Resolución 00378-2007

Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor estableció demanda cuya cuantía se fijó en la suma de doce millones de colones, a fin de que en sentencia se declare: “1. Que Nombre214080 y el suscrito firmamos un contrato de arrendamiento cuyo plazo inicial era de un año y regía a partir del 1 de febrero del año 2002.

Que el plazo del contrato era de un año, prorrogables (sic) por tres años.

Que de acuerdo al Contrato se entregó a Nombre214080 un deposito (sic) de US$5000.oo como garantía.

Que el 20 de enero del año 2003, previo al cumplimiento del plazo de un año pactado, el suscrito notificó a Nombre214080 su intención de no prorrogar el Contrato. Esa notificación no era necesaria según el Contrato sino que, por el contrario, sólo se debía notificar si existía prorroga (sic).

Que de acuerdo a ese Contrato Nombre214080 debió devolver el deposito (sic) de garantía, menos los gastos comprobables y que se permiten deducir (si existieren) a más tardar dos meses después de desalojado el inmueble.

Que al día de hoy, y a pesar de la solicitud de devolución, Nombre214080 no ha devuelto el depósito indicado sin que tenga derecho alguno para retenerlo.

Que en consecuencia, Nombre214080 debe cancelar al señor Nombre150235 , la suma de US$5000.oo (cinco mil dólares) más los intereses de ley hasta el efectivo pago y además las costas procesales y personales de esta acción.”

La demandada contestó negativamente y no opuso excepciones.

La demandada reconvino al actor, para que en sentencia se declare: “c) … CON LUGAR ESTA CAUSA. Se declare al actor contra demandado (sic) obligado a pagarle a mí (sic) representada la suma de dos meses de sanción por no avisar del desalojo del condominio. d) Declarar con lugar el daño material causado y que paso de (sic) desglosar: Fecha Factura Monto  05/02/03 Las Brisas (CEMACO) ¢42,507.00 28/02/03 Las Brisas (CEMACO) ¢61,636.95 10/03/03 Nombre214082  ¢65,500.00 23/01/03 Recibo de dinero por construcción ¢50,000.00 26/03/03 Recibo de dinero por construcción ¢138,000.00 11/03/03 Las Brisas (CENTRO DE PINTURAS) ¢43,089.73 04/03/03 Las Brisas (DEPOSITO LAGAR) ¢1,815.56 04/03/03 Las Brisas (DEPOSITO LAGAR) ¢1,519.60 30/04/03 Las Brisas (AGUA LUX) ¢8,249.00 30/04/03 Las Brisas (POOL MAXX) ¢19,210.00 05/03/03 Las Brisas (POOL MAXX) ¢48,293.34 04/03/03 Las Brisas (CENTRO DE ARTE) ¢31,094.00 17/03/03 Las Brisas (CENTRO DE ARTE) ¢12,395.00 TOTAL ¢523,310.18 DAÑO MATERIAL: De conformidad con el anexo A la suma de C 523,310.18 y $ 2,010.17. Pago de intereses al tipo interbancario hasta el efectivo pago de las sumas adeudadas. QUE ADEMAS DEBERAN PAGAR AMBAS COSTAS POR ESTA ACCION.”

El actor-reconvenido contestó negativamente y no opuso excepciones.

El Juez Rodrigo Brenes Vargas, en sentencia no. 08-2006 de las 10 horas del 8 de febrero del 2006, resolvió: “Se declara con lugar en todos sus extremos el proceso abreviado de Nombre150235  contra Nombre214080 CAFICULTURA S.A. representada por Nombre214083   declarándose en sentencia lo siguiente:

Que la parte actora y demandada suscribieron un contrato de arrendamiento, mediante el cual el primero cancelo (sic) al segundo la suma de cinco mil dólares por concepto de depósito de garantía.

Que al vencimiento del plazo del contrato, la parte actora desocupo el inmueble, sin que le haya sido devuelto su dinero entregado por concepto de depósito de garantía dentro de los dos meses siguientes.

Que la sociedad demandada debe cancelar al señor Nombre150235  la suma de CINCO MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES, más los intereses sobre esa suma al tipo de ley y a partir de la firmeza de esta sentencia, los cuales se liquidaran (sic) en su oportunidad procesal y hasta la cancelación de la obligación.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales y personales de esta demanda. Se declara sin lugar la reconvención establecida por Nombre214080 CAFICULTURA S.A contra Nombre150235 . Se condena a la sociedad contra demandante (sic) al pago de las costas procesales y personales de esta reconvención.”

El apoderado especial judicial de la demandada apeló, y el Tribunal Segundo Civil, Sección Extraordinaria, integrado por las Juezas Laura María León Orozco, Yanina Saborío Valverde y Patricia Molina Escobar, en sentencia no. 249 de las 9 horas 10 minutos del 14 de setiembre del 2006, dispuso: “Se rechaza la nulidad solicitada por la parte demandada reconventora. En lo apelado, se revoca la sentencia, en cuanto rechazó la reconvención y en su lugar se acoge parcialmente y se declara que el actor contrademandado está obligado a pagarle a Nombre214080 Caficultura Sociedad Anónima la suma de CINCO MIL DÓLARES, por concepto de preaviso de desalojo del condominio objeto de este asunto. Igualmente se revoca lo resuelto en cuanto al extremo de costas, para resolver en su lugar sin especial condenatoria en ellas.”

El licenciado Rolando Clemente Laclé Zúñiga, en su expresado carácter, formula recurso de casación por el fondo. Alega violación de los artículos 70, 72 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos; 330 del Código Procesal Civil y 1022 del Código Civil.

En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley.Redacta el Magistrado Solís ZelayaCONSIDERANDO

Nombre150235  formuló demanda abreviada contra Nombre214080 Caficultura Sociedad Anónima. Alegó haber celebrado con la accionada un contrato de arrendamiento, de conformidad con el cual figuraba como locatario de un inmueble localizado en Santa Ana, por el que pagaba una renta mensual de $5.000,00. El plazo era de un año, indicó, prorrogable a un trienio, iniciando el 1 de febrero del 2002. De conformidad con lo pactado, aduce, entregó como depósito de garantía el monto de $5.000,00 para responder por los servicios que restaren de cancelar al finalizar el contrato, -pero no por rentas pendientes-, cantidad que se devolvería, en su totalidad, o el remanente, -si se adeudara alguna suma al término del ligamen-, dentro del plazo no menor de uno ni superior a dos meses. El 20 de enero del 2003, señala, envió una nota a la arrendante, dándole noticia de su voluntad de no renovar el vínculo, luego de su vencimiento el 1 de febrero del 2003, por lo que solicitaba la devolución del depósito, sin embargo nunca se lo reintegró. Peticionó, en lo medular, se le reintegre ese dinero más los intereses de ley hasta el efectivo pago, así como las costas personales y procesales. La demandada se opuso y contrademandó al actor, alegando que debió avisarle dos meses antes del término del negocio, y que al no hacerlo, debía asumir el pago del alquiler de ese tiempo, amén de que al desalojar dejó una serie de daños en el condominio, los cuales deben ser rebajados del depósito de garantía. Solicitó se le indemnice por los menoscabos ocasionados, que estimó en la suma de ¢523.310,18, así como el monto correspondiente a dos meses de alquiler por no haber avisado del desalojo con el tiempo acordado. La actora reconvenida se opuso. En primera instancia se declaró con lugar la demanda en todos sus extremos, y se dispuso que la accionada debía cancelar $5.000,00 más los intereses sobre esa suma, al tipo legal a partir de la firmeza de la sentencia. Asimismo, se denegó la reconvención. Ante recurso vertical, el Ad quem revocó en cuanto al rechazo de la contrademanda, pues la acogió de manera parcial y declaró que el actor  está obligado a pagarle a la accionada la suma de $5.000,00 por concepto de preaviso de desalojo del condominio.

Disconforme con lo decidido, el actor reconvenido formula recurso  por motivos de fondo. Invoca tres reparos; dos por quebranto directo y uno indirecto.

El Tribunal, indica, actúa de forma indebida el artículo 70 de la Ley de Arrendamientos, que regula un plazo mínimo de tres años para esos contratos. Ese tiempo, aduce, está estipulado en beneficio del inquilino, por lo que se trata de un derecho irrenunciable para éste, pero potestativo para el arrendante, pues aunque firme un contrato estableciendo un plazo menor a tres años, siempre podrá alegar, con posterioridad, que tiene derecho a ese tiempo. Por el contrario, el arrendante sí puede renunciarlo y así lo hizo, al pactar que el contrato tendría un plazo de un año. Si la vigencia anual es válida para el arrendante, estima, el arrendatario tiene derecho a abandonar el inmueble al cumplirse ese plazo, sin necesidad de notificar de manera anticipada, ni indemnizar. Sin embargo, el Tribunal, critica, sostiene la tesis contraria.

Eso nace, aduce, de aplicar de forma incorrecta el numeral 72 ibídem, el cual sostiene que el inquilino que convenga con el arrendante un plazo menor a tres años, y desee abandonar el inmueble en la fecha estipulada, debe notificarlo previamente, según dispone esa norma. El artículo mencionado, asegura, regula la terminación anticipada de los contratos de arrendamiento, previo al cumplimiento del plazo pactado, pero no cabe confundir “plazo” con “terminación anticipada”. Este ordinal, alega, no se aplica al caso debatido, pues lo que sucedió es que un locatario abandonó el inmueble al momento de cumplirse el tiempo convenido, por lo que no era necesario comunicárselo antes. Por ello, expresa, se ha insistido que la nota enviada era dispensable, y si se remitió fue para notificarle la salida conforme al contrato, y coordinar el desalojo. Aceptar la tesis del Ad quem, acusa, implicaría sostener que, al margen del plazo pactado, todo desalojo debe comunicarse previamente.

Existe quebranto indirecto del ordinal 70 ibídem, critica, pues al apreciarse de manera incorrecta la prueba confesional y testimonial de Nombre214084   , se concluye, de forma errónea, que hubo una terminación anticipada y no vencimiento del plazo convenido. Con ello, expresa, se viola el numeral 330 del Código Procesal Civil, al no valorar esas probanzas de la forma debida, porque evidencian que la demandada aceptó que el vínculo se extendía por un año, y admitió que el abandono del inmueble tuviera lugar en ese plazo. Recrimina violado, como consecuencia de lo dicho, el ordinal 1022 del Código Civil, pues la prueba muestra que al desalojar, las partes estaban de acuerdo en que no hubiera reclamo alguno sobre el depósito, ni indemnización por terminarlo anticipadamente. Quedó demostrado, continúa, junto con el principio de libre convenio entre las partes, que al desalojar hubo acuerdo en finalizar el vínculo en esos términos. Recrimina error de hecho, con base en el artículo 330 ibídem, al apreciar la prueba que demuestra el finiquito sin reclamo alguno.

En vista de que las censuras por quebranto indirecto de normas sustantivas suponen una disconformidad con el cuadro fáctico definido como incontestable por los juzgadores de las instancias precedentes, ha de abordarse, en primer término, el reclamo de esta naturaleza, en tanto lo que el casacionista pretende al invocarle, es un cambio en los hechos probados. Luego de ello, será posible analizar las disconformidades por violación directa, pues éstos parten de la conformidad con los presupuestos fácticos del fallo, pero controvierten el derecho actuado a ellos. Así las cosas, será abordada, en primer lugar, la última censura del recurso.

El casacionista reclama error de hecho e irrespeto de las reglas de la sana crítica, al apreciar la confesional y el testimonio de la señora Nombre214084 , pues, en su dicho, de ellas se extrae que la demandada aceptó el plazo anual del convenio.  Conviene advertir que la prueba testimonial mencionada no es utilizada por el Ad quem para definir los hechos probados, por lo cual no puede haberse cometido ese tipo de yerro sobre él, en tanto este tipo de vicio supone una inadecuada lectura de los elementos probatorios que pueden extraerse de las pruebas. En todo caso, ambas probanzas no brindan ningún elemento de relevancia para el punto medular de este asunto, formulado en las censuras primera y segunda, y que estriban en si el arrendatario requería, al cabo de un año, dar aviso previo del desalojo al dueño del inmueble, lo cual se analizará en el siguiente Considerando.

El contrato de inquilinato, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, a diferencia de lo que ocurre en la mayoría de los acuerdos negociales privados, tiene un marcado interés público, en vista de que es la figura a través de la cual, fundamentalmente, aunque no con exclusividad, se regula la posibilidad de acceso a la vivienda. Es por esto que el primer ordinal de la norma en comentario, -más emparentada  a una exposición de motivos, o declaración de principios, que a las reglas que suelen abarcar los contratos entre privados, con supuestos de hecho y efectos jurídicos-, indica: “Objetivo. El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. El Estado tiene el deber de posibilitar la realización de este derecho.   Inspirada en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y el interés social, esta ley se propone dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para vivienda y otros destinos”. Es decir, el derecho a la vivienda es derivado del principio fundamental de dignidad humana, y en vista de que una de las formas en que se efectiviza es el arrendamiento, existe un marcado interés público en su regulación, aún cuando, conviene advertir, ello no implica desconocer el margen de acción que tiene la voluntad de las partes, en aquella materia negociable, sin que por ello deje de mantener su interés público y orientación social que lo permea. Por ello, casi la mayoría de las estipulaciones de ese cuerpo legal gozan de estatus de orden público y, además, constatándose la usual disparidad de posiciones entre el propietario-arrendante y el arrendatario, fueron consagrados a favor de este último una serie de derechos irrenunciables de forma anticipada, para que, ni aún el acuerdo de partes pueda limitarlos. Una muestra de ello se confirma en cuanto a la vigencia del ligamen, pues la normativa  muestra una clara vocación hacia la continuidad del vínculo, más que a su cese. Así, en efecto, amén de regular un plazo mínimo de vigencia de un trienio, en beneficio del locatario, es menester que –aún cumplidos los 3 años- el arrendante le notifique–o viceversa- su intención de no continuar el negocio con al menos tres meses de aviso previo, pues al omitirlo, el vínculo se prorroga de manera automática (artículos 71 y 72 de la normativa en comentario). Estas previsiones se acentúan –en tutela- tratándose de las viviendas de carácter social (ordinales 100 y 101). Ese trienio, según se dijo, está pactado en beneficio del locatario, y no en su perjuicio, de modo tal que, si deseara poner término al contrato antes de tiempo, podrá hacerlo. Asimismo, si el plazo de vigencia es menor, debe tenerse por no puesto, e interpretarle por un mínimo de tres años.  Con todo,  aún cuando la normativa de inquilinato busca proteger los derechos del arrendatario, ello no puede suponer, en modo alguno, conculcar los del arrendante, ni las exigencias de la buena fe. El plazo de aviso previo con que debe señalarse el término final del contrato, tiene por objeto que tanto el arrendante como el arrendatario tomen las previsiones del caso, y no se vean de manera intempestiva y apresurada, en la obligación de desalojar y buscar un nuevo inmueble, o con el bien desocupado, pudiendo arrendarlo de nuevo.  En el caso concreto, si bien el contrato se acordó por el plazo de un año, en virtud de lo dispuesto por el numeral 70 citado, debía entenderse pactado por un trienio, de ahí que no puede alegarse certeza en el arrendante del término del negocio, pues el arrendatario tenía la facultad de continuar usando del bien hasta que se cumplieran tres años. Así las cosas, más que un derecho potestativo, que supone una doble cara de poder-deber, es simplemente un poder o facultad a favor del inquilino, quien tiene dos posibilidades; utilizar el bien por espacio de, al menos, tres años, aún cuando se haya dispuesto tiempo menor, o bien, dejarlo de usar antes, siempre que de aviso con tres meses de antelación, según dispone la normativa. Tal facultad de terminar el contrato antes de ese tiempo, en consecuencia, debe ejercitarse de conformidad con las exigencias de la buena fe, lo que implica, por mandato expreso, dar aviso previo. Por todo lo dicho es claro que si el arrendatario tenía el interés de utilizar el inmueble únicamente por espacio de un año, ello no le exoneraba de su deber de dar aviso antes del desalojo. Ahora bien, el plazo de preaviso puede ser ampliado o, como ocurre en la especie, reducido de común acuerdo. En vista de que las partes acordaron dos meses para tal efecto, y no tres, ese era el plazo aplicable, en los términos previstos por la cláusula octava del negocio, pues, se reitera, aún cuando hubieren estipulado un tiempo de doce meses de vigencia, la locadora estaba sujeta a la posibilidad de que el arrendatario quisiera continuar usando el bien por, cuando menos, tres años. Así las cosas, no se observa el vicio endilgado por el recurrente, en tanto las juezas del Ad quem resolvieron con acierto. En consecuencia, el recurso de casación debe rechazarse. Las costas generadas con su ejercicio han de correr a cargo de quien lo promovió. POR TANTO         Se rechaza el recurso formulado por el actor reconvenido, quien deberá sufragar sus costas.   Anabelle León Feoli  Luis Guillermo Rivas Loáiciga                                                       Román Solís Zelaya  Nombre11387                            Carmenmaría Escoto Fernández Nombre207768