Resolución 00117-2024

"IV.) [...] Primeramente,  es necesario señalar que el régimen de propiedad en condominio es una especie del fenómeno de la copropiedad, en el que convergen tanto derechos reales de propiedad individual, como derechos de copropiedad, en Costa Rica, Montejo lo define como una propiedad inmueble, sometida a un régimen especial complejo, que contiene unidades privativas – como lo son lotes, viviendas, apartamentos o locales; susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública que pueden pertenecer o pertenecen a propietarios, cada uno con un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad; y elementos comunes necesarios para su uso y disfrute sobre los cuales los propietarios tienen un derecho de copropiedad y que puede ser desarrollado en forma vertical, horizontal o mixta. (Montejo, 2007, p. 39). En ese mismo sentido, la

Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, ha indicado que: "La propiedad horizontal es una propiedad imperfecta o limitada, en razón de la modalidad que han escogido los distintos propietarios de los pisos o departamentos en que se divide cada piso y en estos casos cada propietario es dueño del piso o departamento y comunero de los bienes afectos al uso común. De manera que, quien acepta adquirir una propiedad bajo este régimen, está sujeto a lo que el reglamento del condominio, que se dicta con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal disponga." Es claro entonces, que al derecho de propiedad que surge del régimen de propiedad horizontal no se le pueden aplicar los mismos criterios que se le aplican al derecho de propiedad ordinario, pues desde su origen está sometido a diversas limitaciones producto de la "comunidad" de que participa. Así, en esa institución coexisten un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos y servicios del edificio. Ambos derechos, aunque de distinto alcance y caracteres, están inseparablemente unidos. De esa dualidad de derechos surgen entonces, al menos, dos tipo de relaciones jurídicas: las derivadas de su condición de propietarios individuales y las que dimanan de ser copropietarios de elementos y servicios comunes. El derecho de propiedad singular y exclusivo que cada condómino tiene sobre su propiedad opera hacia lo interno y está integrado por los mismos atributos que el derecho de propiedad ordinario, sea de libre disposición y aprovechamiento, pero respetando las limitaciones que impone la ley –o el respectivo reglamento-, en cuanto a modificación de fachadas, destino general de la edificación, pagos de cuotas de mantenimiento, etc. Por ello es evidente que el derecho de propiedad que surge del sometimiento al régimen de propiedad horizontal tiene diferente naturaleza. Las limitaciones a algunos de los atributos derivados del derecho de propiedad están contenidas en una ley, tal y como lo exige el artículo 45 Constitucional; por otra parte, esas limitaciones, básicamente referidas a algunos aspectos del uso y disfrute del inmueble y de las áreas comunes, están acordes con esa naturaleza particular del régimen, y no lesionan el contenido del derecho de propiedad. El Tribunal no considera entonces, que las normas impugnadas violen el derecho de propiedad.” (Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, voto número 2002-02336 de las quince horas con veintitrés minutos del seis de marzo de dos mil dos). Por su parte el artículo 24 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley número 7933, sobre la Asamblea de condóminos establece: “Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. Esta Asamblea se celebrará según el reglamento de condominio y administración y en la presente ley. Deberá realizarse como mínimo una vez al año. El quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes. Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio.”  Lo antes señalado, resulta necesario para abordar el tema que nos ocupa, puesto que los condóminos están sujetos al Reglamento interno de cada condominio, en cuanto a convocatoria a asambleas, celebración y toma de acuerdos."