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Tribunal Primero de Apelación Civil de San José
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Documento judicial
"II. [...] Situación de un condominio. La anterior exigencia, debe ser valorada a la luz de la normativa que rige este tipo de figura jurídica. El condominio se encuentra regulado en la Ley 7933: “Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio”, siendo que esta forma de heredad responde a las exigencias de la vida en sociedad, en la cual se debe optimizar el uso de la tierra para asentar en ella edificaciones de muy diversa índole, que pueden ser de tipo horizontal o vertical. En este escenario, el artículo 1 ibidem determina los diversos supuestos a los cuales puede ser aplicado este régimen, dentro de las cuales puede suceder que en un mismo inmueble se construyan diferentes locales, pisos, estacionamientos, etc. Por estos motivos, el condominio está indisolublemente unido a una inmueble, siendo que, para su nacimiento, la persona propietaria de una heredad debe manifestar, a través de una escritura pública, su voluntad de someter dicho bien a este régimen (artículo 2 de la citada Ley), documento que debe incluir un reglamento y la forma de administración (numeral 4 ejusdem). La citada escritura deberá ser inscrita en el Registro Inmobiliario, provocando a nivel registral una modificación de asientos: la inscripción del inmueble original se cancela, dando lugar al asiento de la finca matriz (ver artículo 5 de la Ley 7933).
En síntesis, no cabe duda que el condominio, corresponde a una regulación compleja, ya que conjuga: la transformación de un inmueble con la consiguiente cancelación de un asiento registral y el inicio de otro, cuyo resultado es una finca matriz y las respectivas filiales (ver artículo 6 ibidem). Pero además, requiere que desde un inicio, la forma de administrar el mismo quede plasmada en la escritura pública constitutiva. Todo lo anterior lleva a este órgano decisor a concluir, que todo lo relativo a la administración del condominio está ligada a la finca matriz, puesto que, se reitera, el trámite que se debe realizar para que esta nazca a la luz requiere que este extremo (administración) sea incluido en la manifestación de voluntad otorgada ante la persona fedataria pública.
Continuando con el tema de la administración, según el artículo 29 de la Ley 7933:
“ARTÍCULO
La administración de los condominios sujetos al régimen creado en esta ley, estará a cargo de un administrador que puede ser una persona física o jurídica. Será designado conforme al reglamento de condominio y administración, por la Asamblea de Condóminos, la cual deberá aprobar la remuneración correspondiente por estos servicios. Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador tendrá la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes.”.
Con base en lo expuesto, se explica el por qué la personería de un condominio como sujeto de derechos y obligaciones, debe demostrar la existencia del mismo (para lo cual es indispensable acreditar una finca matriz inscrita en el Registro Inmobiliario), así como la designación de una persona administradora, sus facultades y el período que rige el nombramiento. Este requerimiento puede ser satisfecho ya sea mediante certificación registral o bien notarial, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales necesarios para su expedición. Se aprecia, desde la interposición de la demanda el 15 de abril de 2021, se cumplió con la acreditación de este requisito, esto con la presentación de la certificación literal expedida por el Registro Nacional, de la finca matriz 3987-M-000, la cual corresponde a: “PANORAMA CONDOMINIO S A, CONDOMINIO VERTICAL HORIZONTAL RESIDENCIAL CÉDULA JURÍDICA 3-101-657613”, cédula jurídica 3-109-700328. Asimismo, el documento certifica que el cargo de administrador es ejercido por Eddy Almeda Pérez de la Cruz, con facultades de apoderado general sin límite de suma, período del 13 de agosto de 2019 al 13 de agosto de 2022. De esta forma, al momento de formularse la demanda, el cargo se encontraba vigente, indicándose de forma clara que se trata de un poder general sin límite de suma. De acuerdo con el del Código Civil, una de las atribuciones de este tipo de mandato corresponde a: “Exigir judicial o extrajudicialmente el pago de los créditos y dar los correspondientes recibos” y como este proceso tiene por finalidad el cobro de una obligación por el presunto impago de cuotas condominales, se concluye que el mismo faculta al administrador para su interposición. Al respecto se puede consultar la sentencia 154-2012, dictada por el Tribunal Segundo Civil, Sección Segunda. Ergo, se acreditó: la existencia del condominio y la representación del mismo, lo que hacía innecesaria dicha prevención, la cual posteriormente fue nuevamente cumplida, ante el requerimiento judicial realizado. Conforme a lo expuesto, se revoca la resolución recurrida. En su lugar, proceda el a quo a valorar si es posible dar curso a la demanda, salvo que otra causal legal lo impida."