Resolución 00057-2022

Sobre la vinculatoriedad de la regulación urbanística para el ejercicio de actividades lucrativas.  El ordinal 81 del Código Municipal, establece que las licencias municipales para el ejercicio de actividades lucrativas, sólo pueden ser denegadas "cuando la actividad sea contraria a la ley, la moral o las buenas costumbres, cuando el establecimiento no haya llenado los requisitos legales y reglamentarios o cuando la actividad, en razón de su ubicación física, no esté permitida por las leyes o, en su defecto, por los reglamentos municipales vigentes". La parte final de esta norma remite a la vinculatoriedad de las regulaciones urbanísticas y el sometimiento que deben los administrados a las normas que ellas imponen por ser de orden público, pues éstas integran el contenido del derecho de propiedad, en tanto establecen el ámbito autorizado o legítimo de su ejercicio, al contener algunas de las limitaciones autorizadas por el artículo 45 constitucional, bajo el entendido de que no se produce un despojo de la propiedad privada ni la privación del atributo primario del dominio. Asimismo, el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los  reglamentos de zonificación se debe incluir  la determinación de los usos de la tierra,  lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. El artículo 28 de la misma Ley, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística [...]

Es mediante la regulación urbanística que se imponen limitaciones a los administrados y, para el caso específico, definen el destino y uso que se puede dar a la tierra, no pudiendo, entonces, separarse las autoridades locales de su aplicación.

El problema que se somete a conocimiento de este Tribunal, viene sustentado en la zonificación establecida en el Plan Regulador de Cartago, vigente desde el 20 de diciembre del 2012.  De la lectura de la resolución impugnada, se desprende que el Alcalde de Cartago rechazó la apelación contra el uso de suelo de la empresa apelante, por cuanto quiere ampliar su patente, sumando a la actividad de taller eléctrico, la de mantenimiento de equipo pesado. Conforme al artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, técnicamente el "certificado de uso de suelo no conforme", que es la misma figura del ordinal 55.3 del Plan Regulador de Cartago, responde a las actividades preexistentes a la entrada en vigencia de la regulación urbana que incorporó nuevas limitaciones al derecho de propiedad inmobiliario y, por aplicación del principio de irretroactividad de la norma en perjuicio, no se imponen las nuevas limitaciones sobre terrenos que previamente consolidaron una actividad en específico [...]

Lamentablemente, taller para reparación de equipo pesado es una actividad sin licencia y no es compatible con el uso de suelo residencial de la zona, por lo que no puede ser autorizada en la finca de cita.

En esta causa, la única actividad que expresamente fue autorizada antes de entrar en vigencia del plan regulador, es la de “taller eléctrico”, la cual efectivamente entró en operaciones debidamente autorizada mediante la respectiva patente municipal desde el año 2011, lo cual no puede ser desconocido por las autoridades locales, al tratarse de un derecho consolidado a favor del apelante. Por ello, esta sí es un “uso de suelo no conforme tolerado”, de modo que es imposible jurídicamente denegarle el uso de suelo pretendido, solamente respecto de esta actividad en específico. Debe aclararse, por demás, que el Reglamento de Construcciones no es un instrumento de zonificación y, por ende, no es una fuente aplicable para efectos de uso de suelo, al tratarse de un cuerpo normativo que impone exigencias constructivas que deben ser cumplidas únicamente cuando se trate de licencias para edificación [...]".