Resolución 000637-F-2007

Que mediante el compromiso arbitral suscrito entre los personeros de

Inproinmobiliaria Sociedad Anónima y Prismapac Soci edad Anónima, acordaron

que en caso de presentarse cualquier controversia q ue se derive del contrato

titulado “Contrato de Sub-Arrendamiento”, de fecha 22 de agosto de 2005, será

resuelta mediante conciliación o a través de un arbitraje; según lo establecieron

en la cláusula décimo cuarta de dicho contrato, cuy o objeto es el sub-

arrendamiento de una bodega con el anden y una área frontal de la finca

inscrita bajo el folio real matrícula número 157023 -000, del partido de Heredia,

para uso comercial, bodegas e industrial.

Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó,

acude el apoderado generalísimo de la actora ante e l Tribunal Arbitral con sede

en el Centro Internacional de Conciliación y Arbitr aje de la Cámara

Costarricense Norteamericana de Comercio, a fin de que en sentencia se

declare: "... ser resarcida en las (sic) daños y perjuicios económicos que le

causó la relación contractual que existió con la em presa demandada, los cuales

ascienden a la suma de $15,200.00, a los cuales hay que restarles la suma de

$3,800.00 que la empresa demandada dio como señal d e trato, los cuales mi

representada no tuvo la obligación de devolver, par a un resultado de

$11,400.00, suma a la que hay que agregarle los int ereses corrientes dejados

de percibir sobre esa suma de dinero y mas (sic) la s costas incurridas en el

Proceso (sic) de Conciliación (sic) (este fracasado) y en las que se incurra por el

Arbitraje."

La demandada contestó negativamente y opuso las exc epciones de

falta de derecho, falta de legitimación activa y prescripción.

El Tribunal Arbitral con sede en el Centro Internac ional de

Conciliación y Arbitraje de la Cámara Costarricense Norteamericana de

Comercio, integrado por el árbitro unipersonal Gino Cappella Molina, en laudo

dictado a las 13 horas del 15 de febrero de 2007, r esolvió: "1. Se deniega en

todos sus extremos la demanda de Inproinmobiliaria, S. A. contra Prismapac, S.

A.

Se rechazan las excepciones de prescripción y de f alta de legitimación

activa.

Se acoge la excepción de falta de derecho.

Corren los honorarios

del tribunal arbitral, los gastos administrativos del CICA, las costas personales y

procesales por exclusiva cuenta de la parte actora. Tales renglones se

desglosan así: i) Por honorarios de tribunal arbitral, la suma de qu inientos

treinta y un dólares estadounidenses. Estos se toma rán de los depósitos ya

hechos en este asunto. ii) Por gastos administrativos del CICA, la suma de

setecientos setenta y cinco dólares. Éstos se tomar án de los depósitos ya

hechos en este asunto. iii) Por costas personales y procesales, la suma que

corresponda de la liquidación que haya de hacerse e n ejecución de sentencia.

Se incluye en este renglón los gastos en que hubier e incurrido la parte

victoriosa con ocasión de la evacuación de cualquie r tipo de prueba y aquellos

que sean considerados costas procesales y personale s de conformidad con el

artículo 226 del Código Procesal Civil.

Entiéndase denegado todo aquel

extremo sobre el cual no se hubiere formulado pronu nciamiento expreso.

6.

Notifíquese por medio del CICA."

El licenciado José Andrés Corvetti Aguado, en su ex presado carácter

formula recurso de nulidad contra el laudo arbitral . Invoca violación del artículo

37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

En los procedimientos ante esta Sala se han observa do las

prescripciones de ley. Interviene en la decisión de este asunto el Magistrado

Suplente Gerardo Parajeles Vindas.

Redacta la Magistrada León Feoli

La actora, Inproinmobiliaria S.A. el 4 de mayo del 2004 suscribió un

contrato de arrendamiento de locales y edificacione s ubicadas en la finca

inscrita en el Registro de la Propiedad, matrícula folio real 157.023-000, ubicada

en Santo Domingo de Heredia en el que se autorizó e l subarriendo. En el

convenio, se hizo mención de que sobre el inmueble se adeudaban tributos

municipales por ¢2.834.399,00. El 22 de agosto del 2005, Inproinmobiliaria S.A.

y la demandada Prismapac S.A. firmaron el subarrend amiento de un área

destinada a uso comercial, industrial y bodega. La renta sería de $3.800,00 por

mes. Se estipuló que en caso de que la subarrendata ria lo diera por terminado

antes del vencimiento del plazo, debía avisar con u n mes de anticipación, bajo

pena de incurrir en la cláusula penal como indemniz ación fija, equivalente al

tanto de dos meses de alquiler. En diciembre del 20 05 y en marzo del año

siguiente, la Municipalidad de Santo Domingo comuni có a la inquilina que, para

desarrollar actividades comerciales o industriales requería de licencia. Solicitó a

la actora el pago de los impuestos, para tramitar y obtener la patente municipal

y como no los canceló, dio por terminado el contrat o. En virtud de lo expuesto,

Inproinmobiliaria S.A. interpone proceso arbitral, en el cual pretende el

resarcimiento de los daños y perjuicios causados, q ue ascienden a $11.400,00,

más los intereses corrientes y las costas originada s en la conciliación y el

arbitraje. La demanda fue contestada negativamente y a ella se opusieron las

excepciones de falta de derecho, legitimación activ a y prescripción. El Tribunal

Arbitral acogió la falta de derecho y rechazó la demanda. Condenó a la actora al

pago de las costas.

El apoderado especial de Inproinmobiliaria S.A pla ntea recurso de

nulidad fundado en las causales b) y f) del artícul o 67 de la Ley de Resolución

Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social (en adelante Ley RAC). El

objeto de la demanda arbitral, asevera, es el incum plimiento de un contrato de

subarrendamiento que, afirma, se origina en: a) fal ta de pago de dos rentas -

noviembre del 2005 y enero del 2006-; y b) la resci sión unilateral, sin dar aviso

anticipado de un mes según la cláusula duodécima, l a cual obliga a cancelar

dos meses por concepto de daños y perjuicios. En cu anto al primer motivo,

sostiene, la demandada alegó que no pagó porque rea lizó mejoras en el local.

Sin embargo, agrega, nunca fueron autorizadas por e scrito, tal y como lo

dispone el numeral 37 de la Ley de Arrendamientos U rbanos y Suburbanos,

además de que no se demostró su costo. Sobre el seg undo punto, expone,

adujo que tuvo que desalojar el inmueble porque se adeudaban los servicios de

recolección de basura, agua reproductiva e impuesto s sobre bienes inmuebles,

por lo que le denegarían los permisos municipales d e funcionamiento (uso de

suelo y patente). Cuando se celebró el convenio, ap unta, el propietario del

inmueble reconoció que esa deuda existía. Se compro metió a cancelarla y le

otorgó el derecho de hacerlo en caso de omisión, re bajando su monto de los

alquileres futuros. El contrato de subarrendamiento se suscribió el 22 de agosto

del 2005, indica, pero fue hasta marzo del 2006, qu e la accionada le informó

sobre la comunicación de la deuda con el ente munic ipal, en razón de que,

señala, recibió dos prevenciones para que iniciara los trámites de los permisos

de funcionamiento (29 de noviembre del 2005 y 23 de marzo del 2006). Hasta

después de la segunda, alega, se lo comunicó, pese a que solo se concedían

tres días, bajo pena de proceder al cierre del loca l. No obstante sabía de esta

obligación, el hecho de que la demandada tuviera se is meses de estar

subarrendando el local, hizo pensar que el propieta rio había saldado la deuda.

En el laudo, argumenta, se justifica el no pago de los alquileres posteriores al

mes de marzo de 2006, a título de daños y perjuicio s por no haber dado aviso

anticipado del desalojo, en que no estaba al día co n los tributos municipales.

Sin embargo, precisa, no se resuelve el otro motivo de la demanda, a saber la

renta de los meses de noviembre del 2005 y enero de l 2006, que según

Prismapac dejó pendientes por unas mejoras pese a q ue protesta, nunca se

comprometieron por escrito, ni se demostró su monto . El fallo, argumenta, se

limita a indicar, que no hay pruebas. De conformida d con el artículo 37 de la

Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, adviert e, el arrendador debe

reconocerlas cuando se compromete en el contrato, o las autoriza por escrito.

Esa norma, asegura, es de orden público, de carácte r imperativo y obligatorio

de manera que si no las autorizó, no está obligado a cancelarlas. Tal y como lo

señala el laudo, afirma, esta no se demostró, como tampoco su ejecución, ni a

cuanto asciende su monto. Añade, la señora Vera Ced eño Hernández, en su

declaración, manifestó que nunca hubo consentimient o escrito. A pesar de lo

anterior, endilga, hay prueba de que no se pagaron los meses de noviembre del

2005 y enero del 2006, debiéndose declarar con luga r la demanda, al menos,

en ese extremo. En este tipo de contratos, expone, existen obligaciones

correlativas entre las partes, de tal suerte que de l cumplimiento de una

depende el de la otra. Sin embargo, agrega, no toda s están relacionadas entre

sí, porque algunas son independientes. De esa maner a, podría justificarse que

por lo sucedido con los impuestos municipales y pre vención de cierre, se vio

obligada a desalojar, sin cumplir con el aviso anti cipado y su correspondiente

indemnización, pero no así, la falta de pago de los meses de noviembre del

2005 y enero del 2006 que, sostiene, se demostró qu e no fueron cancelados.

En la prueba confesional, refiere, se indicó que se cancelaron, no en dinero,

sino con las mejoras, pero el Tribunal indica que no se acreditaron, por lo que

debió concluir que no se saldaron esos periodos. En su criterio, el laudo es nulo

porque no se pronunció sobre las mejoras y el pago de esos dos meses, que,

demostró no se cancelaron, con lo que se incumple una ley de orden público.

La inconformidad del recurrente gira en torno a do s aspectos:

El

laudo debió acoger la demanda, por el no pago de la renta de los meses de

noviembre del 2005 y enero del 2006, y justificar e sa omisión en unas mejoras

que nunca se autorizaron por escrito, más aún, no s e demostró su existencia y

cuantía.

Quebranto del numeral 37 de la Ley de A rrendamientos Urbanos y

Suburbanos, porque si las mejoras no se comprometie ron en el contrato, ni

fueron luego autorizadas por escrito, no está oblig ado a reconocerlas. En

refuerzo de lo anterior, expone, una cosa es que la demandada se hubiera visto

obligada a desalojar el local por la prevención de cierre por adeudo de

impuestos municipales, lo cual hizo que se le eximi era del aviso anticipado y de

la indemnización, y otra, la falta de pago de las m ensualidades. En apoyo a su

censura, invoca el inciso b) del artículo 67 de la Ley RAC, que, según lo ha

señalado esta Sala, en relación con el apartado c), constituyen la conocida

causal in iudicando de incongruencia, “Por tal debe comprenderse un fallo

omiso, o al contrario tener los vicios de ultra pet ita o plus petitium. En efecto el

vicio de incongruencia puede subdividirse en 3 caus ales. La primera, si la

sentencia contiene más de lo pedido se incurre en i ncongruencia positiva, la

segunda, sea la incongruencia mixta, cuando el fallo contiene algo distinto a las

pretensiones de las partes y, la tercera, también n egativa, si la sentencia no

resuelve algún punto litigioso objeto de debate o p or omisión de

pronunciamiento. Entre las causales de nulidad del laudo, consagradas en el

artículo 67 de la Ley sobre Resolución Alternativa de Conflictos y Promoción de

la Paz Social N° 7727, se consagran las siguientes “... b) se haya omitido

pronunciamiento sobre asuntos sometidos al arbitraj e, sin cuya resolución

resulte imposible la eficacia y validez de lo resue lto, c) se haya resuelto sobre

asuntos no sometidos a arbitraje; la nulidad se dec retará en cuanto a los

puntos resueltos que no habían sido sometidos al ar bitraje, y se preservará lo

resuelto, si fuere posible...”. Los árbitros deben pronunciarse sobre todos y sólo

sobre los asuntos sometidos al arbitraje, debiendo existir coincidencia entre la

controversia y lo laudado. Para acreditar la extral imitación de los árbitros se

debe llevar a cabo un proceso comparativo entre los términos del compromiso y

los pronunciamientos de la parte dispositiva del la udo, aceptándose

generalmente, una interpretación amplia de las cláu sulas de compromiso

arbitral. Por regla general, la incongruencia arbit ral ha de ser alegada por la

parte, porque no opera la anulación oficiosa. La ex tralimitación en la resolución

no produce necesariamente la nulidad de todo el lau do, pudiendo declararse

parcialmente nulo si los puntos no sometidos a la d ecisión arbitral tienen

sustantividad propia y no están ligados indisoluble mente al asunto principal, de

lo contrario, si estuvieran intrínsecamente ligados a la cuestión principal, el

laudo sería totalmente nulo. También opera la nulid ad de todo el laudo si la

relación entre los asuntos decididos y los no somet idos a arbitraje hacen

imposible la conservación del laudo. En cuanto a la nulidad de las cuestiones

accesorias, procede cuando la nulidad sea declarada respecto de lo principal. Si,

por el contrario, los puntos no sometidos vician as pectos secundarios, se puede

declarar la nulidad parcial. ” Sentencia no. 76-F-01 de las 15 horas del 19 de

enero del 2001. Es claro que esta norma prevé el su puesto de que la parte

dispositiva del laudo, no comprenda un asunto somet ido a su escrutinio. Para

acreditar su existencia, debe realizarse una compar ación o cotejo entre lo

pedido y lo resuelto. En este sentido, en lo que al caso interesa, cabe indicar

que, la empresa actora, en el requerimiento arbitral al fijar los puntos objeto de

controversia señaló que, pese a que aceptó desconta r del alquiler las

reparaciones que se hicieran en el local, nunca se le entregaron facturas para

constatar su monto, y aún así, la demandada, decidi ó no cancelar dos meses.

En virtud de lo anterior, “ … pretende ser resarcida en los daños y perjuicios

económicos causados los cuales (…) ascienden a la s uma de $15.200,00, más

la recuperación de las costas en las que se incurra . ” (folios 1-4). Por otra parte,

en el escrito de demanda (folios 45-50), se consign a de forma manifiesta y

palmaria la pretensión material. En concreto, pide, se le indemnicen los daños y

perjuicios que le causó la relación contractual, los cuales ascienden a $15.200,00,

a los que se le deben restar $3.800,00 que se había n otorgado como señal de

trato, para un total de $11.400,00, más los interes es corrientes dejados de

percibir sobre esa suma, las costas incurridas en el proceso de conciliación y en el

arbitraje. El laudo, denegó en todos sus extremos l a demanda, con

pronunciamiento expreso de las excepciones formulad as. En ese sentido, no

existe incongruencia, ni se omitió resolver un aspe cto de la controversia, que

conlleve a su invalidez. En el sub arbitrio, el fal lo se ajustó a los límites de lo

debatido y dirimió los temas en conflicto, aunque n o como el recurrente lo

pretendía, que es, en el fondo su inconformidad, re flejada en la manifestación

de que son dos las obligaciones incumplidas, y sien do que no se resolvió sobre

las mejoras y los meses dejados de cancelar, se deb ió declarar con lugar la

demanda, al menos, en este punto. En ese sentido, e s claro que no se

configura la causal invocada, lo que impone el rechazo del cargo.

Como segundo motivo, imputa infracción de la causal f) del numeral

67 de la Ley RAC, al no haberse actuado el artículo 37 de la Ley de

Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. En su criterio , si no hubo autorización

por escrito para reconocer las mejoras, no hay obligación de pagarlas, más aún,

si no hay prueba de que se realizaran ni de su cost o. Tocante a la violación de

normas de orden público en el dictado de los laudos arbitrales, esta Sala ha

manifestado: “V. Novedoso dentro del medio es la causal de fallar el laudo

contra normas imperativas o de orden público. El c oncepto jurídico de orden

público es indeterminado, flexible, dinámico y de d ifícil definición. No obstante,

puede entenderse como el conjunto de principios ins piradores de un

ordenamiento jurídico reflejo de los valores esenci ales de una sociedad en un

momento dado. Existen varias clases de orden públi co. La clasificación más

importante distingue entre orden público interno y orden público internacional.

El primero puede dar lugar a la anulación del laudo . Otra clasificación

importante sería la relativa al orden público mater ial, orden público procesal y

orden público constitucional. Dentro del proceso ar bitral se prevé la nulidad del

laudo infractor del orden público, y en tal caso, la causal podría ser alegada por

la parte, pudiendo originar una nulidad total del l audo. Esta causal podría

interpretarse de dos maneras: por un lado, la viola ción al orden público sólo se

produciría cuando se sometan a arbitraje materias e xcluidas, por su propia

naturaleza jurídica de derechos indisponibles, pero por otra parte, también

podría interpretarse, admitiendo la impugnación de laudos en base a

fundamentos excluidos por el legislador” Sentencia nº 76, de las 15 horas del

19 de enero del 2001. En igual sentido, pueden vers e entre otras, las

sentencias n° 766-F-01 de las 16 horas 10 minutos d el 26 de septiembre del

2001 y n° 685-F-05 de las 15 horas 15 minutos del 2 2 de septiembre del 2005.

El orden público constituye el instrumento del que se vale el Ordenamiento

Jurídico para garantizar, mediante una limitación a la autonomía de la voluntad,

la vigencia de los intereses generales de la socied ad, que es lo que constituye

su objeto, de ahí que, siempre predominen sobre los particulares. Para lograr

su resguardo y preservación, se dota de imperativid ad a las normas, se

declaran irrenunciables los derechos, se posibilita que en ciertos casos se

apliquen de oficio y se invalidan los actos que los conculquen. Desde esta

perspectiva, las normas imperativas se caracterizan por ser de aplicación

obligatoria, no pueden ser sustituidas ni alteradas , imponiéndose de modo

absoluto a la voluntad particular. En consecuencia, se yerguen como una

barrera infranqueable a su capacidad de disposición , de ahí, la necesidad o

interés general de que estén sobre la decisión individual. Pueden ser positivas o

negativas, según ordenen o prohíban forzosamente un a determinada conducta.

Esto en el caso de Costa Rica, es posible desprende rlo de la relación de los

artículos 12, 28 y 140 incisos 6) y 16) de la Const itución Política, sobre los que

la Sala Constitucional ha expresado, que el orden p úblico se erige como uno de

los motivos que excluye la posibilidad de que las a cciones particulares estén

fuera de la acción de la ley, mediante normas que s e sobreponen a la voluntad

de las partes. Al respecto pueden consultarse los v otos números 311-90 de 8

horas 30 minutos del 23 de marzo de 1990 y 10352-20 00 de 14 horas 58

minutos del 22 de noviembre del 2000. También puede obtenerse de la

concordancia de los ordinales 18 y 19 del Código Ci vil, que establecen que la

exclusión voluntaria de la ley aplicable es válida únicamente cuando no

contraríen el interés o el orden público (18°) y qu e los actos contrarios a las

normas imperativas son nulos de pleno derecho, a no ser que en ellas se

establezca un efecto distinto en caso de contravenc ión (19°). Desde esta

óptica, quedan excluidas las controversias relativa s a derechos disponibles -de

carácter contractual-.

De conformidad con el recurso, el escrutinio se li mita a confrontar el

laudo con la obligada aplicación del canon 37 de la Ley de Arrendamientos

Urbanos y Suburbanos que protesta el recurrente, so bre la base de que, en el

tema de la mejoras, el Tribunal incumplió con esa d isposición, que es, en su

criterio, una norma imperativa de orden público. El ordinal de cita, a la letra

dispone: “

El arrendador debe pagar las mejoras y las reparaci ones efectuadas

por el arrendatario sólo si en el contrato o, poste riormente, lo autorizó por

escrito a realizarlas y se obligó a pagarlas o en e l caso del artículo 35 de esta

ley. Las mejoras y las reparaciones realizadas por el arrendatario quedarán en

beneficio del bien, salvo pacto expreso en contrari o, o de mejoras que puedan

ser retiradas sin menoscabo de la edificación. ” En primer término, su contenido

no es de carácter imperativo, por lo que su aplicac ión dependerá de la voluntad

de las partes dentro de una relación jurídica contr actual, dado que se refiere a

derechos disponibles. En ese sentido, no es de reci bo la nulidad invocada.

Nótese que más allá de la infracción de una regla de orden público, se pretende

el examen de aspectos vinculados a la aplicación de l derecho sustantivo en lo

que a la conducta contractual de la empresa Prismap ac S.A. se refiere y a la

ponderación de las pruebas, pues, en lo medular, se ñala que de las evacuadas

se colige que no se demostró -en cuanto a las mejor as-, que se hubieran

autorizado y ejecutado, ni a cuanto asciende su mon to. En orden de sustentar

su posición, remite a la declaración de la señora V era Cedeño Hernández y a la

documental. En suma, lo requerido es el análisis de aspectos de fondo, lo que

no es pertinente mediante el recurso de nulidad, ya que no integra las causales

taxativas dispuestas en el artículo 67 de la Ley RA C. Esta Sala ha indicado que

esta vía:”... no autoriza ni permite una ponderación minuciosa de l acierto o no

de las razones dadas por los árbitros. Lo contrario , implicaría una revisión en

alzada de las probanzas y su valoración respecto de lo dispuesto. No incumbe

por tanto a esta Sala, el examen del contenido o no de un documento, de una

declaración o de una pericia .” Sentencia no. 484-F-2003 de las 10 horas 30

minutos del 12 de agosto del 2003. Determinar si lo resuelto por el Tribunal es

correcto o no, implicaría ahondar en el fondo de la decisión, lo que es

incompatible con las competencias asignadas a esta Sala. En síntesis, la

argumentación del recurso no conduce a demostrar qu e el laudo padezca el

vicio previsto, en la causal en que se fundamenta, lo que lleva a su

desestimación.

En mérito de las razones expuestas, resulta de rigo r desestimar el

recurso de nulidad interpuesto.