Resolución 00464-2024

Al respecto, el

Tribunal Segundo de Apelaciones Civiles de San José, Sección Segunda, en su voto número 759-2019 en esencia desarrolló la aplicación del artículo 104.4 del Código Procesal Civil en procesos arrendaticios pretensores de desalojos por falta de pago.  Dicha resolución es congruente con el voto 89-2021 de las 14:04 horas del 4 de febrero del 2021 emitido por la Sección Primera de ese Tribunal, el cual indica: “…III.  Resolución del caso. Dispone el artículo 104.4 del Código Procesal Civil: “104.4 Emplazamiento e intervención de terceros. Con el emplazamiento, en toda demanda sustentada en un contrato que implique el pago de rentas, el tribunal prevendrá al demandado la obligación de depositar en la cuenta y a la orden del despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento. Si hubiera duda sobre el monto del alquiler, el tribunal determinará prudencialmente la suma a depositar. Cuando se ordene la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el

proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas.” (El resaltado no es del original). Como se observa, la norma establece una obligación con efectos procesales a la parte demandada, que en principio es independiente de los motivos de fondo que tuviese para oponerse a la intimación de desalojo. Su razón de ser radica en que la parte accionada arrendataria pueda ejercer su derecho de defensa, pero de forma condicionada al depósito de los rubros que por concepto de alquileres se vayan generando durante la tramitación del proceso, según lo determine el órgano judicial. Con ello, esa disposición, en su perspectiva procesal, congenia con su correlativa de fondo, concretamente el artículo 60 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley 7527. En ese sentido, se propicia el cumplimiento de la obligación contractual de pago, que perdura durante la estancia del inmueble que se arrendó, más aun en un caso como el presente en el cual la parte demandada no ha negado que arrienda el bien, pues incluso defiende que no hay razón para desalojarla y mientras tanto, notificada de la demanda, tampoco ha afirmado que no se mantienen en uso y disfrute del inmueble. La norma en cuestión es aplicable al proceso monitorio arrendaticio, por remisión expresa del numeral 112.4 del citado código. Según se dijo, el ordinal 104.4 es imperativo y por ende, de aplicación vinculante cuando acaece el supuesto de hecho ahí previsto, por así disponerlo el artículo 3.1 de la misma legislación. Su consecuencia no es la confirmación de la resolución intimatoria de desalojo, sino, la finalización del proceso y el inmediato lanzamiento, como lo dispone expresamente, por el incumplimiento de los alquileres posteriores previamente prevenidos por formal resolución. Entonces, el ordenamiento jurídico está diseñado para proceder, precisamente en la forma que critica la apelante. Si la parte accionada no deposita los alquileres posteriores en la forma dispuesta por el tribunal de justicia, la consecuencia jurídica fue prevista por el órgano legislativo: “Ordenar el desalojo de forma inmediata”. Y eso fue lo que decidió el a quo en el auto impugnado, teniendo en cuenta como precedente la medida adoptada conforme a la ley, que explicitó en la resolución intimatoria número 2020001075 emitida a las 17:43 del 24 de setiembre de 2020: “…ALQUILERES POSTERIORES: Asimismo, de conformidad con lo resuelto a las once horas y seis minutos del veinte de agosto de dos mil veinte, dentro del proceso número 20-000327-0181-CI tramitado en este Despacho y de acuerdo lo disponen los artículos 104.4 y 112.4 del código indicado, se le previene a la parte demandada una vez notificada de este proceso, su obligación de continuar depositando en la cuenta N° [Valor 001] del Banco de Costa Rica, los alquileres posteriores a esta demanda según el monto fijado prudencialmente en dicho proceso, por la suma MIL OCHOCIENTOS DÓLARES EXACTOS, bajo pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento. Cabe destacar, que en el citado proceso confluyen las mismas partes en razón de la relación arrendaticia aquí expuesta…” (Sic).

Debe comprender la apelante que el carácter especial del canon 104.4 de estudio, se impone frente a otras disposiciones generales. La ausencia de deber de pago que impone dicha normativa en concordancia con el artículo 44 inciso a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, implica un incumplimiento contractual que no se puede tolerar en sede judicial.

Si bien, con el escrito de apelación se adjunta copia de un comprobante de transferencia por la suma de un millón seiscientos cincuenta y siete mil seiscientos colones y que indica que doña Marcela Julissa Rosales Gómez ha pagado el alquiler del mes de febrero del presente año, lo cierto del caso es que dicho pago resulta extemporáneo a la luz del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Esto se concluye así por cuanto según se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la demandada se comprometió a pagar los alquileres por mensualidades adelantadas los días primero (ver parte final de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, visible a imagen 11 del expediente electrónico, formato pdf).  La orden de pago contenida en el auto intimatorio, fue comunicada a la accionada el 29 de enero del 2024 (ver acta de notificación a imagen 66 del expediente electrónico). Así, el arriendo correspondiente a febrero del presente año se debía cumplir el primero de ese mes o hasta el día siete, conforme a la tolerancia que la ley permite, pero el depósito aportado expresa que su cancelación se verifica hasta el 28 de ese mes, lo que sin lugar a dudas constituye un incumplimiento de una orden de pago judicial y su consecuencia es la aplicación de la sanción del canon 104.4 del Código Procesal Civil, esto con total independencia de que el actor haya recibido el dinero, lo cual al final es su derecho por estar el bien aún ocupado."