Resolución 00344-2003

Además, con respecto a este último

hecho, se indica que los folios correctos donde consta la confesión de la

actora son del 528 al 532. El hecho 3 se indica en la forma siguiente:

3)

La demandada

impidió que la actora hiciere uso del derecho al cubículo o “stand” en el “lobby” del hotel, lo que imposibilitó a la actora continuar ejerciendo la

actividad económica en dicho sitio. (Demanda a folios 87 al 90, nota de fecha

31 de marzo de 1997 a folio 86, contestación a la demanda a folios 111 a 116,

confesional de la actora a folios 528 a 532 y confesión en rebeldía del

representante de la demandada, cuyo interrogatorio aparece a folios 618 y 619).

Se añade otro hecho probado adicional, de la manera que a continuación se

detalla:

La presente demanda fue notificada a la sociedad demandada el día 10 de

junio de 1997. (Acta de notificación a folio 96).

Igualmente se mantiene incólume

el hecho que, como no probado, contiene la resolución impugnada. La propia

parte actora, en el memorial en donde presentó la consignación de alquileres

-concretamente en el folio 13 frente y vuelto-, indicó que tenía tres

contratos de arrendamiento con la demandada. Uno para el funcionamiento de una

agencia de viajes. Otro en donde existe instalada una oficina de bienes raíces

y el último es el espacio o “stand” a que se refiere este litigio y utilizado para labores de promoción turística.

De similar manera lo indicó en los hechos primero y tercero de esta demanda a

folio 88 vuelto. El documento marcado como prueba número 2, visible a folio 3,

hace referencia a que la demandada otorgó la exclusividad de los servicios de

agencia de viajes a la sociedad actora; mas de dicho documento no se deduce, de

manera fehaciente, que tal exclusividad esté referida al “stand”

que es objeto de debate en este asunto, porque más bien parece que tal

exclusividad se relaciona con el local donde funciona la agencia de viajes, que

como se indicó es distinto del espacio a que se refiere este proceso. En síntesis,

que tal como lo señaló la juzgadora a quo, no fue demostrada la supuesta

exclusividad alegada en la demanda. Se añade otro hecho, con carácter de no

probado, así:

No probó la actora que con la conducta de la parte demandada se le hubieren

causado daños. En el extremo número 4 de la petitoria de la demanda pidió el

pago de daños y perjuicios. Mas lo cierto es que, en punto a los daños, no

solo no los acreditó en autos, sino que al momento de especificarlos, en

memorial presentado el 12 de mayo de 1997 -folio 94 frente y vuelto-, los

confundió con los perjuicios.

En la demanda se indica que la

sociedad actora, denominada Viajes Alrededor del Mundo Viamundo Sociedad Anónima

y la demandada Hoteles Aurola Sociedad Anónima, suscribieron un contrato de

derecho de uso de un cubículo o “stand”

en el “lobby”

del Hotel Aurola propiedad de la demandada. Que ese contrato empezó a regir a

partir del 1 de febrero de 1987. Que el precio pactado fue la cantidad de ¢72.000,oo

(setenta y dos mil colones) por año, pagaderos por adelantado en el mes de

febrero de cada año. Se dice también que la actora tiene derecho de

exclusividad en materia de turismo para ejercer en el hotel. Que el plazo del

contrato se fijó en un año el que ha sido prorrogado tácita y expresamente

por las partes, pues los dineros depositados por concepto del alquiler del “stand” fueron debidamente retirados, cobrados y usufructuados por la

sociedad demandada. Que por ello el contrato se encuentra vigente. Que hace un

tiempo el señor Rodríguez Lacayo, quien es uno de lo representantes de la

demandada, quitó el mueble donde se ubicada el “stand”

y no se ha permitido más su instalación. Que no ha existido comunicación, ni

verbal ni escrita, donde se rescinda o se dé por concluido el contrato suscrito

entre las partes. Por todo ello se pide declarar en sentencia que se mantiene un

contrato de alquiler de un cubículo o “stand”

entre las partes, que está ubicado al costado derecho de la entrada principal

del hotel y que es un local para ejercer una actividad comercial en el inmueble

y “lobby”

del Hotel Aurola Holiday Inn, contrato que se encuentra vigente por la prórroga

tácita y expresa de parte de la sociedad demandada, quien ha disfrutado y

usufructuado los montos establecidos por el alquiler. Que la demandada ha

impedido que la actora ejerza su derecho contractual. Que la demandante tiene

derecho expreso a ocupar ese lugar en el lobby, de acuerdo con el contrato

establecido entre las partes y a instalarse en forma definitiva con la firmeza

de la sentencia. Que la demandada, por su actitud temeraria, es responsable del

pago de daños y perjuicios ocasionados a la actora, que consisten en las sumas

dejadas de percibir por ventas directas a los clientes que se realizan en el

lobby y que por falta de espacio físico o del ²stand²

en la puerta principal, o por indicación de empleados del hotel, esos clientes

se dirigen hacia otras agencias o bien porque absuelven sus necesidades en otros

lugares; daños y perjuicios que estima en seis mil dólares por mes y,

finalmente, pide la actora que se condene a la demandada al pago de ambas

costas.

La sociedad demandada se opuso a

este reclamo e interpuso las excepciones de falta de derecho, falta de causa,

prescripción, “resolución de contrato” y falta de legitimación pasiva. Sostuvo la tesis de que a la contratación

que se dio entre las partes debe aplicársele el Código Civil y no la Ley de

Arrendamientos, pues lo arrendado fue un bien mueble y, por lo tanto, el

contrato firmado se rige en especial por los artículos 1124 y siguientes de

dicho Código, concretamente los preceptos 1151 y 1168 y no por la legislación

especial -llámese Ley de Inquilinato o Ley de Arrendamientos-. Pidió se acojan

las excepciones opuestas y se declare sin lugar esta demanda en todos sus

extremos, condenando a la actora al pago de ambas costas.

La sentencia apelada, de 8 horas 30 minutos del 23 de enero de

2002, denegó las excepciones de falta de derecho, falta de causa, falta de

legitimación pasiva, prescripción y resolución contractual y declaró: “1).

Que la actora mantiene con la demandada un contrato de alquiler de un cubículo

o Stand ubicado al costado derecho de la entrada principal del hotel, contrato

que se encuentra vigente., 2). La demandada violo el contrato suscrito entre las

partes al impedir que la actora hiciera uso de su derecho a colocar su cubículo

en el Lobby del Hotel, 3). La actora tiene derecho a ocupar el espacio arrendado

en el Lobby del hotel conforme lo establecido en el contrato y a instalarse a

partir de que adquiera firmeza esta sentencia, 4). Con la actitud desplegada por

la demandada, deberá de cancelarle los daños y perjuicios ocasionados a la

actora, los cuales se acogen en abstracto reservando para la etapa de ejecución

de sentencia la controversia sobre su monto...” (Sic). Finalmente condenó a la demandada a pagar ambas costas de este

proceso.

Contra lo así resuelto apela y

alega nulidad el apoderado de la sociedad demandada. Dice que la sentencia no

contiene un adecuado análisis del elemento probatorio. Que no es aplicable la

Ley de Arrendamientos, pues lo arrendado fue un stand o mueble de ventas y no un

local comercial para ser ocupado, pues no tenía techo, ni puertas, ni

servicios, aparte de que no se arrendó un inmueble construido. Que no se

demostraron los daños y perjuicios, por lo que ni siquiera podían acogerse en

abstracto. Que no es cierto que se hayan retirado los depósitos de alquiler de

los años sucesivos. Que si se aplicara la Ley de Arrendamientos, como -en

criterio del apelante- erróneamente se dice, la pretensión ejercida estaría

prescrita, toda vez que el plazo fatal se contaría a partir del momento de

terminación del contrato y la notificación de la demanda, algo que en exceso

pasó el año de prescripción. En su opinión se aplica el Código Civil y no

la Ley de Arrendamientos, por lo que no había mínimo legal de duración del

contrato y al vencer el plazo convenido, cualquiera de las partes podía darlo

por terminado sin ninguna responsabilidad.

En esta instancia reiteró que la a quo aplicó la Ley de

Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, cuando no se está en presencia de un bien

inmueble, sino de un mueble, pues lo arrendado fue un escritorio con una silla

en el gran lobby del Hotel Aurola. Señala que hay error en la aplicación de la

normativa, pues el contrato existente entre las partes se rigió y debe

resolverse con base en el Código Civil por tratarse del arriendo de un bien

mueble. Cita en su apoyo sentencias de la

Sala Primera de la Corte. Insiste en

que al ser de aplicación el Código Civil no había un mínimo legal de duración

del contrato, por lo que al vencer el plazo pactado cualquiera de las partes podía

darlo por terminado sin responsabilidad alguna. Indica que el contrato no está

vigente, como por error -en su criterio- lo señala la sentencia, pues no hubo

determinación, ni voluntad de la demandada de prorrogarlo. Que el stand fue

retirado del lugar hace más de 8 años, debido a que la actora no hacía uso de

él y las partes no acordaron renovar el contrato. Que no es cierto que se hayan

retirado todos los depósitos sucesivos por concepto del supuesto alquiler. Dice

que la actora mantiene dos locales aparte del supuesto derecho a la promoción

que hacía en el lobby del hotel, que es algo completamente distinto. Añade que

por los dos locales comerciales ha hecho depósitos que sí fueron retirados

como correspondía, pero que por el derecho al lobby, no han sido girados, sino,

por el contrario, el que fue retirado por error se devolvió posteriormente.

Insiste en que los alquileres sucesivos, contrario a lo acreditado en la

sentencia, no se han retirado y, manifiesta, siguiendo la lógica de la

sentencia, en la actualidad no se ha prorrogado el contrato. Agrega que los

dineros retirados luego de haber eliminado el “stand”,

por supuesto pertenecen a la actora y en esa condición pueden ser retirados por

ella del expediente de consignación. Aporta como prueba la copia de los depósitos

057997 y 243127, los que –indica- nunca fueron retirados y corresponden a los

años de 1997-1998 y 1998-1999. También aporta copia del depósito 077220 que

acredita la devolución del dinero que por error se retiró y que correspondía

a la boleta 739678 por el período 1999-2000, además, copia del escrito de 9 de

setiembre de 1999, dentro de la consignación de alquileres, donde expresamente

se solicitó que no se giren esos depósitos. Señala también que no se demostró

la existencia de daños y perjuicios. Indica al respecto que la Sala Primera de

la Corte ha señalado la importancia de cumplir tres requisitos para que los daños

y perjuicios sean admisibles. Que también ha dicho que tales exigencias forman

parte del respeto al principio de moralidad del proceso, al de contradicción y

muy en especial al del debido proceso y que ellos son: a) demostrar el daño o

perjuicio; b) determinar su causa y nexo causal; c) individualizar el daño,

diciendo en qué consiste y demostrar la existencia de cada uno de ellos.

Manifiesta que ninguno de los tres requisitos fueron satisfechos en el proceso,

pues la actora no concretó el motivo que originaba los supuestos daños, ni

dijo en qué consistían, estimándolos debidamente, por lo que se ha dejado a

la demandada en un gravoso estado de indefensión que da lugar a la nulidad de

la sentencia.

En cuanto a la

prescripción señala que en el proceso se demostró que el contrato no se

prorrogó y que la actora no se ubica en el lobby desde hace muchos años. Añade

que si se quisiera aplicar la Ley de Arrendamientos -error, dice, que únicamente

utiliza para efectos de argumentación- habría acaecido la prescripción de un

año sobre la pretensión de la demandante.

Indica también que hay un

indebido análisis de la prueba, pues se da especial importancia a la confesión

de la actora y no se valora en la totalidad. Que además, el peritaje fue mal

valorado, y por eso no alcanza para las conclusiones que mediante él se

establecen, aparte de que no se corroboró, por la a quo, la insuficiencia y

constantes contradicciones que muestra. Que lo anterior repercute en una

indebida acreditación de los hechos probados y no probados.

Señala que no procedía la

declaratoria de confeso del representante de la demandada, pues se demostró que

permanentemente mostraba problemas de salud. Que había acudido a una confesión,

pero no se le dio validez y luego, cuando se encontraba fuera del país en

control médico, se le declara confeso. Pide se anule, por informal e ilegal la

sentencia recurrida. Que de no admitirse la nulidad se revoque la sentencia y se

rechace la demanda en todos sus extremos, al acogerse las excepciones opuestas.

En punto a las costas, pide se revoque la condena impuesta a la sociedad

demandada, condenando a la actora al pago de ambas costas.

En el contrato que las partes

suscribieron, con fecha 21 de noviembre de 1986, pero con una vigencia a partir

del 1 de febrero de 1987 -según addendum hecho al mismo contrato-, indicaron

que la demandada otorgaba a la actora el derecho de utilizar un cubículo o “stand”,

cuyas medidas fueron descritas y que estaría ubicado en el lobby del Hotel

Aurola Holiday Inn, concretamente en el lado derecho de la puerta principal de

entrada al hotel, contiguo al ventanal de vidrio. También se indicó, en el

convenio en cuestión, que su plazo sería de un año contado a partir de su

firma, prorrogable de común acuerdo por las partes. Igualmente se expresó que

el bien mueble se utilizaría para labores lícitas de promoción turística y

que en todo lo no previsto por el contrato la relación se regiría por el Código

Civil, pues lo único que se estaba otorgando era el derecho a utilizar un bien

mueble. De lo anterior queda claro que lo arrendado fue un espacio ubicado en el

lobby del Hotel Aurola Holiday Inn para que, en él, la actora efectuara labores

de promoción turística. En otras palabras, se arrendó un sitio para ejercer

ahí un negocio dedicado al turismo. Por la fecha en que se suscribió el

contrato, la legislación vigente y que es la aplicable a este caso, es la Ley

de Inquilinato. Del precepto 9 de dicha ley se deduce que era aplicable a casas

de habitación, así como a locales destinados al comercio o a oficinas para

profesionales. De ahí que dicha ley es la que cabe aplicar al caso bajo examen.

Aunque las partes, en el contrato, dijeron que lo ahí convenido se regiría por

el Código Civil, no es la legislación común la que debe regir este asunto,

sino la inquilinaria. En punto a la legislación aplicable, no es la que las

partes señalen en un contrato, sino la que corresponda de acuerdo con la

realidad de las cosas. Esto es así, especialmente cuando se trata, como sucede

aquí, de una ley de orden público como la inquilinaria -artículo 18-. En síntesis,

no es el Código Civil, ni tampoco la Ley General de Arrendamientos Urbanos y

Suburbanos, sino la Ley de Inquilinato derogada, la que debe regir en este

asunto, pues lo arrendado fue un local destinado a comercio, en los términos

del precepto 9 citado. No es atendible, entonces, el agravio de la demandada, en

el sentido de que lo arrendado fue un bien mueble, pues no tenía techo, ni

puertas, ni servicios, ya que no se arrendó un inmueble construido. No fue un

mueble lo alquilado. Se reitera que del propio contrato queda claro que lo

arrendado fue un espacio, dentro del lobby del hotel, para ejercer ahí el

comercio turístico o de promoción turística. Ese espacio tiene todas las

características de un local comercial. El techo, las puertas, los servicios,

las paredes, son las del hotel. Se trata de un caso especial, pero no por ello

debe aplicársele el Código Civil, sino la Ley de Inquilinato, pues, se

reitera, lo arrendado -por más que se diga lo contrario- fue un local para

ejercer el comercio, turístico enestecaso.

XIII.

El apelante indica que no contiene la sentencia un adecuado análisis del

elemento probatorio, pues en su criterio, se da especial importancia a la

confesión de la actora y no se valora en la totalidad, aparte de que, en su

opinión, el peritaje fue mal valorado y por eso no alcanza para las

conclusiones que mediante él se establecen, aparte de que no se corroboró, por

la a quo, la insuficiencia y constantes contradicciones que muestra. Para él lo

anterior repercute en una indebida acreditación de los hechos probados y no

probados. No es cierto que se haya dado en el fallo una especial importancia a

la confesional de la actora. Dicha prueba tan solo se utilizó para sustentar

dos de los hechos probados, los numerados 3 y 4, y no como prueba única, sino

en conjunto con otras. Más alejado de la realidad es el agravio relativo al

peritaje. Esta prueba no se citó como elemento probatorio de ninguno de los

hechos tenidos como demostrados. En todo caso, el peritaje rendido en autos no

logró determinar el cuantum del perjuicio y, por ese motivo, hizo bien el a quo

en no tomarlo en cuenta. No obstante, como se indicará infra, el hecho

generador de ese perjuicio sí quedó debidamente acreditado en autos. (Véanse

al respecto los hechos probados números 1 y 3, éste según la versión

introducida en esta instancia). Por todo ello no ha existido ninguna indebida

acreditación de los hechos probados y, mucho menos, del no probado, que más

bien es favorable a la demandada. Lo cierto es que quedó suficientemente

probado que las partes suscribieron un contrato cuyo objeto fue el arrendamiento

de un espacio o ²stand².

La discrepancia fundamental consiste en que, para la demandada, ese convenio se

rige por el Código Civil, en tanto que la tesis de la actora, prohijada por

este Tribunal, es que la ley aplicable es la de Inquilinato. También quedó muy

claro que la sociedad demandada impidió que la actora continuara ocupando el

espacio que se le arrendó. Con “manu militari” la demandada obstaculizó el ejercicio del arriendo, con lo cual,

evidentemente, perjudicó a la sociedad accionante.

En punto a que no se han retirado los depósitos de alquiler de

los años sucesivos, tampoco le asiste razón al apelante. A folio 25 consta

escrito de la parte demandada, datado 6 de setiembre de 1990, en donde solicitó

se le giraran depósitos efectuados a su favor por la parte actora. Ejemplo de

esos giros son también los folios 26, 28 -en éste el representante de la

demandada pidió se le girara “bajo protesta”, mas no aclaró en qué consistía esa “protesta”-,

29, 32, 39, 40, 41, 42, 45, 46, 47, 49, 52 a 69 ambos incluidos, 74, 82 y

85.

Dice el apoderado de la demandada que nunca retiró los depósitos

correspondientes a los años 1997-1998, 1998-1999 y que sí retiró, mas por

error, el del período 1999-2000, por lo que mediante boleta 077220 lo devolvió.

El que no hubiere la parte demandada retirado los depósitos de los períodos

1997-1998 y 1998-1999, así como el hecho de devolver el giro referente a

1999-2000, no desvirtúa su comportamiento anterior. En efecto, de los folios

citados supra, se deduce que desde el año 1990 hasta 1996 inclusive, la

demandada retiró los giros que por alquiler le depositó la sociedad actora. No

es aceptable su tesis -esgrimida al contestar la demanda- en el sentido de que

lo hizo por error. No podía haber error alguno cuando la demandada bien sabía

que tenía tres locales arrendados a la actora, uno de ellos el “stand”

y que cada uno de esos locales tenía montos distintos de alquiler. Podría

pensarse en algún tipo de confusión si las cantidades fueren idénticas, mas

no en este caso en donde, como fue indicado, cada una de las tres era distinta.

A partir del período 1997-1998 dice la demandada que dejó de recibir esos

alquileres, mas eso se debe a que fue precisamente en ese año, 1997, cuando se

le notificó la demanda, concretamente el día 10 de junio del citado año.

Coincide el Tribunal con la juzgadora a quo, en punto a que con la conducta

desplegada por los personeros de la sociedad demandada, al retirar los dineros

por concepto de alquiler, al menos durante los años que lo hicieron, se produjo

una prórroga legal automática del arrendamiento. Prórroga que, como se

sostuvo siempre, durante la vigencia de la Ley de Inquilinato aplicable a este

caso, es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.

(Cfr. Legislación y Jurisprudencia sobre Inquilinato en Costa Rica. Pablo

Casafont Odor. Ediciones Juricentro S. A., San José, 1977, p. 67). En cuanto a

que los depósitos efectuados no son válidos, por estar mal hechos, de

conformidad con la ley; tampoco le asiste razón a la sociedad demandada

apelante. De lo dispuesto por el artículo 15 de la antigua Ley de Inquilinato,

aplicable a este caso como se indicó supra, se deduce que el inquilino pagaba válidamente

-y así lo hizo la actora- con solo depositar el precio del alquiler ante la

autoridad competente. Es decir, no era necesario -ni lo es tampoco ahora, de

conformidad con el artículo 66 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y

Suburbanos- hacer oferta real de pago.

XV.

En cuanto a que no fueron demostrados los daños y perjuicios, por lo que ni

siquiera cabe la condenatoria en abstracto, tampoco le asiste razón a la

demandada apelante. Resulta evidente que la demandada impidió a la actora el

uso del “stand”

que le arrendó. Esta situación, sin ningún género de duda, le ocasionó

perjuicios a la sociedad actora. Esos perjuicios están constituidos por los

beneficios económicos dejados de percibir por la accionante, al no haber podido

utilizar el espacio que alquiló en el “lobby”

del Hotel Aurola Holiday Inn.

Ahora bien, los citados

perjuicios se generaron desde el momento en que la demandada obstaculizó a la

actora el uso del “stand”. No quedó claramente establecido a partir de qué momento sucedió tal

impedimento. La actora en el hecho sexto de la demanda solamente señaló que

hacía “un tiempo,

que no determino ahora, ...” que fue quitado el espacio en cuestión. La demandada indicó que dicho “stand”

fue retirado desde abril de 1988. Lo cierto es que dichos perjuicios se han

producido paulatinamente. Mas también es cierto que todos los anteriores al 10

de junio de 1994 prescribieron. En efecto, el plazo prescriptivo aplicable a

este caso es el de la Ley de Inquilinato, que era de 3 años -artículo 7 párrafo

2° de la citada ley-. No obstante, la prescripción únicamente opera para el

cobro de los perjuicios, pues para el resto de los extremos reclamados no se da,

toda vez que la relación inquilinaria se prorrogó. Al haberse dado la prórroga

automática, solamente cabe acoger la excepción de prescripción respecto al

reclamo de perjuicios, que fueron los únicos que se produjeron en este caso, ya

que resulta un hecho notorio que a la demandante le fueron causados tales

perjuicios, pues evidentemente, al no poder ejercer el comercio turístico en el

“stand”

que se le arrendó, eso hizo que dejara de obtener los beneficios económicos

que tal actividad le generaba. Será en ejecución de sentencia en donde se

determinará su monto. Los perjuicios se calcularán a partir del 10 de junio de

1994, tal y como se indicó supra y hasta la efectiva reinstalación de la

actora en el “stand”

en cuestión. Procede entonces revocar, parcialmente, la sentencia, únicamente

para acoger la excepción de prescripción en los términos dichos. También

resulta procedente revocar el fallo, de igual manera en forma parcial, para

acoger la excepción de falta de derecho, omitiendo pronunciamiento por

innecesario respecto a las restantes, con relación al reclamo de daños

concedido en primera instancia. Los daños no se produjeron. Al menos no consta

en autos que así haya sucedido. Lo ocurrido es que, como se indicará infra -en

el considerando XVII-, la actora confundió, como si fueran una sola cosa, los

daños y perjuicios, mas en realidad del memorial de folio 94 se deduce que lo

único que ella cobra son perjuicios. No obstante, como el fallo concedió ambos

extremos, procede ser revocado para denegar el reclamo referente a los daños.

”