Resolución 000420-F-2007

Que mediante el compromiso arbitral suscrito entre los personeros de

Lomas Flamingo S.A., Ian Haet y Terry Huggins, acor daron que en caso de

presentarse cualquier controversia que se derive del contrato titulado “Purchase

Option” en español “Opción de Compra ”, de fecha 11 de junio de 2005, será

resuelta a través de un arbitraje; según lo estable cieron en la cláusula

diecisieteava del contrato, cuyo objeto es otorgar una opción de compra

exclusiva e irrevocable de la propiedad inscrita en el Registro Público de la

Propiedad bajo el número 5-051548-000, del Partido de Guanacaste, que

incluye la venta y transferencia de la propiedad as í como la venta y

transferencia de todas las mejoras existentes y que le pertenecen a la

propiedad, incluyendo pero sin limitarse a las cons trucciones, cercas, pozos,

postes de luz, instalaciones electricas, líneas de teléfono y cualquier otro activo

mueble e inmueble y/o mejora que haya instalado, in corporado o construido en

la propiedad.

Con base en los hechos que expusieron y disposicio nes legales que

citaron, acuden los coactores ante el Tribunal Arbi tral con sede en el Centro

Internacional de Conciliación y Arbitraje de la Cám ara Costarricense

Norteamericana de Comercio, a fin de que en sentenc ia se declare: “PRIMERO:

Con lugar todos los extremos de la demanda.

Que LOMAS(y/o su

representante) tenía la obligación de conocer la si tuación ilegal de la SUAPP y

debieron haberlo informado al Comprador al momento de la firma de la Opción,

la Primera Enmienda, la Segundo Enmienda o la Terce ra Enmienda.

TERCERO:

Que LOMAS engañó al Comprador durante la negociació n u la firma de los

varios precontratos al aseverar que la SUAPP era la única entidad engargada de

otorgar las conexiones de agua requeridas para la finca.

Que LOMAS

ha acturado de mala fe durante la negociación y la firma de los precontratos

por no revelarle al Comprador que la SUAPP operaba de manera ilegal.

Que, LOMAS no podía alegar desconocimiento de la ley y por lo tanto

no podía negar desconocimiento de la la SUAPP opera ba de manera ilegal.

Que, bajo la relación contractual existente , LOMAS tenía la obligación

de aclararle al Comprador que la SUAPP operaba ileg almente.

Que,

bajo la relación contractual existente, LOMAS tenía la obligación de aclararle al

Comprador que esas conexiones de agua no estaban re guladas por las

autoridades gubernamentales correspondientes.

Que, de conformidad

con lo establecido por el Código Civil; LOMAS tiene la obligación de realizar

todas las gestiones necesarias y requeridas para pr oveer cincuenta conexiones

de agua y que sean legalmente aprobadas por las aut oridades

correspondientes.

Que, pra poder cumplir co n la petitoria anterior,

este Tribunal debe supender la ejecución de este Co ntrato por un plazo no

mayor a tres años hasta tanto LOMAS cumpla con la o bligación de proveer las

conexiones de agua a las que se obligó.

Que , LOMAS deberá resarcir

todos los daños y perjuicios causados al Comprador, incluyendo pero no

limitado a la devolución de todos los pagos realiza dos hasta la fecha más el

reembolso de los gastos incurridos hasta la fecha ( incluyendo asesores , viajes,

tiempo de estudio. etc.) Dichos gastos serán detall ados y liquidados en el

momento procesal oportuno pero no serán menores a U SD$ 575,000.oo.

DECIMO

Que, en caso de que LOMAS no pueda cumplir con las

obligaciones de esta Opción y tomando en cuenta la forma dolosa en la que ha

acturado LOMAS, este Tribunal ordene la resolución de la Opción y condene a

LOMAS a pagarle al Comprador los daños y perjuicios causados hasta la fecha,

más lo (sic) daños y perjuicios futuros generados y que también serán

liquidados en el momento procesal oportuno pero que , en todo caso, no serán

menores a USD$1,000,000.oo. DECIMO

Que s e condene a LOMAS

al pago de todas las costas procesales y personales de este proceso. A folio

588 la parte actora aclara que la pretensión principal del presente asunto es

declarar con lugar todos los extremos de la demanda . Adicionalmente, deben

ser consideradas pretensiones principales las sigui entes: a. Suspender la

ejecución de la Opción de Compra por un plazo no ma yor a tres años hasta

tanto Lomas Flamingo S.A. (en adelante “Lomas”) no cumpla con sus

obligaciones de proveer las conexiones de agua a la que se obligó. Lo anterior

de conformidad con la Petitoria Octava y Novena del escrito de la demanda. b.

Que se declare en el Laudo Arbitral que bajo la rel ación contractual existente,

Lomas tenía la obligación de aclarar al (sic) nuest ros representados, que las

conexiones de agua no estaban reguladas por las aut oridades gubernamentales

correspondientes (Petitoria Sétima). c. Que se decl are en el Laudo Arbitral que

bajo la relación contractual existente, Lomas tenía la obligación de aclararle a

nuestros representados que la SUAPP Potrero (según se definió en el escrito de

demanda) operaba ilegalmente (Petitoria Sexta). d. Que se declare en el Laudo

Arbitral que Lomas no podía alegar un desconocimien to de la ley y que por

tanto no podía negar que la SUAPP operaba de manera ilegal (Petitoria Quinta).

e. Que se declare en el Laudo Arbitral que Lomas ac tuó de mala fe durante la

negociación y la firma de los precontratos por no r evelarle a nuestros

representados que la SUAPP operaba de manera ilegal (Petitoria Cuarta). f. Que

se declare en el Laudo Arbitral que Lomas engañó a nuestros representados

durante la negociación y firma de los varios precon tratos al aseverar que la

SUAPP era la única entidad encargada de otorgar las conexiones de agua para

la Propiedad (sic) (Petitoria Tercera). g. Que se declare en el Laudo Arbitral que

Lomas y/o sus representantes tenían la obligación d e conocer la situación ilegal

de la SUAPP y debieron haberlo informado al Comprador (sic) al momento de la

firma de la Opción (sic), la Primera (sic), Segunda (sic) y Tercera (sic)

Enmienda (sic) a la Opción (sic) de Compra (sic) (P etitoria Segunda). B. Como

pretensiones subsidiarias: En caso subsidiario, de no acogerse las pretension es

principales, Lomas deberá resarcir todos los daños y perjuicios ocasionados a

nuestros representados, según la liquidación presentada al Tribunal Arbitral el 2

de junio del 2006. Lo anterior según lo detallado en la Petitoria Décima, Décima

Primera y Décima Segunda del escrito de la demanda. Estas pretensiones

corresponden a: “DECIMO: Que, LOMAS deberá resarcir todos los daños y

perjuicios causados al Comprador (sic), incluyendo pero no limitado a la

devolución de todos los pagos realizados hasta la f echa más el reembolso de

los gastos incurridos hasta la fecha (incluyendo as esores, viajes, tiempo de

estudio, etc.) Dichos gastos serán detallados y liq uidados en el momento

procesal oportuno pero no serán menores a USD$575,0 00.oo. DECIMO

Que, en caso de que LOMAS no pueda cumplir con las obligaciones

de esta Opción (sic) y tomando en cuenta la forma dolosa en la que ha actuado

LOMAS, este Tribunal ordene la resolución de la Opc ión (sic) y condene a

LOMAS a pagarle al Comprador (sic) los daños y perj uicios causados hasta la

fecha, más lo (sic) daños y perjuicios futuros gene rados y que también serán

liquidados en el momento procesal oportuno pero que , en todo caso, no serán

menores a USD$1,000,000.oo. DECIMO

Que se condene a LOMAS

al pago de todas las costas procesales y personales de este proceso.” Que los

daños fueron estimados en $620.679,00 y los perjuic ios en un millón de

dólares, moneda legal de los Estados Unidos de América .

El apoderado de la demandada contestó negativamente y opuso las

excepciones de falta de caducidad de la acción, fal ta de derecho, falta de

legitimación activa y pasiva.

El Tribunal Arbitral con sede en el Centro Interna cional de

Conciliación y Arbitraje de la Cámara Costarricense Norteamericana de

Comercio, integrado por los árbitros Jaime Eduardo Barrantes Gamboa, Carlos

Corrales Solano y Hugo Picado Odio, en laudo dictad o a las 17 horas del 13 de

diciembre de 2006, resolvió: “Se acoge la defensa de falta de derecho opuesta

por la demandada Lomas de Flamingo. Por innecesario se omite referencia a las

defensas de falta de legitimación activa y pasiva y a la de caducidad de la

acción opuestas. Se declara sin lugar la demanda ar bitral incoada por Ian Haet

y Ferry Huggins contra Lomas de Flamingo S.A. en todos sus estremos. Procede

eximir a Ian Haet y Ferry Huggins de las costas per sonales y procesales de la

demanda por estar ante un caso de excepción. Cada p arte asumirá sus propias

costas. Los gastos de administración del Centro y h onorarios del Tribunal, de

acuerdo con la estimación del proceso, corresponde en definitiva a la suma de

doce mil quinientos dólares y veintiun (sic) mil do scientos diecisiete dólares con

catorce centavos respectivamente, ambas sumas expre sadas en moneda de los

Estados Unidos de América, por lo que en consecuenc ia, los honorarios del

Tribunal y los gastos administrativo del Centro, serán pagados por las partes en

un porcentaje del cincuenta por ciento cada una. No obstante, la parte actora

depositó la suma de treinta y un mil cuatrocientos cuarenta dólares con sesenta

y seis centavos de dólar y la demandada la suma de cuatro mil quinientos

setenta y cinco dólares, moneda de los Estados Unid os de América. En

consecuencia, gírese a cada árbitro la suma de siet e mil setenta y dos dólares

con treinta y ocho centavos de dólar, moneda de los Estados Unidos de América

y al Centro la suma de doce mil quinientos dólares moneda de los Estados

Unidos de América. Por concepto de transcripciones corresponde la suma de mil

quinientos diez dólares y por concepto de honorario s del intérprete, la suma de

cuatrocientos veinte dólares. La parte demandada Lo mas de Flamingo S.A.

deberá pagar a los actores Ian Haet y Ferry Huggins y a partir de la firmeza de

este laudo, la suma de trece mil doscientos veintid os (sic) dólares con ochenta

y tres centavos de dólar, moneda de los Estados Uni dos de América. Gírese a

los actores Ian Haet y Ferry Huggins, la suma de cu atrocientos veinte dólares

moneda de los Estados Unidos de América.”

El señor Robert C. Van Der Putten, en su expresado carácter,

interpuso recurso de nulidad contra el laudo arbitr al. Invoca violación de los

artículos (f.1377) 99, 155 y 330 del Código Procesal Civil; 58, 67 de la Ley

sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social (Ley RAC).

En los procedimientos ante esta Sala se han observa do las

prescripciones de ley.

Redacta el Magistrado Rivas Loáiciga

El 11 de junio del 2005, las partes de este proceso arbitral, Lomas

Flamingo S.A., Ian Haet y Terry Huggins, suscribier on un contrato que

denominaron “purchase option”, en español “opción de compra-venta”, en el

cual la primera en su calidad de propietaria de la finca inscrita en el Registro de

la Propiedad, provincia de Guanacaste, folio real m atrícula 51548-000, se

compromete a vender su inmueble a los segundos. El vencimiento del plazo se

fijó para el día 20 de junio del 2006. Como parte d e lo pactado, la compañía

vendedora aseguró a los compradores el suministro d e agua necesario para el

desarrollo inmobiliario que planeaban realizar, al menos 50 conexiones, abasto

que haría la asociación comunal Asa Potrero. Convinieron, además, que el plazo

podría prorrogarse en caso de que los adquirentes e stimaran necesario contar

con autorización del Instituto Costarricense de Acu eductos y Alcantarillados

(ICAA) a favor de Asa Potrero, para garantizar la p rovisión del líquido en el

proyecto. A la fecha, los demandantes, según dicen, han entregado la suma de

$35.000,00 como parte del precio, el cual se fijó e n $2.400.000,00. Los

accionantes presentaron ante el Centro Internaciona l de Conciliación y

Arbitraje, formal requerimiento de arbitraje, con b ase en la cláusula décimo

sétima del contrato suscrito, la cual establecía qu e en caso de discordia o

controversia entre las partes, se debía someter la solución a la sentencia

compulsiva de un tribunal arbitral. Alegan que, la sociedad que les ofreció

vender no ha honrado sus compromisos contractuales, en concreto, el de

garantizar el suministro de agua en el bien transad o, toda vez que el ICAA no

ha delegado a Asa Potrero la administración y opera ción de un sistema de

acueductos y alcantarillados en la zona. Señalan ad emás, que la Asociación no

se encuentra inscrita ante las autoridades administ rativas correspondientes,

como tampoco sus pozos. Ante esta situación, solic itan, en lo fundamental, se

suspenda la ejecución del contrato por un plazo no mayor de tres años, hasta

tanto Lomas Flamingo S.A. no cumpla con la obligaci ón de proveer las

conexiones de agua a las que se comprometió, así co mo la condena de la

demandada al pago de daños y perjuicios causados, por una suma no menor de

$575.000,00. Subsidiariamente, en caso de que la ac cionada persista en su

incumplimiento, pide la resolución contractual y el pago de daños y perjuicios,

los cuales estima en $1.000.000,00. La sociedad dem andada opuso las

excepciones de falta de derecho, falta de legitimac ión activa y pasiva y

caducidad de la acción. El Tribunal acogió la prime ra, omitió referencia a las

restantes por estimarlo innecesario y declaró sin lugar la demanda arbitral.

El apoderado especial judicial de los actores formula recurso de

nulidad contra el laudo. Invoca las causales previs tas en el artículo 67 de la

Ley número 7727 de 9 de diciembre de 1997, “Ley sob re Resolución Alterna de

Conflictos y Promoción de la Paz Social” (Ley RAC), incisos b,) c), e) y f). Son

cinco los agravios.

alega que el Tribunal, sin fundamento legal

alguno, omitió pronunciarse sobre las pretensiones, pese a que el laudo tiene

por demostrados la mayoría de los hechos que sirven de sostén a la petitoria,

con lo cual dejó a las partes en un “limbo jurídico” . Estima, contrario a lo

demostrado por las partes en el proceso arbitral y a la voluntad de ellas, el

criterio de los señores árbitros de calificar el co nvenio suscrito como un

contrato de compraventa y no uno de opción, como ac ordaron, pese, además,

a que no se habían cumplido los requisitos de forma exigidos para la validez y

eficacia de una venta, como sería el traspaso ante Notario Público y su

inscripción en el Registro. Más allá de si el Trib unal debía o no determinar la

naturaleza del contrato, dice, pues es claro que s e trata de un asunto que no

fue sometido a debate, lo cierto es que las obligac iones adquiridas por los

contratantes son las mismas, se trate o no de una o pción de compraventa y la

determinación de cómo esas obligaciones debían de c umplirse en el futuro, es

sobre lo que gira la petitoria, lo cual constituye la causa y el objeto del proceso

arbitral. Combate el laudo en cuanto consideró que el objeto contractual era

distinto, que se trataba de una compraventa y no de una opción, criterio que

estiman los árbitros les impedía resolver sobre las pretensiones deducidas.

Considera, que la pretendida suspensión del plazo p ara eventualmente

formalizar la venta del bien y su traspaso, se enma rca dentro de los derechos y

obligaciones contractuales de las partes, independi entemente de la naturaleza

que se confiera al compromiso, por lo cual no se ju stifica que se omitiera

resolver al respecto. De igual manera, indica, suc ede con el resto de las

peticiones, tanto principales como subsidiarias, po r lo que también debió

decidirse sobre ellas. Insiste el recurrente en la falta de fundamentación en el

laudo respecto del por qué el cambio oficioso en la naturaleza del contrato,

facultaba al Tribunal a no resolver sobre los extre mos peticionados.

Independientemente, señala, de si el negocio jurídi co era o no una opción de

compraventa, el plazo para el cumplimiento de las obligaciones contractuales es

sin duda alguna lícito y es este el que se pretende suspender, posibilidad que

en forma expresa se contempló en el convenio. Con l as pretensiones, afirma,

no se da variación alguna respecto de la causa de pedir.

acusa de

nuevo el vicio de incongruencia, esta vez por resol ver el Tribunal sobre un

asunto no sometido a su conocimiento. Tal y como lo adelantó en el primer

cargo, manifiesta, la naturaleza del contrato no fu e puesta en duda, no fue

argüido por los actores en su demanda, ni tampoco l o hizo la accionada como

defensa al contestar, no estaba en discusión y por lo tanto no era un asunto

sobre la cual debía debatirse. La voluntad de las p artes, sostiene, fue siempre

convenir una opción de compra, por eso no se someti ó a discusión el punto,

nunca existió controversia al respecto. En todo cas o, agrega, se contradice el

laudo cuando sostiene por un lado que existió una c ompraventa y por otro,

tiene como hecho probado que entre las partes se di o una opción de

compraventa.

se refiere a una incorrecta interpretación de la

normativa aplicable al caso. Afirma que tanto en la compraventa como en la

opción existe acuerdo entre cosa y precio, según lo disponen los artículos 480,

1053, 1054, 1055, todos del Código Civil y 444 del Código de Comercio,

elemento indispensable de esos negocios jurídicos. Lo que distingue ambos

contratos, señala, es la voluntad de las partes. La opción de compraventa,

arguye, es un primer paso que permite luego de cump lirse una serie de

condiciones o expectativas, formalizar la venta, pu es no basta el mero acuerdo

de voluntades, sino que es necesario también la ver ificación de ciertos

requisitos de forma que afectan la validez y eficac ia del contrato, a saber,

comparecencia ante Notario Público e inscripción en el Registro. Si estas

exigencias no se efectúan el contrato es nulo para efectos de las partes y de

terceros. En el caso en cuestión, asevera, si los c ontratantes acordaron que el

traspaso de la propiedad se daría en el futuro, sie mpre y cuando se cumplieran

ciertas condiciones y acuerdos accesorios, no le er a posible al Tribunal obviar

esa voluntad de los contratantes y sostener que el ordenamiento no amparaba

ese interés. Es precisamente esa voluntad, indica, la que fue ignorada,

atribuyéndole al acuerdo una connotación jurídica que no tenía y que ni siquiera

estaba en disputa.

acusa violación al principio del debido proceso.

Cuestiona la valoración de la prueba confesional de l señor Thomas Graydon.

Dice, que pese a que dicho señor no se presentó en la fecha y hora señalada en

que se realizaría, el Tribunal sólo aceptó las preg untas presentadas por sus

poderdante marcadas con los números 1, 2, 5, 8, 10 y 11 , sin fundamentar el

rechazo del resto, no obstante que también se refer ían a hechos personales, lo

cual riñe con las reglas de la sana crítica, a la l uz de las cuales debió analizarse

la prueba. La confesión que haga una persona sobre hechos personales y que

beneficien a la parte contraria, asegura, deben con siderarse plena prueba. La

sentencia de esta Sala, no. 776-2003, citada en el laudo, afirma, lejos de

aclarar, confunde, ya que contradice los argumento s de los árbitros. Añade,

que al resolver los árbitros con base en una revisi ón de la naturaleza jurídica

del contrato, sin que la revisión hubiera sido solicitada por las partes, causó una

seria indefensión, pues no tuvieron oportunidad de pronunciarse sobre la

calificación efectuada. Por otro lado, apunta, la f alta de valoración del contrato

en cuestión, por el solo hecho de no haberse cancel ado los timbres fiscales

respectivos, provocó también indefensión. Esto sobr evino, argumenta, cuando

el Tribunal, exigió por concepto de multa 10 veces la suma que debió pagarse

con base en el precio de venta fijado en el contrat o, como si se tratare de una

compraventa y no de una opción, lo cual elevó much ísimo el monto a cancelar

e hizo imposible que sus representados cumplieran con la prevención de pago

de las especies fiscales del documento. En su criterio, el Tribunal incurrió en un

vicio procesal, pues era incorrecto fijar el monto por el precio de la

compraventa porque era un negocio futuro que no se había realizado en ese

momento, por lo que resultaba contradictorio pagar los timbres fiscales de un

contrato que no existía y que posiblemente no se da ría de no cumplirse con las

condiciones pactadas. Considera, que con la califi cación del contrato como

compraventa, para efectos de estimar la multa por e l no pago oportuno de las

especies fiscales, el Tribunal adelantó criterio lo cual constituye una infracción a

las reglas del debido proceso.

por último, acusa quebranto de los

numerales 99, 155 del Código Procesal, 58 y 67 de l a Ley Sobre Resolución

Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social, normas que estima son de

orden público, por falta de motivación del laudo, t oda vez, que no se estableció

es el fundamento para que la supuesta variación en la naturaleza del acuerdo

suscrito implique la imposibilidad de conocer de las pretensiones de los actores,

así como también la falta de motivación de la no ac eptación de todas la

preguntas dispuestas para la prueba confesional, cu ando en su totalidad

versaban sobre hechos personales, con lo cual tambi én, dice, se violenta el

artículo 330 del Código Procesal Civil.

El Tribunal Arbitral en respuesta a las pretensione s que le

plantearon los demandantes sobre el problema de fo ndo que las motiva,

estimó: “X. DE LA CONTROVERSIA. En el caso de estudio, los actores aducen

que Asociación de Agua Suftside o Asa Potrero o Aso ciación de Usuarios de

Agua de Playa Potrero, no está legalmente constitui da, no dispone de las

autorizaciones legales y que ante la ilegalidad del suministro de agua, no

pueden desarrollar su proyecto inmobiliario. En con secuencia, piden, dentro del

supuesto de la opción , suspender la ejecución de la opción de compra por un

plazo no mayor de tres años hasta tanto Lomas Flami ngo S.A., no cumpla con

sus obligaciones de proveer las conexiones de agua a que se obligó. En

relación, de acuerdo con las razones de hecho y de derecho expuestas, en este

laudo, en la especie jurídicamente se ha perfeccion ado un contrato de

compraventa . Sea que, dado lo acontecido, no se está ante una opción de

compraventa y, por ende, no ostentan los requirente s la condición de titulares

del derecho a la opción. Ante esta situación, se de sploman las posibilidades de

considerar su petitoria, tanto principal cuanto sub sidiaria, pues ello implicaría

una variación de la causa de pedir, con su consigui ente vicio de incongruencia”

(El subrayado no es del original) . Es decir, el Tribunal calificó el negocio

jurídico, de diferente manera a como las partes lo plantearon y consideró que

eso le impedía pronunciarse sobre la petitoria, ya que de haberlo hecho habría

incurrido en una variación de la causa de pedir y p or tanto en incongruencia.

Tal apreciación resulta a todas luces errónea. Por el contrario, al pronunciarse

sobre la naturaleza del contrato, sin que ese punto haya sido sometido a

arbitraje, sí incurrió en el vicio procesal aducido , produciendo una disonancia o

falta de conformidad entre lo pedido por las partes y lo laudado, motivo

suficiente para anular lo resuelto. La causa de ped ir en este caso no estaba en

calificar el contrato como opción de compraventa o compraventa, sino en

determinar si los acontecimientos en que se apoya l a pretensión, justificaban o

no la suspensión del contrato. Es claro, entonces, que se produjo una

extralimitación por parte del Tribunal Arbitral que implica incongruencia,

conforme artículo 65, inciso c) de la Ley no. 7727. Consecuentemente se

anulará el laudo dictado por el Tribunal Arbitral a las 17 horas del 13 de

diciembre del 2006, al haber incurrido en el vicio señalado . Dada la forma en

que se resuelve este asunto, resulta innecesario e ntrar a conocer del resto de

los motivos invocados. Deberá reenviarse el expedie nte para que el Tribunal

Arbitral proceda a laudar de nuevo, para lo cual co ntará con los días restantes

que resulten entre la fecha del dictado del laudo a nulado y aquella en la que

finalizaba el plazo otorgado por las partes para fallar.