Resolución 00029-2001

"VII.-A efecto de dilucidar la naturaleza jurídica atribuible a las construcciones realizadas por el apelante en el terreno que ocupó durante varios años, es preciso delimitar las diferenciaciones operantes dentro de la disciplina de los derechos reales, entre la aplicación de los institutos jurídicos de la accesión en relación con las mejoras. En cuanto a la accesión corresponde a un modo originario de adquirir los derechos reales. Bajo tal modalidad, en la accesión de inmuebles, se presentan dos tipos dependiendo del titular del derecho de propiedad del "terreno". En esencia, el sustento de la diferenciación radica en la titularidad respecto a la agregación  de cosas. Esto es, si en el terreno propio se agregan bienes ajenos, o si en el terreno ajeno se agregan cosas propias. La diferencia se ha sustentado en una tácita definición del Código Civil de señalar a la tierra como lo principal, de donde todo aquello que sobre ella se edifique, plante o en general se incorpore, adquiere carácter de accesorio. Esta orientación tiene fundamento en el antiguo principio del Derecho Romano "superficie solo cedit" expresado bajo el alero de la presunción de que toda siembra, plantación u obra hecha en un inmueble se presume sembrada, plantada o construída por el propietario de éste, salvo demostración en contrario -artículo 506 del Código Civil-. Consecuentemente se impone deglosar que respecto a la primera hipótesis aludida, en el sentido de la accesión en finca propia con materiales ajenos, el propietario siempre adquiere éstos, existiendo diferencia tan solo en la obligación de indemnizar: dependiendo de si el dueño del terreno lo hubiere hecho de buena o mala fe. Si ha actuado de buena fe está obligado a pagar su justo precio u otro tanto de su misma clase y calidad. Si es de mala fe deberán resarcir daños y perjuicios, pero si el dueño de los materiales tuvo conocimiento del uso de los mismos no tendrá derecho a daños y perjuicios, sino sólo a la indemnización del justo precio o a recibir otros de la misma clase y calidad -artículo 507 del Código Civil-. En la segunda hipótesis, referida a la edificación, plantación o sembradío en terreno ajeno, el Código Civil distingue si ello ha acontecido sin el consentimiento del dueño -artículo 508 del Código Civil- o a "ciencia y paciencia" de éste -artículo 509 ibídem). Cuando no ha mediado consentimiento el dueño del terreno hace suyo el edificio o plantación, indemnizando el valor de los materiales   y la mano de obra, excluyéndose de pago el mayor valor de la finca; pero también tiene derecho a exigir la eliminación o destrucción de lo incorporado, y al pago de los daños y perjuicios causados, salvo el caso de quien, de buena fe, edificó, sembró o plantó, pues aquí no procede la destrucción, teniendo el propietario la opción de reembolsar el valor de los materiales y trabajo, o bien pagar una suma igual o mayor al valor adquirido por la finca -artículo 508 del Código Civil-. Por otra parte, si las obras se realizaron "a ciencia y paciencia" del dueño, éste podrá hacer suya la plantación o fábrica, pagando el valor si ello le conviniere, pero también podrá optarse por la constitución de la copropiedad entre ambos, fijando las cuotas en función de los aportes de uno y otro -artículo 509 idem-. (Los lineamientos precitados corresponden al voto número 183  de las catorce horas quince minutos del dieciocho de octubre de mil novecientos noventa y uno de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia). Ahora bien, respecto a las mejoras y retomando las consideraciones vértidas en el fallo apelado en lo referente a las mejoras necesarias y útiles, las mismas son reguladas en el Código Civil -artículos 330 y 332-. Como mejoras necesarias efectivamente el citado cuerpo legal determina que corresponden a los gastos indispensables en los cuales el poseedor ha incurrido para mantener el bien y evitar de esa forma su pérdida o deterioro, por lo que no se trata propiamente de mejoras en un verdadero sentido "técnico- jurídico", sino propiamente de gastos indispensables en los términos dichos. Respecto a las mejoras útiles el Código Civil las define como "las que hayan aumentado el valor el valor venal de la cosa. VIII.-Bajo el alero de una adecuada hermenéutica jurídica y en relación con las consideraciones precitadas, es dable advertir las siguientes diferenciaciones entre la accesión en relación con las mejoras:1) La mejora se realiza en cosa preexistente a efecto de ampliarla, modificarla o repararla o condicionarla según su conveniencia o gusto del poseedor. Mientras que en la accesión el propietario del inmueble adquiere lo edificado o plantado por cuanto el dueño de lo accesorio carece de intención de apropiarse del inmueble dado que posee con "animus" distinto de dueño, es decir como titular de un derecho personal o real sin que para él sea relevante la edificación o plantación con miras a la afirmación de un derecho de posesión como dueño sobre el inmueble, sino que lo que resulta relevante es esa edificación o plantación por sí. 2)En el caso de las mejoras el sujeto realiza construcciones o plantaciones en ejercicio de su derecho de posesión con "ánimo de dueño" y como un medio de afirmación de dicho derecho.