Artículo 104 — Proceso sumario de desahucio — Código Procesal Civil

104.1 Procedencia. Procederá el desahucio cuando se pretenda la desocupación de un inmueble como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento en los casos previstos por la ley, o hacer cesar la mera tolerancia.

Se exceptúan las pretensiones que deban ventilarse por el proceso monitorio.

La causal de expiración del plazo procederá únicamente cuando el demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato, de conformidad con el artículo 71 de la Ley N.° 7527, Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de 10 de julio de 1995.

104.2 Legitimación. Podrá establecer el desahucio quien compruebe su condición de propietario, arrendante o subarrendante, o de poseedor sobre el inmueble por título legítimo, o quien acredite que su derecho deriva de quien tuvo facultad para concederlo. El desahucio procederá contra el arrendatario, el subarrendatario, el cesionario, o los poseedores del inmueble.

104.3 Requisitos de la demanda, documentos. Además de los requisitos dispuestos por disposiciones generales y las leyes especiales, en la demanda se deberá consignar la causal de desalojo, el monto de renta vigente, la fecha de pago y el lugar donde está ubicado el inmueble.

Se deberá acreditar la propiedad de la finca o del derecho del actor y la existencia del contrato de arrendamiento, si lo hubiera. Cuando la pretensión se relacione con una vivienda, se deberá demostrar el valor fiscal del inmueble sobre el valor actual del terreno y la edificación o, en su defecto, si ese avalúo tiene más de cinco años, avalúo practicado por un ingeniero o arquitecto incorporados.

104.4 Emplazamiento e intervención de terceros. Con el emplazamiento, en toda demanda sustentada en un contrato que implique el pago de rentas, el tribunal prevendrá al demandado la obligación de depositar en la cuenta y a la orden del despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento. Si hubiera duda sobre el monto del alquiler, el tribunal determinará prudencialmente la suma a depositar. Cuando se ordene la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas.

Cuando terceros posean o subarrienden el inmueble, sin consentimiento del arrendador, no será necesario demandarlos, se les notificará para que hagan valer sus derechos.

104.5 Sentencia. En la sentencia estimatoria se ordenará al demandado la entrega del inmueble en un plazo razonable que conferirá el tribunal, de acuerdo con las circunstancias; transcurrido este, se ordenará la puesta en posesión.

104.6 Alquileres insolutos y derecho de retención. Firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar por la vía incidental que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no satisfechas y los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiera cubierto. Para garantizar el pago, desde el inicio del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado, y con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía.

Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer el derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que establece la Ley N.° 7527, Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de 10 de julio de 1995, y la Ley N.° 63, Código Civil, de 28 de setiembre de 1887.