Resolución 00020-2014

Es importante para este órgano jurisdiccional, dejar claro a las partes que en este caso se firmó lo que nuestra legislación conoce como una cesión del remate. En ese sentido, el remate es un acto procesal que tiene como finalidad la venta judicial, en ese entendido la cesión del remate se suscribe y tiene los alcances que la legislación civil y procesal civil le han dado de ser una simple cesión de los derechos del rematante. Asimismo, el origen de la cesión del remate se encuentra en el artículo 654 del Código Procesal Civil, el cual estaba vigente al momento en que las partes suscribieron la cesión de adjudicación en este asunto. Ahora, la cesión de los derechos del rematante, para que surja a la vida jurídica, tiene que cumplir los siguientes requisitos:

Debe darse dentro de un

proceso de ejecución o cobratorio, mediante el cual se pretenda ejecutar un bien para pagarse un adeudo;

Debe cumplirse lo que estipula el párrafo segundo del numeral 654 del Código Procesal Civil, es decir, verificado el remate, el sujeto que se adjudique el bien en el mismo, puede ceder ese derecho en los tres días siguientes en que se realizó la subasta judicial a otra persona ajena al proceso y debe comunicárselo al Juez encargado del proceso, antes de la aprobación del remate;

Para que esa cesión del remate surta efectos debe ser aprobada por el Juez, antes o en el mismo auto de aprobación del remate, cancelación de gravámenes y protocolización de piezas. Por lo que el sujeto que cede sus derechos de remate cumple con el acuerdo si el remate es aprobado a favor de quién ha sido el destinatario de la cesión. En un sentido contrario, si el Juez no aprueba la cesión de derechos de remate a favor de quien se hizo, o bien, no aprueba la subasta judicial por otras causas, la cesión del remate sería incumplida y daría facultad al destinatario de la cesión de pedir la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios. En resumen, la cesión del remate se cumple al momento en que el órgano jurisdiccional encargado del asunto, aprueba el contrato de cesión, el remate, cancela gravámenes y ordena la protocolización de piezas;

La cesión del remate, efectivamente como lo alega la empresa accionante, no corresponde con la cesión de un derecho litigioso. Esto es así porque nuestros Tribunales Civiles han aceptado que en los procesos de ejecución pura, como lo es el hipotecario, no existen derechos litigiosos, precisamente, por la naturaleza de los procesos de ejecución pura en los cuales a diferencia de los procesos de conocimiento, no existe contención. Ahora bien, el hecho de que la cesión del remate, no corresponda con la cesión de un derecho litigioso, no enerva su naturaleza jurídica, de ser un contrato de cesión de un derecho que se rige en sus aspectos fundamentales por los artículos 1101 y siguientes del Código Civil. Asimismo, al ser la cesión del remate una cesión de derechos, no es un contrato de compraventa. Precisamente, la cesión del remate se distingue de la compraventa, en los siguientes aspectos:

La compraventa es un contrato no un acto procesal como lo es el remate;

La persona que adquiere un bien en un remate no es propietario de ese bien, hasta que el Juez apruebe la subasta judicial, cancele los gravámenes y ordene la protocolización de piezas. Incluso, la protocolización de piezas debe estar debidamente inscrita en el Registro Nacional para poder afirmar que el rematante es propietario del bien rematado. Justamente, si el rematante cede sus derechos del remate a otra persona, ésta no sería tampoco propietaria del bien rematado hasta que el órgano jurisdiccional apruebe el remate, cancele gravámenes, autorice la protocolización de piezas y éstas últimas se registren en el Registro Nacional. En ese sentido, es criterio de este Tribunal, que el rematante, lo que cede en la cesión del remate, son los derechos que se originen del remate, es decir, el acto procesal del remate y no la propiedad del bien rematado, ya que para ser propietario del objeto rematado, debe esperar la aprobación del mismo y que se den los subsecuentes actos procesales, ya explicados líneas atrás. Por otro lado, en la compraventa el vendedor debe ser dueño del objeto que vende al comprador, ya que si no es así, la compraventa es absolutamente nula, como lo dispone el artículo 1061 del Código Civil;

En la cesión del remate, se cede dentro del proceso judicial, la condición de rematario, esto debido a que el cesionario del remate debe continuar con lo que resta del procedimiento judicial hasta poder obtener la aprobación de la subasta judicial y su inscripción registral, para poder ser propietario del bien rematado. Mientras en la compraventa con sólo el acuerdo entre cosa y precio, la misma se perfecciona y el objeto de la venta es propiedad del comprador inmediatamente, sin necesidad de llevar al Registro Nacional el contrato de compraventa o de esperar la autorización de un Juez, como si sucede en la cesión del remate;

En el contrato de compraventa, el vendedor esta obligado a garantizar al comprador la evicción y el saneamiento de lo vendido, mientras que en la cesión del remate no ocurre eso. Esto debido a lo ya explicado de que el rematante no es propietario del bien rematado, y también porque el artículo 642 del Código Procesal Civil dispone:“ARTÍCULO 642.- Falta de depósitoQuien adquiera bienes mediante remate, lo hará bajo su riesgo en cuanto a situación, estado o condiciones de hecho, consten o no en el expediente. (Así reformado por el artículo 180 del Código Notarial No.7764 de 17 de abril de 1998)”Nótese, que esta norma es clara al señalar que la persona que adquiera un bien en un remate, lo hará bajo su propio riesgo, en cuanto a la condición del mismo, tanto registralmente como de hecho. Es evidente que el Juez no puede garantizar la existencia ni el estado final del bien rematado, lo que corre por cuenta del rematante (ver sentencia del Tribunal Primero Civil de San José, voto número 649-M de las siete horas con cincuenta y cinco minutos del quince de junio de mil novecientos noventa y tres), así como tampoco pueden garantizar la condición del bien rematado, el acreedor, deudor o garante dentro del proceso ejecutivo hipotecario. Lo anterior se aplica a la cesión del remate, ya que el cedente (rematante), no está obligado con el cesionario a que el bien objeto del remate, se encuentre en un estado registral (formal) y material adecuado. Por ello, es obligación del rematante, así como del cesionario de una cesión del remate, asegurarse antes de la subasta que el bien que va a ser rematado se encuentre sin problemas registrales (hacer estudio de registro previo), así como materiales (estudio de campo de las condiciones del bien), ya que si no toman las precauciones pertinentes, se adquirirá el bien bajo su propio riesgo. Por lo explicado, existe una premisa elemental cuando alguien quiere adquirir un bien por medio de un remate, que lo hace bajo un alto riesgo, ya que a diferencia de la compraventa, no hay una garantía de evicción y saneamiento del bien objeto de remate. En resumen, la cesión del remate, no es una cesión de un derecho litigioso, pero si es un contrato de cesión de derechos que es diferente a una compraventa […].”