Resolución 00143-2017

“VI.- La

sentencia de primera instancia no valida el instrumento notarial, incompleto

por falta de firma de la cartulante, suscrito por las

partes de este proceso, lo que hace es emitir una sentencia declarativa sobre

la existencia de la compraventa y se ordena otorgar la escritura respectiva. Si

se tratara de refrendar ese instrumento notarial incompleto, no se ordenaría la

emisión de la escritura de traspaso, tan solo se prescribiría inscribir ese

primer instrumento notarial, que no es posible porque está incompleto y no se

puede enmendar por muerte de la cartulante. Debe

distinguirse entre la nulidad del instrumento notarial por falta de suscripción

de la notaria pública autorizante y el contrato de compraventa que existe con

independencia del otorgamiento de la escritura, pues es un contrato que se

perfecciona con el nudo consenso, es decir, cuando existe convenio en cosa y

precio (artículos 1009, 1022 y 1049 del Código Civil). La escritura pública es

requisito para la inscripción de la compra venta de bienes inmuebles, pero no

lo es para la existencia misma del convenio. El contrato de compraventa no es

solemne, por ello no requiere escritura pública para su vigencia (ad solemnitatem), sino que tiene un efecto probatorio ante el

Registro Público para proceder a la inscripción del traspaso (ad probationem). El artículo 1007, del Código Civil, a que se

refiere el recurrente, no es aplicable al contrato de compra venta, en cuanto a

la solemnidad, porque no requiere ninguna para su existencia. La doctrina es

conteste con lo expuesto y ha dicho: “Son consensuales

los contratos que se forman por el acuerdo manifestado de las partes (artículo

1009 del Código Civil). / Los contratos solemnes son aquellos para cuya validez

se requiere que el consentimiento sea otorgado en una de las formas prescritas

por la ley (por ejemplo, el artículo 1251 del Código Civil exige que para la

validez del contrato de mandato general o generalísimo, la voluntad debe ser

manifestada en escritura pública). (…) El interés práctico de la distinción

radica en determinar el momento de la formación del contrato. Este momento será

cuando se haya producido el acuerdo, en los contratos consensuales;

cuando se haya cumplido con la formalidad, en los contrato solemnes (...)” (Baudrit Carrillo (Diego), Teoría General del Contrato,

1982, 26 y 27). Finalmente, no procedería decretar una nulidad del contrato que

nunca se pidió, pues eso constituiría el vicio de incongruencia, la parte

demandada reconventora no solicitó la nulidad del

contrato de compraventa, sino que requirió se declarara el incumplimiento del

contrato por parte de la señora Ina Latimer, se le condenara al pago de la renta de los años

dos mil siete a dos mil once, más los daños y perjuicios ocasionados por ese

supuesto incumplimiento y, en defecto, de lo anterior, pagara cuarenta mil

dólares supuestamente adeudados. Por lo que este agravio deberá desecharse por

infundado.”