Resolución 00171-2018

Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, la parte actora estableció demanda cuya, a fin de que en sentencia: “…1) El desalojo de la propiedad del Partido de San José, N° 256687-001-002 realizado el 25 de enero del 2013 por parte de Scotiabank de Costa Rica contra la suscrita en mi condición personal y contra Blabelle es ilegítimo y contrario al contrato de arrendamiento fechado el 29 de agosto del 2011, lo que constituye un incumplimiento contractual.

Por tratarse de un desalojo ilegítimo se obligue a Scotiabank al pago de los daños y perjuicios liquidados y desarrollados en la demanda.

Que se condene a Scotiabank al pago de los intereses que han transcurrido desde que se debió hacer efectivo el pago de cada uno de los extremos aprobados en sentencia hasta que se efectúe su pago efectivo.

Que como consecuencia del atraso y pérdida de valor de la moneda se obligue a la sociedad demandada a indexar cada uno de los extremos aprobados en sentencia desde la fecha en que deban haberse cancelado ajustándolos a valor presente al momento de su pago real, lo cual será liquidado en ejecución de sentencia.

Que se condene al demandado al pago de ambas costas de esta Litis.”

La parte demandada contestó negativamente y opuso las excepciones de litisconsorcio necesario incompleto y prescripción (f281-283).

El juez José Miguel González Molina, en sentencia no. 011-2015 de las 11 horas del nueve de enero de 2015, resolvió: “Sin lugar la excepción previa de litisconsorcio necesario incompleto. Con lugar la defensa de prescripción. Se termina el proceso con condena en ambas costas para la parte actora.” Ese mismo juez en resolución n° 162-2015 de las 11 horas del 13 de mayo de 2015 desestimó la defensa previa de litisconsorcio necesario incompleto. Acogió la excepción previa de prescripción. Se termina el proceso con ambas costas a cargo de la parte actora.

El Tribunal Segundo Civil del Segundo Circuito Judicial de San José, integrado por los José Rodolfo León Díaz, Laura María León Orozco y Luis Fernando Fernández Hidalgo, con redacción del último, en sentencia no. 592 de las 13 horas 31 minutos del 30 de noviembre de 2015, resolvió: “En el objeto de la alzada, se confirma la resolución impugnada.”

La representante de las actoras formula recurso de casación.

Redacta la magistrada Rojas Morales

En el presente asunto, el Juzgado consideró como hechos probados de relevancia para resolver, que según la parte actora, integrada por Blanca Ocampo Umaña y la empresa Blabelle S.R.L., el 25 de enero de 2013 fueron desalojadas del inmueble que arrendaban, con motivo de una acción ejercida por representantes de Scotiabank de Costa Rica, S.A., aquí accionada (el Banco, en lo sucesivo), en asocio con agentes policiales, contra la entonces dueña Silvia Elena Sancho Méndez. Además, que las accionantes le atribuyeron al citado Banco incumplimiento contractual de un arrendamiento válido y eficaz. También le endilgaron no haberles garantizado el uso y goce pacífico del bien arrendado, a causa del desalojo ilegítimo del que fueron víctimas. Con este proceso pretenden se establezca que el desalojo fue ilegítimo y contrario al contrato de arrendamiento, representando un incumplimiento a ese negocio. Asimismo, se condene a su contraparte a pagarles daños, perjuicios, indexación y costas. La sociedad bancaria se opuso a la demanda. Alegó, en esencia, lo ocurrido fue la puesta en posesión del inmueble por orden judicial, producto de haber sido adjudicataria en un remate. Entre otras defensas planteó la de prescripción negativa. El Juzgado la acogió y le impuso a las codemandantes el pago de ambas costas. El Tribunal aprobó la relación de hechos probados de la sentencia de primera instancia, aquí resumido, cuyo fallo confirmó en alzada.

El apoderado de las coactoras presenta recurso de casación. Alega falta de aplicación e interpretación errónea de los artículos 119 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y 868 del Código Civil. Objeta, para el Ad quem resulta aplicable el numeral 120 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, que contiene un plazo prescriptivo anual, con base en dos argumentos:

El cobro de los daños y perjuicios es consecuencia del incumplimiento del contrato de arrendamiento.

La remisión del artículo 119 Ibid., al Código Civil, aunque se refiere a daños y perjuicios, no modifica el régimen prescriptivo propio de la citada Ley especial. A su juicio, ese órgano no analizó con propiedad la naturaleza jurídica de la petitoria. Explica, aunque la relación subyacente para pedir la indemnización es un contrato de arrendamiento, no se está solicitando el cumplimiento de deberes, derechos y obligaciones que derivan de ese acuerdo. Se está requiriendo el reconocimiento, puro y simple, de los daños y perjuicios causados, los cuales, agrega, “…aunque se den como consecuencia de un incumplimiento contractual arrendaticio, el artículo 119 de la LGAUS le reconoce toda una autonomía y específicamente sustrae la materia de daños de la regulación inquilinaria”. Esa norma, expone, concibe la naturaleza jurídica de los daños y perjuicios derivados de un ilícito civil arrendaticio, el desalojo ilegal, como un hecho jurídico autónomo que trasciende la relación subyacente y nace a la vida jurídica siendo un evento independiente al contrato de inquilinato que lo genera, al cual el ordenamiento jurídico le atribuye la virtud de producir, por sí mismo, un efecto; es decir, la adquisición del derecho a que se indemnice al afectado. Acota, la esencia propia de la responsabilidad civil es la existencia de ese daño, entendido como la modificación desfavorable de la realidad actual o potencial del damnificado; detrimento o menoscabo que lo afectan como también a su patrimonio. Por eso, opina, el daño se convierte en un concepto autónomo que subsiste al vínculo subyacente, al punto que si se quiere clasificar, no hay que atender a la naturaleza de los derechos lesionados, sino al detrimento. Esto es, agrega, a los efectos y consecuencias de la lesión, pues lo que está en juego es el daño, no otros elementos como la antijuridicidad o voluntariedad. En su criterio, aquí radica la connotación que le imprime el legislador al artículo 119 de estudio, al regular, de manera específica y sin ambigüedades, el trato que en materia inquilinaria se le debe dar, concretamente, a los daños y perjuicios. Éstos, por su naturaleza jurídica, ameritan aplicar toda una concepción y principios diferentes de la relación inquilinaria. Arguye, por eso el legislador excluyó de la regulación sentada por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de manera específica y en un artículo especial, la referida materia. Así, destaca, el análisis de la prescripción para el reclamo indemnizatorio, cuando los daños y perjuicios provengan de un contrato de arrendamiento, pasa por el contenido del susodicho canon 119, el cual reenvía al Código Civil. Concluye: “…en tratándose del cobro de daños y perjuicios que derivan de la ejecución de un contrato de arrendamiento, la propia LGAUS se encarga de sustraer de su regulación esta materia y someterla a las reglas del Código Civil por lo que no es correcto aplicar el contenido del artículo 120 de la LGAUS que regula el instituto de la prescripción para los derechos originados directamente del contrato de arrendamiento regidos por la LGAUS, siendo lo correcto aplicar al caso que nos ocupa la prescripción negativa decenal del artículo 868 del Código Civil”. Dice, el plazo fatal vencía el 24 de enero de 2023 y con la notificación de la demanda se interrumpió; por ende, no existe prescripción.

La parte actora reconoce, la base del reclamo indemnizatorio radica en el contrato de arrendamiento, del que se dice inquilina, atribuyéndole al Banco demandado irrespeto a esa condición, como arrendante de ese pacto. Incluso, fundamenta el cálculo del daño económico en el artículo 106 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, que establece indemnizaciones a cargo del arrendante y a favor del inquilino. También le atribuye incumplimientos a su deber de asegurarle el uso y disfrute del bien, frustrados mediante el desalojo que califica intempestivo e ilícito. Entre otras cosas, cobra el depósito de garantía, gastos de remodelación, costos de operación crediticia, pérdida de utilidades, lesiones morales y demás aspectos, circunscribiéndolos al referido contrato y atribuyéndole al accionado incumplimientos como parte del vínculo inquilinario. Todo ello lo justifica así en la demanda: “Los hechos expuestos configuran la comisión por parte de Scotiabank de Costa Rica S.A. de un incumplimiento contractual de un contrato de arrendamiento válido y vigente en fecha 25 de enero del 2013, fecha en que se practica el desalojo por parte del Banco demandado. Con fundamento en la relación de artículos 26, 76, 106, 119, 124 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y artículos 21, 22, 324, 702, 704 del Código Civil, correspondía al demandado, en su condición de arrendante, garantizarle a la suscrita y a Blabelle Ltda el uso y goce pacífico de la propiedad arrendada por todo el tiempo del contrato (…) por imperativo del artículo 76 de la LGAUS en complemento del artículo 324 del Código Civil se genera a favor de la suscrita el derecho al cobro de daños y perjuicios…”. La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos contiene varios preceptos que confieren derechos indemnizatorios a las partes relacionadas con vínculos arrendaticios; así por ejemplo, los artículos 27, 29, 30, 31 en temas relacionados con evicción, defectos graves del bien, desacato a las prohibiciones del arrendador, acciones u omisiones que conllevan la imposibilidad o perturbación al goce pacífico del bien. El precepto 115 Ibidem., autoriza la resolución del contrato por menoscabos en el disfrute; también daría lugar al cobro de daños y perjuicios, como lo justifican las codemandantes, en el numeral 106 de la susodicha Ley, producto de incumplimientos del arrendador que determinen la imposibilidad, como arrendatarias, de ocupar el inmueble. Lo expuesto determina cómo la normativa en estudio contempla una amplia gama de derechos indemnizatorios en beneficio de los arrendatarios. Se resalta, la parte actora, precisamente, basa su demanda en que ella ostenta esa calidad y le atribuye al Banco la condición de arrendador. Además, se fundamenta en preceptos atinentes a esa normativa que invoca como derivación de un contrato de arrendamiento. En consecuencia, contrario a las afirmaciones que invoca ante esta Sala, no puede pretender desvincular el cobro de daños y perjuicios, de la relación subyacente que ha insistido tiene carácter inquilinaria. Para esos efectos, el legislador llegó a prever cobros al amparo de esa Ley especial y, por paridad de razón, en lo que al caso concierne, un régimen prescriptivo también especial y concreto. Según el artículo 119 de la citada normativa: “Cuando, con fundamento en un interés legítimo, se reclame alguna indemnización por daños y perjuicios, deberá resarcirse íntegramente la lesión patrimonial causada o la que necesariamente deba causarse, como consecuencia directa e inmediata de la infracción de la norma o de la violación del derecho subjetivo, con arreglo a los principios de la equidad y la sana crítica. En esta materia, serán de aplicación las reglas del Código Civil”. Esta disposición no establece que el régimen prescriptivo para el ejercicio de los derechos indemnizatorios deba regirse por las disposiciones del Código Civil. Nótese, asimismo, existe una norma expresa, contentiva de las reglas alusivas a prescripción para los derechos previstos en la Ley; por supuesto, también para los cobros por daños y perjuicios que ella misma contempla. El artículo 120 Ibidem. estipula: “Todo derecho y su correspondiente acción prescribirán en un año, contado desde el momento en que ocurrieron los hechos o desde que fueron del conocimiento de la parte a quien perjudican”. La naturaleza especial de esta normativa prima sobre las disposiciones del Código Civil. La remisión que se hace a este cuerpo legal, en el artículo 119, no lo es para suplir la ausencia de reglas atinentes a prescripción, pues éstas existen expresamente establecidas en el precepto 120 Ibid. El Código Civil, como compendio de disposiciones aplicables de modo supletorio, cede ante preceptos especiales y concretos que rijan determinada situación, temática o supuesto de hecho, como así resulta ser en materia prescriptiva. Ese es el fundamento del artículo 4 de la citada Ley, cuando señala: “Se aplicarán supletoriamente, las disposiciones del Código Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley”. En este sentido, aplicar la prescripción decenal civil al asunto de marras, como lo pretende el casacionista, representaría un claro y abierto quebranto a la legislación especial, en todo caso improcedente.

El Tribunal avaló el criterio del A quo, quien declaró la prescripción anual. Ambos juzgadores actuaron de consuno con el canon 120 de referencia. En síntesis, no se detectan las violaciones denunciadas por el casacionista a esos pronunciamientos. Antes bien, la tesis sustentada en el fallo recurrido se encuentra conforme a derecho, lo cual lleva al rechazo de la impugnación con las costas generadas a cargo de la parte recurrente (artículo 611 del Código Procesal Civil).