de los intereses al tipo legal para ese tipo de moneda desde el momento del vencimiento de la prórroga concedida en el adendum del contrato de compraventa […] es decir […] a partir del 20 de mayo del dos mil diez […] y hasta su total cancelación, intereses que se liquidarán en etapa de ejecución de fallo. Son las costas […] a cargo de la parte demandada." Inconforme con lo resuelto, ambas partes interpusieron recurso de apelación. El Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, en fallo N.º 192 dictado a las 15 horas 43 minutos (03:43pm) del 31 de marzo de 2017, resolvió: "Se revoca la sentencia venida en alzada y en su lugar se declara sin lugar la demanda en todos sus extremos. Son las costas personales y procesales a cargo de la parte actora." Al estar disconforme con lo resuelto, la accionante formuló recurso de casación por motivos sustantivos, el cual fue admitido por esta Sala mediante resolución de las 15 horas 00 minutos (03:00pm) del 31 de mayo de 2018.

En relación con los cargos formulados, considera esta Autoridad que los mismos, giran en torno a dos agravios sustantivos; razón por la cual, para una mejor comprensión se reformulan y analizan de tal forma. Así, como primer reclamo alega, indebida valoración de los elementos probatorios, propiamente de la prueba documental y testimonial, así como preterición de la prueba pericial traída a los autos, todo esto, con la consecuente violación de los artículos 318 inciso 4), 330, 353, 401 del Código Procesal Civil (en adelante CPC -utilizando para la resolución de este recurso la Ley 7130, conforme a lo establecido en el Transitorio I de la Ley 9342-) 692, 1022, 1089 del Código Civil (de ahora en más C.Ci) y 7 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Respecto de la prueba documental señala, el Tribunal de alzada valora indebidamente la comunicación remitida por la accionante en fecha 13 de diciembre de 2010, esto al considerar que con tal se perfeccionó el contrato, cuando en realidad, corresponde al interés de perfeccionarlo en el futuro; última que es posible apreciar con la lectura integral y en conjunto con las correspondencias que siguieron a la de la citada fecha, y de las que se entiende que no se había arribado a tal perfección. Apunta, luego de la firma del acuerdo original, hubo un adendum en el que se extendió el plazo del cumplimiento y posteriormente, una importante cantidad de manifestaciones, dentro de las que se encuentran la del 13 de diciembre de 2010; lo que se evidencia en los hechos probados 15, 16 y 17 de la sentencia recurrida; de las cuales se extrae que las sociedades nunca llegaron a ponerse totalmente de acuerdo en cuanto a las variaciones contractuales, y a las condiciones finales para el cumplimiento. Refiere, de los mismos documentos se extrae que la demandada ejerció ilegalmente presión económica a la gestionante, esto, por medio de la amenaza de aplicar la cláusula penal (correspondiente a la pérdida de las sumas entregadas por concepto de señal de trato); maniobra con la que se trata de cubrir el incumplimiento contractual y con ello, evitar la devolución de las sumas entregadas por concepto de prima, conforme a lo establecido en los cánones 1022 y 1089 del C.Ci. Arguye, es por la citada presión que la accionante acepta bajo protesta total la entrega de los inmuebles y al no cumplir con las condiciones de venta pactada, es que interpone el presente proceso. Asevera, al no haber operado la aceptación del contenido contractual que afirma el ad-quem, la única solución viable era declarar la resolución del contrato, pues no se estaba entregando lo acordado. En relación con la prueba testimonial expone, las personas juzgadoras de alzada brindaron un mayor valor a la prueba testimonial que a la documental, lo que no está permitido en la normativa procesal civil. Destaca, durante todo el proceso la actora ha sido clara en que la decisión de firmar la opción de compraventa, fue en razón de la dimensión de las diversas áreas que les fueron ofrecidas, en especial, de la bodega; aspecto que es negado por la empresa demandada al referir que el precio de la venta no se hizo por metro cuadrado, sino por precio global o unidad, lo que pretendió demostrar con los testigos Bárbara Gamboa y Álvaro Camacho. Afirma, la norma procesal civil en su precepto 353, impide recibir prueba testimonial para desvirtuar o demostrar cuestiones que no estén en los documentos públicos o privados, lo que se hace al determinar que por medio de las personas testigo, se acreditó que la venta se hizo por unidad y no por metro cuadrado. Destaca, gracias a dicha conclusión es que el Tribunal avala que la accionada entregue un bien con dimensiones inferiores a las pactadas y sugiere, que mientras la medida total de los inmuebles sea semejante a la ofrecida, no hay incumplimiento contractual, esto, sin tener en cuenta el fin y acabados de las distintas áreas. Recalca, del contrato y el testimonio del señor Adolfo Gómez (que no es contraria a la documental presentada) se extrae que lo que se acordó vender y comprar, fueron cuatro filiales diferentes, cuya naturaleza, medida y ubicación, son las estipuladas en la cláusula dos del contrato de compraventa y que nunca se trató de una “unidad habitacional”. Destaca, no es admisible querer unificar las áreas de todas las filiales por cuanto, cada finca filial contiene elementos muy diferentes entre sí (sea su naturaleza y propósito); lo que implica la presencia de estructura con costos diferentes; aspecto que se resalta en aplicación de la Ley de Propiedad en Condominio, que establece que cada filial constituye una porción autónoma, por lo que no es razonable ni proporcional pretender (como lo hace la demandada y el Tribunal) intercambiar áreas libremente. Subraya, conforme al mandato 1022 del C.Ci, la sociedad demandada realizó cambios con los que incurrió en un incumplimiento contractual, esto, basándose en una excusa no atendible y que carece de sustento legal. Por otra parte, y respecto de la prueba pericial recrimina, el Ad-quem ordenó efectuar una prueba pericial como prueba para mejor resolver, con el fin de que la persona experta determinara si existía una diferencia de medida entre lo ofrecido y los inmuebles que se pretendían entregar. La experticia concluyó que efectivamente había una diferencia entre ambos; sin embargo, el superior desecha tal prueba por considerarla inconducente por la forma en la que resuelve el asunto, sea así, que la citada prueba fue deliberadamente ignorada, lo que violenta lo establecido en los epígrafes 330 y 401 del CPC. En su parecer, tal proceder es inadmisible, por cuanto, desde el punto de vista técnico, se confirma la tesis de la demandante, y de haberse tomado en cuenta esta -en aplicación del numeral 318 inciso 4) del CPC-, se hubiese confirmado la sentencia de primera instancia, en especial, porque con tal, se determina que existe una diferencia mayor al 10% en su componente principal que es la zona habitable, pues los parqueos y bodegas iban a adquirirse en función del condominio y no en forma separada. Resalta, la pericia establece que, el apartamento con el que se pretendía cumplir el contrato, tenía un área aprovechable de 111 metros cuadrados, es decir 13 metros menos de lo acordado; la bodega por su parte, era una sola bodega de 9,19 metros cuadrados y lo que se pretendió entregar fueron 2 bodegas separadas que median entre ambas 7,85 metros y finalmente; la demandada ofreció entregar parqueos con mayor cabida que la pactada, lo que no se aceptó porque no se trata de áreas intercambiables.

Como segundo agravio acusa, indebida aplicación del artículo 1076 del C.Ci e inaplicación de los ordinales 692 y 1089 del mismo cuerpo normativo. Manifiesta, el epígrafe 1076 del C.Ci utilizado por el Tribunal, es aplicable para los bienes que se venden por un precio total, no por medida; situación que no es la del caso en estudio, por cuanto, la cabida del área de uso habitacional, las bodegas y parqueos son un elemento esencial para la determinación del contrato. Endilga, no es posible unificar las áreas de las fincas filiales, porque cada una de estas tiene una función y estructura diferentes, y por ello, no son intercambiables, máxime cuando se disminuyó la medida del área habitable, y se aumentó la de parqueo, cuando la Ley de Propiedad en Condominio destaca que cada finca filial es una porción autónoma. Resalta, admitir la teoría de la demandada, permitiría que puedan substituirse todas las fincas filiales a capricho y determinación de quienes desarrollan este tipo de proyectos, lo que atenta en contra de la seguridad jurídica y de la buena fe contractual. Asimismo, pese a que en la propiedad en condominio cada filial tiene su propia naturaleza, destino y medida, quienes juzgan en alzada las tratan como una sola propiedad, por lo que, al no existir una diferencia (en la suma total) de un 10% no hay incumplimiento; cuando en realidad, si hay una diferencia importante (en especial del área habitable) por la que tendrían que aplicar los cánones 692 y 1089 del C.Ci que permiten la resolución del contrato y que la parte compradora pueda rehusarse a pagar el precio. Reprocha, se violenta lo establecido en el ordinal 1022 del C.Ci, porque no se está cumpliendo a cabalidad el contrato que firmaron las partes, y ello llevaría que en casos como este; quienes compran siempre se vean compelidos a pagar aunque la obra no cumpla con lo pactado y además; a crear un antecedente de que, mientras la diferencia no exceda el 10% de la medida, las personas desarrolladoras podrán entregar a los clientes condominios con un tamaño menor al pactado.

Con la formulación de ambos cargos peticiona, se case la sentencia de segunda instancia y se confirme la resolución dictada en primera instancia en la que se acoge parcialmente la demanda interpuesta. Por su parte, la demandada solicitó que se declare sin lugar en todos sus extremos el recurso de casación.

Al respecto, el Tribunal Segundo Civil, Sección Primera resolvió: “[…] está demostrado que […] la sociedad actora [y] la parte accionada […] suscribieron el contrato que da sustento al proceso […] [momento en el cual] no se habían creado las fincas filiales, ni se habían inscrito los planos catastrados […] [En] la opción de venta [se detallaron] las medidas […] y […] condiciones que regiría el acuerdo […] [entre ellas, la adquisición de] ‘el apartamento número 14-05 Torre A con un área aproximada de 124.07 metros cuadrados más dos parqueos en el sótano uno, con la ubicación S1-001A y S1-002A con un área de 28.29 metros cuadrados entre los dos y una bodega con un área de 9.19 metros cuadrados […] la cual para efectos de presente contrato se continuará denominando como ‘el apartamento’ […]’ Considera el Tribunal que al indicarse una medida ‘aproximada’, implica que la dimensión que realmente tendría en definitiva la unidad habitacional, no necesariamente iba a ser exacta a la indicada, sino una que se acerque más o menos a la que se sugirió […] [sea así] que desde el inicio […] previeron la posibilidad que […] se diera alguna diferencia menor entre lo que se proyectó construir y lo que realmente se edificó […] [E]l 6 de diciembre de [2010] […] [la demandada], le informa a […] la compradora, que el apartamento […] se encontraba debidamente terminado y listo para su entrega, otorgándole un plazo de ocho días para que manifestara si mantenía interés en perfeccionar el contrato de compra venta o de lo contrario, se procedería a dar por resuelto el mismo, aplicando la cláusula penal […] A ello, responde la [actora] […] con un rotundo SI, según escrito datado 13 de diciembre de 2010 […] aceptando por esa razón la compraventa ‘(...) bajo una cláusula de protesta total, pues las condiciones de venta y el producto a entregar no coinciden en ninguna forma (...)’ […] Sin embargo, de manera unilateral […] agrega una serie de requerimientos para cumplir con su contraprestación y son estos los que vienen a mal lograr la culminación de la negociación […] [E]l Tribunal ordenó como prueba para mejor resolver […] que se realizara una prueba pericial para comprobar si había o no el faltante de cabida […] No obstante, dada la forma en que se decide el litigio, dicha prueba resulta inconducente […] No se comparte el criterio […] de la imposibilidad de analizar la prueba testimonial […] en lo tocante a la forma en que se pactó el precio del bien, específicamente […] a que este se hizo por unidad habitacional y no por metro cuadrado […] dado que la negociación está plenamente demostrada con la prueba documental […] [E]n este caso, la compradora ya había aceptado el traspaso de los inmuebles con las medidas que en definitiva lucen […] [e] impedía seguir considerando ese aspecto como el elemento que autorizó a la demandante a incumplir con su obligación de pagar el saldo del precio […] [D]e la prueba documental […] se constata que entre las medidas indicadas en el contrato base del proceso y lo que consta en el Registro Nacional, hay una diferencia específicamente, en lo que interesa, en la finca filial destinada a vivienda […] cuya medida registrada es de 113.05 metros cuadrados […] lo que nos da una diferencia de 11,02 metros cuadrados, que porcentualmente no alcanza a la tolerancia legal del 10% regulada en el artículo 1076 del Código sustantivo. Importa resaltar que si se hace una sumatoria de las cabidas de las cuatro fincas filiales, la diferencia de aforo desaparece, observación relevante en este caso, dado el trato unitario de ‘apartamento’ que se les dio a las cuatro fincas filiales, por tratarse de un condominio vertical […] [N]o observa el Tribunal un incumplimiento grave en las obligaciones asumidas por la vendedora en el contrato […] aunado al hecho que la supuesta compradora aceptó comprar el apartamento con las medidas definitivas registradas, sin embargo, fue su propia conducta, ajena a la buena fe contractual, la que hizo que el negocio no concluyera […]”

Esta Sala no comparte lo dispuesto. Los contratos, conforme lo establece el artículo 1022 del C.Ci, tienen fuerza de ley entre las partes, y a su vez, les obliga a lo que se expresa en ellos, de acuerdo al ordinal 1023 del mismo cuerpo normativo; estos, requieren de cuatro elementos esenciales a saber: objeto, capacidad (jurídica y de actuar), voluntad o consentimiento y causa; destacando para la resolución de este asunto la voluntad, que es la decisión libre y manifiesta (de acuerdo al canon 1008 del C.Ci) que de forma exteriorizada permite comprender la anuencia de la parte al momento de contratar y con ello de aceptar aquello que se negoció. Al tener en cuenta lo anterior, se tiene que, la interpretación del negocio jurídico, permite la comprensión de la voluntad de las partes contratantes, la cual, se conoce a través de lo consignado en el documento y de las manifestaciones que anterior y posteriormente existan entre estas. Asimismo, es necesario tener en claro qué es un condominio, el cual, de acuerdo al epígrafe 1 inciso 11) del Reglamento 32303 (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) es aquel inmueble “[…] susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible” sea así, que convergen lo que son áreas privadas y áreas comunes, en las que las primeras son de uso y aprovechamiento exclusivo del condómino; mientras las segundas, son de uso y aprovechamiento de todas las personas que viven en el condominio. Con la claridad de lo anterior, resulta importante retomar que, tal y como ha quedado debidamente acreditado, Corredores Costarricenses de Bienes Raíces CCBR S.A y Hogares de Costa Rica S.A, suscribieron el contrato denominado “PROMESA RECÍPROCA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE” que en su cláusula segunda estipuló: “DE LA FINCA OBJETO DE ESTE CONTRATO: Que el PROMITENTE VENDEDOR promete vender al PROMITENTE COMPRADOR, quien a su vez se compromete a comprarla, el apartamento número 14-05 Torre A con un área aproximada de 124.07 metros cuadrados más dos parqueos en el sótano uno, con la ubicación S1-001A y S1-002A con un área de 28.29 metros cuadrados entre los dos y una bodega con un área de 9.19 metros cuadrados que será construido en el ‘CONDOMINIO 6-30’, la cual para efectos de presente contrato se continuará denominando como ‘el apartamento’. El apartamento se entregará totalmente terminado y listo para ser habitado […] sin embargo es claramente entendido por las partes que la dimensión del apartamento puede sufrir modificaciones menores en [la] etapa final de coordinación de la estructura y desarrollo de la obra” (lo destacado es del original) (ver folio 10 al 14 del expediente). Asimismo, mediante comunicación recibida por la demandada en fecha 22 de octubre de 2010, la empresa actora, remitió una misiva dirigida a la accionada, en la cual, manifestó que “[…] el contrato y lo que se ofrece, no coincide de ninguna manera, ni en físico ni a nivel de planos catastrados […]” (lo resaltado es del original) indicando que aceptarían la entrega del apartamento (sea de las 4 fincas filiales que fueron pactadas) siempre que se les hiciera una disminución en el precio final de venta (ver documento visible de folio 15 a 18 del sumario). Ante tal reclamo, Hogares de Costa Rica S.A, mediante fax remitido el día 31 de octubre de 2010 (pero fechado 01 de noviembre de 2010) y que se aprecia a folios 19 y 20, indicó que: “[…] Como le ha sido explicado por el Arq. Álvaro Camacho Castañeda, la diferencia entre la medida del apartamento, se debe a que el área registral no incluye los muros perimetrales, ni los muros de soporte que están al interior del apartamento aún cuando éstos muros si están dentro del área construida de la vivienda […] Vale mencionar que el valor de los apartamentos se calcula por unidad y no por metro cuadrado […] [la] cláusula se pactó así por cuanto el ‘CONTRATO’ se firmó en preventa, por lo que era no posible establecer la medida exacta del inmueble en relación […]” con lo que rechazaron la propuesta de disminuir el precio (ver hoja 19 y 20 del sub judice). De igual forma, tal y como lo hizo ver el Tribunal de alzada, en fecha 06 de diciembre de 2010, la empresa demandada informa sobre la terminación de la obra e indica a la accionante que, si mantiene interés en perfeccionar el contrato, deben manifestarlo en un plazo de 8 días, de lo contrario, tendrían por resuelto el contrato y aplicarían la cláusula penal (véase el folio 26 del expediente). Ante tal documento, se expide la respuesta que en el presente recurso, la casacionista alega indebidamente valorada, en la cual, Corredores Costarricenses de Bienes Raíces S.A indicó: “[…] le comunicamos que SI es de nuestro interés perfeccionar el contrato […] de compra venta del apartamento 14-05 A y sus anexos […] La otra consideración que le externamos, es que vamos a aceptar la compra-venta bajo una cláusula de protesta total, pues las condiciones de venta y el producto a entregar no coinciden en ninguna forma […]”. Sobre este punto, considera este Órgano Colegiado, que efectivamente el Tribunal incurre en una indebida valoración de la prueba, porque, contrario a lo que indica el personal juzgador de alzada, no se trató de una simple aceptación, ya que el comunicado es claro en señalar que se realiza bajo protesta, con lo cual, no podía el Ad-quem realizar una división de una prueba que debía leerse conjuntamente. La aceptación bajo protesta surge, ante lo que la parte afectada considera como un incumplimiento que debe corregirse, en la cual, la parte indica cuáles son los defectos por los que considera no se cumple con lo pactado; lo que se evidencia en el escrito en mención, cuando destaca que hay una diferencia entre lo acordado y el producto final. En el presente asunto no se formalizó la compra en cuestión, por las diversas situaciones que señalan las partes, entre ellas, la documentación que solicitó la actora para oficializar el negocio (ver folio 34 del expediente) y la imposición de la demandada de que la adquirente debía, además, pagar las cuotas condominales no canceladas al momento de la formalización (ver hoja 35 del sumario). La aceptación perfecta debe ser libre y clara, porque nada obliga a la parte contratante a aceptar algo distinto de lo pactado. La protesta permite comprender los aspectos en los que hay discordancia, para que sean corregidos, o en su defecto, proyectar los puntos que configurarían un eventual reclamo, lo que es acorde a lo estipulado en los numerales 1022 y 1023 del C.Ci. Ahora bien, efectuando una interpretación de la voluntad negocial, contrario a lo que opina el Tribunal de alzada, la medida sí es un elemento esencial en el contrato que acá se analiza, pues como bien lo destaca el testigo Adolfo Gómez Quirós (ver declaración visible a folio 231 del expediente) el interés en la adquisición del apartamento 14-05, obedeció a que la compradora estaba buscando una bodega más grande. Dicho aspecto (importancia de la medida), también se extrae del propio contrato, cuando en la cláusula segunda (transcrita líneas atrás) se realiza una especificación de las cabidas que aproximadamente tendrían las cuatro fincas, sea en la que se ubicaría el área habitacional, la de la bodega y las 2 de parqueo, que en su conjunto fueron denominadas como “el apartamento”. Las partes acordaron por todo lo descrito un único precio. En el sub judice, el tipo de propiedad que se está adquiriendo es en condominio, en el que, tal y como lo hace ver la recurrente, se trata de áreas que tienen naturalezas, destinos y acabados diferentes, lo que incluso se estipula así por el artículo 7 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, según la cual “Cada finca filial constituye una porción autónoma y debe estar acondicionada para el uso y goce independientes […]”. Por lo anterior es que, el precio de unas fincas y otras es distinto, tal y como se desprende de los estudios registrales visibles a folios: 70-71, 98-99, 106-107 y 114-115 en la que a las fincas 1-85203-F-000 (S1-01, parqueo y bodega), 1-85204-F-000 (S1-02, parqueo), 1-85250-F-000 (S1-77, bodega) y 1-85442-F-000 (14-05, apartamento de uso habitacional) se les asignó un valor fiscal de ₡65.000,00; ₡81.000,00; ₡3.000,00 y ₡370.000,00 respectivamente; mismo que se utiliza en la escritura número 180, suscrita a las 17 horas 30 minutos del 02 de marzo de 2011 (que corresponde al movimiento registral que realizó la demandada para poder efectuar el traspaso directo que solicitó la actora). Ello es así, por tratarse de una propiedad en condominio, en la que la propiedad de cada una de las fincas filiales, debe tener asignado “[…] el porcentaje o la proporción correspondiente a cada uno en el valor total del condominio” -artículo 2 inciso f) de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio- pues implica para el propietario, una serie de responsabilidades, obligaciones e incluso de derechos, como el derecho al voto de acuerdo a los ordinales 14, 24 y 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Así, si bien es cierto a la compra de las 4 se les asignó un único precio al momento en que se efectuó el contrato, su adquisición sí fue en razón de la medida (por lo que no es aplicable el canon 1076 del C.Ci), dado que se trata de unidades independientes, en condominio, que no son intercambiables, y las cuales fueron comercializadas por el desarrollador de la forma en la que se aprecia en el negocio jurídico. Como lo refirió el Tribunal de alzada, al pactarse una compra por una medida aproximada se desprende que, el producto final podría sufrir modificaciones menores; ello implicaba que las partes tenían conocimiento que las medidas finales podrían variar. No obstante, al analizar la definición de tales enunciados, el término “aproximado”, de acuerdo al diccionario de la real academia española, es aquel que “se acerca más o menos a lo exacto” (https://dle.rae.es/aproximado?m=form); mientras una modificación menor, de acuerdo al conocimiento generalizado, es un cambio pequeño pero cercano a lo que se convino; lo que de acuerdo a las reglas de la experiencia humana, hubiese sido un aumento o una disminución, dentro de las cuales, el precio se mantendría; lo que no fue considerado así por la aquí accionante de acuerdo a la manifestación que planteó el 22 de octubre de 2010. Nótese a este respecto, que en la segunda cláusula del contrato, se pactó que la finca que se destinaría a uso habitacional tendría un aproximado de 124,07 metros cuadrados; pero, de acuerdo al informe registral de la finca 14-05 (1-85442-F-000) visible a folio 70 y 71 del expediente, tiene una medida de 113,05 metros cuadrados, sea así 11,02 metros cuadrados menos; lo que no podría ser catalogado como una modificación menor, pues la cantidad de metros cuadrados significan una disminución considerable del espacio habitacional. De esta forma, se tiene que, no era admisible para la desarrolladora efectuar alteraciones que podrían afectar lo pactado, bajo la justificante de que se acordaron medidas aproximadas, y que la negociación fue por “unidad habitacional”; ya que, si los muros interiores y perimetrales (últimos que son catalogados como área común de acuerdo al mandato 10 inciso b de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) podrían resultar en la citada disminución de 11,02 metros cuadrados en la finca destinada al uso habitacional, y la bodega podría no ser una, sino dos (lo cual se analizará líneas más adelante), ello debió ser así señalado en el contrato para que la compradora pudiera tener conocimiento de lo anterior. En este mismo orden de ideas, lleva razón el Tribunal de alzada al indicar que sí era posible analizar la prueba testimonial ofrecida por la demandada; sin embargo, conforme a lo expuesto, el testimonio de Bárbara Gamboa Mora y Juan Ureña Villalobos no logra desvirtuar el hecho de que la medida sí se constituye en un elemento determinante para el presente negocio jurídico. Por su parte y respecto de la prueba pericial, la misma fue ordenada como prueba para mejor proveer por parte del personal juzgador de alzada mediante resolución de las 08 horas 47 minutos (08:47am) del 10 de agosto de 2015 (ver folio 442 del sumario) y una vez rendida, fue puesta en conocimiento de las partes a través de la providencia de las 13 horas y 43 minutos (01:43pm) del 20 de junio de 2016 (ver lámina 472 del expediente). Sobre el particular, esta Sala ha sido clara en indicar que son los jueces y las juezas quienes deciden si admiten o rechazan la prueba para mejor resolver, resolución que debe estar debidamente fundamentada para que su uso adecuado pueda ser revisado en casación (ver en este sentido el voto 296-2017 de las 15:30 horas del 16 de marzo de 2017). Su finalidad es brindar a quienes juzgan, mejores elementos para determinar la existencia o no de un determinado hecho; ya que, ante todo, es su deber buscar la verdad de los hechos. Con esa finalidad se ordenó prueba en este proceso, la que implicó costos una para la parte; consecuentemente, es su derecho que la pericia sea analizada por los miembros del Tribunal, que resuelve ilegítimamente contra un acto suyo al omitir su análisis (artículo 34 de la Constitución Política) y al indicar que se no se tomaría en cuenta por inconducente. La referida pericia entró a formar parte del acervo probatorio y por ello, debía ser apreciada conforme a lo establecido en el epígrafe 330 del CPC (hoy 41.5 del nuevo CPC) lo que obliga a los juzgadores a su debida valoración y justificación; por lo que no podía ir el Tribunal, sin fundamentación alguna, en contra de su propia resolución anterior. Para la Sala, contrario a lo que indica el Tribunal de alzada, el informe pericial rendido por el ingeniero topógrafo Gustavo Andrés Alvarado González, es una prueba útil y necesaria para el presente asunto, porque permite comprender las dimensiones y ubicación de los bienes que se pretendían entregar, especialmente del área de bodega, tratándose de un elemento probatorio que no fue objetado por alguna de las partes. Es una prueba que merece plena credibilidad a esta Cámara, pues el profesional, explica y grafica la medida y ubicación de las bodegas en las fincas 1-85203-F-000 (S1-01, parqueo y bodega) y 1-85250-F-000 (S1-77, bodega); cuya medida en la primera es de 4 metros cuadrados; y en la segunda, es de 3,85 metros cuadrados; fincas que están distanciadas entre sí por 3,51 metros; y en localizaciones no contiguas; lo que además permite establecer que se trata en realidad de dos bodegas distintas. Este aspecto es de relevancia, porque según la cláusula segunda del contrato en cuestión, lo pactado fue una bodega de aproximadamente 9,19 metros cuadrados y las que se pretendían entregar además de ser dos bodegas, miden 7,85 metros cuadrados, sea así 1,34 metros cuadrados menos de lo convenido. Asimismo, respecto de la finca 1-85442-F-000 (apartamento 14-05, de uso habitacional), el peritaje en cuestión, concluye que tomando en cuenta la huella de construcción, esta corresponde a una medida de 116 metros cuadrados y 111 metros cuadrados de área de aprovechamiento (considerando las paredes perimetrales e internas), cabida que continúa siendo menor a lo pactado. Lo anterior, evidencia el incumplimiento por parte de la accionada; y desconocimiento de los principios de buena fe contractual; ya que hizo modificaciones importantes al objeto del contrato y cuando la accionada reclamó tal situación, se justificó en que el precio se pagó por unidad habitacional, lo que le autorizaba proceder de esa manera. Las medidas aproximadas debían tomar en cuenta que para este tipo de propiedad los muros son área común y disminuyen la extensión de lo convenido, sin ninguna justificación, puesto que el convenio está referido a área utilizable individualmente. Por último, lleva razón la casacionista al indicar que las normas aplicables al presente asunto, son las de los artículos 692 y 1089 del Código Civil, porque tal y como se ha evidenciado, Hogares de Costa Rica S.A, pretendía entregar una obra que no cumplía con lo estipulado por las partes, tal y como fue analizado anteriormente. Por lo anterior, Corredores Costarricenses de Bienes Raíces CCBR S.A tiene derecho a solicitar la resolución del contrato y con ello, a la entrega del dinero que en su momento fue pagado por concepto de señal de trato, así como, a los intereses que dicha suma haya generado, conforme a lo ordenado en la sentencia de primera instancia.

En mérito de lo expuesto, se declarará con lugar el recurso de casación. En consecuencia, se anulará la sentencia del Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, número 192, de las 15 horas 43 minutos (03:43pm) del 31 de marzo de 2017 y se confirmará lo dispuesto en el fallo de primera instancia 17-13, de las 13 horas 15 minutos (01:15pm) del 21 de marzo de 2013; con lo cual, deberá la demandada Hogares de Costa Rica S.A cancelar a la actora Corredores Costarricenses de Bienes Raíces CCBR S.A, la suma de CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES DÓLARES CON DIECISIETE CENTAVOS DE DÓLAR ($47.293,17), más los intereses legales para este tipo de moneda a partir del 20 de mayo de 2010, a la tasa de interés del artículo 1163 del Código Civil y hasta su total cancelación, intereses que al día 17 de noviembre de 2020 y de conformidad con lo establecido en el numeral 62.1 del nuevo CPC (en aplicación del Transitorio I de la Ley 9342) ascenderán a NUEVE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES CON VEINTE CENTAVOS DE DÓLAR ($9.832,20). En razón de lo estipulado en el precepto 73.1 del nuevo CPC (en aplicación del Transitorio I de la Ley 9342), serán las costas personales y procesales de este asunto a cargo de la parte demandada.