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Tribunal Agrario
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Documento judicial
"IV.- Dado lo que es objeto de apelación, Si se trata de vicios redhibitorios, por su naturaleza, el cómputo inicia partir del momento en el cual se evidencian, dado que materialmente es imposible reclamar antes. Al respecto, los objetos de los contratos, especialmente si son bienes materiales, pueden presentar defectos de diversa naturaleza, especialmente respecto de la calidad (disminuyen el valor o lo hacen inapto para su uso natural, por lo que si se conocen se pagaría un precio menor) o de la cantidad (diferencia entre el número de unidades pactadas o sus medidas y lo entregado). Por ello existen garantías, como la que obliga a responder por vicios ocultos (preexistentes al contrato) o la de funcionalidad (por defectos que no preexisten al contrato, surgen luego, durante el uso normal del bien). Esta última, aplicable en materia mercantil, permite reclamar la reparación del bien o su sustitución ( Código de Comercio y 43 Ley 7472, Ley de la Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor). También cita la doctrina que los defectos o vicios pueden ser aparentes o no aparentes u ocultos, al momento en que se realiza la compra. En Costa Rica existen normas que regulan el tema tratándose de vicios ocultos o redhibitorios en el Código Civil (artículos 1023 y 1082) y en el Código de Comercio (artículos 467 y 450), este último aplicable si se trata de relaciones de naturaleza comercial. La Ley 7472 contiene también regulación al respecto (numeral 43). La
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha analizado este tema en diferentes oportunidades. En el voto 227 de 20.12.1991, lo analiza en relación con el contrato de compraventa y establece como una de las obligaciones a cargo de la persona vendedora la garantía por vicios ocultos de la cosa, dado que le entrega del bien no solo implica su transferencia “material” sino también el que se posibilite su “posesión útil”. Les define como “defectos no manifiestos de la cosa vendida, anteriores al contrato, que hacen impropia dicha cosa para los usos a que estaba destinada, que de haberlos conocido el comprador no hubiera hecho la adquisición o hubiera pagado menos precio por ella, en la inteligencia de que el vendedor no responde ni de defectos manifiestos o que están a la vista, ni aun de aquellos ocultos, siempre que el comprador haya estado en aptitud de conocerlos, lo que ocurre cuando por su condición de experto, considerando su oficio o su profesión, por ser él un perito que por razón de su oficio o profesión, deba suponerse que pudo fácilmente descubrirlos. Esta obligación de garantía por los vicios de la cosa, tiene como fundamento el deber del vendedor de procurar al comprador no sólo la propiedad de la cosa, sino una posesión útil de la misma. Se funda también en el deber que impone la buena fe a todo contratante de informar al otro de aquellos hechos o circunstancias importantes que pudieran determinarlo a desistir del contrato”. Como características el defecto para producir responsabilidad, señala la Sala, los vicios deben: a) estar ocultos o no manifiestos (es decir, no ser detectables a simple vista). Esto aplica siempre que se trate de enajenación de cosa cierta, pues no sería posible exigirla si se trata de una cosa genérica previo a su individualización; b) desconocimiento de la anomalía por la persona compradora o adquirente (que tal ignore su existencia). Si hubiese estado enterada, posiblemente hubiese actuado de manera diversa, bien pagando menos o desistiendo de la adquisición; c) afectar la utilidad natural o consustancial del bien; debe volverlo inútil para el uso que se le requiere; d) existir desde antes de la adquisición del bien (preexistencia). La responsabilidad es exigible aun cuando la persona vendedora no conociese su existencia, ni tampoco es necesario que el vicio sea perpetuo o irremediable [...]".
En este caso no se plantea la acción de nulidad relativa (anulabilidad), dado que, de las petitorias de la demanda, lo que se desprende es la acción de resolución contractual por incumplimiento, basado en vicios ocultos. En cuanto a ese aspecto, el Juzgado, en la resolución recurrida, aplica un criterio correcto. En lo que es cuestionable su fundamentación para acoger la prescripción, es en que no se analizan si los reclamos en los que se basa el incumplimiento efectivamente constituyen vicios ocultos, y en función de ello, si era o no posible tomar como punto de partida, para todos los efectos, la fecha del contrato de compraventa. Sin embargo, pese a ese error, no existe mérito para cambiar lo resuelto, conforme a lo que se explica a continuación. En los hechos tercero y cuarto de la demanda la parte actora apelante explica que primero se firmó una opción de compra, el 28 de mayo de 2008, en la cual se establecieron como condiciones que el lote tendría electricidad, agua, alcantarillado y caminos completos y la forma como se pagaría el precio. La compraventa se perfeccionó tres años después, en escritura 325-9 de 30 de mayo de 2011, del tomo noveno del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo (imágenes 39 y 62 EDC). En los hechos quinto y noveno se afirma: “Durante años insistimos a los denunciados, explicaciones del por qué no se completaban las obras. Es a falta de avance en los trabajos en infraestructura, a pesar del avance del tiempo, que hemos procedido a realizar las investigaciones propias, que arrojaron los vicios ocultos que ha mantenido la Demandada en el tiempo” (imágenes 11 a 17 EDC). Por consiguiente, respecto del reclamo de incumplimiento por no existir en el lote electricidad, agua, alcantarillado, a la fecha de su traspaso, lo resuelto en cuanto a que está prescrito es correcto y debe mantenerse. La parte apelante admite expresamente que, pese a no cumplirse lo pactado en la opción de compra sobre esas obra y servicios, compró el terreno en mayo de 2011, conociendo y aceptando dicha situación. La presente demanda quedó notificada a la parte demandada, según la resolución recurrida, el 7 de octubre 2022 (aspecto no objetado en el recurso y que consta en el acta de notificación notarial: imagen 91 EDC). Resulta evidente que transcurrieron a esa fecha más de los diez años de prescripción ordinaria, plazo que empezó a correr, en cuanto a este reclamo, desde la fecha en que se adquirió el bien (momento a partir del cual era exigible), conforme a lo dispuesto en el artículo 874 ibid. En relación con los otros dos reclamos, lo resuelto también debe mantenerse, dado que la alegada no disponibilidad de agua, queda comprendido en el punto anterior y en todo caso, en casos como el presente, esa circunstancia no se puede calificar legalmente de “vicio oculto” [...]".