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Tribunal de Apelación Civil y Trabajo Guanacaste Sede Liberia Materia Civil
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Documento judicial
"IV. ANÁLISIS DE FONDO. A continuación se estudiarán y resolverán los reproches que formula la parte recurrente, en el entendido que el escrito de apelación limita la competencia de este
Tribunal, conforme con lo dispuesto en el numeral 65.5 y 65.6 del Código Procesal Civil.
Tras el preámbulo de rigor, la parte apelante planteó su recurso. En síntesis, reclamó que la hipoteca legal, a diferencia de lo que sucede en la convencional o voluntaria, al transferirse la propiedad, se transfiere también las deudas o impuestos municipales morosos, así como la obligación de pago. Acusó que carece de sentido continuar el proceso en contra de la sociedad inicialmente accionada, por cuanto no es posible perseguir otros bienes de la misma y, además, se encuentra disuelta.
El reproche es de recibo. De ahí que las reglas aplicables al presente asunto sean las que guardan armonía con las hipotecas legales.
Sobre el particular, importa resaltar la naturaleza jurídica de este tipo de obligaciones. La doctrina las ha denominado obligaciones propter rem, obligaciones reales u obligaciones ambulatorias y se caracterizan en el tanto la obligación sigue a la cosa. Es decir, "el propietario o poseedor es sujeto de deberes mientras se encuentre en esa posición y quienquiera que lo suceda viene a resultar obligado sin que promedie ningún acuerdo que determine la sucesión" [Bueres, Alberto (2012). Obligaciones "propter rem" y sus relaciones con otras figuras. En: Lecciones y ensayos. Número
Facultad de Derecho, UBA. Buenos Aires, Argentina. Pág. 105. Disponible en: http://www.derecho.uba.ar/publicaciones/lye/revistas/lecciones_y_ensayos_ nro_0090.pdf].
"...podemos definir la obligación propter rem, como aquella obligación jurídica que nace en virtud de la relación jurídica que tiene un sujeto con una cosa. Es decir un sujeto es propietario de una finca , al serlo ,no solo tiene el derecho real de propiedad ,sino que en virtud de la titularidad sobre dicho derecho, nace para él una serie de obligaciones relacionadas con la vinculación que tiene con la cosa o propiedad" Jiménez Bolaños, Jorge (2014). Obligaciones propter rem y su relación jurídica con los derechos reales. En: Ius Doctrina. Año 1, Número
Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad de Costa Rica. San José, Costa Rica. Pág.
Disponible en: https://163.178.170.208/index.php/iusdoctrina/article/view/ 13554/12842].
En síntesis, esta modalidad de obligaciones presentan relaciones jurídicas obligatorias en donde los sujetos obligados por disposición legal surgen de la vinculación con una cosa más el acaecimiento de un cierto evento. Subsisten los elementos que son comunes a los derechos de crédito: sujetos, vínculo, causa y objeto. Se trata de obligaciones ex lege, en las cuales la vinculación con el bien es lo que determina la obligación dineraria. Las cargas por impuestos inmobiliarios se trasmiten con la titularidad o posesión. Así el fisco, puede perseguir a quien resulte ser propietario o poseedor del inmueble por deudas impagas, siendo ajeno al cambio de titularidad.
Por ende, la transmisión del inmueble provoca -en el caso concreto-, liberación del transmitente respecto de las obligaciones tributarias, mismas que recaen sobre el nuevo propietario por el simple hecho de serlo. En la especie, se producen los efectos de una sucesión procesal en los términos previstos en el .4.5 del Código Procesal Civil y, en consecuencia, el actual propietario deberá asumir el proceso en condición de demandado -por recaer sobre él actualmente la legitimación pasiva-, debiéndosele garantizar su derecho constitucional al debido proceso."