Resolución 00081-2013

“V- Sobre el fondo de ambos recursos:  Procede esta Cámara al análisis de los autos atendiendo los agravios presentados siendo procedente un análisis conjunto de las pretensiones de los recursos a la luz del contenido de la sentencia venida en alzada y ante la modificación que se ordena en esta sentencia de los acápites de hechos probados y no probados. Parte esta Cámara en su análisis de las pretensiones del ente actor; conforme la deducción presentada en esta demanda Nombre1494 esperaba la declaratoria de nulidad del contrato de compraventa celebrado sobre la finca matrícula de folio real Placa7220 de la provincia de San José dado que Nombre1494 no podía disponer de ese inmueble por no ser su dueño, en su defecto resolver el contrato dicho dejando las cosas tal y como se encontraban antes de su suscripción, por cuanto a la fecha de presentación de la deducción no se había pagado el precio del inmueble ni se había realizado la escritura adicional sobre condiciones, plazo y garantía para el pago; en cualquiera de los dos casos, que se ordenara la devolución de la finca número Placa7218 del Partido de San José que si aparece registralmente a nombre de Nombre1494 y que por tiempo largo ha poseído el demandado y que se condene al señor Nombre25614 al pago de los daños, y perjuicios ocasionados a Nombre1494 y al pago de ambas costas del proceso .  Para determinar si estas declaratorias son procedentes, debe valorarse la situación que genera el contrato de compra-venta, su validez, y cumplimiento; deben además demostrarse en autos los daños y perjuicios reclamados contra el demandado.  Esta Cámara procede a valorar entonces el contrato de interés, que a la luz de la documental existente, evidencia un acto de disposición de compra-venta de un bien inmueble, según acuerdo celebrado ante dos notarios y plasmado en la escritura ochenta y dos del protocolo del notario Mario Herrera Barrantes.  Dicho contrato por la actividad desplegada por el demandado, es un contrato mercantil; en consecuencia como ha dicho la Sala Primera: "(...) El ordenamiento establece normas o pautas generales para determinar su estructura, dejando a las partes establecer su función en lo no regulado, por medio del acuerdo de voluntades. Por ello es eminentemente convencional. Su objeto es la transferencia de la propiedad del vendedor a cambio de una suma de dinero o precio, es decir el intercambio entre derechos y dinero. Como convencional la compraventa es fuente de derechos y obligaciones para los sujetos intervinientes. Lógicamente produce efectos reales por la transferencia de la propiedad al vendedor, pero ello es un efecto negocial. La venta comercial permite cumplir una doble función dentro del sistema económico: la primera consiste en facilitar la circulación de los bienes o derechos, la segunda dar vida y dinamismo al flujo monetario, indispensable para la actividad comercial. La compraventa comercial presenta características principales en cuanto a su estructura y su función como un contrato de ejercicio de empresa. a) Es traslativo: produce la transferencia de un derecho con efectos reales como consecuencia del simple convenio; además crea efectos obligacionales dando origen a diversos deberes entre vendedor y comprador. b) Es a título oneroso, las partes procuran para sí un beneficio económico o ventaja: para el comprador el derecho adquirido y para el vendedor la suma de dinero obtenida como pago del precio. c) Es de prestaciones recíprocas: existe una relación sinalagmática mediante la cual los contratantes asumen las obligaciones y cumplen las atribuciones patrimoniales derivadas del contrato. d) Es conmutativo permite determinar en el momento del convenio las ventajas y, correlativamente, el sacrificio para cada una de las partes. e) Es consensual: su causa está constituida por el intercambio de la propiedad u otro derecho por una suma de dinero. El artículo 438 del Código de Comercio establece: "Será compra-venta mercantil: a) La que realice una empresa mercantil, individual o colectiva en la explotación normal de su negocio ya sea de objetos comprados para revenderlos en el mismo estado o después de elaborados. b) La de inmuebles adquiridos para revenderlos con ánimo de lucro, transformados o no. También será mercantil la compra-venta de un inmueble cuando se adquiera con el propósito de arrendarlo, o para instalar en él un establecimiento mercantil; c) La de naves aéreas y marítimas, la de efectos de comercio, títulos, valores de cualquier naturaleza y la de acciones de sociedades mercantiles". Si se define la empresa comercial como una actividad dirigida al intercambio de bienes o servicios, la compraventa será comercial si es realizada por dicha empresa en el giro normal de su actividad. En el inciso a) se distinguen dos tipos de compraventa: la primera, realizada por una empresa típicamente comercial, consiste en la simple reventa donde se despliega una labor de intermediación en el intercambio de los bienes; la segunda, efectuada por una empresa industrial, consiste en reelaborar los bienes objeto del contrato, es decir, transformar materias primas para la creación y venta de nuevos productos. Los incisos b) y c) acogen otros criterios, subjetivos y objetivos, para calificar este tipo de compraventa; por el b) la compraventa de inmuebles será comercial si su causa radica en la intención del adquirente para revenderlo con ánimo de lucro o con el propósito de arrendarlo, o bien para instalar en él un establecimiento mercantil; es decir, existe el propósito de "especulación" del comprador, criterio ya superado con el concepto de empresa donde el comerciante es visto como un "productor" de riqueza; por su parte el inciso c) prevé la venta de naves aéreas o marítimas, efectos de comercio o títulos valores, así como las acciones de sociedades mercantiles (criterio objetivo). En los incisos b) y c) es fácil comprender la vinculación económica de esos negocios jurídicos con la empresa comercial: así, el propósito de especulación se traduce en la producción de riquezas, (Sentencia número 104 de las 14 horas y 40 minutos del 3 de julio de 1992). De conformidad con el artículo 442 del Código de Comercio "Cuando las partes traten de viva voz, ya sea reunidas o por teléfono, el contrato de compra-venta que de ahí resulte quedará perfecto desde que se convenga en cosa y precio,y demás circunstancias de la negociación. "  (el subrayado no es del original) . Cuando el contrato de compraventa comercial logra su perfección produce, entre otras, dos obligaciones principales: el comprador tiene el deber de pagar el precio, y el vendedor cumplir con la entrega de la cosa al comprador. Las obligaciones derivadas de este contrato, a diferencia de las civiles, se caracterizan por su diverso contenido o régimen jurídico, por la mayor rapidez y el mayor rigor buscado en la negociación. (...) el vendedor está obligado a entregar al comprador la cosa vendida o, a realizar los actos necesarios para la entrega, pues ésta depende también de la voluntad del comprador. La obligación de entrega posee dos interesantes singularidades: el momento de su realización y su modo de cumplimiento. Según el Código de Comercio el vendedor está obligado a efectuar la entrega "en el establecimiento del vendedor, o en su domicilio en defecto de aquél, salvo que haya pacto en contrario" (Artículo 451). (...). En la compraventa comercial el comprador está obligado a pagar el precio convenido como contrapartida de la obligación del vendedor de entregar la cosa. Es la más importante de sus obligaciones. El pago es el cumplimiento voluntario de la prestación debida y constituye la forma normal de extinción de las obligaciones, dándose por satisfecho el interés del acreedor. Debe cumplirse en el plazo y lugar estipulado en el contrato, (el subrayado no es del original), en su defecto son exigibles inmediatamente, salvo que por la naturaleza del negocio, o por la costumbre establecida, se requiera un plazo (Artículo 418). El comprador, al pagar tiene derecho de exigir recibo. En materia comercial, si se ha confeccionado factura de venta debe entregarse ésta debidamente cancelada, la cual no solo sirve para hacer constar la venta sino como documento de crédito (Artículo 448 y 460).   (...)  El comprador, frente al incumplimiento de la contraparte, puede pedir el cumplimiento o ejecución forzosa del contrato con la indemnización correspondiente a la tardanza, o bien pedir la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios. Otra forma de incumplimiento es la falta de pago del precio: produce efectos diversos atendiendo a las circunstancias convenidas para verificar el pago. " ( 44-94 de La Sala Primera de la Corte dictado a las 14.30 hrs 15-06-1994). A lo largo de este proceso, tales requerimientos se han constatado a criterio de quienes resuelven, las partes pactaron la entrega de cosa determinada, a saber según escritura donde consta el acuerdo  "venta" de inmueble inscrita en Propiedad, Partido de San José, tomo mil ochocientos cuarenta, folio quinientos cincuenta y nueve, número ciento setenta y seis mil cuatrocientos sesenta y cuatro, asiento uno  con la naturaleza situación y linderos que indica el Registro, pendiente de inscripción a nombre de la vendedora según escritura  presentada al Diario del Registro Público, asiento diecinueve mil seiscientos sesenta y seis, tomo trescientos cuatro." (folio 3).  De la lectura de las documentales que corren en autos, específicamente del folio 14, se determina claramente que el documento presentado al diario donde consta la titularidad de Nombre1494 sobre la finca que vendió al aquí demandado, según el cual Nombre1494  puede disponer del inmueble de interés -pues se dice que de él deviene su  titularidad- quedó inscrito en otra finca de la misma provincia, a saber en la finca matrícula Placa7216     , secuencia triple cero y no en la que posee la matrícula descrita en el contrato de marras; lo que provoca  imposibilidad legal de inscribir la nueva titularidad del demandado como producto de la venta efectuada.  En el caso de marras,  tanto la documental como las manifestaciones de la Representación del actor, permiten concluir por esta Cámara que una finca fue vendida y que el demandado entró en posesión inmediata de ella, ello se deduce del reclamo de la actora según data inicial de los extremos que liquida (folio 78).  El bien vendido, responde sin embargo a otra matrícula distinta de la del contrato, la Placa7216       como consta a folios 12 a 14 de los autos y que según el documento presentado al Diario del Registro Público, Dirección4856      , tomo trescientos cuatro, Nombre1494 era su dueño, ello implica que el bien que vendía Nombre1494 al demandado, como dueño, era el inscrito bajo aquel documento presentado en el diario, por lo que vistas las condiciones necesarias del contrato mercantil, donde acuerdo en cosa y precio, el documento donde se plasmó dicho acuerdo aunque incurriera en error en la matrícula descrita no contiene nulidad contractual; tampoco el error implica inexistencia del acuerdo, sino un error corregible por vías legales en el mismo, dado que en la escritura 82 motivo de este proceso, se hace clara referencia a que la titularidad de Nombre1494 sobre el bien que vende, deviene de un documento específico, el presentado al diario del Registro Público, Dirección4856      , tomo trescientos cuatro,  mismo que responde a otra matrícula registral. Reclama la parte actora nulidad del contrato por no ser propiedad de Nombre1494 la finca por esta entidad vendida,  pero reconoce que se hizo la compraventa descrita en la escritura 82 del protocolo del notario Mario Herrera Barrantes y el interés en aquel momento de una venta, elementos que impiden desconocer la obligación contractual; este contrato pese al defecto descrito, y que se reclama como causante de nulidad, de acuerdo a la prueba, surtió efectos jurídicos porque desde 1976 pues el demandado ha ejercido actividades como propietario sobre la finca adquirida por Nombre1494 a través de documento que fuera presentado al diario registral en Dirección4856      , tomo trescientos cuatro y ha quedado claro que el bien puesto a la orden del demandado corresponde en la realidad registral a la finca matrícula Placa7221.  La posibilidad de inscripción registral del contrato, requiere de una modificación legal al acuerdo de marras, ello a raíz de las limitaciones del Registrador, situación que como ya se hizo ver en otro proceso judicial a las partes, puede ser salvada en forma voluntaria mediante adicional, o en forma forzosa mediante proceso judicial que así lo ordene, pero no puede ser obstáculo para la validez de este tipo de contrato.  El a quo estima que procede la nulidad invocada con motivo de la falta de pago del precio pactado en el contrato celebrado por Nombre1494 y el demandado porque nunca se pagó el precio; para esta Cámara tal afirmación es inaceptable e improcedente; sobre la validez del contrato de comercio, la Sala Primera de la Corte, en voto N° 751-F-2000, del 6 de octubre del 2000, ha distinguido tres sistemas de adquirir los derechos reales: " El francés, denominado del "nudo consenso", adoptado por Costa Rica, en virtud del cual, con el simple consentimiento de las partes, se concreta la transmisión de los derechos reales; ello está regulado expresamente en el artículo 480 del Código Civil: "La propiedad de muebles e inmuebles se trasmite con relación a las partes contratantes, por el solo hecho del convenio que tenga por objeto transmitirla, independientemente de su inscripción en el Registro y de la tradición" (lo subrayado no es del original). En el ámbito de las relaciones contractuales, y particularmente de la compraventa, el sistema se refleja en lo dispuesto en el numeral 1049 C.C.: "La venta es perfecta entre las partes desde que convienen en cosa y precio". De lo anterior se concluye que la inscripción registral tiene como fin principal garantizar la eficacia del contrato, respecto de terceros, en virtud de la publicidad registral. Pero ello en modo alguno significa que el contrato no tenga eficacia jurídica entre las partes. Pese a la preferencia de nuestro legislador por este sistema, también es necesario recordar que el sistema alemán, exige para la transmisión de los derechos reales la simple tradición, pero en los inmuebles es necesaria la tradición y la inscripción registral. Si analizamos nuestro Código Civil, aunque no es una condición de validez o eficacia del contrato, el legislador sí se refiere a la tradición en el artículo 480, y la retoma en el 482: "La tradición se realiza desde el momento en que el dueño hace entrega y el adquirente toma posesión de la cosa. Cuando el que ha de recibir la cosa la tiene ya en su poder por otro título no traslativo, el mero consentimiento de las partes importa tradición desde la fecha cierta en que se haga constar....". En consecuencia, este principio es importante, porque la tradición, o entrega efectiva del bien y toma de posesión por parte de un comprador, como ocurre en este caso, es sinónimo, además, de conformidad en el objeto que recibe como parte del negocio jurídico que se había concretizado con el simple acuerdo entre las partes. Finalmente, encontramos el sistema español, conocido como del título y modo, en donde se requiere tanto el acuerdo como la entrega efectiva del bien." (ver Voto  enunciado).  La invalidez contractual no puede declararse entonces por falta de pago del precio,  la nulidad por esa causa no procede y el a quo incurre en error al estimar lo contrario.   Adicionalmente a la nulidad la parte actora solicita supletoriamente resolución contractual, para ella no indica motivos específicos, sin embargo en su deducción fue clara en establecer que no se ha pagado precio alguno y que no se ha comparecido a la firma de escritura adicional que establezca las condiciones de pago.  Sobre la resolución para la jurisprudencia procede cuando se da "incumplimiento contractual" y si bien en autos la actora expone que el demandado no ha efectuado pago del precio, y que no se ha suscrito escritura adicional en la que se  señalen las condiciones, el plazo y la garantía de pago, (folio 76)  no constituyen incumplimiento contractual ya que en este caso concreto la falta de pago que describe el a quo, y la que pretende se tenga por cierta el actor, no son atribuibles al demandado según lo describen las probanzas; a tal conclusión llega esta Integración de la condición "suspensiva" del pago del precio, pactadas para establecerlas mediante escritura adicional; la representación de la actora no ha traído prueba a los autos del llamamiento al demandado para celebrar tal acto adicional, de su negativa a acudir al mismo, de la determinación por medio alguno de fecha final para pago del precio del contrato de interés y negativa del demandado al pago solicitado, elementos que si se configuran en incumplimiento contractual de su parte; en contraposición el demandado si allega testimonial que expone claramente las gestiones de su entonces abogado para intentar la satisfacción a la parte actora del precio del contrato. Esta Cámara en cuanto a la pretensión de volver las cosas al estado en que se encontraban antes de la suscripción del acuerdo, estima la misma improcedente ante las condiciones especiales pactadas por las partes, según este acuerdo el demandado no tiene aún plazo, ni forma establecida para el pago del precio contratado lo que hace inexistente la causa para la resolución pretendida.    Las restantes pretensiones concedidas por el a quo a la vista de la nulidad que declaró en la sentencia venida en alzada, no encuentran sustento legal por los elementos expuestos por esta Cámara, no es posible retornar al actor el inmueble de interés  y tampoco aprobar a su favor el pago de daño y perjuicio alguno por cuanto el contrato de compra y venta se encuentra vigente, y es el deseo del demandado mantener el mismo vigente Así las cosas, debe acogerse en cuanto a los agravios del apelante el recurso planteado y en consecuencia  con justificación en los elementos expuestos en este considerando, y conforme a los elementos antes descritos, revocar la sentencia venida en alzada, acoger la excepción de falta de derecho invocada, manteniendo la decisión  en cuanto a la prescripción que reclamó el demandado.  En cuanto a la excepción de contrato no cumplido, estima esta Integración del Tribunal que al no constar condiciones generales de la forma de pago del precio, y constar que a la fecha no se ha cancelado el precio pactado, la excepción citada no es oponible en este proceso ya que las condiciones de pago se encuentran en suspenso aún.”