Resolución 00331-2022

"III.- Sobre el caso concreto [...]

En lo que refiere al tema de la condición de arrendatario que debe concurrir en los representantes de los locatarios en la Comisión Recalificadora el artículo 1 de la Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales, Ley número 2428, indica expresamente lo siguiente: “Artículo 1º.- La tarifa para prorrogar el arrendamiento de locales, tramos o puestos de los mercados municipales, será fijada por la municipalidad respectiva, previo dictamen de la Comisión Recalificadora. La Comisión estará integrada por cuatro miembros: dos regidores municipales y dos inquilinos de cada mercado. Los inquilinos estarán representados por la correspondiente asociación legalizada o, en su defecto, por la mayoría de ellos, según un memorial autenticado por un abogado, que presentarán. Los arrendatarios tendrán derecho a presentar, hasta el 15 de setiembre del año que corresponda, a dos de los miembros que integrarán la Comisión Recalificadora. La municipalidad estará obligada a comunicar a todos los inquilinos, mediante nota certificada o por otro medio directo, por escrito, con treinta días de anticipación, el derecho que tienen a hacer tal presentación. Si transcurriere el término sin que se haya presentado esa lista, la municipalidad nombrará la Comisión, sin representación de los arrendatarios.” (El original no está destacado con negrita). Con base en el artículo anterior, en el sub lite fue constituida la Comisión Recalificadora de las Tarifas del Mercado de Naranjo del periodo 2020-2025, nombrándose en dicho órgano colegiado, como parte de los representantes de los arrendatarios a una persona que en ese entonces ya no era locatario del mercado, aspecto de especial importancia, y que contrario a lo alegado por la parte, no solo era responsabilidad de la municipalidad verificar las condiciones que debían concurrir en los representantes de los inquilinos, siendo que son justamente los propios arrendatarios del mercado, quienes tienen en primer lugar la carga y responsabilidad de procurar la diligencia debida, en cuanto a que sus representantes tuvieran la condición suficiente para representarles adecuadamente. Por todo lo anterior, no es lícito que ahora se pretenda argumentar que era una obligación de la corporación local -contraparte de los locatarios en el seno de la Comisión Recalificadora-, determinar quién podría o no ser los representantes de los inquilinos. Amén de lo anterior, en este punto es importante destacar que no obstante la controversia suscitada en torno a la persona designada como representante de los arrendatarios del mercado sin ser inquilino, se tiene que de la revisión del expediente, se concluye que su designación nunca se dejó sin efecto, y que el Concejo Municipal no varió ni anuló el acuerdo que nombraba la Comisión Recalificadora del mercado para el periodo 2020-2025, acto que cabe destacar está cubierto por la presunción de validez que cobija a los actos administrativos (Principio Favor Acti) [...]

Así las cosas, al no emitirse el referido dictamen previo, estima esta Cámara que las conductas de la Corporación Municipal de Naranjo no violaron el bloque de legalidad, debiendo rechazarse este primer conjunto de reproches. En un segundo reproche, agrega la parte recurrente que el acuerdo hizo una incorrecta aplicación de los artículos 2 y 3 de la Ley 7027, que dispone que se debieron tomar en cuenta “las circunstancias especiales del arrendamiento, entre ellas: amplitud, ubicación del local o puesto, estado del edificio, costo de la vida, situación económica imperante, clase de mercadería que se venda y cualesquiera otros datos que sirvan para la justa determinación del precio del alquiler”. En razón de ello, estiman que no se puede fijar un mismo monto de aumento para todos los locales por igual, porque cada local o puesto tiene circunstancias y características diferentes, que deben ser tomadas en cuenta para la fijación del alquiler. Revisado el expediente administrativo, esta Cámara ha podido constatar que no es cierto que todos los locales paguen igual, pues se utilizó un Estudio de Costos y Estimación de Tarifas, en el que se aprecia que se estimaron los costos directos e indirectos de operación del mercado más un 10% de utilidad, designándose un modelo tarifario que aplicó un factor de ponderación de los locales según su medida y “la ubicación de los locales, aquellos locales que tienen accesos al exterior del mercado tienen una ponderación mayor a los locales internos que una vez cerrado el Mercado no pueden continuar con su actividad económica” [...]

De tal lectura, estima esta Cámara que la determinación del precio del alquiler es razonable y no es producto de un cobro discrecional y/o injusto, adaptándose a la finalidad prevista por el legislador en los ordinales 2 y 3 de la Ley, pues efectivamente está tomando en consideración la mayoría de los factores, tales como amplitud, ubicación del local o puesto, estado del edificio y situación económica imperante. La aplicación literal de la norma que pide la parte, y cuya omisión acusa como vicio de nulidad, no es tal. La interpretación correcta de la Ley debe hacerse conforme a la realidad, donde convergen y se manifiestan los intereses en juego mas dándose relevancia a ciertos factores que son los que se pueden estimar de interés, de modo que, en el presente caso, el estudio se basta por sí mismo. El libelo recursivo no brinda, de modo alguno, aspectos adicionales que permitirían diferenciar los locales comerciales para poder valorar si era necesario realizar otro tipo de ponderación a efecto de desacreditar la realizada en la Municipalidad. No es posible a este Cámara construir alegatos no contemplados en el recurso, pues este control no jerárquico de legalidad queda limitado por los argumentos esbozados en la apelación, resultando ayuno respecto de los factores que estima necesarios para diferenciar los precios de los arrendamientos. No puede obviar esta Cámara que la tarifa fijada de manera independiente por la Municipalidad es producto de la inoperancia de la Comisión, cuyos integrantes no actuaron oportunamente, entregando la determinación de los nuevos precios al ayuntamiento -tal y como se consignó en el agravio analizado anteriormente-. Por ende, los vicios invocados resultan vacíos y los agravios en tal sentido no son de recibo. Adicionalmente, al recibir la notificación del nuevo precio del alquiler, reclama la parte apelante que no se le dicen cuáles son las condiciones particulares de sus locales y tampoco las circunstancias de carácter general utilizadas al efecto que sirvieron para que el cuerpo edil arribara a este nuevo precio, lo cual estima es otro motivo de nulidad del acuerdo.  El agravio no es compartido por esta Cámara, por las razones que de seguido se explican. En primer lugar, no puede perderse de vista el tipo de relación contractual en la que está la parte apelante, pues se trata de un contrato de alquiler de un espacio comercial dentro de un mercado municipal, el cual es un bien demanial y, por ende, está sujeto a las reglas que sobre su ocupación legítima se disponen en la Ley y los demás cuerpos reglamentarios [...]

En este sentido, véase que el Concejo Municipal de Naranjo define el aumento correspondiente al quinquenio que comprende el período del 2020 al 2024 en un único acto, pero con aumentos de forma escalonada durante dicho período, de forma que los inquilinos desde ese momento conocen el monto a cancelar por concepto de servicio de mercado por los próximos cinco años, tal y como lo dispone la norma. Sobre este particular debe tenerse en cuenta que el establecer un aumento de forma escalonada no implica una modificación o variación anual del monto fijado por concepto de alquiler, dado que la determinación del monto se realizó de forma quinquenal; motivo por el cual se rechaza este argumento. En virtud de lo anterior, lo procedente es rechazar el recurso de apelación interpuesto y, por consiguiente, se confirma el acto impugnado. Se da por agotada la vía administrativa [...]".