Resolución 01149-2012

“II.- No lleva razón el recurrente. No pretende desconocer este

Tribunal lo dispuesto en el artículo 76 citado, en el cual los derechos del arrendatario se deben respetar a pesar de la venta forzosa del inmueble. No obstante, para ese efecto, se debe acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento con los requisitos previstos por el legislador. Este órgano jurisdiccional ha abordado los alcances de esa norma de la siguiente manera: “En un voto reciente, por mayoría, este Tribunal se apoyó en el artículo 76 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos para resolver una situación similar a la presente. Consultar resolución número 675-2C de las 07 horas 55 minutos del 31 de setiembre del año en curso. No obstante, reconsiderado el punto a tenor de una correcta y adecuada interpretación de esa norma, en este caso en particular, no es posible respetar los derechos alegados por la apelante. Ese precepto establece: “El arrendamiento de una finca sobre la cual exista, en el Registro Público, una anotación o inscripción de hipoteca común o de cédulas o una anotación de embargo, anteriores al contrato, durará, como máximo, el plazo de tres años en caso de que se realice el traspaso forzoso del inmueble. El plazo se contará a partir de la fecha cierta del contrato de arrendamiento o, en su defecto, desde el día de la inscripción del traspaso en el Registro Público. Si el documento de hipoteca, cédulas o embargo, ingresa en el Registro Público con posterioridad al contrato de arrendamiento de fecha cierta, eso no perjudicará en nada los derechos del arrendatario.” (lo subrayado no es del original) Como se desprende con toda claridad y precisión, el legislador estableció las dos hipótesis para respetar los derechos derivados de un contrato de arrendamiento de mediar traspaso forzoso o remate del inmueble. Invirtiendo el orden de la norma, si el gravamen hipotecario o el embargo son posteriores al convenio, es indudable que no lo afecta y el futuro adjudicatario debe mantener el pacto. El otro supuesto es cuando la hipoteca –común o por cédula- o la medida cautelar de aseguramiento, es anterior al arrendamiento. En este caso, para conservar la calidad de arrendatario, la ecuación jurídica por fechas sería: inscripción de la hipoteca o embargo en el Registro Nacional, suscripción del contrato y, por último, la venta forzosa. Verificado esas datas, el convenio se mantendrá por tres años desde la fecha cierta o desde la inscripción del remate. En autos no concurre ninguna de esas dos circunstancias.  Si bien de la prueba aportada se demuestra que el arrendante [Nombre1]., hoy sucesión, adquirió el terreno objeto de la subasta –folios 392 y 403- ese hecho es insuficiente para revocar lo resuelto. El contrato lo suscribe la señora A.I.G.Q., en su carácter de albacea del señor [Nombre2]. Por otro lado, la demanda hipotecaria se ordenó anotar en auto de las 09 horas 40 minutos del 20 de setiembre de 2002 y se hizo el 28 de noviembre de ese año. Folios 25 y 406. El remate se celebró el 18 de noviembre de 2002, aprobado en auto del 09 de noviembre de 2009. Folios 33 y 281. El atraso en la aprobación de la venta forzosa, precisamente, la provocó la señora G.Q. Se apersonó al expediente desde el escrito de folio 38 el 06 de noviembre de 2002, advirtiendo de la existencia de una causa penal. Desde entonces tiene pleno conocimiento del procedimiento, pues se le ha notificado todo lo resuelto y actuado. En esas condiciones, el contrato suscrito el 1º de agosto de 2010 es posterior al otorgamiento de la hipoteca, de la anotación de la demanda, de la notificación, del remate celebrado y su aprobación. Incluso, el proceso penal fue desestimado. Es evidente, entonces, que el arrendamiento solo tiene como finalidad dejar sin efecto la puesta en posesión, lo cual no se debe autorizar porque sería cohonestar una conducta abusiva. La arrendante tuvo conocimiento desde el 2002 de este hipotecario y, la arrendataria, lo tuvo por la publicidad registral con la anotación de la demanda en ese año. Por ende, en este caso concreto, no aplica lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de ahí que no existan derechos que respetar. Sin más consideraciones por innecesario, en lo que es objeto de alzada, se confirma la resolución impugnada.” Voto número 1037-4C de las 13 horas de las  08 horas de diciembre de 2011.