Resolución 00318-2025

Se desprende en consecuencia que existen aspectos que trascienden la naturaleza eminentemente administrativa que solo pueden ser conocidos y decididos por los condóminos en asamblea, con las mayorías expresamente dispuestas por la ley. En cuanto a la administración ordinaria, si no hay regulación reglamentaria, dispone el artículo 29 de esa ley;

“ARTÍCULO

La administración de los condominios sujetos al régimen creado en esta ley, estará a cargo de un administrador que puede ser una persona física o jurídica. Será designado conforme al reglamento de condominio y administración, por la Asamblea de Condóminos, la cual deberá aprobar la remuneración correspondiente por estos servicios. Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes.”

El Reglamento del Condominio podría definir las atribuciones de representación judicial del administrador relacionadas con el interés común condominal. Sin embargo, a falta de dicha delimitación, la ley establece que a la persona administradora corresponden las facultades de apoderado general, lo cual conduce a la enumeración prevista por el numeral 1255 del Código Civil, donde se dispone:

ARTÍCULO 1255.- Por el poder general para todos, alguno o algunos negocios, tiene el mandatario respecto del negocio o negocios a que su poder se refiere, amplia y general administración, comprendiendo ésta las facultades siguientes:

1ª.- Celebrar los convenios y ejecutar los actos necesarios para la conservación o explotación de los bienes.

2ª.- Intentar y sostener judicialmente las acciones posesorias y las que fueren necesarias para interrumpir la prescripción respecto de las cosas que comprende el mandato.

3ª.- Alquilar o arrendar bienes muebles hasta por un año; pero, si el poder se limita a cierto tiempo, el período del arrendamiento no debe exceder de ese plazo. Para arrendar bienes inmuebles, se requiere poder generalísimo o especial. (Así reformado el inciso anterior por el artículo 132 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, ley No.7527 del 10 de julio de 1995)

4ª.- Vender los frutos así como los demás bienes muebles que por su naturaleza están destinados a ser vendidos o se hallen expuestos a perderse o deteriorarse.

5ª.- Exigir judicial o extrajudicialmente el pago de los créditos y dar los correspondientes recibos.

6ª.- Ejecutar todos los actos jurídicos que según la naturaleza del negocio se encuentren virtualmente comprendidos en él como medios de ejecución o como consecuencias necesarias del mandato.

Siempre en concordancia con las facultades de administración ordinaria, el numeral 30 de la LRPCond confiere al administrador el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes, además de aquellos actos de gestión conferidos por la Asamblea y la ejecución de sus acuerdos. Solo pueden actuar según lo conferido expresamente por el Reglamento, lo acordado por la Asamblea de Condóminos  y aquello que se desprenda de la ley. Asimismo, le confiere legitimación para recaudar las cuotas de cada propietario referentes a gastos comunes, lo cual lo legitima para establecer los procesos de cobro correspondientes en favor del régimen condominal, como se ha reconocido, por ejemplo, en el voto número 2023-00863 del Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, de las 10:30 horas del 23 de junio de 2023, en la cual se indica, además, que la personería podría ser demostrada mediante certificación registral y notarial donde conste a quién corresponde la administración y sobre todo sus facultades. Esa legitimación específica fue reconocida con base en el numeral 1255 del Código Civil, inciso 5°. De ello se colige, sin embargo, que la representación del administrador se rige por las facultades otorgadas por el Reglamento, por los poderes conferidos por la Asamblea de Accionistas, por lo indicado en el artículo 1255 citado y por las normas legales específicas que se refieran a sus funciones. Para otro tipo de procesos que excedan los límites del poder general y las disposiciones que lo integran no es posible reconocer representación de los intereses comunes del condominio a quien figura como simple administrador. En este sentido, también recientemente se ha pronunciado el Tribunal de Apelación Civil y de Trabajo de Alajuela, en su resolución 2022-00062 de las 13:37 horas del 28 de enero de 2022, la cual, en síntesis, estimó que no tenía facultades de representación el administrador de un condominio en un proceso de cobro de honorarios establecido en su contra. Esta última resolución cita también como precedente, en cuanto a la necesidad de nombrar a un representante con poderes suficientes para los procesos que exceden el mandato general, el voto del Tribunal de Apelación Civil y de Trabajo de Heredia número 2020-00321 de las 14:40 horas del 27 de octubre de 2020, fijó como procedimiento para la designación el establecido por el numeral 19.4 del Código Procesal Civil, si no se ha establecido otro en el Reglamento Condominal o éste no se ha podido realizar. El condominio accionado, de conformidad con la certificación incorporada al expediente electrónico, contexto del juzgado de primera instancia, (carpeta principal a las diecisiete horas treinta y un minutos diecisiete segundos del primero de febrero del dos mil veintitrés) supuestamente estaría representado por la sociedad denominada K… S.R.L., como administradora quien ostenta facultades de apoderada general sin límite de suma. Pero, según lo indicado, su poder es solo general y está regulado por el numeral 1255 del Código Civil ya citado anteriormente. Se desprende entonces que no está facultada para representarlo en un proceso judicial como esté y de acuerdo con lo que establece el artículo 19.2, último párrafo, del CPC, la defectuosa representación podrá ser apreciada de oficio o a instancia de parte en cualquier momento, por cuanto es un presupuesto esencial para la validez del proceso.” (Sic). [...]"