Resolución 00554-2012

Con base

en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, el actor estableció

demanda ordinaria cuya cuantía se fijó en la suma de cuatrocientos mil dólares,

a fin de que en sentencia se declare: “A. Que Don (sic) Minor

Ceciliano Mora e Inversiones Ferretera (sic) Chirripo (sic) Del (sic)

Sur I.F.HS S.A. celebraron un contrato (sic) arrendamiento con opción

de venta sobre un terreno con un local comercial que se segregó de la finca del

Partido de Puntarenas folio (sic) Real Matrícula cuarenta y ocho mil

uno-cero cero cero, sita en el distrito segundo, Palmar, Cantón (sic) quinto,

Osa de la Provincia de Puntarenas. B. Que la opción de venta fur por la suma de

cuatrocientos mil dólares. C. Que la condición para formalizar la escritura de

compraventa y recibir la totalidad del pago, fue que Don (sic) Minor

lograra inscribir ante el Registro Público de la Propiedad, la referida finca.

D. Que las partes firmaron una cláusula penal por la suma de cuatro millones

ochocientos mil colones para el caso de que alguna no cumpliera, por concepto

de indemnización por los eventuales perjuicios y CONSIDERANDO QUE DON MINOR

CECILIANO MORA A CUMPLIDO CON SU COMPROMISO DE INSCRIBIR ANTE EL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD INMUEBLE LA FINCA Y ESTA (sic) EN SITUACIÓN JURÍDICA DE HACE

EL TRASPASO EN CUALQUIER MOMENTO, LA SOCIEDAD INVERSIONES FERRETERA (sic) CHIRRIPO

(sic) DEL SUR I.F.C.H.S. S.A. DEBE CANCELAR EN EL PLAZO DE TRES MESES LA

SUMA DE CUATROCIENTOS MIL DOLARES (sic)  CON LOS RESPECTIVOS DAÑOS

Y PERJUICIOS OCASIOADOS. CASO CONTRARIO SE TENDRA (sic) POR RESUELTO EL

CONTRATO DE COMPRAVENTA CELEBRADO ENTRE LAS PARTES A LAS DIEZ HORAS DEL DÍA

VEINTINUEVE DE AGOSTO DEL DOS MIL SIETE Y LO INVERTIDO EN EL INMUEBLE Y

CANCELADO EN EFECTIVO Y MATERIALES COMO ABONO A DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS.

LO ANTERIOR APARTE DEL DINERO FIJADO COMO CLAUSULA (sic) PENAL. E. SE

CONDENE A LA PARTE DEMANDADA AL PAGO DE LOS INTERESES LEGALES POR EL ATRASO EN

EL PAGO.”

La

apoderada de la empresa demandada contestó negativamente y opuso las

excepciones de falta de competencia en razón del territorio (rechazada por

extemporánea), falta de derecho y falta de legitimación.

El representante del actor

presentó Incidente de Hechos Nuevos, del cual se confirió la audiencia

respectiva.

El Juez Mario Alberto Barth

Jiménez, en sentencia no. 18-2010 de las 8 horas

del 15 de noviembre de 2010, resolvió: “Se admite el incidente de hechos

nuevos. Se rechaza la ausencia de legitimación y se admite la falta de derecho.

Sin lugar y sin costas.”

El

actor apeló; y el Tribunal Segundo Civil, Sección Primera, integrado por los

Jueces Juan Carlos Brenes Vargas, Abel Jiménez Obando y Jorge Olasso Álvarez,

en voto no. 040 de las 10 horas 10 minutos del 23 de febrero de 2011, dispuso: “Se

confirma la sentencia, en lo apelado.”

El

apoderado del actor formula recurso de casación indicando las razones en que se apoya para

refutar la tesis del Tribunal de instancia.

7.-

En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de

ley.

Redacta el Magistrado González Camacho

El señor Minor

Ceciliano Mora y la sociedad demandada, Inversiones Ferreteras Chirripó del Sur

I.F.Ch.S. S.A. suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de

compra-venta sobre un terreno por segregarse de la finca de Puntarenas,

matrícula de folio real 48.001-000. Según alega el primero y refuta la segunda,

el traspaso entre las partes dependía de la inscripción del bien, la cual se

dio el 19 de mayo de 2008 y originó la finca 158.910-000. Posteriormente, el

señor Ceciliano Mora donó esa propiedad a su esposa, quien le otorgó un poder

especial, por tiempo indefinido, para que este realizara el traspaso a la parte

demandada. Al formular la demanda, el actor alegó el incumplimiento de la

empresa contratista como consecuencia de que no adquirió el bien, y solicita se

le reconozca la suma de $400.000,00 correspondiente al valor del inmueble más

los intereses legales calculados a partir de la fecha en que se dio la

inscripción registral. En forma subsidiaria, requiere se tenga por resuelto el

contrato. Si bien no lo solicita expresamente, liquida como daño moral la suma

de ¢54.000.000,00 y ¢116.000.000,00 a título de perjuicio, por no poder contar

con el dinero convenido. El accionado se opuso, y formuló la defensa previa de

falta de competencia por razón del territorio así como las excepciones de falta

de derecho y de legitimación, siendo que la primera fue rechazada por

extemporánea. Asimismo, el actor interpuso un incidente de hechos nuevos, el

cual fue admitido en sentencia, en la que el Juzgado acogió la primera

excepción de fondo y declaró sin lugar la demanda sin especial condenatoria en

costas. Dicha decisión fue confirmada por el Tribunal. Acude ante esta

instancia extraordinaria la representación legal de la parte actora.

En su único

reparo, aduce el quebranto de los artículos 10 y 1022 del Código Civil. Hace

referencia al contrato suscrito entre las partes, según el cual, aclara, la

obligación pactada era que el bien se inscriba, mas no a nombre del señor Minor

Ceciliano Mora. Por ello, acota, la interpretación realizada quebranta las

normas citadas, según las cuales, esta debe respetar el sentido literal de las

palabras. Asimismo, considera que se dio un error de derecho en la apreciación

de la prueba documental, la cual derivó en la infracción del precepto 353 del

Código Procesal Civil (en adelante CPC). En la sentencia impugnada, manifiesta,

se admite el incidente de hechos nuevos, en el que se refiere a un convenio

privado suscrito, entre otros, por el actor, su esposa (como propietaria registral)

y el señor William González Valenciano, representante legal de la sociedad

demandada, según el cual, se procura concretar un financiamiento con un tercero

para la compra de la propiedad. Ello, dice, es “un reconocimiento de que

para la parte demandada no era requisito que la propiedad estuviera inscrita a

nombre de mi representado [sic] su  interés y exigencia era

que se inscribiera ante el Registro Público […]”

Si bien el recurrente

formula un único agravio, de su lectura se logra colegir, claramente, que se

trata de dos inconformidades, las cuales, aunque relacionadas, contienen

argumentos distintos, uno referido a que el contrato no precisa que la

inscripción tenga que realizarse a nombre del actor y el otro, a la existencia

de un error de derecho en la valoración de un segundo contrato que fue aportado

con el incidente de hechos nuevos. La anterior distinción de los reparos se

sustenta, además, en el hecho de que la parte incluso especifica que se trata

de diversas causales del recurso de casación, a saber, los incisos primero y

tercero, respectivamente, del numeral 595 del CPC, sin que en la especie sea

posible unificarlos en uno solo debido al planteamiento concreto del recurso.

En virtud de lo anterior, lo procedente es realizar un análisis separado.

Sobre el primer

cuestionamiento, único que fue objeto de conocimiento en segunda instancia, el

Tribunal indicó: “Si fue entre el señor Ceciliano Mora y la parte accionada

que convinieron los términos en que debía celebrarse la venta del inmueble, lo

pertinente es que el lote quédase [sic] inscrito a nombre suyo y no como

lo hizo, a favor de un

El accionante lo sustrajo de su patrimonio

cuando lo donó a su esposa, y como bien lo expresa el juzgador de instancia,

aunque ostente poder especial, y si bien de ahí se establece una autorización

general para enajenarlo, eso no fue parte de lo convenido, y por ello se

vulnera lo reglado en los numerales 1022 y 1023 citados por el a quo. […] A

ello se agrega que todo mandato, aunque se diga en el documento que es

irrevocable, al sustentarse en una relación de confianza, al romperse ésta

[sic], puede ser revocado en cualquier momento […] con lo que la

certeza del cumplimiento del [sic] acordado queda en entredicho.”

Esta Sala comparte la interpretación del acuerdo realizada por el Tribunal. Si

bien es cierto el convenio no especifica a nombre de quién se debió inscribir

el inmueble, es decir, no existe una obligación contractual en tal sentido,

esta circunstancia, de cara al cumplimiento de lo pactado, se deriva de la

misma naturaleza del contrato, al tiempo que constituye un prius lógico y

necesario para el cumplimiento de lo acordado. No puede perderse de vista que

lo solicitado en este proceso es la ejecución forzosa del convenio o su resolución,

con los consecuentes daños y perjuicios. En este sentido, debe observarse que

la compra-venta pactada es una prestación que vincula a las partes

contratantes, y cuyo cumplimiento depende de que el vendedor tenga la

posibilidad jurídica de realizar el traspaso, es decir, que sea el propietario

del bien, máxime a la luz de lo dispuesto por el numeral 1060 del Código Civil,

que proscribe la venta de cosa ajena. Si bien es cierto, dicha nulidad puede

ser subsanada si el titular ratifica la transacción, ello no excluye el que, en

este caso, como consecuencia del traspaso que realizó a su esposa, el actor se

haya colocado en una posición jurídica que le impide el cumplimiento de lo

acordado. Por lo tanto, de conformidad con el precepto 692 del cuerpo normativo

previamente citado, no podría exigir ni la ejecución forzosa ni la resolución.

Al respecto, dicha disposición establece: “En los contratos bilaterales va

siempre implícita la condición resolutoria por falta de cumplimiento. En este

caso la parte que ha cumplido puede exigir el cumplimiento del convenio o pedir

se resuelva con daños y perjuicios.” Con base en este precepto, se colige

claramente que un requisito fundamental para que la pretensión esbozada en este

proceso pueda ser acogida es que el accionante haya cumplido sus obligaciones,

lo que no se da en el presente caso. Desde la óptica procesal, ello deriva en

una falta de legitimación ad causam activa. Aunado a lo anterior, y en abono a

la interpretación contractual realizada por los juzgadores de instancia, al

tratarse de un contrato de arrendamiento, suscrito entre el señor Minor

Ceciliano y la empresa demandada, la validez de dicha disposición dependía de

la titularidad del derecho –sea de posesión o de propiedad- por parte del aquí

actor. Ello implica que, en la línea de lo resuelto tanto en primera como

segunda instancia, la conclusión lógica a que se puede llegar es que, ante la

omisión en el convenio de establecer quién debía ser el propietario registral,

dicha condición debía recaer en el arrendante y futuro vendedor según el

acuerdo. Todo lo anterior obliga al rechazo del reparo.

En el segundo agravio,

se recrimina que el demandado reconoció, al participar en el contrato aportado

con el incidente de hechos nuevos, que no era requisito el que la propiedad

estuviera a nombre del co-contratante. En primer término, es importante señalar

que, tratándose de un error de derecho en la valoración de prueba documental,

sea pública o privada, se ha exigido la cita de los preceptos 370 o 379 del

CPC. Lo anterior de conformidad con la exigencia contenida en el inciso 3) del

artículo 595 del cuerpo normativo previamente citado. Ahora bien, de un nuevo

análisis sobre el tema, se llega a la conclusión que dicho requisito formal

también se cumple con la mención del precepto 353 del CPC, ya que este versa

sobre el valor probatorio de la prueba documental frente a la testimonial, a

condición, claro está, que el vicio procesal en que incurrieron los juzgadores

tenga como consecuencia la infracción de dicha norma. Si el yerro apreciativo

recae únicamente en cuanto a la literalidad o al contenido de los documentos,

lo procedente es hacer referencia a la infracción de las normas específicas del

valor probatorio (370 o 379 del CPC según corresponda) En la especie, lo

reclamado por el casacionista no implica la desacreditación del contrato por lo

indicado en una deposición (supuesto del 353 del CPC), sino por el contrario,

la preterición del segundo contrato que fue aportado en forma posterior, lo que

corresponde al ámbito de aplicación del numeral 379 ibídem. De allí que, en

virtud de los alegatos planteados, el cargo sea informal por ausencia de cita

de la norma de valor probatorio pertinente y aplicable al vicio recriminado.

Aunado a lo anterior, debe señalarse que se trata de un argumento novedoso, el

cual no fue argüido en segunda instancia, lo que también dice de su

improcedencia al tenor del artículo 608 del CPC. El único reproche formulado en

el recurso de apelación fue que el contrato de arrendamiento con opción de

compraventa suscrito no establecía que el lote segregado tuviera que

inscribirse a nombre del aquí actor, tal y como se desprende de los escritos

que constan agregados a folios 177 y 182 del expediente. Así, el argumento de

que el contrato en cuestión acredita un reconocimiento o aceptación del

traspaso realizado a favor de la esposa del actor escapa del objeto discutido

en las instancias precedentes, y por ende, esta Sala carece de competencia para

pronunciarse al respecto. Ambas circunstancias, por sí solas, obligan a la

denegatoria del agravio.

Por las razones

expuestas, el recurso deberá rechazarse y, de conformidad con lo dispuesto en

el artículo 611 del CPC, las costas se imponen a la parte que incoó este

remedio impugnaticio extraordinario.