Resolución 00030-2014

“II. Por las razones que se consignarán en esta instancia -la resolución impugnada- deberá mantenerse. El rechazo de la demanda se justifica por el hecho de que la vía monitoria seleccionada por la demandante no resulta idónea según se apreciará. En lo que respecta al objeto del contrato de arrendamiento en el hecho segundo de la demanda se consigna lo siguiente: "En una parte del inmueble descrito anteriormente se ubica una soda, la cual es un negocio comercial que ha sido arrendado como una universalidad (establecimiento mercantil) y en forma verbal por mi representada al demandado, en este acto aporto unas copias simples de recibos por dinero donde consta que mi representada recibía sumas de dinero del demandado por concepto de alquiler de soda". Sobre la posibilidad de disponer de un negocio, empresa o establecimiento comercial, pueden ser transmitidos por cualquier clase de título traslativo (compraventa, permuta, donación, mortis causa, arrendamiento, etc.). La propuesta legislativa más significativa sobre el entorno regulatorio de los temas referidos: la empresa y establecimiento aún mantiene vinculación directa con el Código Civil italiano de 1942. El citado cuerpo legal referente, pretende resaltar la idea de que el establecimiento forma una unidad económica constituida por los bienes materiales e inmateriales que utiliza una persona para el desarrollo de una actividad económica organizada y estable. Se trata de una serie de elementos o de bienes de distinta clase que tienen una distinción común, de la que surge una fuerza especial de cohesión que les comunica un mayor valor y eficacia productora en su estado de unidad organizada. La legislación italiana, que en materia comercial es la legislación de la empresa, se halla orientada precisamente hacia una protección de la actividad organizada y estable (empresa) que es la que utiliza ese conjunto de bienes organizados. El Código Civil de Italia identifica a  l´azienda (establecimiento de comercio) como un conjunto de bienes organizados por el empresario para el ejercicio de la empresa (art. 2555). Lo anterior presupone visualizar a la empresa como una actividad organizada económica y al establecimiento (azienda) como conjunto de bienes que sirven de instrumento para desarrollar determinada actividad mercantil. La interdependencia funcional y la recíproca conexión de los bienes corporales e incorporales que integran el conjunto, le imprimen una valor superior a la suma de los valores de sus componentes, no porque cada uno de éstos pierda individualidad, la cual conserva, sino por su destino unitario. A su vez el conjunto de bienes no se forma por el simple inventario físico, sino por integrar una unidad de explotación económica, en virtud de la organización y adaptación de todos para el uso coordinado. La interdependencia funcional y la recíproca conexión de bienes corporales e incorporales generan plusvalía del establecimiento. A su vez, las múltiples formas que reviste el establecimiento impide precisar a priori cuáles son los elementos indispensables para conformarlo. En la realidad su composición es de contenido variable, pues depende siempre de la actividad económica que explote el respectivo empresario. (Vid. [Nombre1]   , La empresa y el establecimiento, Legis, Bogotá, Primera Edición 2002, págs 101 a 111). Por su parte la

Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en atención a la sentencia citada por el recurrente -voto numero 0726-F-2004, señaló al referirse a la exclusión de la normativa inquilinaria respecto al negocio comercial: "En este sentido, el actor y aquí casacionista, suscribió un contrato por el cual, se le arrendó no el local comercial por sí solo, sino la empresa misma. Bajo dicha inteligencia la relación contractual, en la cual, además del local comercial, estricto sensu, se comprendan otras universalidades. Estas, en proyección de una  actividad-destino en función del arriendo. Por su parte, la doctrina, en general, califica a la hacienda, desde un perfil objetivo, como el patrimonio de una empresa; sea al conjunto de bienes fijos y mutables objeto del contrato, cuya característica primordial es ser el resultado de un complejo de relaciones organizadas por una fuerza en movimiento que tiene la capacidad de separarse de la persona, es decir, una entidad dinámica. Esta unidad económica contiene dos elementos: material que consiste, entre otros, en los bienes muebles, inmuebles, derechos, relaciones contractuales, activos y pasivos; y teleológico, pues el empresario persigue un fin al organizar todos los elementos materiales de la hacienda y darles una unidad productiva material. Por tanto, cuando se arrienda la hacienda, se arrienda la unidad productiva. Habiéndose determinado que lo arrendado no es un local comercial, es evidente que no se rige por la Ley de Inquilinato o la de Arrendamientos, sino por la legislación civil que norma lo relativo al alquiler, entre otros, de una empresa mercantil, de ahí que no incurre el Tribunal en quebranto alguno, al disponerlo de esa manera y en particular aplicar el 1151 del Código Civil, que regula la forma en que se pone fin a un contrato de esta naturaleza cuando no se determinó su vigencia.". En armonía con la propuesta jurisprudencia descrita, el artículo 4  de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, dispone: "Esta Ley rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa, o a actividades y servicios públicos. Se aplicarán supletoriamente, las disposiciones del Código Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley". (Lo destacado con negrita es nuestro). Del contexto legal precitado y los antecedentes jurisprudenciales sobre la materia, permiten apreciar que la normativa está destinada a la regulación de arrendamientos de bienes inmuebles, sin que su destino: vivienda; actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica asistencial, cultural, etcétera, implique posibilidad de arrendamientos sobre un objeto distinto a bienes inmuebles. La distinción entre los arriendos de local inmobiliario respecto a los negocios comerciales o establecimientos es absolutamente diáfana. Se destaca que  mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, tal y como acontece del citado ordinal 4, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial.  Si nos introducimos en el aludido texto legal, el artículo aludido delimita con claridad su vocación normativa ("Esta Ley rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles...."). Su único objeto: la regulación legal de todos los arrendamientos de bienes inmuebles. Ello conlleva la ajenidad a la misma de todo lo que no sea abarcable por el concepto jurídico de "bienes inmuebles". Es, pues, obvio, que el contrato de arrendamiento que regula la [Nombre2].  del año 1995 ha de tener por objeto, necesariamente, una "edificación habitable", "una edificación" para diferentes fines y dependiendo de la clase del bien a arrendar; mientras que el objeto del arrendamiento de negocios constituidos es, por el contrario, un todo homogéneo según apreciamos.