Resolución 00251-2014

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“III. Estamos frente a una opción de venta, en la cual el optante comprador dio

como señal de trato cinco millones de colones, estableciéndose expresamente que

la opción tenía una vigencia de tres meses, hasta el 28 de julio de 2011. Expresamente

se estipuló: “En caso de transcurrir el plazo establecido y no llevarse a

cabo la transacción relacionada, el “Vendedor-propietario” se reserva los pagos

realizados como señal de trato como resarcimiento de “daños y perjuicios”

(…)”. El artículo 1058 del Código Civil dispone: “Las

cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas,

se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio como ratificación del

contrato, sin que pueda ninguna de las partes retractarse perdiendo las arras, salvo

que así esté expresamente estipulado” (lo evidenciado y subrayado es suplido). Del

texto citado, se desprende que es lícita la cláusula pactada por las partes, lo

cual impediría se obligue a la demandada la devolución de lo recibido como

arras o señal de trato, salvo que existiera otro motivo legal que impusiera la

obligación de devolución. Para el juez de primera instancia, no cabe duda de la

entrega de los cinco millones de colones a la demandada como señal de trato, lo

cual no es objetado en alzada. Sin embargo, estimó que antes de vencer la

opción falleció el optante, el 23 de mayo de 2011, lo cual sería la razón de lo

que calificó como incumplimiento debido a una fuerza mayor, un deceso repentino

cuando el plazo aún no vencía. Para el juzgador, la albacea de la sucesión no

tendría facultades suficientes para “seguir con los trámites o papeleo ante los

bancos con el fin de conseguir un crédito y proceder con la compra”. Con base

en ello, declaró con lugar la demanda. Al respecto, cabe señalar que la

sucesión de una persona se abre con su muerte y comprende todos los bienes,

derechos y obligaciones del causante, excluyendo únicamente aquellos que sean

meramente personales, llamados también personalísimos por la doctrina, que por dicha

naturaleza se extinguen con el deceso de la persona (artículos 520 y 521 del

Código Civil). El contrato de opción, calificado también como contrato

preparatorio, es aquel mediante el cual una de las partes – o ambas – se

obligan a realizar un contrato definitivo dentro de un plazo determinado, en

caso de que la otra parte decida perfeccionarlo. La obligación principal en

este tipo de contrato, es mantener vigente durante todo el plazo la propuesta,

de manera tal que el optante pueda perfeccionar el negocio definitivo con la

aceptación respectiva. Puede ser que solo el oferente se obligue a mantener la

propuesta, en cuyo caso estamos ante una opción unilateral, pero también puede

suceder que el optante asuma alguna obligación, en las denominadas opciones

bilaterales, como, por ejemplo, cuando se trata de una opción por precio (se da

una suma de dinero para que el oferente acepte conceder la opción, suma que se

consideraría como el precio de su obligación de mantener la oferta, sin que la

tenga que devolver o imputar al precio de un eventual negocio futuro), una

opción con señal de trato imputable al precio (lo adelantado como señal de

trato se debería imputar al precio del contrato futuro en caso de realizarse,

pero de no hacerse se devolvería al optante) o la opción con señal de trato y

arras punitivas (lo entregado como señal de trato se imputa al precio en caso

de realizarse el contrato definitivo, pero sería conservado por el oferente a

título de cláusula penal si no se realiza la contratación definitiva). Cabe

señalar, en todo caso, que en los diferentes tipos de opción deben establecerse

todos los elementos indispensables que debe contener el negocio definitivo,

tales como cosa y precio en las ventas, para que la simple aceptación dentro

del plazo lo pueda perfeccionar, sin que sean necesarias negociaciones

ulteriores. La razón de ser de las opciones radica, según la doctrina

dominante, en que alguna de las partes aún no puede o no quiere efectuar el

negocio definitivo, requiriendo de tiempo para eliminar el obstáculo que se lo

impide o para meditar si se decide definitivamente a realizarlo; pero se

conviene en que la propuesta negocial queda firme por el plazo de la opción,

ligándose de esta forma al proponente, quien tiene la obligación de mantener su

propuesta hasta que venza dicho plazo. Se trata en este caso, por ende, de una

relación obligacional perfeccionada que se transmite a la sucesión, más no de

una relación personalísima que pueda extinguirse con la muerte del optante. A

lo sumo, lo que podría cuestionarse es si desde el fallecimiento del causante

hasta que el albacea pueda válidamente asumir la posición del optante corre o

no el plazo de la opción, cuestionamiento que no ha sido planteado en este

proceso. Las obligaciones de la opción fueron claramente pactadas por el señor

García, nacieron a la vida jurídica y el precontrato se encontraba en su fase

efectual. El causante ya había asumido el riesgo de perder las arras que dio

para obtener la opción, en el caso de no poder o no querer realizar la

compraventa definitiva. No se trata, como señala el juez, de una simple

obligación sino de una potestad con una carga anexa, pues de dejarse correr el

plazo de la opción la parte vendedora no podría exigirle al optante el pago del

precio y de esa forma ejecutar el acto definitivo, pero, a cambio, lo dado como

señal de trato queda en su poder. En realidad, se trata de una carga,

caracterizada por la facultad que tiene el eventual comprador de perfeccionar o

no la venta, asumiendo el riesgo de perder lo adelantado, y por ello se indica

que es una opción. Si no lo efectúa, podría asumir las consecuencias

respectivas, que en este caso fueron pactadas expresamente. Si no quiere o no

puede realizar la venta, la suma dada como señal de trato sería conservada por

la parte oferente a título de daños y perjuicios, no puede reingresar en el

haber sucesorio porque no forma parte del patrimonio del causante desde que lo

entregó a la demandada. Cabría la devolución únicamente si no se hubiera

establecido la cláusula décima del contrato, pero al existir acuerdo expreso al

respecto, conforme a los artículos 1022 y 1058 del Código Civil, el dinero dado

como arras pertenece a la demandada, al no haberse formalizado la venta

definitiva, respecto de la cual la sucesión actora ni siquiera mostró interés

luego de nombrada su albacea. Por todo lo indicado, cabe revocar lo resuelto.

En su lugar, se ha de acoger la excepción de falta de derecho, pues es la

ausencia de éste lo que fundamenta el rechazo de la demanda. Las defensas de

falta de legitimación activa y pasiva son improcedentes, pues figuran como

partes los legitimados para debatir si se devolvía o no la suma dada a título

de señal de trato, solo que no existe derecho a ello. La defensa de sine

actione agit, que por una costumbre impropia se suele interponer, porque se

estima que conllevaría las de falta de derecho, legitimación e interés, ha

quedado resuelta en lo que atañe al derecho y a la legitimación. Si se estima

que comprende también la falta de interés, ha de rechazarse porque no se

fundamentó siquiera una ausencia de éste.”