Resolución 00366-2003

El Instituto de Desarrollo Agrario plantea proceso de [Nombre1] estimado en la suma de un millón de colones para que en sentencia se declare: “

De acuerdo con los hechos expuestos solicito que en sentencia se declare con lugar la presente demanda de [Nombre1] judicial en contra de [Nombre2] y a la vez se ordena su desalojo inmediato de las [Dirección2] , por encontrarse ocupando ilegalmente ambas parcelas,- por cuanto las mismas son propiedad del Instituto que represento. Además solicito que se condene al demandado al pago de ambas costas de esta acción.-

El demandado contestó la acción incoada en su contra en los términos que corren de folio 72 al 77, e interpuso las excepciones de falta de derecho, falta de interés actual, litis consorcio pasivo necesario, falta de agotamiento de la vía administrativa, falta de legitimatio ad causam activa y pasiva y la genérica sine actione agit.-

La Licenciada Tatiana Rodríguez, jueza de primera instancia, en sentencia de las quince horas del veintinueve de enero del dos mil tres, resolvió: “

Se prohijan los hechos probados de la sentencia de primera instancia, de ese mismo linaje se enlistan los siguientes:

El demandado [Nombre2] y su compañera [Nombre4] , ingresaron al terreno en conflicto desde el año 1990 aproximadamente, ( prueba testimonial de [Nombre5] , [Nombre6] y [Nombre7] ( folio 118 a 110).

El contrato de arrendamiento suscrito entre el Instituto de Desarrollo Agrario y el señor [Nombre2] es de las quince y treinta y cinco horas del quince de octubre de mil novecientos noventa y seis ( certificación de folio 10)

Desde su ingreso al terreno el demandado y su compañera [Nombre4] , han desarrollado una empresa agraria en el terreno como una sola unidad ( prueba testimonial de [Nombre5] , [Nombre6] y [Nombre7] , folio 118 a 110, reconocimiento judicial de folio 109)

Mediante resolución de las quince horas del veintinueve de enero del dos mil dos, el Juzgado Agrario de Liberia acogió la excepción de sine actione agit y declaró sin lugar en todos sus extremos la demanda de [Nombre1] planteada por el Instituto de Desarrollo Agrario contra [Nombre2] , se remitió a las partes a la vía correspondiente y se condenó en costas al actor ( folio 111)

En tiempo y forma el representante del Instituto de Desarrollo Agrario, Ingeniero José Joaquín Acuña interpone recurso de apelación contra esa sentencia expresando como agravios los siguientes:

El [Nombre3] de instancia no valoró aspectos esenciales en el proceso como: a. Se está en presencia de un contrato de arrendamiento entre el IDA y el señor [Nombre2] cuyo plazo se extendía por cinco años, sea hasta el 15 de octubre del 2001, por las [Dirección3] , . b.- Que por oficio número Cañas 1076 de 7 de mayo de 1998 el Instituto de Desarrollo Agrario le comunica al señor [Nombre2] que en la Sesión 34-98 de 28 de abril de 1998 se le aprobó una solicitud de adjudicación de una parcela en el Asentamiento Tamarindo, que corresponde a la número tres. c.- Mediante oficio número OSRC-084 de 11 de junio de 1998 se recomienda la suspensión definitiva del contrato de arrendamiento del recurrente dado que le fue adjudicada la parcela [Dirección4] , la cual cuenta con mejoras, casa, corral y otras y que al estar solventado su problema de tierras era necesario recuperar las áreas arrendandas. d.- Por oficio número OSRX de 23 de noviembre de 1998 se le informa al arrendatario la rescisión de su contrato, con fundamento en lo establecido en el Reglamento de Arrendamientos del IDA. e.- Que la cláusula sétima del contrato de arrendamiento indica que el IDA se reserva el derecho de dar por resuelto el contrato en cualquier momento en los casos en que así se amerite. f. Que el recurso de amparo planteado por el arrendatario contra el Instituto de Desarrollo Agrario fue declarado sin lugar. g. Que los recursos de revocatoria con apelación en subsidio del Acuerdo de la Junta Directiva del Instituto de Desarrollo Agrario fueron declarados sin lugar. h. Que la cláusula contractual octava del contrato de arrendamiento es clara en cuanto el arrendatario acepta al momento de la terminación del contrato, por cualquier motivo, las mejoras introducidas, pasaría a ser propiedad del IDA, sin costo de su parte. i.- se le solventó al demandado el problema de tenencia de la tierra al adjudicársele legalmente la [Dirección5] . j. Al demandado se le otorgó el debido proceso y defensa en el trámite de desalojo el cual se tramitó primero en el Ministerio de Seguridad Pública y luego por resolución negativa de éste ante la autoridad Judicial, al considerar el Ministerio no tiene competencia para definir la naturaleza del contrato.

El Juzgado no tomó en cuenta elementos probatorios fundamentales existentes dentro del proceso para declarar con lugar la demanda interpuesta por su representado, por cuanto existe prueba documental aportada por el Instituto en donde claramente se establece que entre el IDA y el demandado se suscribió el contrato de arrendamiento con fundamento en las disposiciones establecidas en el Reglamento Autónomo de Arrendamientos, solicitan que en caso de que se confirmare la resolución recurrida sean eximidos del pago de las costas personales y procesales, dada la buena fé con que ha actuado el Instituto. ( folio 146)

Para resolver la apelación interpuesta es importante hacer un breve análisis del contexto jurídico dentro del cual debe resolverse el presente asunto. El [Nombre1] agrario es una de las acciones que deben ser conocidas en esta jurisdicción especializada en virtud de lo establecido en el artículo 2 inciso b) de la Ley de Jurisdicción Agraria. En cuanto al trámite de este tipo de proceso, la Ley no estableció una regulación expresa, sino que remitió al procedimiento que en cada caso establece el respectivo Código ( artículo 79 de la Ley). Es el Código Procesal Civil el que regula el trámite del [Nombre1] a partir del artículo 448. En cuanto a las causales por las cuales se puede aprobar el [Nombre1] esa misma norma remite al artículo 121 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y las que establezcan otras disposiciones del ordenamiento jurídico vigente. La jurisprudencia agraria ha dicho, debe tratarse con cuidado el tema de las causales del [Nombre1] ( consultar entre otras las resolucionesdel Tribunal Superior Agrario No. 234 de las 13:10 hrs del 20 de abril de 1994 y No 103 de las 14:05 horas del 7 de febrero de 1995); de igual criterio son los tratadistas nacionales [Nombre8] y [Nombre9] . La razón estriba en que la autorización de la Ley de Jurisdicción Agraria para la aplicación del Código Procesal, es en cuanto al procedimiento del proceso de [Nombre1] y no en cuanto a las normas sustantivas que harían posible tal tipo de procesos. En ese sentido se llama la atención en cuanto, lo que está de base o detrás del proceso de [Nombre1] es un contrato de arrendamiento y el trámite del [Nombre1] es una vía sumaria para reivindicar el bien, sujeta a una serie de condiciones, pues esta vía rápida, por así decirlo, solo se justifica en los casos expresamente regulados, en virtud de que se consideren ampliamente justificadas y probadas esas causales, pues de lo contrario deben las partes acudir a la vía ordinaria, donde con todas las garantías de contradictorio pruebe debe ser rescindido o resuelto. En el caso del proceso civil decíamos, hay una remisión expresa a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual exige taxativamente se demuestre alguna de causales que más adelante desarrollaremos, en función del tipo de bienes y otras consideraciones sobre la naturaleza de los bienes a tutelar en ese tipo de arrendamientos ( por ejemplo viviendas de interés social). En nuestro caso, el arrendamiento agrario es un tipo de contrato agrario que tiene especialidad frente al arrendamiento civil y sus diferentes posibilidades, como el alquiler de viviendas, o locales comerciales. El contrato de arrendamiento agrario ha sido definido en la doctrina y jurisprudencia como un contrato de constitución o para la constitución de una empresa agraria. No se trata entonces de un mero alquiler de un bien, como en materia civil, pues con él van otras obligaciones y elementos propios de esa empresa. La característica común de esos contratos es que hay una comunidad de intereses entre quien da y quien recibe el arrendamiento, pues tanto al arrendador como al arrendatario les interesa que se desarrolle la empresa agraria, y por tanto se cuiden y mejoren los elementos de la hacienda agraria que se traspasa. Este objeto particular de los contratos agrarios, en cuanto son instrumentales a la empresa agraria, hace que estén revestidos de principios propios: como el de efectividad, según el cual, el contrato se explica no solo por el contenido del documento, sino por el despliegue efectivo de los actos agrarios de constitución o ejercicio de la empresa agraria, que configuran en la realidad ese contrato. También el principio de duración, pues al tratarse de actividades agrarias determinadas por un hecho técnico, a saber, el cultivo de plantas o la cría de animales, está sujeto a plazos y características propias de los ciclos de la naturaleza ( pueden consultarse en ese sentido las resoluciones de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia No. 73 de las 14:30 horas del 30 de junio de 1993 y No. 75 de las 14:15 horas del 2 de julio de 1993). El hombre y la mujer en el ejercicio de la agricultura siguen estando condicionados por los ciclos de los productos agrícolas, o de la gestación y desarrollo de la vida animal, y aunque hoy se manipula genéticamente algunos de esos procesos, en lo fundamental debe respetarse el curso normal de la vida de esos productos y animales, por tanto en cuanto a duración del contrato, según se trate de la actividad, las normas deben ajustarse a ello. Como consecuencia, cuando del proceso de [Nombre1] se trata, hay que analizar en cada caso concreto si la causal que se invoca se ajusta a los principios del Derecho Agrario, tal y como lo ha interpretado la jurisprudencia agraria, como segunda voz de la ley. Por ejemplo, las causales fundadas en falta de pago o tolerancia han sido de amplia aceptación en esta materia. No obstante, la remisión que hace el Código Procesal Civil al artículo 121 de la Ley de Arrendamientos nos pone de frente a otras causales. Veamos lo que dice el Artículo 121: Por el proceso de [Nombre1] establecido en el Código Procesal Civil, se deducirán las acciones que arrendador promueve por las siguientes causas: a) expiración del plazo del arendamiento, conforme el inciso e) del artículo 113) de esta ley. b) Extinción del contrato de arrendamiento por expiración del derecho del usufructuario o del fiduciario, de conformidad con el artículo 74 de esta ley. c) Resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, según el artículo 1145 de esta ley d) habitación para uso propio de familiares y nueva construcción, en caso de vivienda de carácter social, de acuerdo con los artículos 100, 101, 102, 103, y 104 de esta Ley. “ Como se puede observar la ley permite el [Nombre1] en una gama amplia de posibilidades, haciendo en lo fundamental una clasificación de tres tipos de causales, la primera, que se relaciona con la finalización del plazo de los contratos, la segunda fundada en causales de extinción del contrato por expiración de los derechos en general del usufructuario, pero limitados a lo que establece el artículo 74 de esa misma Ley y las causales fundadas en resolución contractual por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario. También como caso específico, diferente de lo anteriores se contempla el [Nombre1] por habitación propia o de familiares y nueva construcción. Una vez resumido el marco jurídico, en el que debe inscribir el caso concreto pasamos a analizar lo sucedido en este caso.

El Instituto de Desarrollo pretende el [Nombre1] de don [Nombre2] , fundando su causal en el artículo 448 del Código Procesal Civil relacionado con el 1 de la Ley de Jurisdicción Agraria y el Reglamento Autónomo de Arrendamientos del Instituto de Desarrollo Agrario. De la lectura de la demanda planteada se observa que el contrato fue rescindido por la Junta Directiva del Instituto de Desarrollo Agrario mediante Acuerdo Número 14 de la Sesión número 081-98, celebrada el 4 de noviembre de 1998. ( folio

De acuerdo con la explicación que se da, la rescisión se debió a recomendaciones de las Oficinas técnicas del Instituto, en cuenta el Departamento Legal, en el sentido el demandado fue adjudicado con una parcela, la número [Dirección6] , y por ello, al resolvérsele su problema de tenencia de tierra, lo procedente era rescindir el contrato de arrendamiento que sobre las parcelas 1,2,y 3, tiene en ese asentamiento, las cuales están dedicadas a la actividad de ganadería, y que según el reconocimiento judicial de folio 106 forman una sola unidad ( folio 106). Indica el actor, conforme el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, el Instituto de Desarrollo Agrario se reserva el derecho de dar por resuelto este contrato en cualquier momento en los casos que se amerite ( cláusula sétima visible a folio 9). El demandado se opuso al acuerdo y estableció varios recursos administrativos, por lo que en Acuerdo No 23 de la Sesión celebrada el 13 de noviembre del 2000 se autorizó realizar los trámites del [Nombre1] judicial. El demandado en este juicio ha manifestado se encuentra en posesión del terreno él y su conviviente de nombre [Nombre4] desde el año 1985 y que firmó posteriormente el contrato de arrendamiento, sin saber de qué se trataba, manifiesta en el terreno han desarrollado una actividad ganadera, que requiere de una extensión mayor a la asignada por el Instituto de Desarrollo como [Dirección7] , por lo que le desmejoran en dos tercios la cabida del inmueble, lo cual les perjudica en su empresa agraria. Han hecho mejoras, construido edificaciones para el ganado, y habitacionales, las cuales solicita le sean pagadas en forma de petitoria subsidiaria ( folio 72). En el proceso ha quedado debidamente acreditado, la suscripción de un contrato de arrendamiento, por un plazo de cinco años, los cuales se vencían el 15 de octubre del dos mil uno. También ha resultado acreditado la existencia de una empresa agraria de cría de ganado, en un fundo en su mayoría sembrado de pasto, con una casa, una chanchera de cemento, una construcción de cemento para la elaboración de queso, un pozo, tanque de agua de cemento y más de diez apartos (reconocimiento judicial de folio 106). También ha quedado demostrado el actor y su compañera ingresaron al terreno desde el año 1990 aproximadamente, y se ha conocido toda ella como una unidad ( prueba testimonial de [Nombre5] , [Nombre6] y [Nombre7] , folio 118 a 110).

Con base en todo lo anteriormente expuesto, normativa aplicable al caso y los hechos que se han tenido por probados, este Tribunal llega a la conclusión la sentencia debe confirmarse en cuanto deniega la pretensión de la actora para que se proceda al [Nombre1] del demandado. Nos encontramos precisamente en un caso donde la causal invocada no se ajusta a las que establece el artículo 121 de la Ley de Arrendamiento Urbanos en forma taxativa y como más adelante veremos tampoco es congruente con los principios que inspiran la contratación agraria y sus efectos. El Instituto de Desarrollo Agrario, decide rescindir el contrato. La acción rescisoria ha sido definida en la doctrina como “ un poder jurídico de impugnación del contrato lesivo o fraudulento. Por consiguiente, la legitimación para ejercitar la acción corresponde exclusivamente al contratante perjudicado.” ( Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Luis Diez Picazo Tomo I, Editorial Civitas, pág. 481.) Por su parte Don [Nombre10] señala sobre la rescisión lo siguiente “ La rescisión no es más que el medio legal, la acción que se franquea al perjudicado con motivo de algún acto o contrato celebrado imperfectamente, nulo por nulidad relativa, para ser restituido a la posición que tenía antes de celebrarse. Rescindir es deshacer, “rasgar”-scindere- la cosa defectuosamente formada, para que el objeto que constituía la prestación torne al poder de su dueño “…” Fuera de la rescisión de que se ha hablado, se distingue también con ese nombre, en derecho, la disolución de un contrato de común acuerdo de partes…” “ Por manera que existe rescisión contenciosa, que es aquella que se produce mediante controversia judicial; y rescisión voluntaria, resultando de convenio entre los interesados “ ( Tratado de las Obligaciones. Editorial Juricentro, 1977, pág 198). De lo expuesto se observa la rescisión puede ser unilateral, cuando se alegue lesión o nulidad relativa del contrato, o de común acuerdo, por llegar las partes contratantes a ese acuerdo. En el caso de la rescisión unilateral, su naturaleza es distinta a la resolución contractual, por cuanto en esta última, el fundamento es el incumplimiento de una de las partes, de sus obligaciones en el contrato, mientras que en la rescisión, la acción se refiere a situaciones propias de la nulidad relativa del contrato. Así lo explica don Alberto cuando señala: “ No deben confundirse las acciones rescisorias con las resolutorias: aquellas se refieren a las nulidades relativas, al paso que las últimas a los casos en que con motivo de existir una condición resolutoria explícita o implícita en un acto o convenio, hay lugar a pedir la insubsistencia del mismo por haberse realizado la condición resolutoria a él referente. De suerte que se rescinde un contrato viciado, se resuelve una compraventa por no haber el comprador satisfecho el precio convenido y realizándose por lo tanto, la condición resolutoria implícita y que tal caso tiene establecida la ley “ ( misma cita pág. 201). En el caso del Instituto de Desarrollo Agrario, recordemos se alega, como causal en primera instancia, que el demandado ya cuenta con una parcela asignada, y con base en el contrato se encuentra la posibilidad de rescisión como una de las atribuciones a ejecutar unilateralmente por parte de la entidad. Ahora bien, aún cuando el contrato señale la posibilidad de rescindirlo unilateralmente ( cláusula sétima del contrato), eso no significa que ello permita la posibilidad del [Nombre1] como vía para lograr la reivindicación del inmueble, por cuanto, tratándose de esa materia las causales deben estar expresamente reguladas. Volviendo al artículo 121 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Subrbanos, la única posibilidad de rescisión que contempla esa Ley es la remisión que hace el inciso a) del 121 al 113, cuando señala como causa de extinción del contrato de arrendamiento en su inciso b) la rescisión del contrato, la cual limita a los casos del artículo 30 y 38 de esa misma ley, que son los referidos a defectos graves de la cosa arrendada o molestias racionalmente imposibles de soportar con motivo de reparaciones en la cosa arrendada. Aún así el 121 no autoriza para esos casos el [Nombre1] como vía, pues limita las causales de [Nombre1] por expiración del contrato a las que se refieren al inciso e) del artículo 113, que son las relacionadas con el vencimiento del plazo. Con base en esas normas tendría que denegarse la demanda planteada. Pero además y lo más importante, considera el Tribunal, la causal invocada no puede ser objeto de un proceso de desahucio, sino de un proceso ordinario en la vía declarativa, si a bien lo tienen las partes, por cuanto existen una serie de aspectos de ese contrato que tendrían que ser discutidas. En primer término, el demandado ha probado en este proceso, su posesión en el terreno lo ha sido desde tiempo antes de la firma del contrato. Como vimos anteriormente, uno de los principios que tutela la contratación agraria es el de efectividad, que nos remite a la realidad de lo que ha sido el contrato, por lo que, para desentrañar la naturaleza de la relación contractual entre el Instituto de Desarrollo Agrario y el demandado, deberá aclararse ese aspecto. En segundo lugar deberá valorarse todo lo concerniente a la empresa agraria realizada por el accionado, la cual también se ha tenido por probada. En el evento de que se ordenara liquidar parcialmente esa empresa, deben resolverse aspectos relativos a las mejoras, y eventual accesión, analizando a la luz de los principios del Derecho Agrario, y la legislación existente, la liquidación del estado posesorio, máxime existiendo en las parcelas 26 hectáreas de pastos, una y media hectárea de cuadrado y cacao, una casa de habitación, un corral de regla y otro de madera, tanque para agua potable, una porqueriza, todo esto de previo a la firma del contrato y reconociéndose en el mismo, según lo expuesto supra todas las mejoras las hizo el arrendatario. Obsérvese que en este proceso, el demandado establece incorrectamente una petición subsidiaria para que se le reconozcan todas las mejoras realizadas en el terreno, las cuales tendrían que debatirse en la vía correspondiente. Finalmente, en relación con el tema del plazo de vencimiento del contrato, éste es un aspecto que alega el representante del Instituto de Desarrollo Agrario en esta instancia, y no fue motivo de debate en la primera instancia, por lo que no podría analizarse en este momento. Por todo ello no observa el Tribunal exista mala apreciación de la prueba, de parte del fallo de primera instancia, y en consecuencia lo procedente será confirmar la sentencia recurrida incluido el tema de las costas del proceso, por cuanto su fijación corresponde a la forma como se ha resuelto el proceso, al haberse rechazado las pretensiones de la actora. ( artículo 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria en relación con el 221 del Código Procesal Civil ).