Tribunal Contencioso Administrativo Sección VII
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Documento judicial
"SEXTO. OBJETO DEL PROCESO. RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL: Como se desprende de las consideraciones previas, el elemento medular de este litigio radica en determinar si el demandado está en la obligación de resarcir a la actora los gastos en que incurrió para la remodelación del local comercial que le arrendó, con base en el clausulado estipulado en el convenio que rigió su relación contractual. En esencia entonces, se reclama responsabilidad contractual, tema que, en lo que específicamente interesa para este asunto, encuentra su sustento jurídico en lo dispuesto en el de nuestra Constitución Política en cuanto estatuye el derecho de toda persona de encontrar reparación de las injurias o daños que hubiere recibido en su persona, su propiedad o sus intereses morales; así como en el numeral 702 del Código Civil, según el cual: [...]
A.-INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN CONTRACTUAL RECLAMADA. El núcleo del reclamo indemnizatorio consiste en que, para poder adaptar el local a las necesidades del Banco y que éste accediera a tomarlo en arrendamiento, la sociedad actora debió invertir de previo la suma de trescientos sesenta mil quinientos sesenta cinco dólares, cuya recuperación proyectó a diez años; que un porcentaje del precio mensual de arrendamiento pactado correspondía a ese rubro, y que al darse por finalizado el contrato antes de cumplir el plazo decenal, debe el Banco resarcir aquella inversión en la parte que todavía no había sido cubierta. Como fundamento de su petición, invoca lo estipulado en el párrafo final de la cláusula IX del contrato, según la cual: “…en los supuestos de terminación anticipada del presente contrato, “El Arrendante", tendrá el derecho de requerir una indemnización y presentar una liquidación de los daños y perjuicios ocasionados por la terminación anticipada, según sus costos e inversión realizada, en virtud del presente contrato, de conformidad con lo establecido en los artículos doscientos seis, doscientos siete y doscientos ocho del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa, decreto ejecutivo número treinta y tres mil cuatrocientos once - H y sus reformas o la normativa que se encuentre vigente sobre el particular.” Sin embargo, no hay registros en el contrato de que se hubiere consignado que el Banco estaba en la obligación de asumir los costos de las remodelaciones realizadas en el inmueble, ni tampoco que se hubiera comprometido a un plazo mínimo de vigencia del contrato, de la misma forma que tampoco existe en el contrato, un desglose del precio de arrendamiento que incluyera los alegados abonos a la inversión por remodelación, ni de que persistiera el deber de cubrir cualquier remanente por ese concepto al finalizar la relación. Todas las eventuales disposiciones dichas, son por completo ajenas y extrañas a la naturaleza del contrato de arrendamiento, y por ende, no pueden presumirse ni tenerse por pactadas implícitamente. La única manera de que puedan exigirse consiste en que así haya sido convenido por las partes, y acerca de ello, no hay prueba alguna, como tampoco la hay respecto de que así se hubiere planteado durante las tratativas, o en las etapas precontractuales. Recuérdese que la modalidad “llave en mano” es propia de los contratos de obra, en la que el contratista o ejecutante de la obra, asume absolutamente todos los costos inherentes, incluyendo los imprevistos, por lo que el propietario solo debe cancelar la suma al efecto pactada. El contrato de arrendamiento no es de obra, sino que constituye un típico acto de administración o de disposición del bien, en el que el arrendador conserva el poder de disposición del bien específico, y atribuye a la contraparte únicamente el poder de uso sobre aquel para la específica actividad pactada, por un plazo determinado, y a cambio del pago de una renta, que también debe ser cierta y determinada. Al respecto, dice el de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, que: “Existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta.” Así, toda vez que no existe traslado del derecho de propiedad o posesión, sería quien ostente tal título quien puede disponer del bien para modificarlo, y evidentemente, a quien le corresponde asumir los costos que ello implique [...]
Por otra parte en este mismo punto, encontramos que, además de que la actora no formalizó un requerimiento cierto e inequívoco para que el Banco asumiera los costos de las remodelaciones, tampoco consta que el demandado haya asumido motu proprio tal compromiso. Las partes han hecho mención a un avalúo administrativo realizado como requisito del proceso de contratación, pero dicho documento únicamente determina la razonabilidad del precio ofrecido, bajo los parámetros allí explicados [...]
B.- INEXISTENCIA DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. El otro elemento constitutivo de la responsabilidad contractual es la existencia de un incumplimiento contractual culpable o doloso. Más allá de la analizada en el acápite precedente, basada en una obligación que no puede tenerse como jurídicamente establecida, la sociedad actora no alega otras infracciones al convenio suscrito; siendo además que las partes han relatado respeto y cumplimiento de las obligaciones atinentes, como el uso del inmueble, el cuido de las instalaciones, pago en la cantidad y forma establecida, y la entrega de la cosa. La más relevante para los efectos de la teoría del caso es la referida al aviso previo en caso de terminación anticipada, siendo que consta que el 24 de mayo de 2018, el Banco notificó en el medio al efecto establecido, su intención de dar por finalizado el contrato de arrendamiento el 31 de agosto siguiente. De esa manera, se cumplió con holgura con lo ordenado en la cláusula IX del contrato de marras, y con lo que al efecto dispone la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, según fue explicado de previo. Por ende, no se ha acreditado tampoco la existencia de un incumplimiento contractual [...]".