Resolución 00392-2003

La Sociedad Actora plantea demanda de Desahucio, estimada en la suma de dos millones veinticinco mil colones, para que en sentencia se declare: “

Con lugar la presente demanda.

Se le obligue al demandado el desalojo inmediato de las fincas arrendadas.

Se le condene al pago de los daños y perjuicios ocasionados con su demora, capital e intereses corrientes y moratorios, en virtud que por tener el arrendante ocupada la finca no puedo alquilársela a otra persona.

Se le condene al pago de ambas costas de este proceso.”

El demandado contestó la acción incoada en su contra en los términos que corren de folio 94 a 125, e interpuso las excepciones de Contrato No Cumplido, Pago, Falta de Derecho, Incumplimiento Previo, Litis Pendencia Previa, Falta de Interés y la Genérica de Sine Actione Agit.-

El Licenciado Carlos Mejías Buberth, juez de primera instancia, en sentencia de las ocho horas del veintidós de julio de dos mil dos, resolvió: “

El Tribunal prohija la relación de hechos tenidos por acreditados.

No se comparte lo dispuesto en cuanto a hechos no probados, por tratarse de hechos contravertidos que deben debatirse en vía ordinaria.-.

El Juzgado Agrario de Liberia acogió la demanda sumaria de desahucio agrario, al concluir que el demandado no pagó los meses de diciembre del 2000, enero, febrero y noviembre del 2001, y al no tener por acreditados los alegatos del demandado en el sentido de que el actor incumplió el contrato, y que en la ejecución del mismo se modificaron los términos de la contratación, incluyendo el precio, el cual fue reducido progresivamente por el incumplimiento en que incurrió el arrendador. Aunque declaró con lugar la demanda, no hizo ningún pronunciamiento en su parte dispositiva en cuanto a los montos adeudados, y rechazó el desalojo por cuanto el demandado desocupó voluntariamente el bien desde octubre del 2001.

En el recurso de apelación, la apoderada del demandado, Licenciada Vivian Conejo Torres reitera los alegatos lo siguiente: a) el incumplimiento contractual del arrendante, por cuanto la finca no estuvo lista para diciembre del 2000 como se había comprometido, motivo por el cual tuvo que viajar a mediados de enero, a fin de ayudar a terminar las reparaciones de cercas, corrales y demás instalaciones necesarias para el despliegue de la actividad productiva de ganadería, lo cual evidencia un claro incumplimiento contractual de la parte actora. Además, manifiesta que el actor en su confesión acepta que se demoraron en el cumplimiento de sus obligaciones y, además, acepta que hasta junio y julio terminaron de hacer las reparaciones correspondientes, circunstancia que se deduce de los testimonios de [Nombre3] y [Nombre4] . Ese incumplimiento, alega, contrasta con las obligaciones contenidas en las cláusulas VII, IX y X del contrato, en las cuales se fijó el 1 de diciembre como término para ejecutar las reparaciones. B) Alega no adeudar suma alguna, por cuanto el mes de diciembre fue cancelado con la primera mensualidad en octubre, según lo acepta el mismo actor en la demanda, y se desprende de la declaración de [Nombre5] . C) Finalmente, hace alusión a la doctrina y jurisprudencia que respaldan el incumplimiento contractual, y los principios del arrendamiento agrario, indicando que en virtud del principio de efectividad del contrato, el arrendante tenía la obligación de cumplimiento, para poder desarrollar adecuadamente la empresa agraria y desplegar su ejercicio, y al no cumplir violó los artículos 1022 y 692 del Código Civil.

El arrendamiento agrario ha sido definido por nuestra jurisprudencia de la siguiente manera: “El contrato de arrendamiento constituye un instrumento fundamental para la constitución de la empresa agraria. Por su medio se permite al futuro empresario concentrar los factores de la producción a los fines de la gestión productiva. La empresa del arrrendatario constituye uno de los tipos de empresa agraria asentada sobre fundo ajeno. Este tipo contractual agrario debe armonizar el adecuado desenvolvimiento de una relación jurídica desarrollada entre propiedad y trabajo. Esto lleva a un incremento de la productividad y a una mayor justicia social.” (Sala Primera de Casación, No. 36 de las 9:40 horas del 27 de mayo de 1994). Se puede definir como constitutivo de empresa agraria el contrato consensual, con un fin común, de duración, en el cual dos o más partes confieren los factores de producción (capital y trabajo) al fin de constituir y ejercitar una empresa agrícola. Entran en tal categoría los contratos bilaterales (es decir, aquellos destinados a la concesión en goce, entre ellos el arrendamiento) o bien plurilaterales (por ejemplo las sociedades cooperativas de conducción en agricultura). En los contratos bilaterales las partes son siempre dos. El concedente y el concesionario, cada uno con obligaciones diversas que consisten, respectivamente, en la responsabilidad de control y en la responsabilidad directa de gestión de la empresa. Es decir, la parte que confiere el fundo no renuncia totalmente a sus prerrogativas porque desarrolla una actividad de control sobre la gestión empresarial, la otra, adquiere la calidad de empresario como contrapartida a la responsabilidad de gestión.

El contrato de arrendamiento agrario ha tenido gran importancia en muchos países del mundo y, particularmente en Italia y en Argentina, donde el legislador, consciente de la necesidad de impulsar nuevas formas de gestión productiva de la tierra, para el cumplimiento de la función económica y social, ha regulado este tipo de relaciones contractuales, logrando un justo equilibrio entre los intereses del propietario y los intereses del empresario agrario. De esa forma se logra dar una solución, por la vía pacífica, al garantizarse un medio de acceso a la propiedad para aquellos productores que teniendo capacidad técnica no poseen tierras para poder trabajar y, por otro lado se otorgan ventajas comparativas a los propietarios que deciden arrendar sus tierras y no mantenerlas incultas. Por el contrario, en Costa Rica el legislador ha estado renuente a dar una solución jurídica adecuada a los contratos constitutivos de empresa agraria, de intercambio. Pese a que nuestra Constitución Política contiene principios básicos orientados a garantizar la explotación racional de la tierra y el adecuado reparto de los productos (Constitución Política, artículo 69, referido a los contratos de aparcería rural, que tampoco han encontrado una solución legislativa), se mantienen en vigor las normas del arrendamiento de fundos rústicos contenidas en el Código civil (artículo 1156 y siguientes), con una visión mucho más civilista a favor de la propiedad y no a favor de la función productiva de la tierra. Por otra parte, se mantiene la contradicción normativa de la Ley de Tierras y Colonización que sanciona el arrendamiento como una forma de explotación indirecta de los fundos agrarios que puede convertirse en una causa de expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad (Ley de Tierras y Colonización, No. 2825 del 14 de octubre de 1961 y sus reformas, artículo 144 inciso 1).

En la realidad práctica, el hecho técnico y el hecho político en la agricultura van moldeando y condicionando este tipo de relaciones contractuales a nuevas necesidades jurídicas. Diariamente surgen conflictos agrarios derivados de la aplicación de contratos de arrendamiento agrario “atípicos legalmente”, pero típicos socialmente, cuyas respuestas jurídicas deben encontrarse dentro de las fuentes propias del Derecho Agrario y bajo el conocimiento de la jurisdicción especializada. En efecto, ha sido la Jurisprudencia Agraria la que ha ido dando respuestas claras, ante ausencia de normas sustantivas adecuadas, a este tipo de controversias, delineando las particularidades del contrato de arrendamiento agrario, distinto del arrendamiento civil. Como se ha indicado, la Jurisprudencia ha calificado a éste contrato como “constitutivo de empresa agraria”. Es decir es un contrato que favorece el acceso a los bienes productivos a aquellas personas que no tienen la posibilidad de ser propietarios, pudiendo a través de un contrato agrario y por un precio razonable dotarse de este bien productivo, que puede ser la tierra, el ganado, o cualquier otro bien fundamental para iniciar la actividad de producción o crianza de vegetales o animales. Se trata de un contrato distinto del arrendamiento civil, pues en este caso el propietario no solo está obligado a hacer entrega del bien al arrendatario, sino que además debe garantizar el poder de gestión productiva sobre dicho bien atendiendo a su especial naturaleza esencialmente productiva (es decir apta para producir otros bienes). En otros términos, el contrato de arrendamiento agrario se presenta autónomo respecto del contrato de “locatio”, porque atañe a un objeto diverso: un bien productivo en el primero y un bien improductivo en el

Pero además se diferencia por la causa, porque en el primero convergen los dos intereses, del propietario y el arrendatario, al fin de la producción y del poder de gestión del fundo agrario que es transferido por el arrendante al arrendatario, para garantizar el ejercicio de esa actividad. El propietario-concedente tiene el interés de salvaguardar la potencialidad productiva del fundo en tanto el arrendatario tiene interés en la productividad de su empresa. En vista de su calificación como “contrato agrario” y no como contrato civil, cualquier contrato suscrito entre un propietario y un empresario agrario orientado a constituir una empresa agraria, y por ende a emprender una actividad de naturaleza productiva, aún cuando las partes le den otra denominación (por ejemplo arrendamiento, arrendamiento civil, o arrendamiento de una finca, o arrendamiento de predio rústico), deberá ser considerado contrato agrario con todas sus consecuencias. Ello significa que, atendiendo a la especial naturaleza del contrato agrario, cualquier controversia originada en su aplicación deberá ser resuelta con los principios señalados por la doctrina y por la Jurisprudencia para este tipo de contratos, pues dichos principios del arrendamiento agrario han adquirido un rango de ley al suplir la ausencia normativa (Código Civil, artículos 9 y 10.) en este tipo de relaciones. Esta es la solución jurídica que ha dado nuestra Jurisprudencia Agraria al indicar: “Las normas del Código Civil, en cuanto ley general, así como los institutos del Derecho Romano, compatibles con los principios generales del Derecho Agrario, permiten encontrar soluciones a los problemas no previstos en un ordenamiento iusagrario completo (sentencia de esta Sala No. 217 de las 16 horas del 27 de junio de 1990, explicable en relación con el artículo 5° de la Ley Orgánica del Poder Judicial No. 7333, publicada en La gaceta N°124 de 1 de julio de 1993). Por su parte la jurisprudencia como fuente informadora del ordenamiento jurídico es la llamada a suplir, por la vía de interpretación extensiva, los alcances de las normas encargadas de resolver los conflictos jurídicos cuando no exista norma para el caso concreto o no haya sido concebida para las nuevas exigencias jurídicas (artículo 9 del Código Civil).” (Sala I de Casación, No. 36 de las 9:40 hrs del 25 de mayo, 1994. En ULATE, E. Jurisprudencia Agraria y Ambiental, Editorial U.S.J., 1997, pág. 83).Lo dicho es válido no solo para conflictos derivados del incumplimiento grave de las obligaciones (positivas o negativas) del contrato de arrendamiento que pueden ser motivo de resolución contractual –las cuales profundizaremos más adelante-, sino también para todas aquellas causas que puedan originar una acción sumaria de desahucio agrario, pues también en estos casos deberá atenderse a la naturaleza jurídica del arrendamiento agrario y a la tutela de la actividad productiva.

En la sentencia No. 36 de las 9:40 horas del 27 de mayo de 1994, la misma Sala explicó y profundizó en las características y principios del arrendamiento agrario en los diferentes ordenamientos jurídicos son las siguientes: A) Duración: El contrato de arrendamiento es a largo plazo. Ello permite una mayor estabilidad al arrendatario, estimulándolo para cumplir los fines de la locatio condutio. Mientras el arrendador pretende la conservación y valoración del suelo, el arrendatario intenta obtener el mayor provecho posible; están previstas las prórrogas convencionales y legales, dentro de éstas últimas la tácita reconducción. B) Renta: En ausencia de acuerdo de voluntades su establecimiento opera a través de órganos públicos (Francia o Italia) o bien, con la posibilidad de intervención del Juez para determinar una renta justa en caso de controversia (Inglaterra, Alemania, España). La fijación de la renta puede ser para aumentarla o disminuirla. Se puede aumentar por haber transcurrido un plazo largo, si las partes no previeron el incremento, o bien si el propietario ha introducido mejoras. Se disminuye si el arrendatario se ve disminuido en el área arrendada, por causas ajenas a su voluntad: inundaciones, aluvión, avulsión, e incluso cuando pierde parcial o totalmente la cosecha por caso fortuito o fuerza mayor. El canon es considerado en relación con las prestaciones de las partes, y debe constituir una verdadera correlación con el goce efectivo del fundo. La prestación del arrendador, o sea el garantizar el uso y goce del bien, satisface el interés del arrendatario a los fines del ejercicio de la empresa agraria, y la prestación del empresario (arrendatario) consistente en el pago de la renta, satisface el interés del arrendador. Lo fundamental e este tipo de contrato es la existencia de una verdadera proporcionalidad entre la renta y la productividad del bien; C) Mejoras: Sobre este tema varían los criterios para su clasificación e indemnización. Las primeras determinan una modificación sustancial en la producción, y por ello es necesario el consentimiento del propietario. Las segundas se realizan en el giro normal del ejercicio del cultivo y no requieren el consentimiento del arrendador, aunque generalmente se le debe comunicar la intención de realizarlas. En ambos casos la comunicación debe verificarse formalmente. La ejecución de mejoras, íntimamente relacionada con la duración del arrendamiento, trae como consecuencia la necesidad de su adecuada indemnización al finalizar el contrato pues éstas pasarán a poder del arrendador. Las diferentes legislaciones han establecido sistemas eficientes para su justipreciación. Es orientación general el pago de ellas y el correspondiente derecho -para el arrendatario- de retener el bien hasta su efectivo pago. Las mejoras se configuran en una fattispecie compleja, compuesta de un acto jurídico -acto real no negocial- de mejoramiento, y de un hecho natural que constituye el resultado del acto de mejoramiento, o sea, la mejora material. El problema jurídico fundamental en esta materia se encuentra en el interés del arrendatario en mejorar el fundo, con el fin de obtener una mayor productividad, y el interés del propietario de beneficiarse con las mejoras introducidas en el fundo. En última instancia los intereses públicos se dirigen a favorecer las iniciativas del arrendatario tendientes a incrementar la producción agrícola y estimular la capacidad productiva del fundo, dentro de un sentido de equidad con los derechos del propietario; D) Derecho de tanteo, o derecho de preferencia del arrendatario al acceso al fundo arrendado. Si el propietario pretende enajenar el bien dado en arrendamiento agrario al arrendatario debe tener prioridad para su adquisición (Francia, Italia, España, Holanda y Bélgica). En varios países existe incluso un procedimiento para garantizar este derecho. Si el arrendador decide enajenar la finca a titulo oneroso debe comunicárselo al arrendatario, a los efectos de recibir una oferta para la adquisición, en los mismos términos de como se está poniendo a la venta el inmueble. Este, por su parte, debe cumplir ciertos requisitos, sobre todo de profesionalidad, en cuanto al ejercicio directo de la agricultura; E) Formalidades del contrato: En líneas generales los contratos de arrendamiento deben ser redactados en forma escrita, para que sirvan de prueba en cuanto a eventuales indemnizaciones sobre todo de mejoras, y como fuente esclarecedora de cualquier controversia jurídica, sin embargo por tratarse de un "contrato realidad", los jueces deben derivar del conjunto de relaciones de voluntad de las partes, y, con base en criterios de equidad, ajustar las convenciones para el aumento de la productividad, y la mutua satisfacción de los intereses de las partes. F) Sucesión "mortis causa": En todos los ordenamientos jurídicos -salvo prohibición expresa en contrario- los herederos pueden continuar con el contrato cuando reúnan las cualidades del empresario agrícola, operando la sucesión del contrato. G)Subarriendo o cesión: Este tipo de subcontratación, salvo autorización expresa del propietario en el contrato original, generalmente es prohibido porque contraviene los requisitos de la buena y directa explotación de la empresa agraria. H) Jurisdicción especializada: Para la solución de las controversias derivadas de los contratos agrarios en casi todos los países esta tarea le ha sido confiada a una jurisdicción especializada en Derecho Agrario.

En el presente proceso sumario, nos encontramos con la pretensión de la parte actora, a fin de hacer valer el contrato de arrendamiento agrario de fincas ganaderas, y solicita principalmente el desahucio, y el pago de daños y perjuicios, alegando como causal la falta de pago. Del análisis del Contrato de arrendamiento suscrito el 29 de octubre de mil novecientos noventa y nueve, el Tribunal llega a la conclusión de que no estamos en presencia de un contrato de arrendamiento agrario, puro y simple, de donde se desprendan en forma específica las contraprestaciones más importantes de las partes (entrega del bien arrendado, para el arrendante, y pago del precio, para el arrendatario), sino que, además, se incluyen otros derechos y obligaciones recíprocas, sean positivas como negativas, lo que convierte al contrato en uno de naturaleza mucho más compleja, con cláusulas de tipo asociativo. En el desahucio agrario por falta de pago, para que sea admisible dicha causal debe demostrarse en forma clara e indubitable, que el arrendatario incumplió, de manera efectiva el contrato, al no cancelar la renta en la forma en que fue pactado. En el caso de marras, la parte demandada alega que también existieron una serie de incumplimientos atribuidos al arrendante, que fue la razón por la cual no pudo iniciar a tiempo el desarrollo de la actividad agraria ganadera, y por ese motivo los pagos se fueron posponiendo conforme se iba acondicionando el fundo objeto del contrato. En términos generales, debe indicarse que según los principios que rigen la materia agraria, y particularmente el arrendamiento agrario, en este tipo de contratos lo que se busca es la efectividad de la empresa agraria. Es decir, que el contrato debe servir, de manera efectiva, para el despliegue de una actividad económica empresarial. La misma parte actora acepta en la demanda que uno de sus compromisos fue reparar la “hacienda agraria”, lo cual incluía la reparación de los apartos, el corral, la manga para ganado, la casa existente en el inmueble donde habitarían los empleados, etcétera. De ello dependía el inicio de la actividad agraria del arrendatario. Por otra parte, de la misma prueba confesional de la parte accionante, se desprende que dichas reparaciones se fueron realizando poco a poco, y que no estuvieron listas para el 1 de diciembre de 1999. Por otra parte, consta en el expediente, que la parte actora aceptó el pago del mes de diciembre de 1999, en el mismo contrato, y de los meses sucesivos a febrero, con lo cual hubo una tolerancia y modificación de las condiciones originales del contrato de arrendamiento agrario. En su demanda, al ser tan genérica, no indica de manera expresa cuáles son los meses que adeudó el arrendatario, sino que indica una suma global, que supuestamente adeuda el demandado, de 1.163.950 colones por concepto de arriendo, y 525.000 colones por gastos de mano de obra y reparaciones, según las obligaciones originales del contrato. Ello hace concluir al Tribunal, que el reclamo se origina, no solo en el supuesto incumplimiento de algunas mensualidades del arrendamiento, sino también de la cifra en los montos cancelados, y de otros gastos que se estipularon en el contrato serían cubiertos entre ambas partes. El actor no plantea en sus pretensiones que se le cancelen los meses atrasados, sino que su principal interés es el desalojo del inmueble para poderlo alquilar a otras personas. Sin embargo, también consta en el expediente, que el demandado abandonó el inmueble en octubre del 2001, alegando incumplimiento de las obligaciones que correspondían al arrendante. Todo lo anterior, hace llegar al Tribunal a la conclusión de que no es por la vía sumaria del desahucio, por la que se deben ventilar las pretensiones del actor, sino mediante una vía más amplia como es la declarativa, mediante el ordinario agrario, proceso en el cual se podrá discutir si realmente hubo o no variación de las condiciones y estipulaciones del contrato, conforme al contrato realidad, y si una u otra parte incurrió en incumplimiento de las obligaciones y, eventualmente, a cuál de las dos partes corresponde la respectiva indemnización por los daños y perjuicios que demuestren en el respectivo proceso.

En casos similares el Tribunal ha aplicado la teoría del contrato realidad, y en un caso específico señaló: “…si bien se pactó el pago de la renta en forma anticipada mensualmente, la costumbre de las partes fue el pago vencido de la renta, lo cual se desprende de las copias de los recibos de pago de alquiler adjuntos, no impugnados, así como en consideración de que ello beneficia a quien está produciendo el fundo. Aunado a ello se observa que también se varió la forma de pago, puesto que el cobro del arriendo que debía hacerse en el predio dado en arriendo, la parte actora y arrendante, ya sea personalmente o a través de otras personas que autorizó, vino cobrando no mensualmente sino dos, tres, cinco y hasta seis meses vencidos de arriendo a un mismo momento. Es decir, que se dio la aducida tolerancia por parte de la recurrente, consistente en permitir el pago atrasado de varios meses del arriendo…Resulta de rigor entonces hacerse la observación de que la causal de falta de pago se refiere a la mora en el pago del arriendo. Y que ésta, según ha estimado la jurisprudencia, para que sirva como causal de desahucio ha de ser real, inobjetable, una mora incuestionable que suponga una omisión culpable o deliberada del pago, acorde a la forma que en la realidad se venga dando el pago…” ([Nombre6]., No. 279 de las 14:10 horas del 30 de mayo de 1997). En el caso que nos ocupa, también existe una variación importante en las contraprestaciones de las partes, tanto en la forma de pago y montos, como en el modo y fechas de ejecución de las restantes obligaciones asumidas, razón por la cual no se puede deducir de manera indubitable, por esta vía sumaria, cuáles son los meses realmente adeudados, o si fueron más bien cifras rebajadas en los pagos mensuales, por los motivos ya apuntados. Llama la atención al Tribunal el hecho de que el arrendante haya aceptado “a posteriori” pagos de meses atrasados, o bien varias sumas de dinero por meses adelantado, y cifras que eran mucho menores a las originalmente pactadas, que sin embargo acepta como pago. De ahí que el asunto deba ser dilucidado en la vía ordinaria.-

En virtud de lo anteriormente expuesto, en lo que ha sido objeto de recurso, deberá revocarse la resolución apelada. Se acogen las excepciones de falta de derecho y de falta de interés interpuestas por la parte demandada, al no quedar claramente demostrada la causal que se invoca para el desahucio, y al haber abandonado el inmueble la parte demandada, con anterioridad a la notificación de ésta demanda (ver notificación a folio 63 vuelto) perdió interés al haberse cumplido la finalidad primordial del proceso de desahucio, cual es el desalojo del demandado. Se declara SIN LUGAR la demanda de desahucio interpuesta por AGROPECUARIA EL PEDREGAL LIMITADA contra [Nombre2] . Se resuelve sin especial condenatoria en costas, al considerarse que las partes han litigado con evidente buena fe.