Resolución 00221-2009

La parte actora interpone el presente proceso ordinario, estimado en la suma de siete millones de colones, para que en sentencia se declare lo siguiente: "1. Con lugar la demanda en todos sus extremos.

Se me restituya el pleno ejercicio de mis derechos de propietario y poseedor sobre el inmueble en cuestión.

Se ordene al demandado y a cualquier familiar o no suyo, desalojar el inmueble objeto de litis.

Se ordene al demandado no perturbar mis derechos de propiedad y posesión.

Se me ponga en posesión del inmueble bajo litis.

Se declare la resolución de contrato de opción de compra suscrito por las partes el 01 de junio de 2002, por incumplimiento del demandado.

Se declare que los tres millones cancelados por el demandado como señal de trato según la cláusula quinta del contrato de opción de compra son propiedad del suscrito en cumplimiento de la cláusula sétima del mismo contrato.

Se condene al demandado al pago de ambas costas de esta acción." (folios 47 a 56).

El demandado fue debidamente notificado del presente proceso en los términos que corren a folios 74 a 79 e interpuso las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa y.

El licenciado Antonio Víctor Tobal, juez de primera instancia, en sentencia de las ocho horas del primero de agosto del dos mi siete, resolvió: "

El Tribunal comparte la relación de hechos probados que contiene la sentencia de primera instancia, por tener buen sustento en lo que informan los autos.

Igualmente, se comparte lo dispuesto en cuanto hechos indemostrados.

El apoderado del demandado apeló aduciendo los siguientes agravios:

El terreno negociado era sobre un fundo inscrito, pero al medir la propiedad para obtener el plano respectivo para hacer la segregación, se da cuenta que el lote no es parte de la [Dirección1] , representada con el Plano P- 355079-79, sino que es un derecho de posesión, que ni siguiera plano tenía. Al no existir en el registro la cosa ofrecida en venta, aduce, hay incumplimiento grave y sustancial del vendedor, por lo que solicitó la resolución contractual y el pago de daños, perjuicios y costas.

El juez tuvo por demostrados tales hechos, en el sentido de que el inmueble objeto de negociación está fuera de la cabida de la finca propiedad del actor, y luego indica que el actor ha sido el dueño y quien ha ejercido la posesión sobre el inmueble en conflicto hasta el 1 de junio del 2002, en que se suscribió el convenio, y además, tiene por probado que el demandado no ha cancelado al actor la suma de 4000000 millones, que fue el saldo pendiente. El a-quo, aduce, acoge la demanda indicando el demandado debe abandonar el terreno, disponiendo que la suma recibida como parte del precio quedan en poder del actor, así como el vehículo en concepto de daños y perjuicios.

La sentencia no es congruente, aduce, con los hechos demostrados, sobre todo con los [Nombre4] y [Nombre5], pues primero se tiene por acreditado que el lote ofrecido vender por el actor a su mandante no es parte de la [Dirección2] , de la cual se debían segregar los 15.000 m2, no es el que se ofreció vender, siendo la cosa un elemento esencial; luego incorpora el hecho de que el actor ha sido dueño por más de cuarenta y cinco años del lote en conflicto, lo cual no tiene relevancia para la litis pues no es el lote que su mandante se comprometió a comprar en la opción de venta, pues al tratarse de una finca inscrita obtendría un instrumento idóneo para la inscripción registral.

Si el lote que se comprometió segregar de su finca inscrita no existe en el registro, aduce, se vendió cosa inexistente, siendo él quien ha incumplido con el contrato, y no su mandatario a quien se le entregó un lote haciéndolo creer que era parte de su finca. En el hecho H, aduce, el a-quo indica el vendedor ha sido dueño, pero una cosa es ser dueño propietario registral, protegido por la fe pública oponible erga omnes, y otra es ejercer la posesión, que aunque sea de buena fe y con justo título no enerva la titularidad; por lo que el actor no podía comprometerse a entregar escritura de traspaso inscribible en el Registro Público.

En los contratos consesuales y bilaterales, afirma, nacen obligaciones reciprocas, siendo que en este caso quien incumple es el actor, porque el contrato tiene dos partes, la primera cuando se suscribe y da la señal de trato y la segunda, cuando se segregue el lote de la finca y se extienda la escritura para inscribirla en el registro. Cómo podría, cuestiona, obligarse a la parte que ha venido cumpliendo en lo pactado, a cumplir si la contraparte no ha podido ni podría cumplir, siendo la obligación del vendedor entregar la escritura del lote descrito, para inscribirla en el registro, siendo ese el momento en que el comprador debía pagar el dinero restante. Al tenor del artículo 692 del Código Civil, aduce, solo la parte cumpliente está facultado para pedir la resolución del contrato, y de acuerdo al hecho G) demostrado el actor no cumplió con su prestación correlativa de entregar un lote con escritura inscribible en el Registro Público, por lo que debieron acogerse las excepciones interpuestas. Invoca el fallo de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia No. 80 de las 15:30 horas del 30 de noviembre de 1993. El a-quo debió hacer una valoración comparativa de los incumplimientos para ver cuál debe prevalecer sobre el otro, si uno es causa del incumplimiento del otro, por ser más grave. Los testigos del actor, afirma, dicen que esa finca era una sola, y se partió en dos, pero los linderos no coinciden, y constaría la inscripción del inmueble en dos secciones, pero el lote recibido no tiene escritura, solo consta que ha sido poseído por el actor, por lo que pretende entregarle a su poderdante un lote que no ha ofrecido comprar.

En el contrato no se establece cláusula penal, pues si bien se dispone en caso de incumplimiento del comprador el dinero y el vehículo pasa a propiedad del vendedor no dice en qué concepto; los daños y perjuicios no pueden generar en un incumplimiento de que su representado estaba excepcionado de cumplir, no siendo los daños y perjuicios atribuibles a su representado, dado que su representado no ha cumplido su parte por el incumplimiento del actor; no procedería entonces la condena en daños y perjuicios que estaría produciendo un enriquecimiento ilícito. Por lo expuesto, aduce, procede revocar la sentencia y acoger las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa, por excepcionarse de cumplir la prestación por incumplimiento del actor. Además, solicita el pago de costas.

Aún cuando el recurrente aduce en su tercer agravio la incongruencia del fallo, no indica sobre qué extremos se produce ese vicio, si es por extra o ultrapetita, o infrapetita, más bien hace referencia a la calificación jurídica de los hechos probados, por lo que no se trata realmente de un tema de congruencia de la sentencia, sino de análisis jurídico del caso concreto.

El caso que nos ocupa se relaciona con el incumplimiento contractual en un contrato de compraventa. El cuadro fáctico del a-quo, no controvertido por las partes, es el siguiente: [Nombre1] convino con [Nombre3] la venta de un bien inmueble, consistente en un lote, descrito como terreno de agricultura, de quince metros cuadrados, colindante al norte con [Nombre1] , al Sur con [Nombre6] , al este con [Dirección3] y al oeste con [Nombre7] . En el contrato se dispuso que el bien formaba parte de la finca inscrita en el Partido de Puntarenas N° 32.879. Del lote se levantaría un plano catastrado, que corresponde al comprador hacerlo y se haría el traspaso libre de gravámenes hipotecarios y anotaciones. El precio de la finca se fijó en 7.000.000 millones de colones pagados así: con la suscripción del contrato dos millones mas el vehículo placa [Placa2], valorado en un millón de colones, y el saldo de cuatro millones a más tardar el 1 de junio del 2003. El vendedor autorizó al comprador para medir el inmueble, realizara trabajos, preparara el terreno y construyera lo necesario para adelantar su proyecto. También se estipuló, en caso de que el comprador rescindiera el contrato, por causas ajenas al vendedor, perdería el 100% del monto entregado como señal de trato y el vehículo. El comprador, se comprometió a pagar los gastos para la elaboración del plano catastrado y el traspaso del vehículo, y el vendedor a sufragar los gastos del traspaso del lote a segregar. El inmueble objeto de la negociación, entregado por el [Nombre8] a [Nombre3], está fuera del área de la finca inscrita antes mencionada, habiéndose demostrado que quien ha sido el dueño y ejercido la posesión por más de 40 años hasta el 1 de junio del 2002, fecha del contrato, fue el [Nombre8]. El vehículo se encuentra aún inscrito a nombre de [Nombre3]. Sobre el terreno en conflicto, se levantó el Plano catastrado Número 6-914.787-2004. El comprador, [Nombre3] no ha cancelado la suma de cuatro millones de colones, siendo que la posesión del inmueble se le entregó desde el 1 de junio del 2002.

El caso en litigio envuelve tres temas relevantes, que son necesarios analizar para determinar si los reparos del recurrente contra la sentencia de primera instancia son de recibo. El primero, tiene que ver con los sistemas o modos de adquirir los derechos reales; el segundo, en cuanto a las obligaciones de las partes, y la determinación del objeto; y el tercero, relativo al incumplimiento contractual, su gravedad y las consecuencias derivadas de éste. En cuanto al primer aspecto, tanto la doctrina como la jurisprudencia (Ver Sala Primera de la Corte, N° 751-F-2000, del 6 de octubre del 2000), han distinguido tres sistemas de adquirir los derechos reales: El francés, denominado del "nudo consenso", adoptado por Costa Rica, en virtud del cual, con el simple consentimiento de las partes, se concreta la transmisión de los derechos reales; ello está regulado expresamente en el artículo 480 del Código Civil: "La propiedad de muebles e inmuebles se trasmite con relación a las partes contratantes, por el solo hecho del convenio que tenga por objeto transmitirla, independientemente de su inscripción en el Registro y de la tradición" (lo subrayado no es del original). En el ámbito de las relaciones contractuales, y particularmente de la compraventa, el sistema se refleja en lo dispuesto en el numeral 1049 C.C.: "La venta es perfecta entre las partes desde que convienen en cosa y precio". De lo anterior se concluye que la inscripción registral tiene como fin principal garantizar la eficacia del contrato, respecto de terceros, en virtud de la publicidad registral. Pero ello en modo alguno significa que el contrato no tenga eficacia jurídica entre las partes. Pese a la preferencia de nuestro legislador por este sistema, también es necesario recordar que el sistema alemán, exige para la transmisión de los derechos reales la simple tradición, pero en los inmuebles es necesaria la tradición y la inscripción registral. Si analizamos nuestro Código Civil, aunque no es una condición de validez o eficacia del contrato, el legislador sí se refiere a la tradicción en el artículo 480, y la retoma en el 482: "La tradición se realiza desde el momento en que el dueño hace entrega y el adquirente toma posesión de la cosa. Cuando el que ha de recibir la cosa la tiene ya en su poder por otro título no traslativo, el mero consentimiento de las partes importa tradición desde la fecha cierta en que se haga constar....". En consecuencia, este principio es importante, porque la tradición, o entrega efectiva del bien y toma de posesión por parte de un comprador, como ocurre en este caso, es sinónimo, además, de conformidad en el objeto que recibe como parte del negocio jurídico que se había concretizado con el simple acuerdo entre las partes. Finalmente, encontramos el sistema español, conocido como del título y modo, en donde se requiere tanto el acuerdo como la entrega efectiva del bien. PRIMERA CONCLUSIÓN: Relativo al primer tema planteado, se concluye que el alegato del recurrente en el sentido de que el actor incumplió el contrato, por cuanto, el inmueble recibido no estaba inscrito, es inaceptable, toda vez que se convino, mediante el consentimiento clara y libremente manifestado, siendo poco relevante, el hecho de que se encontrara o no inscrito, pues ello podría eventualmente calificarse como un incumplimiento leve por parte del vendedor, como veremos más adelante. El segundo aspecto, está referido a la determinación de las obligaciones de las partes en un contrato de compra venta. En este caso concreto, el comprador, aceptó el precio, en 7.000000 de colones, y las condiciones para su pago: dos millones y un vehículo valorado en un millón, el día del contrato, y un año después, sea el 2 de junio del 2004, el pago de los cuatro millones restantes. La parte vendedora, cumplió con su obligación principal: la entrega del inmueble (artículo 1070 del Código civil). Entregó la cosa anticipadamente, pese a que se había estipulado un plazo de un año para el pago (artículo 1072 C.C.) El comprador, pagó el primer tracto, sin embargo, se negó a pagar el segundo tracto, es decir, cuatro millones, bajo el pretexto de que dicho inmueble no estaba inscrito. Sin embargo, sí aceptó el bien entregado y entró en posesión de él, haciendo obras e incluso construyendo una cabaña. Posteriormente en el 2004, catastró el derecho mediante el levantamiento del plano respectivo, sobre un terreno determinado, con una medida exacta, quince mil metros cuadrados, sobre el cual el comprador recibió la posesión y entrega efectiva de la cosa por parte del vendedor. Ahora bien, en cuanto a la determinación de la cosa, podríamos decir que en este caso existió un error de carácter obstativo en el objeto, tanto de una como de otra parte, pues de la prueba testimonial se desprende que en realidad existió una finca inscrita, que fue separada por una [Dirección4] . Ahora bien, cómo se soluciona este tipo de errores en el objeto. Esto es importante, porque el principal agravio del recurrente, se basa en que se le vendió una cosa distinta a la pactada, una cosa inexistente, pese a haberla recibido por tradición, y haber entrado en posesión real y efectiva sobre el fundo negociado. Podríamos decir que en este caso existió un error en el objeto, referida a su identidad, pero en estos casos, no puede considerarse como un vicio grave que anule el contrato, toda vez que nuestro ordenamiento jurídico considera lo siguiente: "Artículo 1015.- Es anulable el contrato en que se consiente por error: 1º... 2º Cuando recae sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, o sobre su sustancia o calidad esencial." Este tipo de errores producen nulidad relativa, y por ende se convalidan a los cuatro años (836 y 838 del Código Civil). Pese a lo dicho, se considera que en este caso tal error no existió, pues evidentemente, el objeto del contrato es exactamente el mismo que el recibido, conforme, por el comprador. Únicamente que no era inscribible en el Registro Público, lo cual como se dijo, es relevante solo para efectos de terceros, mas no entre partes, donde se produce la eficacia plena de la contratación. Incluso los mismos testigos, al referirse al bien contratado, manifiesta que es el mismo objeto de este litigio (Véase declaraciones testimoniales de [Nombre6] , a folio 587, [Nombre9] a folio 588 y [Nombre10] a folio 589). Otro elemento objetivo, que permite establecer que ese era el objeto convenido, se deriva de la cláusula sexta del contrato, en donde se autoriza expresamente al comprador "...para que pueda empezar a medir la propiedad y efectuar trabajos varios, preparar el terreno y construir lo que sea necesario para adelantar el Proyecto..."(folio 14), de lo cual se desprende claramente que el bien estaba totalmente identificado. Respecto del tercer tema, el problema del incumplimiento contractual y sus efectos, debe indicarse lo siguiente: Se ha determinado que el vendedor, recibió parte del precio, dos millones de colones y un vehículo, y el comprador incurrió en incumplimiento, al no realizar el segundo pago, de los cuatro millones de colones en la fecha pactada, sea el 1 de junio del 2003, lo cual se reputa evidentemente, como un incumplimiento grave, máxime que el traspaso del vehículo tampoco se llevó a cabo. El artículo 1089 del Código Civil, dispone claramente que "El comprador puede rehusar el pago del precio si el vendedor no le entrega la cosa, conforme a lo establecido en el capítulo anterior". De manera que si recibió la cosa, en sentido contrario, no puede reusar el pago, sino que debe pagar bajo pena de incumplimiento. Ahora bien, el recurrente alega, que el contrato no contempla una cláusula penal, por lo que se estaría ocasionando un enriquecimiento ilícito a favor del actor. Considera que él estaba excepcionado de cumplir, ante el incumplimiento del vendedor. Sin embargo, como bien lo señaló el a-quo, dicha excepción no es admisible, pues el incumplimiento del demandado no se justifica, ante la perfección del contrato. Ahora bien, normalmente, al resolverse el contrato, el dinero pagado correspondería al demandado, de lo contrario se estaría provocando un enriquecimiento ilícito a favor del vendedor. El sustento jurídico de lo anterior lo es el artículo 692 del Código civil que establece: “En los contratos bilaterales va siempre implícita la condición resolutoria por falta de cumplimiento. En este caso la parte que ha cumplido puede exigir el cumplimiento del convenio o pedir se resuelva con daños y perjuicios". Es decir, se trata de dos pretensiones excluyentes una de la otra. En el caso de marras, es evidente que el actor prefirió solicitar la resolución del contrato, y recuperar el inmueble, que exigir el cumplimiento de la obligación. Si hubo incumplimiento del demandado, y así se declara, el efecto natural de la declaratoria de dicho incumplimiento, es que las partes vuelven al estado original, como si no hubiere existido el contrato. Es decir, el acreedor y vendedor del inmueble, recupera en su totalidad el mismo, con las mejoras que pueda tener, y el deudor-comprador incumpliente, tiene derecho a que se le devuelvan las sumas pagadas, de lo contrario se produciría un enriquecimiento ilícito a favor del actor. Así lo ha establecido claramente la jurisprudencia: "III.- La resolución de un contrato por incumplimiento deja sin efecto el contrato retroactivamente (ex tunc). Su consecuencia es que las cosas vuelven al estado anterior, porque el contrato desaparece; y ello es así, porque si la parte hubiese tenido certeza de que la otra no iba a cumplir, no hubiese llevado a cabo el contrato..." (Sala Primera, No. 37 de las 15 horas del 13 de julio de 1988). Es decir, el comprador debe devolver el bien adquirido y el vendedor la parte del precio que hubiere recibido, por lo que necesariamente debe darse la restitución del bien, pero el actor deberá restituir al comprador el monto por el cual se ha rebajado el capital adeudado del crédito correspondiente. Ahora bien, en este caso, las partes pactaron en una cláusula penal que indica lo siguiente: "Si EL COMPRADOR, por circunstancias ajenas AL VENDEDOR, deseara rescindir esta opción, perderá el cien por ciento del monto que en este acto entrega como señal de trato, sea DOS MILLONES DE COLONES en efectivo y el vehículo que se valoró para estos efectos en la suma de UN MILLON DE COLONES" (folio 14). La cláusula penal está contemplada en el 705 del Código Civil, norma ubicada dentro del capítulo de daños y perjuicios, al respecto establece: "Cuando el deudor por una cláusula penal se ha comprometido a pagar una suma determinada como indemnización de daños y perjuicios, el acreedor no puede, salvo si hubiere dolo, exigir por el mismo título una suma mayor; pero tampoco podrá el deudor pedir reducción de la suma estipulada". En cuanto a los efectos de dicha cláusula, contenida en el contrato de análisis, el 708 [Nombre11]. expresa: "El efecto de la cláusula penal es determinar con anticipación y a título de multa los daños y perjuicios debidos al acreedor, por el deudor que no ejecute su obligación o que la ejecute de una manera imperfecta." (lo subrayado no es del original) De manera tal que el acreedor, en este caso, el vendedor, está legitimado para exigir el incumplimiento, garantizándose el pago de los daños y perjuicios conforme a la estipulación del contrato.

En razón de lo expuesto, se impone confirmar la sentencia.